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摘 要： 近年来我国房地产业进入了一个快速发展阶段，并成为经济增长的重要动力。随着增量开发主导的新房市場趋于稳定和饱和，基于二手房流通和房屋资产管理的存量时代逐步来临。本文通过分析“存量时代”中国房地产发展的现状，展望未来存量时代房地产业发展前景，对我国房地产业发展具有一定启示意义。
关键词：存量房；产生背景；发展前景
在经历了一段时间的快速增长后，我国房地产市场已经日趋饱和，供过于求已是不争的事实。2016年北京、上海的二手房交易额占比高达74%、72%，这个比例已经达到了成熟市场的水平。2016年我国二手房交易额超过6万亿，占住房交易总额的比例达到了41%，从这个指标看，当下的中国房地产市场，正在由“增量时代”向“存量时代”转变。
1、存量时代到来的背景
在经济发展和城市化水平发展到一定阶段后，人均拥有的住宅面积饱和，新建量减少，住宅由外延拓展为主逐渐变为以更新、改造和保护为主，一手房销售下降，交易便集中到存量房市场。
1.1土地供给持续受限
在供给方面， 如今中国房地产市场供给方的核心是土地供给。最近几年来，强有力人为限制土地供给的政策，造成了多数城市土地的严重供不应求，这是近年来导致中国房价持续走高的最基本原因。
1.2房地产市场供给过剩
在经历了过去30年的地产开发， 中国积累了超过400亿平方米的房地产面积，我国房地产市场已逐步接近饱和。2016年，中国城市人均住宅面积为32.91平方米，农村人均住房面积达到37.09平方米，达到世界中高水平标准。而北京上海等一线城市房屋总体百人流通量均小于2%，二手房流通效率低，存量市场与增量市场存在严重的不匹配。
1.3宏观经济下行压力加大
2017年以来，我国经济下行压力更为明显，我国现阶段正处于向经济新常态转变的过渡期，调整失衡的经济结构、消化周期性产能过剩尚需时日，总体来看，经济增速放缓甚至持续下滑的趋势不会改变。房地产作为关联性极强的产业，房地产投资既是房地产市场重要的指标，也是影响宏观经济的重要指标。从房地产开发投资看，房地产投资增速自2014年3月低于固定资产投资后，2015年增速差距持续扩大，2016年在房地产“去库存”的大趋势下，房地产投资增速迅速回暖，但始终低于固定资产投资增速，反映出房地产投资在我国固定资产投资中占比逐步下降，未来宏观经济前景依然不乐观，房地产市场整体回暖的基础还比较脆弱。
2、存量时代的市场展望
存量房时代的到来将会给我国房地产业的发展带来巨大变化，在这个过程中存量房市场的市场规模和份额不断扩大，市场运营的产业链日臻成熟，如何在即将到来的存量时代把握发展机遇是值得我们思考的重要课题，本文主要从两方面展望了未来存量时代的市场前景。
2.1租购并举，三大市场协调发展
近年来，我国二手房交易持续升温，二手房交易规模占住房交易总额比例持续攀升，5年前不足20%，2016年我国二手房交易额约6.5万亿元，达到了41%，一线城市二手房交易额达到新房成交额的2.13倍，但是目前中国二手房交易量约计500万套，而存量住宅套数则超过2亿套，这说明我国存量住宅住宅的流通性仍然不足，以房屋中介为主导的二手房交易市场在即将到来的存量时代将大有作为。总的来看，在未来的存量时代，大量积压的存量房亟需价值重估和重新利用，三大市场协调发展所带来的开发潜力无疑是不可估量的。
2.2双管齐下，实现资产保值与增值
2016年，我国存量房市场资产价值约245万亿，如此庞大的资产规模对资产的保值和升值提出了更高的要求，从这个角度出发，物业管理、公寓管理和房地产金融将会在未来的存量时代中扮演重要的角色，其中物业管理主要承担了房屋管理和维护的职责，公寓管理则扮演了对房产进行专业化和规模化运营的角色，房地产金融则主要为客户提供房屋资产的变现和投资服务。以上三个方面共同构成了以筹资、管理和运营为主线的价值产业链，在这一行业较为出色的就是美国的房地产Reits，它为投资者提供了一个无须直接拥有房产所有权和使用权投资渠道，促进了资产的良性循环。
3、结语
不难看出，随着由增量开发主导的新房市场趋于稳定和饱和，房地产市场传统的高毛利、高杠杆时代已经与我们渐行渐远，基于二手房流通和房屋资产管理的存量时代正在逐步来临。未来房地产市场的竞争将不再取决于开发和销售，而在于存量房产业化的管理与经营。
参考文献：
[1] 增量房、存量房、保障房的联动关系研究.[J].刘思源.赵小金.社科纵横（新理论版）.2012（04）
[2] 我国城市土地供给机制研究.[D] .石苏艳.华东师范大学.2010
[3] 中国房地产市场价格“虚高”的制度经济学分析. [D]. 董经纬.吉林大学.2013
[4] 二手房主导一二线楼市 住宅市场渐入存量时代.[N].郑钧天.董建国.中国税务报.2016.05.30（B03）
[5] 基于REITs的公租房融资模式研究.[D].庄治磊.重庆大学.2011
关键词：存量房；产生背景；发展前景
在经历了一段时间的快速增长后，我国房地产市场已经日趋饱和，供过于求已是不争的事实。2016年北京、上海的二手房交易额占比高达74%、72%，这个比例已经达到了成熟市场的水平。2016年我国二手房交易额超过6万亿，占住房交易总额的比例达到了41%，从这个指标看，当下的中国房地产市场，正在由“增量时代”向“存量时代”转变。
1、存量时代到来的背景
在经济发展和城市化水平发展到一定阶段后，人均拥有的住宅面积饱和，新建量减少，住宅由外延拓展为主逐渐变为以更新、改造和保护为主，一手房销售下降，交易便集中到存量房市场。
1.1土地供给持续受限
在供给方面， 如今中国房地产市场供给方的核心是土地供给。最近几年来，强有力人为限制土地供给的政策，造成了多数城市土地的严重供不应求，这是近年来导致中国房价持续走高的最基本原因。
1.2房地产市场供给过剩
在经历了过去30年的地产开发， 中国积累了超过400亿平方米的房地产面积，我国房地产市场已逐步接近饱和。2016年，中国城市人均住宅面积为32.91平方米，农村人均住房面积达到37.09平方米，达到世界中高水平标准。而北京上海等一线城市房屋总体百人流通量均小于2%，二手房流通效率低，存量市场与增量市场存在严重的不匹配。
1.3宏观经济下行压力加大
2017年以来，我国经济下行压力更为明显，我国现阶段正处于向经济新常态转变的过渡期，调整失衡的经济结构、消化周期性产能过剩尚需时日，总体来看，经济增速放缓甚至持续下滑的趋势不会改变。房地产作为关联性极强的产业，房地产投资既是房地产市场重要的指标，也是影响宏观经济的重要指标。从房地产开发投资看，房地产投资增速自2014年3月低于固定资产投资后，2015年增速差距持续扩大，2016年在房地产“去库存”的大趋势下，房地产投资增速迅速回暖，但始终低于固定资产投资增速，反映出房地产投资在我国固定资产投资中占比逐步下降，未来宏观经济前景依然不乐观，房地产市场整体回暖的基础还比较脆弱。
2、存量时代的市场展望
存量房时代的到来将会给我国房地产业的发展带来巨大变化，在这个过程中存量房市场的市场规模和份额不断扩大，市场运营的产业链日臻成熟，如何在即将到来的存量时代把握发展机遇是值得我们思考的重要课题，本文主要从两方面展望了未来存量时代的市场前景。
2.1租购并举，三大市场协调发展
近年来，我国二手房交易持续升温，二手房交易规模占住房交易总额比例持续攀升，5年前不足20%，2016年我国二手房交易额约6.5万亿元，达到了41%，一线城市二手房交易额达到新房成交额的2.13倍，但是目前中国二手房交易量约计500万套，而存量住宅套数则超过2亿套，这说明我国存量住宅住宅的流通性仍然不足，以房屋中介为主导的二手房交易市场在即将到来的存量时代将大有作为。总的来看，在未来的存量时代，大量积压的存量房亟需价值重估和重新利用，三大市场协调发展所带来的开发潜力无疑是不可估量的。
2.2双管齐下，实现资产保值与增值
2016年，我国存量房市场资产价值约245万亿，如此庞大的资产规模对资产的保值和升值提出了更高的要求，从这个角度出发，物业管理、公寓管理和房地产金融将会在未来的存量时代中扮演重要的角色，其中物业管理主要承担了房屋管理和维护的职责，公寓管理则扮演了对房产进行专业化和规模化运营的角色，房地产金融则主要为客户提供房屋资产的变现和投资服务。以上三个方面共同构成了以筹资、管理和运营为主线的价值产业链，在这一行业较为出色的就是美国的房地产Reits，它为投资者提供了一个无须直接拥有房产所有权和使用权投资渠道，促进了资产的良性循环。
3、结语
不难看出，随着由增量开发主导的新房市场趋于稳定和饱和，房地产市场传统的高毛利、高杠杆时代已经与我们渐行渐远，基于二手房流通和房屋资产管理的存量时代正在逐步来临。未来房地产市场的竞争将不再取决于开发和销售，而在于存量房产业化的管理与经营。
参考文献：
[1] 增量房、存量房、保障房的联动关系研究.[J].刘思源.赵小金.社科纵横（新理论版）.2012（04）
[2] 我国城市土地供给机制研究.[D] .石苏艳.华东师范大学.2010
[3] 中国房地产市场价格“虚高”的制度经济学分析. [D]. 董经纬.吉林大学.2013
[4] 二手房主导一二线楼市 住宅市场渐入存量时代.[N].郑钧天.董建国.中国税务报.2016.05.30（B03）
[5] 基于REITs的公租房融资模式研究.[D].庄治磊.重庆大学.2011