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2007年对我国房地产业来说是极不寻常的一年，全国完成房地产开发投资25280亿元，同比增长30.2%，比上年提高8.4个百分点。2008年随着民生新政的实施，以解决中低收入家庭住房困难为主要任务的民生地产，正蓄势待发。预计2008年全国房价总体上将稳中趋降，逐步或落至一个相对理性的区域。
2007年，全国房地产市场运行呈现以下特点：一是以住宅为主的房地产开发投资持续快速增长。2007年全国完成房地产开发投资25280亿元，同比增长30.2%，比上年提高8.4个百分点；二是市场需求总体旺盛。2007年全国商品住宅竣工面积4.78亿平方米，同比增长5%，比上年上升5.8个百分点；销售面积6.91亿平方米，同比增长24.7%，比上年上升11.6个百分点；三是部分城市12月份房价环比开始下降。2007年70个大中城市房屋销售价格平均涨幅为7.6%，涨幅比上年快1.8个百分点；新建商品住房销售价格同比上涨8.2%，涨幅比上年快1.8个百分点。总体来看，2007年全国房地产市场供求两旺，进入10月后，部分城市出现房屋交易量下降、房价环比涨幅回落的现象。预计2008年房价走势将取决于宏观经济和政策环境的变化。
一、2007年房地产市场运行状况
（一）2007年房地产市场运行呈现三个特征
1.房地产开发企业购置土地面积5年来首次大幅增加。房地产开发企业购置土地面积出现近5年来首次大幅增加，土地价格快速上涨，涨幅达到5年来新高，高于同期房屋销售价格涨幅。2007年3月以来，房地产企业购置土地面积增幅逐月增加，1～10月同比增长16.9%，增幅增加了近20个百分点，尤其是东部地区房地产开发企业购置土地面积增幅达到了22.2%。房地产企业购置土地面积的大幅增加，体现了2007年宏观调控思路的转变，2007年初政府工作报告自2003年来首次将“控制房地产投资增长过快”改为“保持房地产投资合理规模”，显然土地供给的增加对缓解未来房价上涨预期，具有积极意义。2007年全国70个大中城市土地交易价格出现大幅上涨，前3季度平均同比上涨12.8%，高于同期房屋销售价格6.7%的涨幅。其中，1～3季度各季度土地交易价格涨幅分别为9.8%、13.5%、15%，涨幅逐季增加达到2000年以来的最高涨幅。其中，以住宅用地和商业旅游娱乐用地价格上涨最快，有些地块的竞拍价格竟然超过了房屋售价，出现了“面粉价格高过面包”的现象。
2.商品住宅市场景气旺盛带动整个房地产市场供求两旺。商品住宅市场景气旺盛带动整个房地产市场供求两旺，下半年房价涨幅逐月增加，创出近三年新高；但9月后受政策影响商品房屋交易量增幅下降，房价环比涨幅有所回落。商品住宅投资占房地产开发投资的比重超过70%，2007年商品住宅市场景气旺盛带动整个房地产市场供求两旺。1～10月，房地产开发完成投资19192.21亿元，同比增长31.4%，增幅比上年同期增加7.3个百分点，前10个月，房地产开发投资增幅逐月增加，由1～2月的24.3%增加到1～10月的31.4%，其中10月增幅为39.22%，达到近三年来新高。2007年6月以来，房价涨幅逐月增加，10月份房屋销售价格同比上涨9.5%，其中新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨10.6%和8.7%，涨幅为2005年以来新高。2007年前10个月，房屋销售价格累计同比上涨6.98%，涨幅比2006年增加1.48个百分点；新建商品住房和二手住房累计同比上涨7.5%和6.78%，涨幅分别比2006年增加1.1个和1.53个百分点。虽然70大中城市房价同比涨幅继续增加，但10月和11月商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅有所减少。说明与前期相比，住宅需求增长有所减缓，房价上涨速度减慢。
3.住房保障体系进一步完善，商品住宅供给结构调整效果逐步显现。2007年住房保障体系建设，得到了中央政府前所未有的高度重视，各级地方政府的经济适用房和廉租房建设也逐步付诸实施。2007年8月7日，国务院印发实施《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，去年8月24日，国务院召开全国住房工作会议，就贯彻落实《若干意见》进行部署。从商品住宅的供给结构来看，2007年以来，商品住宅市场结构调控的效果逐步显现，经济适用房和90平方米以下普通住宅在商品住宅中的投资比重，分别由1～2月的3.4%和15.94%，提高到1～10月的4.5%和21.46%，90平方米以下住宅投资比重每月增加1个百分点左右。据初步统计，全国36个直辖市、计划单列市、省会城市，2006～2007年年度新开工商品住房中，90平方米以下普通商品住房占总开发面积的55.8%。
（二）近期房价加速上涨原因分析
从供给方面来看，受2003年开始实施的严控“土地”和“信贷”宏观调控措施的影响，近年房地产市场实际供给增长下降，加大了房价上涨预期。其中，2003～2006年房地产企业购置土地面积增长持续下降，2005年和2006年甚至为负增长；2004～2006年商品住宅竣工面积增幅有较大幅度下降，2006年为负增长。从需求方面看，经济增长、人口年龄结构、工业化和城镇化是支撑我国住房需求增长的长期因素。
我国国民经济持续多年的稳定高速增长，居民收入持续增加，为住房需求的实现提供了经济基础。特别是2003年以来，经济发展进入新的增长周期，经济增长连续五年保持10%以上的增幅，城镇居民收入大幅增加，有利于住房需求的增长。1996年以来，我国进入快速城市化阶段，每年大约有2000万农村人口成为城镇常住人口。人口年龄结构方面，2000～2020年，我国人口年龄结构中25～45岁群体所占的比重最大，其中2000～2010年35～45岁群体比重最大。这些因素对我国住房刚性需求和住房改善性需求增长都有很大影响。短期来看，2007年宏观经济中贸易顺差过大、流动性过剩问题凸现，由流动性过剩引发的资金充裕，助长了住宅市场的需求增长。根据REICO工作室2006年对普通住房购房群体所作的抽样调查，全额付款和贷款购房分别占购房人的50%左右，可见，银行贷款对支持购房需求有非常重要的作用。央行公布的数据表明，截至2007年9月30日，商业性购房贷款余额为4.62万亿元，同比增长29.6%，增速比上年同期提高5.2个百分点。其中，个人购房贷款余额2.86万亿元，比年初增加5924亿元，同比增长31.4%，增速比上年同期提高13.5个百分点。住房公积金委托贷款增长也较快，6月末余额达到4002.6亿元，同比增长31.9%，较个人住房贷款增速高7.1个百分点。
此外，在人民币升值预期的影响下，还有大量的外资进入房地产市场，对拉动房价上涨起了推波助澜的作用。6月后，CPI涨幅持续走高，通胀压力逐月上升，6～11月各月CPI同比涨幅分别为4.4%、5.6%、6.5%、6.2%、6.5%、6.9%，不断创出近年高峰。对应CPI涨幅，利率水平明显偏低，虽然经历了六次加息，但目前一年期存款利率仍然只有4.14%，没有改变负利率的状况。实际利率偏低促使资本为追求保值增值而不断进入房地产市场，加快了住房需求的增长。
二、2008年房价走势预测
受2007年房地产企业购置土地面积大幅度增加、以及商品房屋新开工面积较快增长的影响，2008年商品房屋供给仍会稳定增加,房价走势有两种可能：
第一，2008年如果国内负利率的现实持续存在，流动性过剩对资产价格的上涨仍有助推作用。2008年，如果在紧缩货币政策和小幅升值的汇率政策组合下，贸易顺差过大问题难以在短期内缓解，流动性过剩和通胀将在较长时期内存在，负利率的持续将继续刺激住房需求的增长，助推2008年房价上涨，但受紧缩货币政策的影响，房价涨幅将会有所减缓。
第二，2008年美国经济进入衰退的可能性很大，世界经济也将受到较大影响，如果在国内通胀压力下，采取紧缩货币政策和快速升值的汇率政策组合，出口增速很可能迅速下降，内需增长乏力，经济将可能出现较大的向下调整，对收入增长和就业将产生较大影响，住房需求增长下降，严重的话，房价将会出现向下波动的走势。长期来看，根据人口学家的分析，我国的“人口红利期”至少会持续到2020年，这段时期总体上我国经济将保持较快速度增长，来自城市化进程、人口结构等因素的住房刚性需求增长和经济持续发展带来的住房改善性需求增长态势仍将持续。
总之，2008年的房价走势将取决于宏观经济和政策环境的变化。如果2008年宏观经济继续保持平稳较快增长，全国房价不会出现大幅波动，但在从紧的货币政策影响下，房价涨幅将会有所下降。如果宏观经济增长出现较大的向下调整，不排除房价向下波动。但从长期看，我国城镇住宅市场供不应求的格局并未根本改变，房价长期上涨趋势将在一定时期内存在.
三、2008年房地产市场发展形势展望
在全国房地产投资快速增长、项目遍地开花的主要形势下，政府出台了一系列促进我国房地产市场健康发展的政策措施，无疑，2008年是中国房地产市场发展中的关键一年。
（一）宏观调控得到落实，调控效果显现
2008年宏观调控将进一步深化，并得到落实执行，叠加效应将日益显现。房地产热将降温，投资将有所回落，开工项目也将适量减少。但由于持续很久的房地产市场的繁荣使得市场的前行仍具有相当的惯性，不少地区房地产发展投资机构、房地产开发商未完工项目的继续，使得2008年尤其2008年上半年的各地市场热点区域增多。
正因为城市房地产项目遍地开花，使城市轮廓线向四面八方同步外延，使得城市的市场热点区域也增多。如长沙，不再是城中、城东独领风骚，城北、城南、河西的地区供应比重也将增加。不过，正因为这种城市轮廓线向四面八方同步外延的发展趋势，使得城市的热点区域增多，却让热点的相对热度下降。所谓热点多了就意味着热点丧失或减弱，不在少数的你我彼此彼此使得难分彼此。国土资源部有关负责人就39号令土地供应调控的相关政策做进一步解读时表示，国土资源部强调要保障住房供应量，首先是重点保证住宅用地需求，特别是要优先安排低收入家庭住房用地的供应。其中廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地不得低于申报住宅用地的70%。不符合该要求的，不得批准用地。
毫无疑问的是，随着宏观调控的落实，城市房地产产品结构将更科学化、合理化。另一方面，政府将进一步落实宏观调控政策和住房保障制度，不断完善市场体系，以政策和需求为导向，调整供给结构，积极发展二级市场。并加大对房地产业秩序进行规范和整顿，维护市场健康运行。
（二）保障性住房开发规模进一步增加
2008年住房保障政策将进一步落实，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应、投资、资金、项目开工及产品供应的相对比例将增加。另一方面，由于预期改变，投资需求和自住需求在一定程度上被抑制，消费者变得相对理性。房地产市场可能出现进一步观望，进而出现持币待购、惜购等现象，供求矛盾将得到一定程度的缓减。高度卖方市场将逐步被扭转，甚至可能转化为买方市场或相对均衡市场。同时政府将扩大住房保障的覆盖面，确保保障型住房的土地供应，拿地竞争激化，大地块土地供应模式可能被相对改变。政府一方面严格控制高端市场的发展，另一方面大力支持保障性住房，力求总量平衡，调整结构，稳定市场，符合“90/70”政策的小户型、低总价房屋产品供应将增加。
在开发规模方面，将导致部分原本新立项、新投资的非保障性住房开发规模下降。同时，受宏观调控尤其是土地、金融等新政策影响，保障性住房的开发规模将增加。一些原本计划安排布局的大盘，可能分细或把多期并拢来开发。项目开发和上市速度将加快，一般较难再现大规模、大面积的捂盘、囤房、惜售现象。
房价整体可能在一定程度上逐渐回落。保障性住房和小户型的价格相对稳定，别墅价格相对刚性但需求相对不足，大户型、商住两用房、商业地产房屋及城区部分豪宅等高档住宅、二手房的房价将可能较大幅度下降。因此，房地产行业可能从“暴利时代”转入“微利时代”或“常利时代”，暴利时代逐渐远去甚至走向终结。
（三）市场竞争更趋激烈
房地产企业并购多发，房地产市场洗牌加剧的现象将不断增加，市场竞争激烈化，外资（或外资背景）开发商、投资者（含基金）将加大力度、加快速度进入市场或扩张。
在运作方面，房地产开发企业将更重视以品牌、服务获得竞争优势。房地产市场品牌化、企业经营集团化、项目开发规模化趋势将加强。从2007年11月1日开始生效的土地新政如果真能严格执行，土地利用将强化向适度密度、空中发展的趋势，一些地块可能被划大为小。地块规模的缩小将成为今后土地出让的一大趋势，单宗住房地块面积，一般会在100～200亩之间。出现“地王”的比率相对减少。
同时，政府对市场秩序的监管、整顿将加强，房地产市场广告执法将加强，房地产市场（含土地市场）将进一步得到规范。在产品品质与户型设计方面，户型适中、品质较优、设计合理、功能实用、环境较好、物业服务较好、交通比较方便、配套较好、房价适当、总价适当的品牌企业开发的中档或中偏高档产品将最受欢迎。不过，产品同质化问题可能变得严重起来，而市场竞争日趋激烈，促使房地产企业强化包括应用技术、设计、项目策划、营销推广、经营理念等方面的创新。
（四）市民消费冲动趋减，回归理性
房地产市场竞争日趋激烈的同时，消费冲动将有所趋减，进而销售速度减慢，销售周期加长，“销控”地位下降，房地产营销回归，企业将注重真正、有效的营销策划与市场推广。
目前，在不少城市，炒房回报预期并不高，房价持续高位增长而支撑炒房获得高回报预期的基础不牢靠，异地投资客撤走虽还不足以构成对房地产市场整体的过大冲击，但无疑对房价的变化构成不少的冲击。因为，往往30%的炒房者就可把整个城市市场的房价拉高，带动其他70%的非炒房购房者追涨房价。同样，一旦30%的炒房者退出市场，甚至只要10%～20%的异地投资客撤走，就可把整个城市市场的房价拉低，带动其他非炒房购房者追跌房价。而且，往往是，大部分消费者看跌时，房价下跌的速度远要比上涨的速度快、幅度大、面要广，更具有“传染性”。因此，各城市要防止可能出现供大于求、烂尾楼、过多房屋空置等情况。
同时，尽管市场总需求在一定程度上被抑制，但廉租住房、经济适用住房等保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房的需求依然较大。不过，由于一些未来需求和房价上涨空间已被透支，房地产市场预期改变，市场观望，保障性需求中的一部分仍可能在短期内被抑制。别墅等高档房需求在短期内可能受挫，自住普通商品房、商住两用房需求可能被较大地抑制。投资性尤其纯投机性需求和商业地产、“升级换代”需求被抑制的成分最大。投资性高档住宅销售周期延长，房主力图尽快套现，异地投资客撤离等现象将有所增加。
房价整体可能在一定程度上逐渐回落。相比而言，保障性住房和小户型的房价变化幅度要相对较小些，别墅价格相对刚性但需求相对不足，大户型、商住两用房、商业地产房屋及城区部分豪宅等高档住宅、二手房的房价下降幅度可能相对较大些。
（五）企业风险控制意识加强
由于市场异变，竞争加剧，再加上房地产开发企业本来普遍资产负债率偏高（多在70%以上，有的高达90%），这将促使房地产企业加强风险控制意识，越来越注重向外资（或外资背景）的开发商学习：既重视追求最大利润的赢利管理，又重视必要的风险控制。
同时，房地产企业力求尽可能降低成本，将越来越重视管理工作。房地产项目规划、项目策划、市场营销等高级专业人才将走俏。市场越来越细分，精细化发展成为趋势，包括企业定位细分、产品定位细分、目标消费群细分，以及项目开发与企业经营的专业化，追求设计的独特性，注重功能的前瞻性，营销策划与市场推广的个性化与差异化等。
由于房地产企业所需资金主要是靠银行贷款解决，普遍存在着自有资金不足的问题。2008年政府肯定将继续采取更从紧的货币政策，甚至还可能多次加息，使得银行贷款的难度加大。甚至，还可能进一步趋严房贷首付政府、或取消期房预售制度，严格预售资金管理。这意味着，虽然银行仍是主要融资渠道，但房地产企业被迫寻求新的融资方式与渠道，融资将趋向多元化，全球化。
2007年，全国房地产市场运行呈现以下特点：一是以住宅为主的房地产开发投资持续快速增长。2007年全国完成房地产开发投资25280亿元，同比增长30.2%，比上年提高8.4个百分点；二是市场需求总体旺盛。2007年全国商品住宅竣工面积4.78亿平方米，同比增长5%，比上年上升5.8个百分点；销售面积6.91亿平方米，同比增长24.7%，比上年上升11.6个百分点；三是部分城市12月份房价环比开始下降。2007年70个大中城市房屋销售价格平均涨幅为7.6%，涨幅比上年快1.8个百分点；新建商品住房销售价格同比上涨8.2%，涨幅比上年快1.8个百分点。总体来看，2007年全国房地产市场供求两旺，进入10月后，部分城市出现房屋交易量下降、房价环比涨幅回落的现象。预计2008年房价走势将取决于宏观经济和政策环境的变化。
一、2007年房地产市场运行状况
（一）2007年房地产市场运行呈现三个特征
1.房地产开发企业购置土地面积5年来首次大幅增加。房地产开发企业购置土地面积出现近5年来首次大幅增加，土地价格快速上涨，涨幅达到5年来新高，高于同期房屋销售价格涨幅。2007年3月以来，房地产企业购置土地面积增幅逐月增加，1～10月同比增长16.9%，增幅增加了近20个百分点，尤其是东部地区房地产开发企业购置土地面积增幅达到了22.2%。房地产企业购置土地面积的大幅增加，体现了2007年宏观调控思路的转变，2007年初政府工作报告自2003年来首次将“控制房地产投资增长过快”改为“保持房地产投资合理规模”，显然土地供给的增加对缓解未来房价上涨预期，具有积极意义。2007年全国70个大中城市土地交易价格出现大幅上涨，前3季度平均同比上涨12.8%，高于同期房屋销售价格6.7%的涨幅。其中，1～3季度各季度土地交易价格涨幅分别为9.8%、13.5%、15%，涨幅逐季增加达到2000年以来的最高涨幅。其中，以住宅用地和商业旅游娱乐用地价格上涨最快，有些地块的竞拍价格竟然超过了房屋售价，出现了“面粉价格高过面包”的现象。
2.商品住宅市场景气旺盛带动整个房地产市场供求两旺。商品住宅市场景气旺盛带动整个房地产市场供求两旺，下半年房价涨幅逐月增加，创出近三年新高；但9月后受政策影响商品房屋交易量增幅下降，房价环比涨幅有所回落。商品住宅投资占房地产开发投资的比重超过70%，2007年商品住宅市场景气旺盛带动整个房地产市场供求两旺。1～10月，房地产开发完成投资19192.21亿元，同比增长31.4%，增幅比上年同期增加7.3个百分点，前10个月，房地产开发投资增幅逐月增加，由1～2月的24.3%增加到1～10月的31.4%，其中10月增幅为39.22%，达到近三年来新高。2007年6月以来，房价涨幅逐月增加，10月份房屋销售价格同比上涨9.5%，其中新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨10.6%和8.7%，涨幅为2005年以来新高。2007年前10个月，房屋销售价格累计同比上涨6.98%，涨幅比2006年增加1.48个百分点；新建商品住房和二手住房累计同比上涨7.5%和6.78%，涨幅分别比2006年增加1.1个和1.53个百分点。虽然70大中城市房价同比涨幅继续增加，但10月和11月商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅有所减少。说明与前期相比，住宅需求增长有所减缓，房价上涨速度减慢。
3.住房保障体系进一步完善，商品住宅供给结构调整效果逐步显现。2007年住房保障体系建设，得到了中央政府前所未有的高度重视，各级地方政府的经济适用房和廉租房建设也逐步付诸实施。2007年8月7日，国务院印发实施《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，去年8月24日，国务院召开全国住房工作会议，就贯彻落实《若干意见》进行部署。从商品住宅的供给结构来看，2007年以来，商品住宅市场结构调控的效果逐步显现，经济适用房和90平方米以下普通住宅在商品住宅中的投资比重，分别由1～2月的3.4%和15.94%，提高到1～10月的4.5%和21.46%，90平方米以下住宅投资比重每月增加1个百分点左右。据初步统计，全国36个直辖市、计划单列市、省会城市，2006～2007年年度新开工商品住房中，90平方米以下普通商品住房占总开发面积的55.8%。
（二）近期房价加速上涨原因分析
从供给方面来看，受2003年开始实施的严控“土地”和“信贷”宏观调控措施的影响，近年房地产市场实际供给增长下降，加大了房价上涨预期。其中，2003～2006年房地产企业购置土地面积增长持续下降，2005年和2006年甚至为负增长；2004～2006年商品住宅竣工面积增幅有较大幅度下降，2006年为负增长。从需求方面看，经济增长、人口年龄结构、工业化和城镇化是支撑我国住房需求增长的长期因素。
我国国民经济持续多年的稳定高速增长，居民收入持续增加，为住房需求的实现提供了经济基础。特别是2003年以来，经济发展进入新的增长周期，经济增长连续五年保持10%以上的增幅，城镇居民收入大幅增加，有利于住房需求的增长。1996年以来，我国进入快速城市化阶段，每年大约有2000万农村人口成为城镇常住人口。人口年龄结构方面，2000～2020年，我国人口年龄结构中25～45岁群体所占的比重最大，其中2000～2010年35～45岁群体比重最大。这些因素对我国住房刚性需求和住房改善性需求增长都有很大影响。短期来看，2007年宏观经济中贸易顺差过大、流动性过剩问题凸现，由流动性过剩引发的资金充裕，助长了住宅市场的需求增长。根据REICO工作室2006年对普通住房购房群体所作的抽样调查，全额付款和贷款购房分别占购房人的50%左右，可见，银行贷款对支持购房需求有非常重要的作用。央行公布的数据表明，截至2007年9月30日，商业性购房贷款余额为4.62万亿元，同比增长29.6%，增速比上年同期提高5.2个百分点。其中，个人购房贷款余额2.86万亿元，比年初增加5924亿元，同比增长31.4%，增速比上年同期提高13.5个百分点。住房公积金委托贷款增长也较快，6月末余额达到4002.6亿元，同比增长31.9%，较个人住房贷款增速高7.1个百分点。
此外，在人民币升值预期的影响下，还有大量的外资进入房地产市场，对拉动房价上涨起了推波助澜的作用。6月后，CPI涨幅持续走高，通胀压力逐月上升，6～11月各月CPI同比涨幅分别为4.4%、5.6%、6.5%、6.2%、6.5%、6.9%，不断创出近年高峰。对应CPI涨幅，利率水平明显偏低，虽然经历了六次加息，但目前一年期存款利率仍然只有4.14%，没有改变负利率的状况。实际利率偏低促使资本为追求保值增值而不断进入房地产市场，加快了住房需求的增长。
二、2008年房价走势预测
受2007年房地产企业购置土地面积大幅度增加、以及商品房屋新开工面积较快增长的影响，2008年商品房屋供给仍会稳定增加,房价走势有两种可能：
第一，2008年如果国内负利率的现实持续存在，流动性过剩对资产价格的上涨仍有助推作用。2008年，如果在紧缩货币政策和小幅升值的汇率政策组合下，贸易顺差过大问题难以在短期内缓解，流动性过剩和通胀将在较长时期内存在，负利率的持续将继续刺激住房需求的增长，助推2008年房价上涨，但受紧缩货币政策的影响，房价涨幅将会有所减缓。
第二，2008年美国经济进入衰退的可能性很大，世界经济也将受到较大影响，如果在国内通胀压力下，采取紧缩货币政策和快速升值的汇率政策组合，出口增速很可能迅速下降，内需增长乏力，经济将可能出现较大的向下调整，对收入增长和就业将产生较大影响，住房需求增长下降，严重的话，房价将会出现向下波动的走势。长期来看，根据人口学家的分析，我国的“人口红利期”至少会持续到2020年，这段时期总体上我国经济将保持较快速度增长，来自城市化进程、人口结构等因素的住房刚性需求增长和经济持续发展带来的住房改善性需求增长态势仍将持续。
总之，2008年的房价走势将取决于宏观经济和政策环境的变化。如果2008年宏观经济继续保持平稳较快增长，全国房价不会出现大幅波动，但在从紧的货币政策影响下，房价涨幅将会有所下降。如果宏观经济增长出现较大的向下调整，不排除房价向下波动。但从长期看，我国城镇住宅市场供不应求的格局并未根本改变，房价长期上涨趋势将在一定时期内存在.
三、2008年房地产市场发展形势展望
在全国房地产投资快速增长、项目遍地开花的主要形势下，政府出台了一系列促进我国房地产市场健康发展的政策措施，无疑，2008年是中国房地产市场发展中的关键一年。
（一）宏观调控得到落实，调控效果显现
2008年宏观调控将进一步深化，并得到落实执行，叠加效应将日益显现。房地产热将降温，投资将有所回落，开工项目也将适量减少。但由于持续很久的房地产市场的繁荣使得市场的前行仍具有相当的惯性，不少地区房地产发展投资机构、房地产开发商未完工项目的继续，使得2008年尤其2008年上半年的各地市场热点区域增多。
正因为城市房地产项目遍地开花，使城市轮廓线向四面八方同步外延，使得城市的市场热点区域也增多。如长沙，不再是城中、城东独领风骚，城北、城南、河西的地区供应比重也将增加。不过，正因为这种城市轮廓线向四面八方同步外延的发展趋势，使得城市的热点区域增多，却让热点的相对热度下降。所谓热点多了就意味着热点丧失或减弱，不在少数的你我彼此彼此使得难分彼此。国土资源部有关负责人就39号令土地供应调控的相关政策做进一步解读时表示，国土资源部强调要保障住房供应量，首先是重点保证住宅用地需求，特别是要优先安排低收入家庭住房用地的供应。其中廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地不得低于申报住宅用地的70%。不符合该要求的，不得批准用地。
毫无疑问的是，随着宏观调控的落实，城市房地产产品结构将更科学化、合理化。另一方面，政府将进一步落实宏观调控政策和住房保障制度，不断完善市场体系，以政策和需求为导向，调整供给结构，积极发展二级市场。并加大对房地产业秩序进行规范和整顿，维护市场健康运行。
（二）保障性住房开发规模进一步增加
2008年住房保障政策将进一步落实，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应、投资、资金、项目开工及产品供应的相对比例将增加。另一方面，由于预期改变，投资需求和自住需求在一定程度上被抑制，消费者变得相对理性。房地产市场可能出现进一步观望，进而出现持币待购、惜购等现象，供求矛盾将得到一定程度的缓减。高度卖方市场将逐步被扭转，甚至可能转化为买方市场或相对均衡市场。同时政府将扩大住房保障的覆盖面，确保保障型住房的土地供应，拿地竞争激化，大地块土地供应模式可能被相对改变。政府一方面严格控制高端市场的发展，另一方面大力支持保障性住房，力求总量平衡，调整结构，稳定市场，符合“90/70”政策的小户型、低总价房屋产品供应将增加。
在开发规模方面，将导致部分原本新立项、新投资的非保障性住房开发规模下降。同时，受宏观调控尤其是土地、金融等新政策影响，保障性住房的开发规模将增加。一些原本计划安排布局的大盘，可能分细或把多期并拢来开发。项目开发和上市速度将加快，一般较难再现大规模、大面积的捂盘、囤房、惜售现象。
房价整体可能在一定程度上逐渐回落。保障性住房和小户型的价格相对稳定，别墅价格相对刚性但需求相对不足，大户型、商住两用房、商业地产房屋及城区部分豪宅等高档住宅、二手房的房价将可能较大幅度下降。因此，房地产行业可能从“暴利时代”转入“微利时代”或“常利时代”，暴利时代逐渐远去甚至走向终结。
（三）市场竞争更趋激烈
房地产企业并购多发，房地产市场洗牌加剧的现象将不断增加，市场竞争激烈化，外资（或外资背景）开发商、投资者（含基金）将加大力度、加快速度进入市场或扩张。
在运作方面，房地产开发企业将更重视以品牌、服务获得竞争优势。房地产市场品牌化、企业经营集团化、项目开发规模化趋势将加强。从2007年11月1日开始生效的土地新政如果真能严格执行，土地利用将强化向适度密度、空中发展的趋势，一些地块可能被划大为小。地块规模的缩小将成为今后土地出让的一大趋势，单宗住房地块面积，一般会在100～200亩之间。出现“地王”的比率相对减少。
同时，政府对市场秩序的监管、整顿将加强，房地产市场广告执法将加强，房地产市场（含土地市场）将进一步得到规范。在产品品质与户型设计方面，户型适中、品质较优、设计合理、功能实用、环境较好、物业服务较好、交通比较方便、配套较好、房价适当、总价适当的品牌企业开发的中档或中偏高档产品将最受欢迎。不过，产品同质化问题可能变得严重起来，而市场竞争日趋激烈，促使房地产企业强化包括应用技术、设计、项目策划、营销推广、经营理念等方面的创新。
（四）市民消费冲动趋减，回归理性
房地产市场竞争日趋激烈的同时，消费冲动将有所趋减，进而销售速度减慢，销售周期加长，“销控”地位下降，房地产营销回归，企业将注重真正、有效的营销策划与市场推广。
目前，在不少城市，炒房回报预期并不高，房价持续高位增长而支撑炒房获得高回报预期的基础不牢靠，异地投资客撤走虽还不足以构成对房地产市场整体的过大冲击，但无疑对房价的变化构成不少的冲击。因为，往往30%的炒房者就可把整个城市市场的房价拉高，带动其他70%的非炒房购房者追涨房价。同样，一旦30%的炒房者退出市场，甚至只要10%～20%的异地投资客撤走，就可把整个城市市场的房价拉低，带动其他非炒房购房者追跌房价。而且，往往是，大部分消费者看跌时，房价下跌的速度远要比上涨的速度快、幅度大、面要广，更具有“传染性”。因此，各城市要防止可能出现供大于求、烂尾楼、过多房屋空置等情况。
同时，尽管市场总需求在一定程度上被抑制，但廉租住房、经济适用住房等保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房的需求依然较大。不过，由于一些未来需求和房价上涨空间已被透支，房地产市场预期改变，市场观望，保障性需求中的一部分仍可能在短期内被抑制。别墅等高档房需求在短期内可能受挫，自住普通商品房、商住两用房需求可能被较大地抑制。投资性尤其纯投机性需求和商业地产、“升级换代”需求被抑制的成分最大。投资性高档住宅销售周期延长，房主力图尽快套现，异地投资客撤离等现象将有所增加。
房价整体可能在一定程度上逐渐回落。相比而言，保障性住房和小户型的房价变化幅度要相对较小些，别墅价格相对刚性但需求相对不足，大户型、商住两用房、商业地产房屋及城区部分豪宅等高档住宅、二手房的房价下降幅度可能相对较大些。
（五）企业风险控制意识加强
由于市场异变，竞争加剧，再加上房地产开发企业本来普遍资产负债率偏高（多在70%以上，有的高达90%），这将促使房地产企业加强风险控制意识，越来越注重向外资（或外资背景）的开发商学习：既重视追求最大利润的赢利管理，又重视必要的风险控制。
同时，房地产企业力求尽可能降低成本，将越来越重视管理工作。房地产项目规划、项目策划、市场营销等高级专业人才将走俏。市场越来越细分，精细化发展成为趋势，包括企业定位细分、产品定位细分、目标消费群细分，以及项目开发与企业经营的专业化，追求设计的独特性，注重功能的前瞻性，营销策划与市场推广的个性化与差异化等。
由于房地产企业所需资金主要是靠银行贷款解决，普遍存在着自有资金不足的问题。2008年政府肯定将继续采取更从紧的货币政策，甚至还可能多次加息，使得银行贷款的难度加大。甚至，还可能进一步趋严房贷首付政府、或取消期房预售制度，严格预售资金管理。这意味着，虽然银行仍是主要融资渠道，但房地产企业被迫寻求新的融资方式与渠道，融资将趋向多元化，全球化。