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如何实现商业地产的资产化，从而成为一家持有型的商业地产公司，奥园仍旧有很长的路要走。
谈及奥园，业内多会想到其与北京著名烂尾项目长安8号之间的瓜葛，而在其去年正式斩断了这层关系之后，奥园也极少有消息发出。
近日，经历多年曲折的中国奥园地产集团股份有限公司发布了其商业地产战略，计划未来将商业地产比重提高至40%。实际上，从2010年至2012年这3年间，奥园的复合增长率均保持在30%左右，商业比重也一再攀升。但对于其商业的远期规划，业内人士则表示，“恐怕要付出更多的努力。”
初步实践“商住双线”
尽管在6月5日举办的奥园集团商业地产战略发布会上，奥园才正式宣布将大规模进军商业地产，但事实上，早在2009年奥园就意识到了商业地产较强的抗风险能力，并随之施行了商住双线的发展战略。
根据和讯网的报道，奥园集团执行总裁杨忠在发布会现场介绍，近年来，奥园确定了大中型商业Mall，主题及社区配套商业街，高端商业公寓写字楼，养生酒店四个商业产品系列，同时亦明确执行了自持为辅、销售为主的商业地产运营模式。经过三四年实践，奥园集团陆续推出的商业项目，如广州奥园广场、沈阳奥园会展广场、奥园养生广场等，都取得不俗销售成绩。
商业地产与住宅双线产品的齐头并进，也使奥园的财务业绩取得了长足发展。
公开资料显示，2011年奥园商业物业收入达10.86亿元，相比2010年增长237%；2012年，奥园的合同销售金额达人民币52.5亿元，同比2011年上升约5%；2013年奥园则计划推出包括株洲奥园养生城、株洲奥园广场、重庆新项目、广州萝岗、广州长隆、广州南站等多个项目。据悉，奥园今年前5月合同销售金额已达20亿元，奥园投资者关系主管何嘉恩日前表示，集团有信心达到全年75亿元的合约销售额目标。
广州寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同在发布会上表示，“相比于十年前的奥园，无论是决策、模式还是智慧，都显得更加务实和成熟。”而良好的财务状况也让奥园逐步发力拿地，进一步夯实“商住双线”的发展策略。
据辉立证券方面分析显示，除去项目销售回款，2012年奥园通过出售北京项目和发行优先票据，回收现金人民币46亿元。可以预见，在积极的发展策略指引下，2013年奥园的新开工面积和在建面积将有显著增长。
事实上，2012年奥园已经陆续在广东、重庆、湖南等地获取土地储备。去年底，奥园就在株洲天元区拿下四幅商住地块，此外，又以34.1亿元拍得9幅共12万平方米的广州番禺新城地铁上盖商业地块。
在奥园的版图里，广东、沈阳和重庆将是其未来几年的重点发展区域，其土地储备的长期目标则是，广东省内的土地储备占比为40%，广东省外达到60%。而在2012年底与保利地产联合获取的番禺综合地块，将是其未来的发展重点。
奥园集团副总裁王曙煜在发布会上则表示，奥园下一步的商业布局首先要依托集团产业，在珠三角、长三角、环渤海等五大经济圈共同跟住宅线实现商住双线同步发展。
商业转型任重道远
面对调控政策频出的楼市，许多以商品住宅为经营主线的房企纷纷选择了转型。杨忠表示，商业地产可以抓紧由内需带动的消费增长，虽然短期的收款比例较住宅项目低，但日后可持续提供稳定的现金流。
面对是否担心商业地产过剩的问题时，奥园方面表示，城镇化是中国商业地产的最大利好，奥园看到商业地产的机遇。
与传统的商业项目不同，奥园将自身所运营的商业地产产品更多地划分为体验式商业。
“注重量身定做与消费者的最终体验感，这就是奥园地产定位。”对于王曙煜而言，2012年底以96%的招商率开业的番禺区奥园广场，正是体验式商业的成功例证。“我们将更多资源分配到了餐饮、娱乐，使体验式商业的比例占到整个商场购物60%，与传统的购物中心相比，我们提供了完全不一样的生活方式，一个更体验式购物的环境。”
据了解，奥园的体验式商业更加注重于消费者之间的互动，其最大特点是集客能力强、消费时间长，并对其他的业态消费有带动作用。在奥园看来，这些都可以有效达到缩短新商业市场培育期的目的。
商业地产的开发运营始终绕不开人、钱、模式这几个核心问题。对此，已有业内人士指出，奥园这两年才算是真正从不稳定的发展走向了稳健的经营路线，在资金、人员团队方面恐怕只是出于“初级阶段”，而商业地产更加看重“打持久战”的能力。
实际上，商业地产的年均投入与产出比例相对住宅而言低很多，特比是对于自持型的商业而言，如要创造出利润，则更加考验持续运营的能力。
有数据显示，SOHO中国去年物业类投资达380多亿元，而由此产生的租金收入仅为1.48亿元，租售比不足0.3%；而进入商业地产较早的万达去年总收入为1097亿元，租金收入也只有80亿元，占总收入比为7.3%。
据了解，当前奥园商业自持比例仍徘徊在20%左右，而对于未来自持比例将如何提高，奥园方面则表示，近几年来讲有望上升到40%。
在许多业内人士看来，面对资金周转的问题，奥园当前商业地产的自持率仍不会很高，如何实现商业地产的资产化，从而成为一家持有型的商业地产公司，奥园仍旧有很长的路要走。
谈及奥园，业内多会想到其与北京著名烂尾项目长安8号之间的瓜葛，而在其去年正式斩断了这层关系之后，奥园也极少有消息发出。
近日，经历多年曲折的中国奥园地产集团股份有限公司发布了其商业地产战略，计划未来将商业地产比重提高至40%。实际上，从2010年至2012年这3年间，奥园的复合增长率均保持在30%左右，商业比重也一再攀升。但对于其商业的远期规划，业内人士则表示，“恐怕要付出更多的努力。”
初步实践“商住双线”
尽管在6月5日举办的奥园集团商业地产战略发布会上，奥园才正式宣布将大规模进军商业地产，但事实上，早在2009年奥园就意识到了商业地产较强的抗风险能力，并随之施行了商住双线的发展战略。
根据和讯网的报道，奥园集团执行总裁杨忠在发布会现场介绍，近年来，奥园确定了大中型商业Mall，主题及社区配套商业街，高端商业公寓写字楼，养生酒店四个商业产品系列，同时亦明确执行了自持为辅、销售为主的商业地产运营模式。经过三四年实践，奥园集团陆续推出的商业项目，如广州奥园广场、沈阳奥园会展广场、奥园养生广场等，都取得不俗销售成绩。
商业地产与住宅双线产品的齐头并进，也使奥园的财务业绩取得了长足发展。
公开资料显示，2011年奥园商业物业收入达10.86亿元，相比2010年增长237%；2012年，奥园的合同销售金额达人民币52.5亿元，同比2011年上升约5%；2013年奥园则计划推出包括株洲奥园养生城、株洲奥园广场、重庆新项目、广州萝岗、广州长隆、广州南站等多个项目。据悉，奥园今年前5月合同销售金额已达20亿元，奥园投资者关系主管何嘉恩日前表示，集团有信心达到全年75亿元的合约销售额目标。
广州寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同在发布会上表示，“相比于十年前的奥园，无论是决策、模式还是智慧，都显得更加务实和成熟。”而良好的财务状况也让奥园逐步发力拿地，进一步夯实“商住双线”的发展策略。
据辉立证券方面分析显示，除去项目销售回款，2012年奥园通过出售北京项目和发行优先票据，回收现金人民币46亿元。可以预见，在积极的发展策略指引下，2013年奥园的新开工面积和在建面积将有显著增长。
事实上，2012年奥园已经陆续在广东、重庆、湖南等地获取土地储备。去年底，奥园就在株洲天元区拿下四幅商住地块，此外，又以34.1亿元拍得9幅共12万平方米的广州番禺新城地铁上盖商业地块。
在奥园的版图里，广东、沈阳和重庆将是其未来几年的重点发展区域，其土地储备的长期目标则是，广东省内的土地储备占比为40%，广东省外达到60%。而在2012年底与保利地产联合获取的番禺综合地块，将是其未来的发展重点。
奥园集团副总裁王曙煜在发布会上则表示，奥园下一步的商业布局首先要依托集团产业，在珠三角、长三角、环渤海等五大经济圈共同跟住宅线实现商住双线同步发展。
商业转型任重道远
面对调控政策频出的楼市，许多以商品住宅为经营主线的房企纷纷选择了转型。杨忠表示，商业地产可以抓紧由内需带动的消费增长，虽然短期的收款比例较住宅项目低，但日后可持续提供稳定的现金流。
面对是否担心商业地产过剩的问题时，奥园方面表示，城镇化是中国商业地产的最大利好，奥园看到商业地产的机遇。
与传统的商业项目不同，奥园将自身所运营的商业地产产品更多地划分为体验式商业。
“注重量身定做与消费者的最终体验感，这就是奥园地产定位。”对于王曙煜而言，2012年底以96%的招商率开业的番禺区奥园广场，正是体验式商业的成功例证。“我们将更多资源分配到了餐饮、娱乐，使体验式商业的比例占到整个商场购物60%，与传统的购物中心相比，我们提供了完全不一样的生活方式，一个更体验式购物的环境。”
据了解，奥园的体验式商业更加注重于消费者之间的互动，其最大特点是集客能力强、消费时间长，并对其他的业态消费有带动作用。在奥园看来，这些都可以有效达到缩短新商业市场培育期的目的。
商业地产的开发运营始终绕不开人、钱、模式这几个核心问题。对此，已有业内人士指出，奥园这两年才算是真正从不稳定的发展走向了稳健的经营路线，在资金、人员团队方面恐怕只是出于“初级阶段”，而商业地产更加看重“打持久战”的能力。
实际上，商业地产的年均投入与产出比例相对住宅而言低很多，特比是对于自持型的商业而言，如要创造出利润，则更加考验持续运营的能力。
有数据显示，SOHO中国去年物业类投资达380多亿元，而由此产生的租金收入仅为1.48亿元，租售比不足0.3%；而进入商业地产较早的万达去年总收入为1097亿元，租金收入也只有80亿元，占总收入比为7.3%。
据了解，当前奥园商业自持比例仍徘徊在20%左右，而对于未来自持比例将如何提高，奥园方面则表示，近几年来讲有望上升到40%。
在许多业内人士看来，面对资金周转的问题，奥园当前商业地产的自持率仍不会很高，如何实现商业地产的资产化，从而成为一家持有型的商业地产公司，奥园仍旧有很长的路要走。