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自10月以来，北京豪宅市场被一股低气压笼罩。雪上加霜的是北京停发4万元/平米以上楼盘预售证，未取证的高端项目上市被叫停，在售的高端项目也未收获利好。
11月豪宅市场新增量、成交量大幅下降。受此“冷空气”影响，北京12月计划入市的20个楼盘中，难觅高端住宅项目身影。业内认为，明年年初，一旦“解禁”，将会出现大量积压的高端项目扎堆入市。
限高令终结豪宅销售季
“预售证一直没批下来，今年应该开不了盘，最快也得等到明年3月以后。”11月底，面对记者的咨询，山水文园销售人员如是说。今年8月，记者曾应邀参观山水文园别墅新品，当时负责介绍的销售表示，新品将在年内入市。然而，住建委的一纸限价令打破了山水文园的开盘计划。
今年11月初，北京市住建委重申，年底之前，对于单价超过4万元的项目不再发放预售许可证，这意味楼盘取证必须在规定“红线”内。直接导致原本预计11月入市的龙湖·双珑原著、泰禾·北京院子、山水文园·西园等高端别墅产品难以取证入市。
“原计划一期在11月底开盘，现在要到明年年初了，一期推出联排和叠拼产品，最低总价2500万元。最小面积400多平米。”泰禾北京院子项目销售人员介绍。经过核算，北京院子单价约7万元/平米，售价远超北京市住建委4万元/平米的红线，被关“禁闭”在所难免。
记者根据北京住建委网站公示得知，12月份至今，目前仅有“西山艺境”一个项目取得预售许可证，最高拟售价格为40389元/平方米。显然，该项目也是踩着“4万元”的边界线入市。
这招“限高令”不仅让高端住宅项目取证、销售进入僵局，同时也令年底豪宅市场刮起寒风。
机构统计数据显示，自今年下半年开始，单价4万元以上的别墅，成交占比呈显著上升趋势。然而4万元预售禁令直接导致了别墅市场2013销售季的终结。据丽兹行豪宅研究院数据显示，北京11月高端商品住宅共成交182套，环比下降37.67%，同比下降60.86%。
供应不足新增项目寥寥
亚豪机构副总经理高姗分析，限高令下，高端项目取证困难，年底前入市项目将寥寥无几。
“收紧预售证对于豪宅市场最大的影响是打乱了供应和销售节奏，使其无法进行有计划的预售，只能推迟开盘上市，导致供应延后。”中国房地产学会副会长陈国强表示，多重因素影响下，四季度高端住宅入市积极性明显降低。
事实上，豪宅市场供应动力不足在今年上半年就已凸显。自进入下半年以来，供应量持续低迷，北京市房地产交易管理网数据显示，今年9月、10月均只有一个别墅项目进行预售。其中，原本为销售黄金期的十月仅有中昂·邑上原著一个项目供应24套房源，创下本年度月度供应量新低。与此同时，随着金九银十收官，多数企业的全年业绩已“无忧”，进入11月后，企业推盘的积极性减弱，11月别墅供应为94套，亦处于月度供应倒数位置。
北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志认为，近年来，北京出让的可供别墅开发的地块寥寥无几，目前的别墅房源多依靠三年前甚至更早的土地储备来支撑，后续补充不足，房企开始出现惜售心理。
捂盘、抢客、改路子
“实际上，对于一些开发商来说，‘限高令’其实帮了一个忙，让其有了一个‘捂盘’销售的机会和合理借口。”一位不愿具名的业内人士指出。
比如，保利海德公园欲推别墅100多套，现已蓄客300余组。在预售证收紧的背景下，一些高端项目选择待价而沽，借机拖到明年开盘，以追求利润的最大化。因为正如亚豪机构品牌推广总监郭毅所言：“按照目前地价的水平，明年预期房价是上升的。”
不过，捂盘虽然能提高售价，但也面临着购房人流失的风险。记者在采访中了解到，一些近期取证受阻的楼盘担心客群流失，不愿捂盘，而是想方设法留住客户。
朝阳区一高端楼盘北京院子就采用了“预装户”的办法。 “预装户”就是让客户先“选房”，排好自己心仪的首选房源、备选房源，这是不少高端楼盘卖房时都会采用的办法。对于开发商来说，“预装户”可以保证尽可能多的房源都有买家；对于买房人来说，心里更有底。
对于一时难以取证的高端盘来说，通过这样类似预先“选房”的办法，可以留住买房人。
预售收紧带来的不仅是开盘策略的改变，为了规避多变的市场调控可能带来的影响，原本以开发周期长、蓄客周期长、销售周期长著称的别墅类产品也逐渐开始走高周转路线，例如龙湖·双珑原著、泰禾·北京院子等，都会加快周转率。
回暖，且待明年
陈志告诉记者，限价只是临时调控手段，很难长期执行，明年豪宅市场会有所回转。
亚豪机构市场总监郭毅谈到，预计明年春节及“两会”之后，市场将迎来高端项目集中放量。对于6万元/平米以下的楼盘来说，由于需求量较高，加之今年底客户的累积，预计会形成一波购房热潮。
泰禾集团总裁助理、品牌总监沈力男也看好明年豪宅市场。一方面，十八届三中全会提出，要让市场在资源配置中发挥决定性作用，高端市场政策或有可能放开。另一方面，今年北京供应的高价地块都有可能在明年入市，这些地块具有风向标的意义，对其他高端项目会有拉动作用。
中原地产市场研究部总监张大伟认为，从楼市发展来看，在供应量越来越少的情况下，核心区域的豪宅价格可能还会继续上升。
不过，豪宅市场需求相对有限，在缺少增量需求的背景下，高端项目竞争压力将加大，开发商须提高产品附加值。
11月豪宅市场新增量、成交量大幅下降。受此“冷空气”影响，北京12月计划入市的20个楼盘中，难觅高端住宅项目身影。业内认为，明年年初，一旦“解禁”，将会出现大量积压的高端项目扎堆入市。
限高令终结豪宅销售季
“预售证一直没批下来，今年应该开不了盘，最快也得等到明年3月以后。”11月底，面对记者的咨询，山水文园销售人员如是说。今年8月，记者曾应邀参观山水文园别墅新品，当时负责介绍的销售表示，新品将在年内入市。然而，住建委的一纸限价令打破了山水文园的开盘计划。
今年11月初，北京市住建委重申，年底之前，对于单价超过4万元的项目不再发放预售许可证，这意味楼盘取证必须在规定“红线”内。直接导致原本预计11月入市的龙湖·双珑原著、泰禾·北京院子、山水文园·西园等高端别墅产品难以取证入市。
“原计划一期在11月底开盘，现在要到明年年初了，一期推出联排和叠拼产品，最低总价2500万元。最小面积400多平米。”泰禾北京院子项目销售人员介绍。经过核算，北京院子单价约7万元/平米，售价远超北京市住建委4万元/平米的红线，被关“禁闭”在所难免。
记者根据北京住建委网站公示得知，12月份至今，目前仅有“西山艺境”一个项目取得预售许可证，最高拟售价格为40389元/平方米。显然，该项目也是踩着“4万元”的边界线入市。
这招“限高令”不仅让高端住宅项目取证、销售进入僵局，同时也令年底豪宅市场刮起寒风。
机构统计数据显示，自今年下半年开始，单价4万元以上的别墅，成交占比呈显著上升趋势。然而4万元预售禁令直接导致了别墅市场2013销售季的终结。据丽兹行豪宅研究院数据显示，北京11月高端商品住宅共成交182套，环比下降37.67%，同比下降60.86%。
供应不足新增项目寥寥
亚豪机构副总经理高姗分析，限高令下，高端项目取证困难，年底前入市项目将寥寥无几。
“收紧预售证对于豪宅市场最大的影响是打乱了供应和销售节奏，使其无法进行有计划的预售，只能推迟开盘上市，导致供应延后。”中国房地产学会副会长陈国强表示，多重因素影响下，四季度高端住宅入市积极性明显降低。
事实上，豪宅市场供应动力不足在今年上半年就已凸显。自进入下半年以来，供应量持续低迷，北京市房地产交易管理网数据显示，今年9月、10月均只有一个别墅项目进行预售。其中，原本为销售黄金期的十月仅有中昂·邑上原著一个项目供应24套房源，创下本年度月度供应量新低。与此同时，随着金九银十收官，多数企业的全年业绩已“无忧”，进入11月后，企业推盘的积极性减弱，11月别墅供应为94套，亦处于月度供应倒数位置。
北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志认为，近年来，北京出让的可供别墅开发的地块寥寥无几，目前的别墅房源多依靠三年前甚至更早的土地储备来支撑，后续补充不足，房企开始出现惜售心理。
捂盘、抢客、改路子
“实际上，对于一些开发商来说，‘限高令’其实帮了一个忙，让其有了一个‘捂盘’销售的机会和合理借口。”一位不愿具名的业内人士指出。
比如，保利海德公园欲推别墅100多套，现已蓄客300余组。在预售证收紧的背景下，一些高端项目选择待价而沽，借机拖到明年开盘，以追求利润的最大化。因为正如亚豪机构品牌推广总监郭毅所言：“按照目前地价的水平，明年预期房价是上升的。”
不过，捂盘虽然能提高售价，但也面临着购房人流失的风险。记者在采访中了解到，一些近期取证受阻的楼盘担心客群流失，不愿捂盘，而是想方设法留住客户。
朝阳区一高端楼盘北京院子就采用了“预装户”的办法。 “预装户”就是让客户先“选房”，排好自己心仪的首选房源、备选房源，这是不少高端楼盘卖房时都会采用的办法。对于开发商来说，“预装户”可以保证尽可能多的房源都有买家；对于买房人来说，心里更有底。
对于一时难以取证的高端盘来说，通过这样类似预先“选房”的办法，可以留住买房人。
预售收紧带来的不仅是开盘策略的改变，为了规避多变的市场调控可能带来的影响，原本以开发周期长、蓄客周期长、销售周期长著称的别墅类产品也逐渐开始走高周转路线，例如龙湖·双珑原著、泰禾·北京院子等，都会加快周转率。
回暖，且待明年
陈志告诉记者，限价只是临时调控手段，很难长期执行，明年豪宅市场会有所回转。
亚豪机构市场总监郭毅谈到，预计明年春节及“两会”之后，市场将迎来高端项目集中放量。对于6万元/平米以下的楼盘来说，由于需求量较高，加之今年底客户的累积，预计会形成一波购房热潮。
泰禾集团总裁助理、品牌总监沈力男也看好明年豪宅市场。一方面，十八届三中全会提出，要让市场在资源配置中发挥决定性作用，高端市场政策或有可能放开。另一方面，今年北京供应的高价地块都有可能在明年入市，这些地块具有风向标的意义，对其他高端项目会有拉动作用。
中原地产市场研究部总监张大伟认为，从楼市发展来看，在供应量越来越少的情况下，核心区域的豪宅价格可能还会继续上升。
不过，豪宅市场需求相对有限，在缺少增量需求的背景下，高端项目竞争压力将加大，开发商须提高产品附加值。