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【摘 要】 近些年来，房地产事业在我国的发展速度非常迅猛，房地产销售由卖方市场转为买方市场，对房地产的工程质量投诉也日趋增多，对房地产的质量有了更高的要求。而工程技术管理是保证房地产质量的基础。本文阐述了工程相关管理的含义及重要性，并提出了行之有效的技术管理工作方法。
【关键词】 工程技术：管理：措施
引言：
工程项目管理是指管理者为了使项目取得成功，对工程项目用系统的观念、理论和方法，有序、全面、科学、目标明确地进行管理。房地产企业的技术管理，是指企业运用科学管理方法，在工程项目实施过程中对各项技术活动和施工技术的各项要素进行计划与决策、组织与指挥、控制与协调的一系列管理活动的总称。这里所指的“技术活动”包括了从前期策划与规划、熟悉与会审图纸、编审施工组织设计开始，到施工过程中的洽商管理、质量检验，直至工程竣工验收全过程中的各项技术工作而“施工技术的各项要素”，则是指运用于技术管理活动赖以进行的企业技术人才、技术装备、技术情报、技术标准与规程及技术责任制等一系列实施技术管理的基本技术因素。项目工程建设是一个复杂的综合过程，需要诸多专业的合作和多项工程技术的综合应用，而企业的技術活动也是多种多样的。技术管理所强调的是对整个技术工作的管理，而并非“技术”本身，它来源于技术而又高于纯技术对项目的管理能力，对房地产企业起着指导工程建设的意义，贯穿于项目的全过程。
1、房地产开发企业工程技术管理的特点
1.1、多面性。我们技术管理工作的出发点不应是单纯技术观点或单纯追求企业的经济效益，而应当认真贯彻执行国家有关的方针政策，即为产品使用者着想，努力实现城市规划的要求，为实现经济、社会、环境三个效益服务；从现实出发，考虑长远需要，从技术上解决经营方面的一些问题。房地产开发企业的工程技术管理，还要解决从土建、水暖、强电、弱电、燃气到品种繁多的建材产品和设备等多项工程技术问题。
1.2、综合性和组装性。面对一项工程，房地产开发企业不同于设计、施工单位，各有其阶段性工作内容。设计和施工单位都有自己的技术管理工作，但都是在他们的各自业务范围内进行。房地产开发企业的技术管理工作是从可行性研究开始，继之规划设计、施工到竣工交用，它要衔接、协调各阶段、各工种之间的关系。房地产开发企业的技术管理工作是要把几十乃至上百个与技术有关的单位的精神产品和物质产品巧妙地组织起来，综合组装成一个完整的工程。
2、房地产开发企业工程技术管理意义
科学的施工技术管理工作，不仅有助于保证施工过程能够按照客观规律开展，还能促进施工单位施工技术的提升，以及施工人员素质的提高。其次，对施工过程中将会出现的问题进行合理的预期，进而采取有效的方式解决，保证工期，降低施工成本，提高企业核心竞争力。
3、房地产技术管理的工作方法
3.1、按内容编制规章制度。根据技术管理的工作内容，结合开发企业特点制订各种规章制度，使技术管理工作有序、责任分明、目标明确、赏罚公平，有了规章制度才能充分调动技术人员的积极性，避免决策的随意性。还要编制完善技术管理责任制，工程技术质量管理办法，各工种的技术标准，规划设计各阶段的设计任务书、设计指导书、工程图纸审核程序及成果审批制度，工程技术合理化建议奖励办法等。其中设计任务书、设计指导书是设计事前控制的重要环节，也是控制设计和图纸质量的重要手段。
3.2、新材料、新设备、新技术的应用与使用风险。我国改革开放后，建材及设备发展迅速，种种新材料、新设备、新技术如雨后春笋般不断涌现，还有名目繁多的进口货和合资产品。广告宣传目不暇接，加上一些不正当的推销手段，使我们在选择使用某种新产品、新技术时必须慎重对待。有的新产品据介绍，优点很多，但未经足够的实践考验；有的进口产品在国外已使用成熟，但在我国则属于刚起步；有的推销部门言过其实，如果进行推广，这良好的愿望常常伴随着很大风险，这方面实例不少。如前几年我国北方出现的钢制散热器、轻质隔断墙、玻璃幕墙等问题，教训深刻。因此，作为投资者的房地产开发企业应特别慎重对待，遇此问题必须多做调查研究，必要时向有实力的科研机构和专家咨询或直接访问用户，做到心中有数。如有条件，可提早在局部使用或做样板，实际观察、测试效果。正式采用时，需与供货厂家及提供新技术的单位签订担保风险合同，制订技术标准违约条款。总之，要采取积极慎重的态度。
3.3、依靠有关各科研单位、专门机构和专家等社会力量。企业的技术力量及覆盖面终究有限，在日常工作中经常会遇到众多工种、众多学科的技术问题。虽然作为开发企业的技术管理人员，要具备多工种、多学科的基本知识来协调解决各种技术问题，但不可能样样精通。况且建筑工程技术也在不断发展，新技术、新材料的不断涌现，我们不可能及对熟悉掌握，因此，在遇到一些技术性较强、专业性程度较高的技术问题时，可依靠社会力量，聘请专业或高级管理者来解决，或者向有关专业机构咨询，解决这些技术问题。
3.4工程实施过程中的监控管理。工程实施过程中的技术质量管理，是提高房地产质量的中心环节和重点，包括辅助施工和现场施工两个方面。辅助施工的技术质量管理，包括对施工队伍的选择，施工材料、构配件和设备的采办，动力供应和后勤保障等方面，直接关系着施工质量和房地产质量。为了提高房地产质量，在同等或者相近造价的基础上要择优选用现场管理好、技术质量管理好、技术素质高、资质等级高的建筑企业开发施工。对建筑材料和各种构件的性能、规格、品种、色泽等，必须完全符合设计要求，完全达到有关规范、标准的要求，并必须有出厂合格证，在进入工地前进行严格检验。
3.5、落实图纸会审作业。房地产建筑使用的图纸必须保证施工人员能够准确的领悟到每个细节，了解设计的要求和意图，并做好与设计单位、监理单位和建设单位三者之间施工图纸会审工作的交流与合作，在满族房地产施工项目工程质量的基础上，解决图纸存在的问题，从而更好地完成施工目标。
3.6工程竣工后的技术管理。项目施工完成后的技术质量管理，是提高房地产质量的归宿和落脚点。工程结束并不意味着房地产开发技术质量管理已经结束，即使所开发的房屋已经销售出去，其质量管理也并没有划上句号，还有3方面的管理工作要做。首先是要组织好竣工验收。要组织专家及相关单位主要负责人，按照国家有关验收规范和标准进行严格的验收工作，对不合格的工程，决不允许使用。二是要做好售后服务。按照建设和管理并举的方针，对开发出售后的房地产，要建立专门的机构，配备专人管理，并采取切实可行的管理方法。对房屋使用中存在的质量问题及时安排人员跟进处理，使工程项目质量达到业主客户的要求。
4、结束语
房地产开发企业的工程技术管理是房地产企业在经营过程中的一个必不可少的组成部分，施工贯穿于工程开发中，工程技术管理水平的高低，直接影响经济效益、社会效益、环境效益的实现，从而影响市场占有率，制约企业的发展。为此。我们要加强房地产开发工程的技术管理，确保工程质量目标的实现。
参考文献：
[1]杨东，房地产项目管理信息系统探讨[J].建筑经济，2010（9）.
[2]朱占魁.浅谈建筑工程技术管理需注意的几个问题[J].河南建材，2014，01：55-56.
[3]王永清.施工企业项目管理研究[J].发展.2006（09）
【关键词】 工程技术：管理：措施
引言：
工程项目管理是指管理者为了使项目取得成功，对工程项目用系统的观念、理论和方法，有序、全面、科学、目标明确地进行管理。房地产企业的技术管理，是指企业运用科学管理方法，在工程项目实施过程中对各项技术活动和施工技术的各项要素进行计划与决策、组织与指挥、控制与协调的一系列管理活动的总称。这里所指的“技术活动”包括了从前期策划与规划、熟悉与会审图纸、编审施工组织设计开始，到施工过程中的洽商管理、质量检验，直至工程竣工验收全过程中的各项技术工作而“施工技术的各项要素”，则是指运用于技术管理活动赖以进行的企业技术人才、技术装备、技术情报、技术标准与规程及技术责任制等一系列实施技术管理的基本技术因素。项目工程建设是一个复杂的综合过程，需要诸多专业的合作和多项工程技术的综合应用，而企业的技術活动也是多种多样的。技术管理所强调的是对整个技术工作的管理，而并非“技术”本身，它来源于技术而又高于纯技术对项目的管理能力，对房地产企业起着指导工程建设的意义，贯穿于项目的全过程。
1、房地产开发企业工程技术管理的特点
1.1、多面性。我们技术管理工作的出发点不应是单纯技术观点或单纯追求企业的经济效益，而应当认真贯彻执行国家有关的方针政策，即为产品使用者着想，努力实现城市规划的要求，为实现经济、社会、环境三个效益服务；从现实出发，考虑长远需要，从技术上解决经营方面的一些问题。房地产开发企业的工程技术管理，还要解决从土建、水暖、强电、弱电、燃气到品种繁多的建材产品和设备等多项工程技术问题。
1.2、综合性和组装性。面对一项工程，房地产开发企业不同于设计、施工单位，各有其阶段性工作内容。设计和施工单位都有自己的技术管理工作，但都是在他们的各自业务范围内进行。房地产开发企业的技术管理工作是从可行性研究开始，继之规划设计、施工到竣工交用，它要衔接、协调各阶段、各工种之间的关系。房地产开发企业的技术管理工作是要把几十乃至上百个与技术有关的单位的精神产品和物质产品巧妙地组织起来，综合组装成一个完整的工程。
2、房地产开发企业工程技术管理意义
科学的施工技术管理工作，不仅有助于保证施工过程能够按照客观规律开展，还能促进施工单位施工技术的提升，以及施工人员素质的提高。其次，对施工过程中将会出现的问题进行合理的预期，进而采取有效的方式解决，保证工期，降低施工成本，提高企业核心竞争力。
3、房地产技术管理的工作方法
3.1、按内容编制规章制度。根据技术管理的工作内容，结合开发企业特点制订各种规章制度，使技术管理工作有序、责任分明、目标明确、赏罚公平，有了规章制度才能充分调动技术人员的积极性，避免决策的随意性。还要编制完善技术管理责任制，工程技术质量管理办法，各工种的技术标准，规划设计各阶段的设计任务书、设计指导书、工程图纸审核程序及成果审批制度，工程技术合理化建议奖励办法等。其中设计任务书、设计指导书是设计事前控制的重要环节，也是控制设计和图纸质量的重要手段。
3.2、新材料、新设备、新技术的应用与使用风险。我国改革开放后，建材及设备发展迅速，种种新材料、新设备、新技术如雨后春笋般不断涌现，还有名目繁多的进口货和合资产品。广告宣传目不暇接，加上一些不正当的推销手段，使我们在选择使用某种新产品、新技术时必须慎重对待。有的新产品据介绍，优点很多，但未经足够的实践考验；有的进口产品在国外已使用成熟，但在我国则属于刚起步；有的推销部门言过其实，如果进行推广，这良好的愿望常常伴随着很大风险，这方面实例不少。如前几年我国北方出现的钢制散热器、轻质隔断墙、玻璃幕墙等问题，教训深刻。因此，作为投资者的房地产开发企业应特别慎重对待，遇此问题必须多做调查研究，必要时向有实力的科研机构和专家咨询或直接访问用户，做到心中有数。如有条件，可提早在局部使用或做样板，实际观察、测试效果。正式采用时，需与供货厂家及提供新技术的单位签订担保风险合同，制订技术标准违约条款。总之，要采取积极慎重的态度。
3.3、依靠有关各科研单位、专门机构和专家等社会力量。企业的技术力量及覆盖面终究有限，在日常工作中经常会遇到众多工种、众多学科的技术问题。虽然作为开发企业的技术管理人员，要具备多工种、多学科的基本知识来协调解决各种技术问题，但不可能样样精通。况且建筑工程技术也在不断发展，新技术、新材料的不断涌现，我们不可能及对熟悉掌握，因此，在遇到一些技术性较强、专业性程度较高的技术问题时，可依靠社会力量，聘请专业或高级管理者来解决，或者向有关专业机构咨询，解决这些技术问题。
3.4工程实施过程中的监控管理。工程实施过程中的技术质量管理，是提高房地产质量的中心环节和重点，包括辅助施工和现场施工两个方面。辅助施工的技术质量管理，包括对施工队伍的选择，施工材料、构配件和设备的采办，动力供应和后勤保障等方面，直接关系着施工质量和房地产质量。为了提高房地产质量，在同等或者相近造价的基础上要择优选用现场管理好、技术质量管理好、技术素质高、资质等级高的建筑企业开发施工。对建筑材料和各种构件的性能、规格、品种、色泽等，必须完全符合设计要求，完全达到有关规范、标准的要求，并必须有出厂合格证，在进入工地前进行严格检验。
3.5、落实图纸会审作业。房地产建筑使用的图纸必须保证施工人员能够准确的领悟到每个细节，了解设计的要求和意图，并做好与设计单位、监理单位和建设单位三者之间施工图纸会审工作的交流与合作，在满族房地产施工项目工程质量的基础上，解决图纸存在的问题，从而更好地完成施工目标。
3.6工程竣工后的技术管理。项目施工完成后的技术质量管理，是提高房地产质量的归宿和落脚点。工程结束并不意味着房地产开发技术质量管理已经结束，即使所开发的房屋已经销售出去，其质量管理也并没有划上句号，还有3方面的管理工作要做。首先是要组织好竣工验收。要组织专家及相关单位主要负责人，按照国家有关验收规范和标准进行严格的验收工作，对不合格的工程，决不允许使用。二是要做好售后服务。按照建设和管理并举的方针，对开发出售后的房地产，要建立专门的机构，配备专人管理，并采取切实可行的管理方法。对房屋使用中存在的质量问题及时安排人员跟进处理，使工程项目质量达到业主客户的要求。
4、结束语
房地产开发企业的工程技术管理是房地产企业在经营过程中的一个必不可少的组成部分，施工贯穿于工程开发中，工程技术管理水平的高低，直接影响经济效益、社会效益、环境效益的实现，从而影响市场占有率，制约企业的发展。为此。我们要加强房地产开发工程的技术管理，确保工程质量目标的实现。
参考文献：
[1]杨东，房地产项目管理信息系统探讨[J].建筑经济，2010（9）.
[2]朱占魁.浅谈建筑工程技术管理需注意的几个问题[J].河南建材，2014，01：55-56.
[3]王永清.施工企业项目管理研究[J].发展.2006（09）