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摘要：我国城市建设已经从过去注重外延规模扩张进入到注重城市内涵更新的历史阶段。城市更新作为新时期城市建设的重要战略举措，近年来越来越受到全国各地的重视，很多城市都开始制定城市更新的专项规划与更新项目实施计划。然而，各地的城市更新实践都存在更新规划难以落地、更新计划项目难以实施的突出问题。对收集到的深圳市26个城市更新案例进行研究，通过实证研究明确了影响城市更新项目顺利实施的关键因素。建议城市更新在规划阶段应当更加强调多专业与多视角的系统研究、政府应当加强关于城市更新用地性质的变更管理、加强对实施开发企业的资格控制、注重小规模更新单元的界定与规划来促进城市更新项目的顺利实施。
关键字：城市更新;关键因素;项目实施;案例研究
中图分类号：F293.35 文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2019）03-0069-75 收稿日期：2019-02-18
1引言
改革开放以来，我国的城镇化快速推进，取得了前所未有的成就，也面临很多重大挑战。一方面，随着我国经济的不断发展与城镇化水平的不断提升，大量原有城区已难以满足新时期城市发展与居民生产生活的需求。另一方面，我国特大型城市目前均面临建设用地紧张的问题，步入了存量用地时代。以城市扩张为代表的增量发展方式雉以解决目前城市发展面临的矛盾。2015年12月召开的中央城市工作会议指出我国城市发展要坚持“集约发展，框定总量、限定容量、盘活存量、做优增量、提高质量的”发展原则。城市更新是我国城市可持续发展的实现路径，也是我国城市发展的未来方向。近年来，全国范围都开始重视城市更新工作，很多城市都编制了城市更新规划和城市更新项目的实施计划，然而顺利实施的效率却很低。就我国较早开始城市更新的广州市和深圳市来看，成功实施的更新项目数量占立项数量的比例甚至没有达到30%。城市更新项目涉及到了政府、居民、开发商等多方利益主体的參与与协调，比新建项目的实施更具复杂性。研究影响城市更新项目顺利实施的因素具有较大的学术价值和现实意义。
深圳作为我国发展最快的城市之一，在全国较早面临土地资源约束的问题，因此率先将城市更新作为推动城市发展的重要手段。截止到2016年，城市更新已列入计划项目达541项，拆除用地面积约44.66平方公里，已批城市更新规划项目308项，累计已完成投资额约550亿元，占全市房地产开发投资额的41%。深圳城市更新虽然已经取得了积极的成效，但在推行过程中大部分项目也存在着“拆不动、赔不起、玩不转”等问题，难以顺利推进。本文梳理选取深圳城市更新项目数据，实证分析影响城市更新项目实施的关键因素，并为我国城市更新项目的顺利推行提供建议。
2研究理论与问题
根据文献中现存的研究成果，大多数学者表示建筑的自身条件将会大大加快城市更新的进程。Andrew表示，建筑楼层是最显著的决定因素之一，并在对435534栋建筑进行实证分析之后发现低密度建筑物更有可能被拆除。David的研究证明，由于拆迁成本过高，涉及的因素更为复杂，建成寿命超过57年以上的建筑难以被更新。同时，Michael通过研究表明，由于家庭住户不愿迁离的心理，对建筑物进行维修和改造往往更为合适。
另外，区位优越的项目被认为将获得更大更新概率。Laiyali证实，基于租金差距理论，区位因素（包括距离交通枢纽和市中心的距离，其租金潜力和租金现状的间隙大小）是在确定更新地块优先级的决策过程需要考虑的重要因素。Michael发现项目与公共设施（如学校、医院、火车站、公同等）的区位关系影响财产的战略价值。还有部分学者则较为重视地块本身的影响。在城市更新项目中，土地产权关系被认为是影响其运行的关键因素之一，产权复杂或产权模糊往往会成为城市更新项目的挑战，土地产权的复杂性因土地原有用途不同而异。此外，地块原容积率对中国的城市更新影响不大，这与西方国家以往的实证研究不同。学者还考虑到环境条件也可能对城市更新项目的选择产生影响，从而提高区域的可持续性。Hamed通过进行包括空气质量，环境保护等多重标准的评估，以确定子项目的优先级。而Pizzol则将棕地进行分类，发现81个地块中只有12个属于主动更新类，59个属于被动更新类。
大量文献研究表明，大部分学者专注于研究城市更新的决策过程，对城市更新的实施过程研究较少，仅有少数学者强调了开发商对于更新项目实施的影响。本文基于文献梳理和深圳市的实地调研，辨析影响城市更新项目顺利实施的主要因素。
3城市更新项目实施因素识别与分析
3.1数据及变量描述
3.1.1样本描述
本文以深圳市罗湖区的城市更新项目作为研究对象。自2011年起，已有32个城市更新项目列于罗湖区城市更新单元计划中，但仅有15个项目顺利开始实施，图1为各项目分布位置图。因为有6个项目的资料未能有效收集，本文选取剩余的26个项目作为研究样本，具体的项目信息见表1。
3.1.2变量描述
本研究基于文献中已有的研究成果，按照地块特征、区位特征、开发商特征三大维度收集更新项目的解释变量，用于研究影响城市更新项目实施的关键因素，具体变量见表2。
3.1.3研究方法
本文中搜集到的数据类型可以分为分类变量与连续变量，本文分别采用描述性分析及T检验来处理数据。描述性分析主要用于分析城市更新项目实施过程中的分类变量差异。将更新项目中的各指标一一列出，观察分析各指标在已实施与未实施项目的不同特点。
T检验主要用于检验更新项目中的连续变量，该检验方式可以用于分辨已实施和未实施项目中显著不同的变量，T检验公式如下：
3.2分析结果
初步的分析结果表明开发商的规模（规模的划分按照国家统计局的标准）对城市更新项目的顺利实施具有影响。表3表明在26个项目中，17个由大型开发商主导实施的项目，顺利开始实施的占到58.82%;另外9个由中等或小型开发商主导实施的项目，顺利实施的比例也占到55%。简单来看，大型开发商和中小型开发商的更新项目实施能力似乎没有显著差异，但是通过实地调研发现中小开发商实施的项目都是早年自持的小规模地块，不需要经过土地征收环节，整个项目实施难度较低。 在更新项目的土地用途差异上，分析结果表明原居住用地难以更新，仅有两个项目成功更新，原工业用地更新实施率最高，达到76.92%。造成这种现象的主要原因是原居住用地产权关系复杂，在土地征收过程中需要消耗大量的时间和金钱，拖延了项目实施的进度，相较而言原工业用地由于用地属性简单、产权单一明确，有效缩短了地块征收补偿过程，降低了开发商的经济风险，被成功更新的概率更高。
为了明确其他因素对城市更新项目的实施情况是否有显著影响，使用T检验来比较实施与未实施项目。结果显示出已实施和未实施项目之间显著不同的变量，结果如表4所示。
结果表明，建筑面积在已实施和未实施项目之间显著不同，sig值达到0.006，并且已实施项目的建设面积（平均值为23504.35平方米）明显小于未实施的项目（平均值为51515.72平方米）。其原因是较小更新规模的地块产权结构简单，并对企业自身有较低要求。
除上述讨论的建筑面积外，其余因素在已实施项目与未实施项目之间均无显著差异。通过对样本项目的具体数据分析发现，本文选取的案例均位于罗湖区，罗湖区面积较小，大部分项目所处的区位条件相似，因此区位因素（包括更新项目到火车站、公园、湖泊、学校和医院的距离）未表现出明显的差异。另外一个原因是深圳的城市更新项目计划提出主体多为开发商，在项目计划阶段开发商可能就已经充分考虑了项目的区位影响因素。
4结论与建议
通过对深圳市罗湖区已开展的城市更新项目的实施情况，本文有以下主要发现和建议：
4.1更新用地的产权结构复杂度是决定城市更新项目顺利实施的关键因素
更新地块的产权复杂程度与所涉及的利益主体的数量将直接影响城市更新项目推进效率。已有居住类的城市更新项目，因为涉及到多个业主、租户的权益转移，导致更新项目从土地使用权获取、项目开发、建筑物更新等多个环节的冲突频发。冲突处理的过程延迟了投资资金的回报周期，增加了开放商实施的风险，降低了开发商实施的意愿。相对地，用地属性简单且产权单一的工业用地便成为房地产开发市场的首选，成功实施的比率也较高。政府部门在拟定城市更新项目计划时，做好更新地块的确权工作，是减少不必要的经济支出、提高实施效率的关键。
4.2适宜的开发主体能有效地促进城市更新项目的成功实施
大型开发企业更能够推动城市更新项目的实施。根据上述对企业规模大小与项目实施顺利程度分析结果，可以发现：第一，大型开发企业因自身资金雄厚和丰富的开发运营经验，应对更新前期的不确定冲突和融资风险的能力强;第二，大规模的企业信誉度较高，更易获得多利益主体之间的认可，并能够稳定地促进实施过程中的权益转移与谈判;第三，其内部的规范管理机制与操作流程也是促进项目成功实施的有利条件。城市更新项目一般会经历征地、搬迁、拆除、重建等多个过程，持续时间长、投资大，在确定更新项目的开发主体时有必要加强对开发商特别是小型企业的资金来源审查，确保开发商用于更新项目的资金的稳定性，避免更新项目由于资金链断裂而出现烂尾现象，
4.3地块规模较小更有利于更新实施，但是要处理好与片区发展的关系
与大规模地块相比，小规模更新地块因其资金准入门槛较低、土地征收難度较小、涉及利益主体关系简单等原因，更容易推进。深圳的经验表明，对城市更新项目规模进行阶梯式划定，强化实施成功率更高的小规模更新单元划分以及细致的空间功能规划，适当控制大规模更新项目的比例，有利于促进城市更新项目的实施。但是也必须注意到，基于小地块划分更新单元的分散更新模式容易造成注重局部开发利益，破坏片区整体可持续发展的潜在风险。因此，小规模更新项目在实施前更需要从多个角度充分论证项目方案对片区发展的影响。
关键字：城市更新;关键因素;项目实施;案例研究
中图分类号：F293.35 文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2019）03-0069-75 收稿日期：2019-02-18
1引言
改革开放以来，我国的城镇化快速推进，取得了前所未有的成就，也面临很多重大挑战。一方面，随着我国经济的不断发展与城镇化水平的不断提升，大量原有城区已难以满足新时期城市发展与居民生产生活的需求。另一方面，我国特大型城市目前均面临建设用地紧张的问题，步入了存量用地时代。以城市扩张为代表的增量发展方式雉以解决目前城市发展面临的矛盾。2015年12月召开的中央城市工作会议指出我国城市发展要坚持“集约发展，框定总量、限定容量、盘活存量、做优增量、提高质量的”发展原则。城市更新是我国城市可持续发展的实现路径，也是我国城市发展的未来方向。近年来，全国范围都开始重视城市更新工作，很多城市都编制了城市更新规划和城市更新项目的实施计划，然而顺利实施的效率却很低。就我国较早开始城市更新的广州市和深圳市来看，成功实施的更新项目数量占立项数量的比例甚至没有达到30%。城市更新项目涉及到了政府、居民、开发商等多方利益主体的參与与协调，比新建项目的实施更具复杂性。研究影响城市更新项目顺利实施的因素具有较大的学术价值和现实意义。
深圳作为我国发展最快的城市之一，在全国较早面临土地资源约束的问题，因此率先将城市更新作为推动城市发展的重要手段。截止到2016年，城市更新已列入计划项目达541项，拆除用地面积约44.66平方公里，已批城市更新规划项目308项，累计已完成投资额约550亿元，占全市房地产开发投资额的41%。深圳城市更新虽然已经取得了积极的成效，但在推行过程中大部分项目也存在着“拆不动、赔不起、玩不转”等问题，难以顺利推进。本文梳理选取深圳城市更新项目数据，实证分析影响城市更新项目实施的关键因素，并为我国城市更新项目的顺利推行提供建议。
2研究理论与问题
根据文献中现存的研究成果，大多数学者表示建筑的自身条件将会大大加快城市更新的进程。Andrew表示，建筑楼层是最显著的决定因素之一，并在对435534栋建筑进行实证分析之后发现低密度建筑物更有可能被拆除。David的研究证明，由于拆迁成本过高，涉及的因素更为复杂，建成寿命超过57年以上的建筑难以被更新。同时，Michael通过研究表明，由于家庭住户不愿迁离的心理，对建筑物进行维修和改造往往更为合适。
另外，区位优越的项目被认为将获得更大更新概率。Laiyali证实，基于租金差距理论，区位因素（包括距离交通枢纽和市中心的距离，其租金潜力和租金现状的间隙大小）是在确定更新地块优先级的决策过程需要考虑的重要因素。Michael发现项目与公共设施（如学校、医院、火车站、公同等）的区位关系影响财产的战略价值。还有部分学者则较为重视地块本身的影响。在城市更新项目中，土地产权关系被认为是影响其运行的关键因素之一，产权复杂或产权模糊往往会成为城市更新项目的挑战，土地产权的复杂性因土地原有用途不同而异。此外，地块原容积率对中国的城市更新影响不大，这与西方国家以往的实证研究不同。学者还考虑到环境条件也可能对城市更新项目的选择产生影响，从而提高区域的可持续性。Hamed通过进行包括空气质量，环境保护等多重标准的评估，以确定子项目的优先级。而Pizzol则将棕地进行分类，发现81个地块中只有12个属于主动更新类，59个属于被动更新类。
大量文献研究表明，大部分学者专注于研究城市更新的决策过程，对城市更新的实施过程研究较少，仅有少数学者强调了开发商对于更新项目实施的影响。本文基于文献梳理和深圳市的实地调研，辨析影响城市更新项目顺利实施的主要因素。
3城市更新项目实施因素识别与分析
3.1数据及变量描述
3.1.1样本描述
本文以深圳市罗湖区的城市更新项目作为研究对象。自2011年起，已有32个城市更新项目列于罗湖区城市更新单元计划中，但仅有15个项目顺利开始实施，图1为各项目分布位置图。因为有6个项目的资料未能有效收集，本文选取剩余的26个项目作为研究样本，具体的项目信息见表1。
3.1.2变量描述
本研究基于文献中已有的研究成果，按照地块特征、区位特征、开发商特征三大维度收集更新项目的解释变量，用于研究影响城市更新项目实施的关键因素，具体变量见表2。
3.1.3研究方法
本文中搜集到的数据类型可以分为分类变量与连续变量，本文分别采用描述性分析及T检验来处理数据。描述性分析主要用于分析城市更新项目实施过程中的分类变量差异。将更新项目中的各指标一一列出，观察分析各指标在已实施与未实施项目的不同特点。
T检验主要用于检验更新项目中的连续变量，该检验方式可以用于分辨已实施和未实施项目中显著不同的变量，T检验公式如下：
3.2分析结果
初步的分析结果表明开发商的规模（规模的划分按照国家统计局的标准）对城市更新项目的顺利实施具有影响。表3表明在26个项目中，17个由大型开发商主导实施的项目，顺利开始实施的占到58.82%;另外9个由中等或小型开发商主导实施的项目，顺利实施的比例也占到55%。简单来看，大型开发商和中小型开发商的更新项目实施能力似乎没有显著差异，但是通过实地调研发现中小开发商实施的项目都是早年自持的小规模地块，不需要经过土地征收环节，整个项目实施难度较低。 在更新项目的土地用途差异上，分析结果表明原居住用地难以更新，仅有两个项目成功更新，原工业用地更新实施率最高，达到76.92%。造成这种现象的主要原因是原居住用地产权关系复杂，在土地征收过程中需要消耗大量的时间和金钱，拖延了项目实施的进度，相较而言原工业用地由于用地属性简单、产权单一明确，有效缩短了地块征收补偿过程，降低了开发商的经济风险，被成功更新的概率更高。
为了明确其他因素对城市更新项目的实施情况是否有显著影响，使用T检验来比较实施与未实施项目。结果显示出已实施和未实施项目之间显著不同的变量，结果如表4所示。
结果表明，建筑面积在已实施和未实施项目之间显著不同，sig值达到0.006，并且已实施项目的建设面积（平均值为23504.35平方米）明显小于未实施的项目（平均值为51515.72平方米）。其原因是较小更新规模的地块产权结构简单，并对企业自身有较低要求。
除上述讨论的建筑面积外，其余因素在已实施项目与未实施项目之间均无显著差异。通过对样本项目的具体数据分析发现，本文选取的案例均位于罗湖区，罗湖区面积较小，大部分项目所处的区位条件相似，因此区位因素（包括更新项目到火车站、公园、湖泊、学校和医院的距离）未表现出明显的差异。另外一个原因是深圳的城市更新项目计划提出主体多为开发商，在项目计划阶段开发商可能就已经充分考虑了项目的区位影响因素。
4结论与建议
通过对深圳市罗湖区已开展的城市更新项目的实施情况，本文有以下主要发现和建议：
4.1更新用地的产权结构复杂度是决定城市更新项目顺利实施的关键因素
更新地块的产权复杂程度与所涉及的利益主体的数量将直接影响城市更新项目推进效率。已有居住类的城市更新项目，因为涉及到多个业主、租户的权益转移，导致更新项目从土地使用权获取、项目开发、建筑物更新等多个环节的冲突频发。冲突处理的过程延迟了投资资金的回报周期，增加了开放商实施的风险，降低了开发商实施的意愿。相对地，用地属性简单且产权单一的工业用地便成为房地产开发市场的首选，成功实施的比率也较高。政府部门在拟定城市更新项目计划时，做好更新地块的确权工作，是减少不必要的经济支出、提高实施效率的关键。
4.2适宜的开发主体能有效地促进城市更新项目的成功实施
大型开发企业更能够推动城市更新项目的实施。根据上述对企业规模大小与项目实施顺利程度分析结果，可以发现：第一，大型开发企业因自身资金雄厚和丰富的开发运营经验，应对更新前期的不确定冲突和融资风险的能力强;第二，大规模的企业信誉度较高，更易获得多利益主体之间的认可，并能够稳定地促进实施过程中的权益转移与谈判;第三，其内部的规范管理机制与操作流程也是促进项目成功实施的有利条件。城市更新项目一般会经历征地、搬迁、拆除、重建等多个过程，持续时间长、投资大，在确定更新项目的开发主体时有必要加强对开发商特别是小型企业的资金来源审查，确保开发商用于更新项目的资金的稳定性，避免更新项目由于资金链断裂而出现烂尾现象，
4.3地块规模较小更有利于更新实施，但是要处理好与片区发展的关系
与大规模地块相比，小规模更新地块因其资金准入门槛较低、土地征收難度较小、涉及利益主体关系简单等原因，更容易推进。深圳的经验表明，对城市更新项目规模进行阶梯式划定，强化实施成功率更高的小规模更新单元划分以及细致的空间功能规划，适当控制大规模更新项目的比例，有利于促进城市更新项目的实施。但是也必须注意到，基于小地块划分更新单元的分散更新模式容易造成注重局部开发利益，破坏片区整体可持续发展的潜在风险。因此，小规模更新项目在实施前更需要从多个角度充分论证项目方案对片区发展的影响。