不应任由“国进民退”,否则是开历史倒车。
　　
　　中国房地产业似乎得了“青春期狂躁症”,而近期引起业界热烈讨论的是:国企尤其是央企加速扩张、疯狂抢地的现象。
　　今年以来,国企在土地市场的表现非常抢眼。5-6月,北京多个地王都被国企收入囊中,比如作为央企的中化集团,旗下一家名不见经传的公司豪夺广渠路地王。8-9月,上海的风头盖过北京,中海地产以70亿元拿下长风地块,一跃成为全国年度地王;紧接着,沪上地产巨头绿地集团又以73亿元拿下徐汇滨江地块,刷新了全国地王纪录。
　　国企缘何如此血脉贲张?笔者归结为四点。其一,有钱。去年中央推出“4万亿投资计划”,多数投向了“铁公机”项目和重大工业项目,这些领域多由国企控制;另外,今年前三季度新增贷款达近9万亿元之巨,其中大部分贷给了国企。房地产开发业门槛较低,有钱能使鬼推磨。
　　其二,有利。房地产是公认的高利润行业,前些年完全可以定义为暴利行业,行业利润率远超全社会平均水平。此外,今年以来实体经济与虚拟经济相比,复苏时间滞后,很多国企不愿把钱投进主业,房地产业成为最佳选择。
　　其三,有地。由于历史原因,部分国企拥有大量土地,当初拿地成本很低,甚至是免费划拨的。土地是房地产开发业的生产要素,有地就有利可图。以前这些“大地主”没有深切地认识到这种价值,现在都把土地当成了“宝贝”。况且,近几年国家对土地的控制越来越严,再不加快开发,那些闲置多年的土地可能被收回。
　　其四,有胆。今年有些地王价格之高,不仅让民众惊罕,也让民企开发商胆战心惊,比如潘石屹在竞标失利后,不禁大呼地价泡沫。国企在拿地上面如此冒进,除了有钱之外,还受特殊机制驱动。大型国企的领导,有点像政府官员,经常会受到任期内政绩的激励,由于风险低、收益高,往往敢于放手一搏。比如说,高价拿地后如果市场向好,则企业成绩单会很漂亮,假如不幸市场大跌,项目亏损,那也是国家的损失,不像民企老板那样等于“割肉”。另外,同样是查处闲置用地,国土部门对国企会“睁只眼、闭只眼”,反正是国有资产嘛,国企浪费点资源无大碍,可让民企违法获利问题可就严重了。
　　那么,国企和民企在中国房地产开发行业中,应各自扮演什么样的角色?
　　首先,不应任由“国进民退”,否则是开历史倒车。上世纪末和本世纪初,随着国企改革的大力推进,掀起了一股国有和集体所有地产企业改制潮,从而大大激发了中国房地产业的活力。另外,国资委明确规定了国资控制的七个行业,其中并无房地产业。房地产是一个市场化竞争的行业,应鼓励不同所有制的企业参与竞争,而不能放任国企以垄断资源之优势,阻碍市场竞争。
　　其次,需要规范国企行为。想要提高中国房地产市场化的水平和质量,必须创造和维护公平、公正、合理的市场环境。为了配合住房保障建设,政府完全可以让国企更多地参与,因为经济适用房开发属于微利,廉租房开发商基本无利可图,民企参与开发的热情不高。那些仅因为手中有钱、抱着暴利企图、不考虑风险的外行国企,盲目在房地产市场横冲直撞,既扰乱市场秩序,又很有可能以投资失败告终,这是对国有资源的浪费、国有资产的损耗。
　　对此,笔者提出两条建议。一方面,政府应加强国资监管,限制企业胡乱开发房地产。国资委曾计划从2004年起,圈定中房、保利、华润、招商等16家央企,主业从事房地产,其他央企则把房地产业务剥离给这16家。可这一计划在实施过程中,却遭遇巨大阻力,如今136家央企中居然有七成染指房地產。
　　另一方面,对于那些有钱有地的国企,想要分享房地产行业的高成长和高收益,完全可以通过股权投资或合作开发的形式,通过出资或出地,让优质、专业的开发商具体运作。(作者为上海易居房地产研究院综合研究部部长)