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在房地产经济学界，有一个著名的3L理论，即所谓的Location，Location，Location，翻译成中文就是耳熟能详的地段、地段、还是地段。是的，城市不动产由于其位置不可移动，其价值取决于其所处的地段，某一地段节省的通勤或运输成本越多，其价值越高。今天指导无数人的买房经，就是这个3L理论。这个3L理论不仅可以解释城市内部不同地段房价的差异，还可以解释不同城市间房价的差异。但在本期专栏中，我如果说还有比地段更重要的因素，很多人是不信的。
先讲一段历史吧。鸦片战争之后，清政府被迫打开国门五口通商。外国人上了岸总归要有住的地方，清政府担心华夷共处会生事端，于是上海的地方官员宫慕久与英国领事在1845年11月29日签署了《上海土地章程》，租界由此诞生。租界的出现被很多人认为是丧权辱国的标志，包括后来国民政府收回租界都被认为是中国人民反殖民斗争的伟大胜利，这没有疑问。奇怪的是，人们宁愿住在租界内而不愿意住在租界外。上海官员本来是把土地租给老外住的，并没有想让清朝的子民也进去跟外国人混住。哪知租界一开，很多清朝子民们用脚投票，纷纷跑到租界去住。相对于租界外，租界内的生活更安全也更有保障，租界是个讲法律的地方，只不过不是大清律令，而是治外法权。
在租界内，生命自由财产受到法律的认可和保护，清朝子民用脚投票，租界自然就不堪重负，房价就上涨得厉害。鲁迅在当时的上海应该属于不折不扣的高收入阶层，都不敢动在租界买房的念头，只能租房住。尽管房价很高，人们还是趋之若鹜。上海公共租界包括后来分出去的法租界只占了上海面积的7%，人口却占了44%。有数据表明，1930年上海公共租界的人口密度是华界的11倍，房价是华界的16倍。在威海，甚至有人在晚上偷偷把租界的界桩往后移动。租界内的工部局作为市政管理结构，其财政收入主要来自于房地产税，其支出主要用于各种市政基础设施。这些市政基础设施又会资本化到房价中导致房价更高。
现在问题来了，究竟是什么造就了当年租界内外房价的巨大差异？如果秉持传统的3L理论，会发现根本无法回答这个问题。我的理解是，租界内外房价差异的根本原因是产权包括交易权受到法律认可和保护。房产的所有权、使用权、交易权都受到法律保护，自然会使得房产有价值，也自然使得开发商愿意投资房地产增加供给。1936年的一项统计表明，外国资本在旧中国全国房地产总投资达到7.75亿美元，而上海一地就有5.95亿美元，占全国比重的76.8%。
如今，我们确实在产权保护方面取得了巨大的成就。从1988年修改《宪法》和《土地管理法》确认土地可交易，到2020年5月通过的《民法典》对小区车位和广告牌位收益权的规定，都可看出我们关于产权的规定在日益精细化，但这并不意味着关于房地产产权问题已经没有改革的空间。在我看来，仍然存在一些值得关注的问题。
产权的第一个问题是在一些城市安全性不够，这会严重影响房价和投资。比如众所周知的小产权房（包括笔者在上期专栏中提到过的城郊农户拆迁安置房），在今天很多城市，有时候一墙或一路之隔，房价差异巨大。细究原因，原来是某一小区的住房是无法公开交易的只能私下交易，其合同和产证不受政府承认和保护。购买者明知道不够安全仍然会购买，因其价格已经覆盖了安全风险。一些城市比如深圳小产权房体量巨大，已经不可能简单一拆了之。充满讽刺意味的是，这些产权不够安全的住房反而真正实现了“房住不炒”。
产权的第二个问题是不够明晰。典型的如笔者在前期讨论过的宅基地上的住房。尽管有宅基地确权和房地一体不动产登记颁证，但土地集体所有制本质上是一种模糊产权和残缺产权。这种模糊产权下农民会尽量延展产权模糊给自己带来的利益空间。既然不允许在集体外买卖但允许自住或出租，人们当然会在政策允许的范围内向高处拓展出租空间。写到这里，我突然意识到中国城市的租金房价比低下其实还有一个重要原因（前期专栏曾经讨论过为何房价比租金涨得快），那就是由于产权的限制导致大量住房无法买卖只能出租，从而增加了租赁房的供应打压了房租的增长。这从促进租赁市场的发展和实践“房住不炒”来说可能被认为是件好事，但从产權明晰的角度，包括近几年在十多个城市利用集体建设用地兴建租赁房，可能并不是一件好事。集体本身是一个动态的概念，未来这些集体所有的租赁房可能会平生事端。它们和最近几年出现的开发商自持型商品房大不一样，自持型商品房在产权的安全性和明晰上都没有问题，并且政策调整起来可以随时突破自持限制。
产权的第三个问题在于产权安排过度分散。这又表现在两个方面，一是从宏观上讲，我们城市的房子产权类型纷繁复杂。今天城市住房究竟有多少种产权类型？坦率地说，我也不知道。有人说大概有数十种之多。这种纷繁复杂多样化的产权类型增加了交易成本，比如房地产税如果要推广到全国，就面临着对待不同产权类型的住房该如何处理的问题。二是从微观上讲，即使是看起来产权安全又足够明晰的商品房，普遍公寓化的居住方式其产权仍然是分散的，就导致了所谓的“反公地悲剧”。比如，很多城市多层公寓装想加装电梯，即使有政府补贴都不能达成一致意见，这个问题我们以后还会再讨论。
在笔者前期专栏中提到的秘鲁经济学家德索托（《告老还乡与宅基地制度改革》，见《中国房地产》2019年第5期），他在《资本的秘密》中写道：“人类不像露出牙齿保护领地的老虎和狼，在自然界人类是一个弱势生物，但人类却创造了合法的环境——产权制度来保护自己的领地”。诺贝尔经济学奖得主诺斯在《西方世界的兴起》中讲到资本存量增加、技术进步、结构变革都只是经济增长的表现，不是经济增长的原因，唯有建立一套有效率的制度才是经济增长的关键。这个有效率的制度就是产权。财产尤其是房产作为人们安身立命之本，财产如果不安全，包括财产的交易受限制，都会损害人们的福利。产权之于房产，犹如空气之于生命。有它时我们往往不觉得它有多重要，但失去它时其重要性才会凸显出来。
在过去的4月和5月，中共中央和国务院连续出台了两份重要文件，分别是4月份出台的《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》和5月份出台的《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》。在这两份推动进一步改革的纲领性文件中都强调要“推进土地要素市场化配置”，并要求“全面完善产权制度，健全归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度，加强产权激励”。以个人愚见结合本文主旨，对于非农地尤其是在城市规划范围内，应该让所有的建设用地和住房都可以交易，不可交易的资产并非资本。这首先得明晰并保护产权的安全性，且适度改变产权的分散状态以确保“流转顺畅”。
写作这篇专栏时，笔者正好在浙江临安天目山避暑，发现这边一些农民在出售20-30年的度假屋使用权，典型的房主住在底楼，2楼、3楼出租，4楼、5楼出售。尽管没有任何到期自动续期的允诺，但交易非常顺利并且存在二手度假房的交易。这有点类似于当年汶川地震后一度推行后又被叫停的“联建”。现实生活中人们关于产权交易的自发秩序每天都在生成，如果我们能吸收认可并持续推进而不是一律叫停，不仅能改变资源配置的低效状态，促进劳动力在城乡更大范围内流动，还能有效增加城乡居民的财产收入，促进资本深化并吸收增发的货币（至于房地产究竟是货币的蓄水池还是放大器这个有争议，后续也会有讨论）。
先讲一段历史吧。鸦片战争之后，清政府被迫打开国门五口通商。外国人上了岸总归要有住的地方，清政府担心华夷共处会生事端，于是上海的地方官员宫慕久与英国领事在1845年11月29日签署了《上海土地章程》，租界由此诞生。租界的出现被很多人认为是丧权辱国的标志，包括后来国民政府收回租界都被认为是中国人民反殖民斗争的伟大胜利，这没有疑问。奇怪的是，人们宁愿住在租界内而不愿意住在租界外。上海官员本来是把土地租给老外住的，并没有想让清朝的子民也进去跟外国人混住。哪知租界一开，很多清朝子民们用脚投票，纷纷跑到租界去住。相对于租界外，租界内的生活更安全也更有保障，租界是个讲法律的地方，只不过不是大清律令，而是治外法权。
在租界内，生命自由财产受到法律的认可和保护，清朝子民用脚投票，租界自然就不堪重负，房价就上涨得厉害。鲁迅在当时的上海应该属于不折不扣的高收入阶层，都不敢动在租界买房的念头，只能租房住。尽管房价很高，人们还是趋之若鹜。上海公共租界包括后来分出去的法租界只占了上海面积的7%，人口却占了44%。有数据表明，1930年上海公共租界的人口密度是华界的11倍，房价是华界的16倍。在威海，甚至有人在晚上偷偷把租界的界桩往后移动。租界内的工部局作为市政管理结构，其财政收入主要来自于房地产税，其支出主要用于各种市政基础设施。这些市政基础设施又会资本化到房价中导致房价更高。
现在问题来了，究竟是什么造就了当年租界内外房价的巨大差异？如果秉持传统的3L理论，会发现根本无法回答这个问题。我的理解是，租界内外房价差异的根本原因是产权包括交易权受到法律认可和保护。房产的所有权、使用权、交易权都受到法律保护，自然会使得房产有价值，也自然使得开发商愿意投资房地产增加供给。1936年的一项统计表明，外国资本在旧中国全国房地产总投资达到7.75亿美元，而上海一地就有5.95亿美元，占全国比重的76.8%。
如今，我们确实在产权保护方面取得了巨大的成就。从1988年修改《宪法》和《土地管理法》确认土地可交易，到2020年5月通过的《民法典》对小区车位和广告牌位收益权的规定，都可看出我们关于产权的规定在日益精细化，但这并不意味着关于房地产产权问题已经没有改革的空间。在我看来，仍然存在一些值得关注的问题。
产权的第一个问题是在一些城市安全性不够，这会严重影响房价和投资。比如众所周知的小产权房（包括笔者在上期专栏中提到过的城郊农户拆迁安置房），在今天很多城市，有时候一墙或一路之隔，房价差异巨大。细究原因，原来是某一小区的住房是无法公开交易的只能私下交易，其合同和产证不受政府承认和保护。购买者明知道不够安全仍然会购买，因其价格已经覆盖了安全风险。一些城市比如深圳小产权房体量巨大，已经不可能简单一拆了之。充满讽刺意味的是，这些产权不够安全的住房反而真正实现了“房住不炒”。
产权的第二个问题是不够明晰。典型的如笔者在前期讨论过的宅基地上的住房。尽管有宅基地确权和房地一体不动产登记颁证，但土地集体所有制本质上是一种模糊产权和残缺产权。这种模糊产权下农民会尽量延展产权模糊给自己带来的利益空间。既然不允许在集体外买卖但允许自住或出租，人们当然会在政策允许的范围内向高处拓展出租空间。写到这里，我突然意识到中国城市的租金房价比低下其实还有一个重要原因（前期专栏曾经讨论过为何房价比租金涨得快），那就是由于产权的限制导致大量住房无法买卖只能出租，从而增加了租赁房的供应打压了房租的增长。这从促进租赁市场的发展和实践“房住不炒”来说可能被认为是件好事，但从产權明晰的角度，包括近几年在十多个城市利用集体建设用地兴建租赁房，可能并不是一件好事。集体本身是一个动态的概念，未来这些集体所有的租赁房可能会平生事端。它们和最近几年出现的开发商自持型商品房大不一样，自持型商品房在产权的安全性和明晰上都没有问题，并且政策调整起来可以随时突破自持限制。
产权的第三个问题在于产权安排过度分散。这又表现在两个方面，一是从宏观上讲，我们城市的房子产权类型纷繁复杂。今天城市住房究竟有多少种产权类型？坦率地说，我也不知道。有人说大概有数十种之多。这种纷繁复杂多样化的产权类型增加了交易成本，比如房地产税如果要推广到全国，就面临着对待不同产权类型的住房该如何处理的问题。二是从微观上讲，即使是看起来产权安全又足够明晰的商品房，普遍公寓化的居住方式其产权仍然是分散的，就导致了所谓的“反公地悲剧”。比如，很多城市多层公寓装想加装电梯，即使有政府补贴都不能达成一致意见，这个问题我们以后还会再讨论。
在笔者前期专栏中提到的秘鲁经济学家德索托（《告老还乡与宅基地制度改革》，见《中国房地产》2019年第5期），他在《资本的秘密》中写道：“人类不像露出牙齿保护领地的老虎和狼，在自然界人类是一个弱势生物，但人类却创造了合法的环境——产权制度来保护自己的领地”。诺贝尔经济学奖得主诺斯在《西方世界的兴起》中讲到资本存量增加、技术进步、结构变革都只是经济增长的表现，不是经济增长的原因，唯有建立一套有效率的制度才是经济增长的关键。这个有效率的制度就是产权。财产尤其是房产作为人们安身立命之本，财产如果不安全，包括财产的交易受限制，都会损害人们的福利。产权之于房产，犹如空气之于生命。有它时我们往往不觉得它有多重要，但失去它时其重要性才会凸显出来。
在过去的4月和5月，中共中央和国务院连续出台了两份重要文件，分别是4月份出台的《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》和5月份出台的《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》。在这两份推动进一步改革的纲领性文件中都强调要“推进土地要素市场化配置”，并要求“全面完善产权制度，健全归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度，加强产权激励”。以个人愚见结合本文主旨，对于非农地尤其是在城市规划范围内，应该让所有的建设用地和住房都可以交易，不可交易的资产并非资本。这首先得明晰并保护产权的安全性，且适度改变产权的分散状态以确保“流转顺畅”。
写作这篇专栏时，笔者正好在浙江临安天目山避暑，发现这边一些农民在出售20-30年的度假屋使用权，典型的房主住在底楼，2楼、3楼出租，4楼、5楼出售。尽管没有任何到期自动续期的允诺，但交易非常顺利并且存在二手度假房的交易。这有点类似于当年汶川地震后一度推行后又被叫停的“联建”。现实生活中人们关于产权交易的自发秩序每天都在生成，如果我们能吸收认可并持续推进而不是一律叫停，不仅能改变资源配置的低效状态，促进劳动力在城乡更大范围内流动，还能有效增加城乡居民的财产收入，促进资本深化并吸收增发的货币（至于房地产究竟是货币的蓄水池还是放大器这个有争议，后续也会有讨论）。