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【摘 要】房地产项目的工程管理水平对项目开发具有重要影响,并决定项目的效益成败。本文就讲述了房地产项目的工程管理意义、目标及设计、施工管理等问题分析。
【关键词】房产项目;工程管理;目标探讨
To the engineering management of the real estate item study
Cai Xi-Zhen
(The Jia kind Jia industry development limited company of the sunlight real estate Hangzhou Zhejiang 310000)
【Abstract】The engineering of the real estate item management level to item development have importance influence, and decision item of performance success or failure.This text related the meaning, target of the engineering management of real estate item and design, construction management etc. problem analysis.
【Key words】House property item;Engineering management;Target study
1. 房地产工程管理的意义
工程管理是房地产开发的一个重要环节,也是一个实质性的环节,如何做好工程管理一直是一个困扰房地产开发商的主要问题。解决这个主要问题,将使工程管理跃上一个新的台阶。工程管理可具体分为工程进度管理、工程质量管理和工程成本管理。工程进度管理是管理过程,时间就是金钱,时间就是生命,加快工程进度,节约工程工期,快速高效地进行生产运作,才能不被激烈的房地产市场所淘汰。工程质量管理是管理结果,工程质量是工程之根本,只有在满足质量的情况下,工程进度管理才有其意义“造名,更要造实”。用质量说话才能底气十足。工程成本管理是管理造价,工程造价是房地产开发的核心控制区,合理降低工程造价,一方面可使房地产开发追求最大利润,另一方面可加大房地产的市场竞争力。两全其美,何乐不为?
2. 房地产工程管理的目标内容
房地产开发必须通过工程的工期控制、质量控制、成本控制以及项目营销工作的要求顺利完成,才能产生预期利润并进行再发展。通过工程管理,应使所建的项目实现下述目标:建筑上有良好的使用功能,并且外形美观新颖,小区建设合理、环境宜人,能充分满足购房者的要求;在结构上安全可靠,能符合国家有关技术标准的规定;在经济上能达到“物美价廉”,在保证工程质量的前提下,最大限度的降低工程造价,合理缩短建设工期;在施工中能安全生产,不发生重大安全事故。房地产开发工程管理的内容涵盖面较为广泛。它不同于工程监理或施工企业自身的纯技术性的工程管理。在业务上包含了规划管理、设计管理、施工管理等内容。涉及的单位有设计、工程监理、施工、质量监督等单位。关系到的政府及相关部门有土地、规划、建设、消防、人防、园林、环保等部门。
3. 房地产工程的规则管理
规划管理是房地产项目工程管理的第一阶段。这一阶段的重点工作。就是确定建筑的规划方案。此时一定要避免为赶时间而忽略了建筑规划方案的谨慎取舍,因为建筑规划方案在整个项目开发中具有极其重要的作用,关系到项目开发的成败。所以必须认真做好建筑方案的可行性和可取性的分析研究。主要内容包括:(1)根据营销策划部门所做的市场调查,论证项目所在地理位置的合理定位,规划出建筑户型模需求等级及相应需求量。(2)积极与规划部门沟通。运用他们对地域规划的丰富知识和对相关政策的了解,依据有关规定,确定出能使项目开发实现最佳效益的总规划指标。(3)以《中华人民共和国招标投标法》和《建设工程质量管理条例》等国家有关法律法规为依据,进行方案设计竞标。要注重对建筑立面的美观度、平面布局的合理性、户型配置的均好性等做出客观公正的评价,谨慎抉择。
4. 房地产工程的设计管理
设计理念的先进与否、建筑布局的适用效率、结构设计的规范合理,对给水、排水、供热、燃气、电气、电讯、智能化安防系统等统筹设计的好坏,都将直接影响工程管理目标的实现。作为专业房产开发商,必须从设计开始介入,亲力亲为,了解设计全过程。为此,房地产项目设计管理应做好下述几个方面的工作:
(1)注重对设计单位的选择。切忌因过分强调节约设计费用而选择素质差、缺乏设计实力的设计单位。实际上,对于房地产项目的全部投资而言,设计费用所占的比例相当小,然而设计质量对于项目投资节约的多少,工程成本的高低和房地产营销的难易,却具有重大甚至是关键性的影响力。因此,一定要以《中华人民共和国招标投标法》和《建设工程质量管理条例》等国家有关法律法规为依据,择优选择设计单位承担设计任务,以保证设计成果安全适用、经济合理、技术先进、方便施工。必要时,应对参加投标的设计单位的设计能力进行考察。(2)对设计单位设计任务完成的时间方面。一方面应要求其以较高的工作效率进行设计,在尽可能短的时间内提供设计成果。但另一方面又应坚决避免把设计任务安排得过于紧急,以保证设计质量。⑶保持与设计人员的工作性沟通,随时掌握设计的进度。及时解决设计中出现的,需由房地产开发企业确定的相关事宜。同时要把对于项目的设计要求、希望达到的目标等,与主要设计人员进行沟通、探讨。要努力将工程管理人员的现场实践经验和市场理念,与设计人员相对较为理论的设计经验和理念有机结合起来。这是保质保量、高效率的管理好房地产项目工程设计的有效途径。
5. 房地产工程的施工管理
5.1 施工合同管理。房地产开发企业与施工企业签订的施工合同,是房地产开发企业对所开发项目进行施工管理的法律依据。在国家规定标准条款之外,需要认真考虑周伞的约定条款有:施工企业人员配置的约定;工程质量奖惩约定;工期约定;工程材料供应方式及验收程序的约定;工程款支付方式的约定;文明施工与施工安全保障措施的约定。
5.2 施工准备。首先办妥建设丁程规划许可证和建筑施工许可证。接着,房地产开发企业必须让设计人员在会上做好设计交底工作。预先探讨解决出现问题的办法以使工程的施上能较顺利的步人正轨。
5.3 施上质量控制。施工质量控制是施工管理工作的重点。房地产开发企业的工程管理员,要善于把握全局,引导、协调、督促设计、监理、施工等单位共同成好施工质量的控制任务。具体应做好下述几项主要工作:首先。根据与监理单位签订的委托监理合同,按照监理人员应承担的质量监理职责和国家有关规定对其工作进行监督。对重点部位和关键工序,配合监理人员一道检查把关。严格按国家技术标准进行验收,上一道工序质量验收不合格的,不得进行下道工序。其次.督促施工企业根据施工合同的要求严格执行国家《建筑工程施工质量验收规范》,强化其施工过程的质量控制,保证各工序质量达到验收规范的要求。还有。做好工程材料的管理工作,必须严格按施工合同约定和设计要求,做好市场调查,准确掌握材市场信息,按照国家有关法律法规,通过招标选择出质量有保障、信誉良好、价格合理的品种进行使用。
5.4 进度控制。进度控制的目标是确保实现项目开发总工期。这就要求编制好网络进度计划,控制好关键工作和关键路线,提前或按期实现节点工期目标。首先,要了解完成项目各阶段工作所需的时间,制订项目总进度计划、控制性节点进度计划、操作性进度计划。其次,通过精细安排、狠抓落实,控制好办理可行性研究、设计图纸、规划许可证、施工许可证、项目开工、楼房预售、竣工交楼等关键工作的工期目标。再次,要及时预见、预控、发现和解决建设过程中的问题。对项目报建等难以控制的前期工作,需要充分准备、认真落实、密切配合,争取一次性通过。对于项目实施阶段中出现的可能影响进度的情况,要极力避免,并采取组织、管理、经济、技术等方面的措施,确保进度目标实现。为了缩短工期,可以采取应用领先技术、降低施工难度、加大成本投入等方法。最后经研究确定,该项目的总工期两年多一点的时间。
5.5 成本控制。房地产开发工程成本由建安造价、小区建设费用、设计费、监理费与各项政府规费组成,其中建安造价是最主要的部分(占到80%以上)。所以要做好工程成本控制,要真正引入竞争机制,贯彻公开、公平、公正的原则,选择既有质量保证,又能以合理的较低价格中标的施工企业承担施工任务;做好施工概预算审核,并以之为依据,在施工过程中控制好工程款的拨付;对于经济签证工作要严格执行好三级签证制度,即在房地产开发企业内部,需要经过现场经办人员、部门经理、工程总负责人三级审查核准的签字程序后,其驻现场代表方能签证给施工企业的制度。要注意与监理人员配合,对图纸以外增加或减少工程量应在施工中及时核对。这样才能做好层层落实,层层审核,合理签证。
5.6 安全控制。按照“安全第一,预防为主”的方针,督促监理和施工单位做好安全控制。要求施工单位建立健全安全生产保证体系,落实好安全管理制度、安全技术措施、安全预防措施、安全培训教育、安全检查及整改等工作;加强现场文明施工管理,包括工地场容场貌、材料堆放、封闭管理、现场佑宿、现场防火、施工标牌、治安整治、生活设施、保健急救等方面工作。
6. 结语
房地产工程周期长,综合性强,在工程的不同阶段,工程管理内容的侧重点不同。尽管有这些内容的不同侧重点,但工程管理在各个阶段都很重要。房地产工程管理是否成功影响着住宅建造的品质。房地产工程管理主要是通过优秀的勘探和设计单位,素质高的施工企业和项目经理并且建立高效合理的管理模式来得以实现目标。提高房地产开发商对房地产项目开发过程中风险的识别,在开发实践中增强风险理念。房地产开发的过程中风险因素众多,加强风险管理有助于开发商识别风险以保证房地产项目的成功。房地产开发商建立科学的项目风险管理机制,保障房地产项目管理的正确性,提高房地产开发商风险管理水平,加强风险损失的防范与控制,保障开发项目能够顺利实现。一个能充分防范风险的开发商总是受到人们信赖的,而这些对开发项目的融资和销售等都有很大的帮助。开发商加强自身的经营管理水平,获得良好的经济效益和社会效益。所以,既要注重技术的合理性又要保证丁程施工的质量和成本,加强房地产工程管理有着重要的现实意义。
[文章编号]1006-7619(2010)08-19-767
【关键词】房产项目;工程管理;目标探讨
To the engineering management of the real estate item study
Cai Xi-Zhen
(The Jia kind Jia industry development limited company of the sunlight real estate Hangzhou Zhejiang 310000)
【Abstract】The engineering of the real estate item management level to item development have importance influence, and decision item of performance success or failure.This text related the meaning, target of the engineering management of real estate item and design, construction management etc. problem analysis.
【Key words】House property item;Engineering management;Target study
1. 房地产工程管理的意义
工程管理是房地产开发的一个重要环节,也是一个实质性的环节,如何做好工程管理一直是一个困扰房地产开发商的主要问题。解决这个主要问题,将使工程管理跃上一个新的台阶。工程管理可具体分为工程进度管理、工程质量管理和工程成本管理。工程进度管理是管理过程,时间就是金钱,时间就是生命,加快工程进度,节约工程工期,快速高效地进行生产运作,才能不被激烈的房地产市场所淘汰。工程质量管理是管理结果,工程质量是工程之根本,只有在满足质量的情况下,工程进度管理才有其意义“造名,更要造实”。用质量说话才能底气十足。工程成本管理是管理造价,工程造价是房地产开发的核心控制区,合理降低工程造价,一方面可使房地产开发追求最大利润,另一方面可加大房地产的市场竞争力。两全其美,何乐不为?
2. 房地产工程管理的目标内容
房地产开发必须通过工程的工期控制、质量控制、成本控制以及项目营销工作的要求顺利完成,才能产生预期利润并进行再发展。通过工程管理,应使所建的项目实现下述目标:建筑上有良好的使用功能,并且外形美观新颖,小区建设合理、环境宜人,能充分满足购房者的要求;在结构上安全可靠,能符合国家有关技术标准的规定;在经济上能达到“物美价廉”,在保证工程质量的前提下,最大限度的降低工程造价,合理缩短建设工期;在施工中能安全生产,不发生重大安全事故。房地产开发工程管理的内容涵盖面较为广泛。它不同于工程监理或施工企业自身的纯技术性的工程管理。在业务上包含了规划管理、设计管理、施工管理等内容。涉及的单位有设计、工程监理、施工、质量监督等单位。关系到的政府及相关部门有土地、规划、建设、消防、人防、园林、环保等部门。
3. 房地产工程的规则管理
规划管理是房地产项目工程管理的第一阶段。这一阶段的重点工作。就是确定建筑的规划方案。此时一定要避免为赶时间而忽略了建筑规划方案的谨慎取舍,因为建筑规划方案在整个项目开发中具有极其重要的作用,关系到项目开发的成败。所以必须认真做好建筑方案的可行性和可取性的分析研究。主要内容包括:(1)根据营销策划部门所做的市场调查,论证项目所在地理位置的合理定位,规划出建筑户型模需求等级及相应需求量。(2)积极与规划部门沟通。运用他们对地域规划的丰富知识和对相关政策的了解,依据有关规定,确定出能使项目开发实现最佳效益的总规划指标。(3)以《中华人民共和国招标投标法》和《建设工程质量管理条例》等国家有关法律法规为依据,进行方案设计竞标。要注重对建筑立面的美观度、平面布局的合理性、户型配置的均好性等做出客观公正的评价,谨慎抉择。
4. 房地产工程的设计管理
设计理念的先进与否、建筑布局的适用效率、结构设计的规范合理,对给水、排水、供热、燃气、电气、电讯、智能化安防系统等统筹设计的好坏,都将直接影响工程管理目标的实现。作为专业房产开发商,必须从设计开始介入,亲力亲为,了解设计全过程。为此,房地产项目设计管理应做好下述几个方面的工作:
(1)注重对设计单位的选择。切忌因过分强调节约设计费用而选择素质差、缺乏设计实力的设计单位。实际上,对于房地产项目的全部投资而言,设计费用所占的比例相当小,然而设计质量对于项目投资节约的多少,工程成本的高低和房地产营销的难易,却具有重大甚至是关键性的影响力。因此,一定要以《中华人民共和国招标投标法》和《建设工程质量管理条例》等国家有关法律法规为依据,择优选择设计单位承担设计任务,以保证设计成果安全适用、经济合理、技术先进、方便施工。必要时,应对参加投标的设计单位的设计能力进行考察。(2)对设计单位设计任务完成的时间方面。一方面应要求其以较高的工作效率进行设计,在尽可能短的时间内提供设计成果。但另一方面又应坚决避免把设计任务安排得过于紧急,以保证设计质量。⑶保持与设计人员的工作性沟通,随时掌握设计的进度。及时解决设计中出现的,需由房地产开发企业确定的相关事宜。同时要把对于项目的设计要求、希望达到的目标等,与主要设计人员进行沟通、探讨。要努力将工程管理人员的现场实践经验和市场理念,与设计人员相对较为理论的设计经验和理念有机结合起来。这是保质保量、高效率的管理好房地产项目工程设计的有效途径。
5. 房地产工程的施工管理
5.1 施工合同管理。房地产开发企业与施工企业签订的施工合同,是房地产开发企业对所开发项目进行施工管理的法律依据。在国家规定标准条款之外,需要认真考虑周伞的约定条款有:施工企业人员配置的约定;工程质量奖惩约定;工期约定;工程材料供应方式及验收程序的约定;工程款支付方式的约定;文明施工与施工安全保障措施的约定。
5.2 施工准备。首先办妥建设丁程规划许可证和建筑施工许可证。接着,房地产开发企业必须让设计人员在会上做好设计交底工作。预先探讨解决出现问题的办法以使工程的施上能较顺利的步人正轨。
5.3 施上质量控制。施工质量控制是施工管理工作的重点。房地产开发企业的工程管理员,要善于把握全局,引导、协调、督促设计、监理、施工等单位共同成好施工质量的控制任务。具体应做好下述几项主要工作:首先。根据与监理单位签订的委托监理合同,按照监理人员应承担的质量监理职责和国家有关规定对其工作进行监督。对重点部位和关键工序,配合监理人员一道检查把关。严格按国家技术标准进行验收,上一道工序质量验收不合格的,不得进行下道工序。其次.督促施工企业根据施工合同的要求严格执行国家《建筑工程施工质量验收规范》,强化其施工过程的质量控制,保证各工序质量达到验收规范的要求。还有。做好工程材料的管理工作,必须严格按施工合同约定和设计要求,做好市场调查,准确掌握材市场信息,按照国家有关法律法规,通过招标选择出质量有保障、信誉良好、价格合理的品种进行使用。
5.4 进度控制。进度控制的目标是确保实现项目开发总工期。这就要求编制好网络进度计划,控制好关键工作和关键路线,提前或按期实现节点工期目标。首先,要了解完成项目各阶段工作所需的时间,制订项目总进度计划、控制性节点进度计划、操作性进度计划。其次,通过精细安排、狠抓落实,控制好办理可行性研究、设计图纸、规划许可证、施工许可证、项目开工、楼房预售、竣工交楼等关键工作的工期目标。再次,要及时预见、预控、发现和解决建设过程中的问题。对项目报建等难以控制的前期工作,需要充分准备、认真落实、密切配合,争取一次性通过。对于项目实施阶段中出现的可能影响进度的情况,要极力避免,并采取组织、管理、经济、技术等方面的措施,确保进度目标实现。为了缩短工期,可以采取应用领先技术、降低施工难度、加大成本投入等方法。最后经研究确定,该项目的总工期两年多一点的时间。
5.5 成本控制。房地产开发工程成本由建安造价、小区建设费用、设计费、监理费与各项政府规费组成,其中建安造价是最主要的部分(占到80%以上)。所以要做好工程成本控制,要真正引入竞争机制,贯彻公开、公平、公正的原则,选择既有质量保证,又能以合理的较低价格中标的施工企业承担施工任务;做好施工概预算审核,并以之为依据,在施工过程中控制好工程款的拨付;对于经济签证工作要严格执行好三级签证制度,即在房地产开发企业内部,需要经过现场经办人员、部门经理、工程总负责人三级审查核准的签字程序后,其驻现场代表方能签证给施工企业的制度。要注意与监理人员配合,对图纸以外增加或减少工程量应在施工中及时核对。这样才能做好层层落实,层层审核,合理签证。
5.6 安全控制。按照“安全第一,预防为主”的方针,督促监理和施工单位做好安全控制。要求施工单位建立健全安全生产保证体系,落实好安全管理制度、安全技术措施、安全预防措施、安全培训教育、安全检查及整改等工作;加强现场文明施工管理,包括工地场容场貌、材料堆放、封闭管理、现场佑宿、现场防火、施工标牌、治安整治、生活设施、保健急救等方面工作。
6. 结语
房地产工程周期长,综合性强,在工程的不同阶段,工程管理内容的侧重点不同。尽管有这些内容的不同侧重点,但工程管理在各个阶段都很重要。房地产工程管理是否成功影响着住宅建造的品质。房地产工程管理主要是通过优秀的勘探和设计单位,素质高的施工企业和项目经理并且建立高效合理的管理模式来得以实现目标。提高房地产开发商对房地产项目开发过程中风险的识别,在开发实践中增强风险理念。房地产开发的过程中风险因素众多,加强风险管理有助于开发商识别风险以保证房地产项目的成功。房地产开发商建立科学的项目风险管理机制,保障房地产项目管理的正确性,提高房地产开发商风险管理水平,加强风险损失的防范与控制,保障开发项目能够顺利实现。一个能充分防范风险的开发商总是受到人们信赖的,而这些对开发项目的融资和销售等都有很大的帮助。开发商加强自身的经营管理水平,获得良好的经济效益和社会效益。所以,既要注重技术的合理性又要保证丁程施工的质量和成本,加强房地产工程管理有着重要的现实意义。
[文章编号]1006-7619(2010)08-19-767