论文部分内容阅读
站在新旧十年的重大交汇点上，套用一句俗话：道路是曲折的，前途是光明的。由于影响房地产发展的四大基础：经济、政策、企业、需求的交互作用，中短期房地产业注定了是个震荡期。但是，我们更愿意从企业中长期发展战略的高度来探讨下一个十年行业发展空间的问题。
由于这个命题较大，我们仅从城镇化来进行探讨，本文仅仅是想从微观层面来谈一些现象，大概可以分为三个方面。
第一个现象：为什么在调控不断的情况下，这些年中国房地产成交量却在不断增长？
这些年，从中国统计局每年发布的数据，我们可以很清晰地看到中国房地产业的成交数据（金额与面积）持续攀高。这几年印象最为深刻的是每年年初资本界朋友与我们探讨当年成交量（面积）是否能够继续增长的问题。
2009年，9.37亿平方米，比2008年增长了近50%。
2010年，10.43亿平方米，比2009年的高位数据又增长了超10%。
2011年，10.99亿平方米，调控三轮同比却再度增长5%。
在此，我们也相信成交量数据不可能一路往上无极限，但我们还是相信除非有重大变数，否则未来五年左右中国房地产成交量理论上还是要持续增长，道理很简单，我们很多朋友都是管中窥豹。在此，和大家说三个简单的数字。
全国地级以上市：288个（含新成立的三沙市）
全国县级市：374个
全国县：2862个
统计局所公布的全国房地产成交量的数据是指288个地级市的数据，不含县级市以及县的数据，而即使是288个地级市的数据，我们很多同行及资本界朋友的判断依据往往是根据所看到的十大城市甚至三十个大中城市房地产成交变化情况，还有将近250多个城市的数据你看不到，这已经注定了我们大家并没有看到中国房地产城市市场的全貌，就好比你看到了大海表面的波涛汹涌，而大海以下始终平静一样。尽管一线二线主要城市成交放量受政策影响，但更多的城市由于城镇化，房地产需求还在持续稳定的放量中。形象一点地说，今天我们摊开中国地图，除了沿海一线的城市房地产市场都得到启动了之外，往内陆推进除了部分省会等中心城市之外绝大多数二三线城市还没有得到有效启动，更不用说四五线和中西部城市。
第二个现象：为什么说城市房地产市场呈现阶梯式传导效应？
举个例子，2000年--2004年期问，上海房地产市场率先启动，随后杭州市场被带动也快速发展起来，即使是苏州市场也开始活跃。但这期间南京房地产市场始终没有反应，包括温州人炒作兩轮也都无功而返，当时的观点是“南京没产业支撑，需求购买力不够，所以市场没法起来”。但就在温州人撤走之后，2005年南京房地产市场当年成交量直接冲22900万平方米高位。随后业内观点又是“合肥土地供应量足够未来五六年消化的，产业没有支撑，购买力不足，泡沫太大”，但在2008年次贷危机背景下，全国主要城市受影响，合肥市场逆势大反弹。
我们想表达的结论是，中国房地产市场的城市传导效应客观存在，一方面是区域型的即中心城市房地产市场发展过程中会带动周边低一级城市房地产市场的成长，这十年中，长三角区域先是上海、杭州、苏州，然后是南京、无锡、合肥、常州，基本上这个脉络和顺序是非常清晰的。另一方面是跨区域型的如一线城市北京、上海、深圳，之后是南京、杭州、广州、合肥、石家庄。总体上还是房地产市场的自上而下的传导带动模式。
全国到现在为止仍旧只有局部区域和部分城市房地产市场发展到了一个成熟阶段，更多的城市还处在阶梯式的发展过程中，尽管说有时间差，但总体趋势仍在前行。我们相信，由于城市化驱动需求仍旧很大，而城市房地产市场由于受到城市经济、人口结构、消费习性等多维度差异化的影响而导致处于不同的房地产发展周期，结合中心城市的城市传导效应因素，注定未来城市房地产市场走势将会在不断差异化的同时持续推进城市房地产发展周期走向成熟阶段。
第三个现象：从世纪金源和贵阳花果园现象，来探讨需求规模问题。
2009年中国房地产业出了两个典型企业案例。星河湾地产一个项目销售40多亿元。世纪金源三个项目销售600多万平方米。前者做产品溢价，后者模式正好相反，做流量周转。当然我们更关注后者，因为在贵阳一个项目一年销售250万平方米，这实在是不可思议的一个现象。大家印象中贵阳购买力没这么大，但今年上半年根据我们发布的数据，可能大家再度发现一个更大的奇迹：宏立城的花果园项目上半年单项目销售157万平方米。为什么看上去不富裕的地方房地产需求的购买力却突然爆发出来了？尽管我们相信有价格因素，也有渠道因素，但我们还是更多地理解为：今天我们的城镇化背后所隐藏的是城乡二元化结构，是户籍政策！是这个户籍政策背后所暗含的医疗、教育等社会资源的分配不均衡性，驱使了梯队性的需求城镇化。短期，二元化城乡结构无法从根本上解决也就注定了城镇化也必将持续，而这个持续的进城过程就是购房人户的过程，这就是行业发展的根本性驱动因素。我们认为，行业未来可能还有波动，但发展的动力并没有改变。
下一个十年，尽管经济社会发展因素越来越复杂多变，注定房地产业要持续进入震荡期，但我们对房地产业向上的预期仍在。
而通过这个分析过程，CRIC研究中心更进一步想表达的是：我们之所以迷茫是因为我们的习惯性判断由于外部因素的重大调整而不再准确；我们之所以恐惧是因为我们的习惯性行为由于缺乏创新而不再安全；我们之所以落后是因为我们的习惯性思维由于固步自封而不再有优势。时代在前行，环境在变化，今日之变不是突然而是注定，明日之变随即而来，变是永恒，唯有主动拥抱变化才能从迷茫、恐惧和落后中走出来。
（本稿件由CRIC克而瑞研究中心专供）
由于这个命题较大，我们仅从城镇化来进行探讨，本文仅仅是想从微观层面来谈一些现象，大概可以分为三个方面。
第一个现象：为什么在调控不断的情况下，这些年中国房地产成交量却在不断增长？
这些年，从中国统计局每年发布的数据，我们可以很清晰地看到中国房地产业的成交数据（金额与面积）持续攀高。这几年印象最为深刻的是每年年初资本界朋友与我们探讨当年成交量（面积）是否能够继续增长的问题。
2009年，9.37亿平方米，比2008年增长了近50%。
2010年，10.43亿平方米，比2009年的高位数据又增长了超10%。
2011年，10.99亿平方米，调控三轮同比却再度增长5%。
在此，我们也相信成交量数据不可能一路往上无极限，但我们还是相信除非有重大变数，否则未来五年左右中国房地产成交量理论上还是要持续增长，道理很简单，我们很多朋友都是管中窥豹。在此，和大家说三个简单的数字。
全国地级以上市：288个（含新成立的三沙市）
全国县级市：374个
全国县：2862个
统计局所公布的全国房地产成交量的数据是指288个地级市的数据，不含县级市以及县的数据，而即使是288个地级市的数据，我们很多同行及资本界朋友的判断依据往往是根据所看到的十大城市甚至三十个大中城市房地产成交变化情况，还有将近250多个城市的数据你看不到，这已经注定了我们大家并没有看到中国房地产城市市场的全貌，就好比你看到了大海表面的波涛汹涌，而大海以下始终平静一样。尽管一线二线主要城市成交放量受政策影响，但更多的城市由于城镇化，房地产需求还在持续稳定的放量中。形象一点地说，今天我们摊开中国地图，除了沿海一线的城市房地产市场都得到启动了之外，往内陆推进除了部分省会等中心城市之外绝大多数二三线城市还没有得到有效启动，更不用说四五线和中西部城市。
第二个现象：为什么说城市房地产市场呈现阶梯式传导效应？
举个例子，2000年--2004年期问，上海房地产市场率先启动，随后杭州市场被带动也快速发展起来，即使是苏州市场也开始活跃。但这期间南京房地产市场始终没有反应，包括温州人炒作兩轮也都无功而返，当时的观点是“南京没产业支撑，需求购买力不够，所以市场没法起来”。但就在温州人撤走之后，2005年南京房地产市场当年成交量直接冲22900万平方米高位。随后业内观点又是“合肥土地供应量足够未来五六年消化的，产业没有支撑，购买力不足，泡沫太大”，但在2008年次贷危机背景下，全国主要城市受影响，合肥市场逆势大反弹。
我们想表达的结论是，中国房地产市场的城市传导效应客观存在，一方面是区域型的即中心城市房地产市场发展过程中会带动周边低一级城市房地产市场的成长，这十年中，长三角区域先是上海、杭州、苏州，然后是南京、无锡、合肥、常州，基本上这个脉络和顺序是非常清晰的。另一方面是跨区域型的如一线城市北京、上海、深圳，之后是南京、杭州、广州、合肥、石家庄。总体上还是房地产市场的自上而下的传导带动模式。
全国到现在为止仍旧只有局部区域和部分城市房地产市场发展到了一个成熟阶段，更多的城市还处在阶梯式的发展过程中，尽管说有时间差，但总体趋势仍在前行。我们相信，由于城市化驱动需求仍旧很大，而城市房地产市场由于受到城市经济、人口结构、消费习性等多维度差异化的影响而导致处于不同的房地产发展周期，结合中心城市的城市传导效应因素，注定未来城市房地产市场走势将会在不断差异化的同时持续推进城市房地产发展周期走向成熟阶段。
第三个现象：从世纪金源和贵阳花果园现象，来探讨需求规模问题。
2009年中国房地产业出了两个典型企业案例。星河湾地产一个项目销售40多亿元。世纪金源三个项目销售600多万平方米。前者做产品溢价，后者模式正好相反，做流量周转。当然我们更关注后者，因为在贵阳一个项目一年销售250万平方米，这实在是不可思议的一个现象。大家印象中贵阳购买力没这么大，但今年上半年根据我们发布的数据，可能大家再度发现一个更大的奇迹：宏立城的花果园项目上半年单项目销售157万平方米。为什么看上去不富裕的地方房地产需求的购买力却突然爆发出来了？尽管我们相信有价格因素，也有渠道因素，但我们还是更多地理解为：今天我们的城镇化背后所隐藏的是城乡二元化结构，是户籍政策！是这个户籍政策背后所暗含的医疗、教育等社会资源的分配不均衡性，驱使了梯队性的需求城镇化。短期，二元化城乡结构无法从根本上解决也就注定了城镇化也必将持续，而这个持续的进城过程就是购房人户的过程，这就是行业发展的根本性驱动因素。我们认为，行业未来可能还有波动，但发展的动力并没有改变。
下一个十年，尽管经济社会发展因素越来越复杂多变，注定房地产业要持续进入震荡期，但我们对房地产业向上的预期仍在。
而通过这个分析过程，CRIC研究中心更进一步想表达的是：我们之所以迷茫是因为我们的习惯性判断由于外部因素的重大调整而不再准确；我们之所以恐惧是因为我们的习惯性行为由于缺乏创新而不再安全；我们之所以落后是因为我们的习惯性思维由于固步自封而不再有优势。时代在前行，环境在变化，今日之变不是突然而是注定，明日之变随即而来，变是永恒，唯有主动拥抱变化才能从迷茫、恐惧和落后中走出来。
（本稿件由CRIC克而瑞研究中心专供）