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[摘 要] 价值评估理论属于应用经济学。英国新古典经济学派经济学家马歇尔完善了效用价值理论，提出了收益价值理论的基本体系，为价值评估理论的创立做出了重要贡献。考察收益价值理论的形成过程及其经济学基础，有助于我们对现代价值评估理论的理解。
引言
价值评估的理论属于经济学理论的一部分，而收益现值法是价值评估理论中三个基本的价值评估方法之一。
历史上各个时期的经济学家们对于价值及其决定因素进行探讨的文献汗牛充栋，这一探论过程就是价值评估理论的形成过程。通过预期收益评估资产现值的收益现值法就是在这些探讨中逐渐形成和完善的。
早在17世纪下半叶，英国古典经济学家威廉·配第(William Petty，1623-1687) 在探讨土地价格问题时，就萌生了利用预期收益评估土地价值的思想。
威廉·配第在研究土地价格时，提出土地价格是一定年限地租的价格。 配第认为，在直系亲属中，能够同时生存的一般只有三代人，因此，很少有人会考虑其第四代子孙的生活。根据当时英国的死亡统计数据，祖孙三代可以同时生存的年数大约为二十一年，从而配第得出的结论为：“一块土地的价格等于二十一年的土地租金额。” 虽然配第这一计算土地价格的方法存在着局限性，但他关于土地价格“不过是资本化的地租，即一定年限的年租”的论断，是十分有意义的。即在配第时代，已经有了根据预期收益确定资产价值的思想。
在古希腊，人们对商品价值或价格的形成主要有两种观点：一种认为价值渊源于生产商品时付出的劳动，另一种则认为价值来源于商品所具有的效用。到了19世纪，数理经济学派的早期代表人物、英国经济学家威廉姆·斯坦利·杰文斯（William Stanley Jevons，1835～1882），以法国经济学家萨伊的效用决定价值的理论为基础，提出了边际效用的概念，其将物品的价值与物品的边际效用或需求联系在一起。杰文斯认为，价值被认为是市场需求的函数，并将效用确定为物品价值的基本要素。
19世纪中后期，随着欧美等国的经济发展，现代的资产评估行业开始逐渐形成，特别是不动产价值的评估得到了普遍的重视和发展。英国新古典经济学家阿尔弗里德·马歇尔(Alfred Marshall，1842-1924)此时为资产评估提出了三个基本的价值评估方法。其中，马歇尔继承、发展和完善了边际效用理论，提出了以资产预期收益评估其现值的思想和方法，为价值评估方法的收益途径理论做出了突出的贡献。
一、将资产的未来收益还原为资产的价值
马歇尔通过资产的未来效用和现时效用，分析资产“现时价值”、“未来价值”与“未来利益”之间的关系。他指出，现值可以是未来价值的“折现”，是未来利益之现时价值。他说：“如果人们认为未来的利益与现在类似的利益同样需要，他们大概会在他们一生中平均地分配他们的愉快和各种满足。当他们能有把握得到未来的愉快，他们通常甚至会为了这种愉快而愿意放弃现在的愉快。事实上，人类的本性是这样的，即大多数人在衡量未来利益的‘现时价值’时，通常是以我们可称之为“折现”的形式，在未来价值中减少部分价值后得出的，而未来利益延续的时期越长，能折现出的价值就越大。”
马歇尔说，某一个人会把一种遥远的利益当作与现在的利益一样对待；而另一个人由于想象未来的能力较低，耐心和自制力也较小，对于未来的利益就不很关心。即使是同一个人，其心情也会发生变化，有时急躁地贪图眼前的利益，有时寄希望于未来，对一切易等待的幸福，他都愿意延缓享受。有时，某一个人对眼前之外的都不关心，如从糕饼中拣出梅干马上就吃的孩子一样，有时其又像将梅干留到最后吃的孩子一样。“等待是成本中的一种要素，如同劳动是成本的要素一样，”马歇尔这么认为。
经过上述讨论，马歇尔认为，价值、未来收益、折现率（利率）三者之间存在着一个关系式。因此，马歇尔说：“这样，利率是这样一种比率，它联结两项货币额。当资金是自由资本，已知其货币额或其支配的购买力，则其预期的纯货币收入可以立即以这一比率用货币额来表示。但当该自由资本已经投入某一项目，则其货币价值除了将其未来能提供的纯收入进行资本还原，则一般是无法确定的。”由此，马歇尔得出了资产的“现在价值”是其“预期纯货币收入”进行还原的结果。而联结资产的“现在价值”与“预期纯货币收入”的要素就是资本在市场上的“折现率”。
二、不动产收益的还原与机器设备收益的还原
1.不动产价值的收益还原
马歇尔通过不动产的投资及出租，具体探讨了不动产中土地及建筑价值的收益还原方法。他写到，开发商对任何建筑地基所愿支付的地租，是根据其对该地基上建筑竣工后产生的价值的估计来决定的。在承租之前，建筑开发商的资本和其为开发建设而借贷的资本都是流动资本，表现为货币；而其投资预期收入也是货币。建筑开发商可列出其建筑开发的施工费用与竣工后连同地基的建筑的租金收入，两者之间的差额即是其将可以支付的地租的金额。
马歇尔继续写道：“任何一块土地的资本还原价值是其可能提供的所有纯收入的折现值。” “土地所有权所提供的那种社会地位和其他的能满足个人的货币等价物，并不一定能直接体现为土地的货币收益，但可以列入其资本的货币价值。”同样，建筑物的资本还原价值也是其未来纯收益的折现值。“在决定任何一块土地上建筑物的价值之前，必须从建筑物的预计毛收入中减去预计的建筑物使用中的费用，在这些费用中包括税赋（国家税或地方政府税）”[2]
马歇尔在设定不动产固定租金的收益时，确定其收益期为九十九年。这一几乎与永续年限等同的不动产年金收益还原公式，一直沿用至今。
2.机器设备价值的收益还原
马歇尔并不只是在不动产领域探讨价值评估的收益途径，他还认为 “对于任何东西，如一所房屋，一架钢琴，或一架缝纫机租出去的时候，…….都可以产生一种具有地租性质的收入。本书对此采用‘准地租’这个名词”。他认为：“固定资产的资本是以耐久的形态存在，要经过相应耐久的年限才能够还原为资本。”虽然“准地租”被描述为一种“机遇”利润。它可能在当前是因某种机遇所得，但预期在长期内，也确实能经投入生产后以自由资本的正常利率得到一定的货币，……作为一台机器……除非它是一台新机器，其价值都是可以按其所得的准地租（折现）得出其总额”。
3.风险还原率的产生
马歇尔在深入研究资产与投资收益还原时，发现资产实际的收益还原率应大于资本的一般利率，其指出收益还原率应该在一般利率基础之上，“酌加损失风险”。马歇尔写道：“现代企业家不论是对于工资或原料一般都是用货币来支付的，但一般并不考虑货币支付额度的精确程度。……”但有一点是肯定的，即所支付货币的“预期收益未必是一定能够获得的，他还须酌加损失风险的支出。”马歇尔显然已经意识到资产的未来收益并不拥有绝对稳定的保障，必须考虑可能无法达到预期收益而存在的风险，这种考虑要通过“酌加损失风险”的投入来实现。
由于这一“酌加损失风险”，投入的还原就需要在原来利率的基础上增加风险利率。后来，经其他经济学家的努力发展，形成了今天资产评估中风险报酬率的概念。
三、小结
尽管收益可以折现的思想，在马歇尔之前就已经出现。收益折现的数学理论可以追溯至约翰·牛顿（Jone Newton），他是第一个提出复利利率理论的人，而著名的天文学家艾德芒德·汉里（Edmand Hallay）在1693年就公布了第一份复利利率的现值表。 但马歇尔的重要贡献在于，他全面地研究了资产价值评估的收益还原问题，提出了采用收益途径还原资产价值的基础理论与具体方法，成为第一个推崇采用以资产未来收益评估资产价值的经济学家。
参考文献：
[1] 鲁友章.经济学说史.人民出版社，1979.
[2] 马歇尔.经济学原理(上、下卷 ).商务印书馆，1964.
[3] 威廉·配第.税赋论、献给英明人士、货币略论.商务印书馆，1978.
[4] 亚当·斯密.国民财富的性质和原因的研究.商务印书馆，1972.
[5] 李嘉图.政治经济学及赋税原理.商务印书馆，1976.
[6] 萨伊.政治经济学概论.商务印书馆，1963.
[7] 周成启.政治经济学原理的历史考察.上海人民出版社，1988.
[8] 陈岱孙.政治经济学史.吉林人民出版社，1982.
[9] 杨得明.当代西方经济学基础理论的演变.商务印书馆，1998.
[10] 季陶达.资产阶级庸俗经济学选辑.商务印书馆，1978.
[11] 中国注册会计师协会.资产评估学.中国财政经济出版社，2003.
[12] 国际价值评估标准委员会.国际评估准则.
[13] 美国价值评估学会.不动产评估.地质出版社，2001.
[14] 科斯等.财产权利与制度变迁.上海三联书店，1995.
[15] 巫宝三.经济思想史论文集.北京大学出版社，1982.
[16] 雷季娜.经济学说史.中国人民大学出版社，1987.
引言
价值评估的理论属于经济学理论的一部分，而收益现值法是价值评估理论中三个基本的价值评估方法之一。
历史上各个时期的经济学家们对于价值及其决定因素进行探讨的文献汗牛充栋，这一探论过程就是价值评估理论的形成过程。通过预期收益评估资产现值的收益现值法就是在这些探讨中逐渐形成和完善的。
早在17世纪下半叶，英国古典经济学家威廉·配第(William Petty，1623-1687) 在探讨土地价格问题时，就萌生了利用预期收益评估土地价值的思想。
威廉·配第在研究土地价格时，提出土地价格是一定年限地租的价格。 配第认为，在直系亲属中，能够同时生存的一般只有三代人，因此，很少有人会考虑其第四代子孙的生活。根据当时英国的死亡统计数据，祖孙三代可以同时生存的年数大约为二十一年，从而配第得出的结论为：“一块土地的价格等于二十一年的土地租金额。” 虽然配第这一计算土地价格的方法存在着局限性，但他关于土地价格“不过是资本化的地租，即一定年限的年租”的论断，是十分有意义的。即在配第时代，已经有了根据预期收益确定资产价值的思想。
在古希腊，人们对商品价值或价格的形成主要有两种观点：一种认为价值渊源于生产商品时付出的劳动，另一种则认为价值来源于商品所具有的效用。到了19世纪，数理经济学派的早期代表人物、英国经济学家威廉姆·斯坦利·杰文斯（William Stanley Jevons，1835～1882），以法国经济学家萨伊的效用决定价值的理论为基础，提出了边际效用的概念，其将物品的价值与物品的边际效用或需求联系在一起。杰文斯认为，价值被认为是市场需求的函数，并将效用确定为物品价值的基本要素。
19世纪中后期，随着欧美等国的经济发展，现代的资产评估行业开始逐渐形成，特别是不动产价值的评估得到了普遍的重视和发展。英国新古典经济学家阿尔弗里德·马歇尔(Alfred Marshall，1842-1924)此时为资产评估提出了三个基本的价值评估方法。其中，马歇尔继承、发展和完善了边际效用理论，提出了以资产预期收益评估其现值的思想和方法，为价值评估方法的收益途径理论做出了突出的贡献。
一、将资产的未来收益还原为资产的价值
马歇尔通过资产的未来效用和现时效用，分析资产“现时价值”、“未来价值”与“未来利益”之间的关系。他指出，现值可以是未来价值的“折现”，是未来利益之现时价值。他说：“如果人们认为未来的利益与现在类似的利益同样需要，他们大概会在他们一生中平均地分配他们的愉快和各种满足。当他们能有把握得到未来的愉快，他们通常甚至会为了这种愉快而愿意放弃现在的愉快。事实上，人类的本性是这样的，即大多数人在衡量未来利益的‘现时价值’时，通常是以我们可称之为“折现”的形式，在未来价值中减少部分价值后得出的，而未来利益延续的时期越长，能折现出的价值就越大。”
马歇尔说，某一个人会把一种遥远的利益当作与现在的利益一样对待；而另一个人由于想象未来的能力较低，耐心和自制力也较小，对于未来的利益就不很关心。即使是同一个人，其心情也会发生变化，有时急躁地贪图眼前的利益，有时寄希望于未来，对一切易等待的幸福，他都愿意延缓享受。有时，某一个人对眼前之外的都不关心，如从糕饼中拣出梅干马上就吃的孩子一样，有时其又像将梅干留到最后吃的孩子一样。“等待是成本中的一种要素，如同劳动是成本的要素一样，”马歇尔这么认为。
经过上述讨论，马歇尔认为，价值、未来收益、折现率（利率）三者之间存在着一个关系式。因此，马歇尔说：“这样，利率是这样一种比率，它联结两项货币额。当资金是自由资本，已知其货币额或其支配的购买力，则其预期的纯货币收入可以立即以这一比率用货币额来表示。但当该自由资本已经投入某一项目，则其货币价值除了将其未来能提供的纯收入进行资本还原，则一般是无法确定的。”由此，马歇尔得出了资产的“现在价值”是其“预期纯货币收入”进行还原的结果。而联结资产的“现在价值”与“预期纯货币收入”的要素就是资本在市场上的“折现率”。
二、不动产收益的还原与机器设备收益的还原
1.不动产价值的收益还原
马歇尔通过不动产的投资及出租，具体探讨了不动产中土地及建筑价值的收益还原方法。他写到，开发商对任何建筑地基所愿支付的地租，是根据其对该地基上建筑竣工后产生的价值的估计来决定的。在承租之前，建筑开发商的资本和其为开发建设而借贷的资本都是流动资本，表现为货币；而其投资预期收入也是货币。建筑开发商可列出其建筑开发的施工费用与竣工后连同地基的建筑的租金收入，两者之间的差额即是其将可以支付的地租的金额。
马歇尔继续写道：“任何一块土地的资本还原价值是其可能提供的所有纯收入的折现值。” “土地所有权所提供的那种社会地位和其他的能满足个人的货币等价物，并不一定能直接体现为土地的货币收益，但可以列入其资本的货币价值。”同样，建筑物的资本还原价值也是其未来纯收益的折现值。“在决定任何一块土地上建筑物的价值之前，必须从建筑物的预计毛收入中减去预计的建筑物使用中的费用，在这些费用中包括税赋（国家税或地方政府税）”[2]
马歇尔在设定不动产固定租金的收益时，确定其收益期为九十九年。这一几乎与永续年限等同的不动产年金收益还原公式，一直沿用至今。
2.机器设备价值的收益还原
马歇尔并不只是在不动产领域探讨价值评估的收益途径，他还认为 “对于任何东西，如一所房屋，一架钢琴，或一架缝纫机租出去的时候，…….都可以产生一种具有地租性质的收入。本书对此采用‘准地租’这个名词”。他认为：“固定资产的资本是以耐久的形态存在，要经过相应耐久的年限才能够还原为资本。”虽然“准地租”被描述为一种“机遇”利润。它可能在当前是因某种机遇所得，但预期在长期内，也确实能经投入生产后以自由资本的正常利率得到一定的货币，……作为一台机器……除非它是一台新机器，其价值都是可以按其所得的准地租（折现）得出其总额”。
3.风险还原率的产生
马歇尔在深入研究资产与投资收益还原时，发现资产实际的收益还原率应大于资本的一般利率，其指出收益还原率应该在一般利率基础之上，“酌加损失风险”。马歇尔写道：“现代企业家不论是对于工资或原料一般都是用货币来支付的，但一般并不考虑货币支付额度的精确程度。……”但有一点是肯定的，即所支付货币的“预期收益未必是一定能够获得的，他还须酌加损失风险的支出。”马歇尔显然已经意识到资产的未来收益并不拥有绝对稳定的保障，必须考虑可能无法达到预期收益而存在的风险，这种考虑要通过“酌加损失风险”的投入来实现。
由于这一“酌加损失风险”，投入的还原就需要在原来利率的基础上增加风险利率。后来，经其他经济学家的努力发展，形成了今天资产评估中风险报酬率的概念。
三、小结
尽管收益可以折现的思想，在马歇尔之前就已经出现。收益折现的数学理论可以追溯至约翰·牛顿（Jone Newton），他是第一个提出复利利率理论的人，而著名的天文学家艾德芒德·汉里（Edmand Hallay）在1693年就公布了第一份复利利率的现值表。 但马歇尔的重要贡献在于，他全面地研究了资产价值评估的收益还原问题，提出了采用收益途径还原资产价值的基础理论与具体方法，成为第一个推崇采用以资产未来收益评估资产价值的经济学家。
参考文献：
[1] 鲁友章.经济学说史.人民出版社，1979.
[2] 马歇尔.经济学原理(上、下卷 ).商务印书馆，1964.
[3] 威廉·配第.税赋论、献给英明人士、货币略论.商务印书馆，1978.
[4] 亚当·斯密.国民财富的性质和原因的研究.商务印书馆，1972.
[5] 李嘉图.政治经济学及赋税原理.商务印书馆，1976.
[6] 萨伊.政治经济学概论.商务印书馆，1963.
[7] 周成启.政治经济学原理的历史考察.上海人民出版社，1988.
[8] 陈岱孙.政治经济学史.吉林人民出版社，1982.
[9] 杨得明.当代西方经济学基础理论的演变.商务印书馆，1998.
[10] 季陶达.资产阶级庸俗经济学选辑.商务印书馆，1978.
[11] 中国注册会计师协会.资产评估学.中国财政经济出版社，2003.
[12] 国际价值评估标准委员会.国际评估准则.
[13] 美国价值评估学会.不动产评估.地质出版社，2001.
[14] 科斯等.财产权利与制度变迁.上海三联书店，1995.
[15] 巫宝三.经济思想史论文集.北京大学出版社，1982.
[16] 雷季娜.经济学说史.中国人民大学出版社，1987.