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8月9日，华润置地（成都）有限公司以总价20.13亿元斩获太原三块商业用地，共计16.76万平米，将规划建万象城。由此，华润置地商业项目在全国的布局再下一城。近年来，商业地产竞争加剧，华润置地也开始加速全国布局，商业项目迅速深入二三线城市。
快速扩张的同时，华润置地频频融资，其2013年以来融资额度达137.1亿港元，远超去年全年的100.2亿港元。良好的资产状况和充足的资金成为华润置地商业项目加速全国扩张的有力保障。
万象城布局二三线
此次华润置地拿下的太原三地块位于长风商务区，地价依次为7.2亿元、3.99亿元以及8.94亿元，楼面均价则为每平米1763元、1500元、1763元。华润置地有限公司财务总监王国华向记者证实，这组块地将用于建万象城。太原也成为万象城落户的第17个城市。
万象城是华润置地旗下的高端商业项目，以国际一线品牌为主，最早于深圳开业。目前，已在杭州、沈阳、成都、南宁4个城市得以成功复制。从华润披露的财报看，已开张的5座万象城去年营业收入达22.27亿港元，是华润置地投资物业的主要营收来源。值得注意的是，去年9月开业的南宁万象城实现营收1.3亿港元，在今年上半年也创收2.07亿港元。
成熟的商业模式被视作万象城复制成功的主要原因，但万象城“一线城市+黄金地段”的苛刻要求也是其扩张的最大瓶颈。
21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔分析，一线城市的黄金地段竞争异常激烈，且地价成本高企，华润万象城模式未来扩张受到的制约会越来越大。
华润置地也意识到一线城市好地难求。王国华告诉记者，随着一线城市商业用地缩紧，核心二线城市，甚至一些发达的沿海三线城市将成为万象城抢夺的战场。
事实上，万象城也确实早已拟定了抢滩二三线城市的计划，进驻城市由最早的一线城市深圳，逐渐深入沈阳、杭州、成都、重庆、石家庄、常州等二三线城市。 而华润置地未来要进驻的二三线城市，也正是众多商业地产开发商抢夺的战场。虽然这些城市存在商业项目供大于求，竞争激烈的情况，但万象城进驻仍是机会大于挑战。
RET睿意德执行董事张家鹏表示，目前二三线城市商业项目虽量大，但缺乏高端、高品质的商业项目，万象城有差异化竞争的优势。此外，华润置地有较强的资源整合能力和较高的品牌知名度，资金充足，在项目选址上也具有优势。
加速全国商业布局
目前，华润置地旗下商业地产的资产比例和盈利占比仍然较小。其公司2012年年收入显示，去年公司投资物业资产账面总值443.57亿港元，占集团总资产的19.4%，而去年酒店经营等投资物业营业额38.36亿港元，仅占总营业额的8.6%，但该部分却以37.4%的增速远远超过房产业务23.1%的增速。
正是看到了商业物业增速的潜力，加码商业一直在华润置地的计划之中。华润置地北京大区总经理蒋智生在此前接受记者采访时就明确表示，未来集团将提高商业地产的比重，增加对商业项目的投入。华润置地高层也公开表示，商业地产的资产比例和盈利贡献在2015年要达到40%。
早在2004年，华润置地就已经开始进军商业购物中心，并形成了清晰的三大商业地产产品线：万象城、五彩城、PLUS365商业中心。万象城定位“大型都市综合体”，主攻一线、核心二线城市的黄金地段；五彩城定位一线城市副中心或二三线城市的传统商业区内，以家庭的“一站式体验消费”为主；PLUS365商业中心主则打社区邻里商业，规模体量较小，更多是定位于华润住宅开发的基本配套，自身盈利能力有限。
2007年华润置地调整战略布局，公布其新的作战方针，即快速发展华润五彩城系列。北京五彩城管理中心总经理祝林表示，一些二三线城市比如山东淄博市不可能打造拥有爱马仕、LV等国际一线品牌的万象城项目，但适合做五彩城。五彩城的竞争对手类似万达广场。蔡宇翔甚至认为，五彩城将是华润未来商业地产的主流产品。
按照华润置地的战略布局，未来几年，全国还有包括北京密云、沈阳、淄博、日照、昆山等14个五彩城将陆续开业，随着华润后续拿地，这一数量还在增加。王国华表示，万象城和五彩城都是华润重要的商业产品线，一个专攻高端市场，一个抢占二三线城市，通过二者的扩张加速对全国商业地产的布局。
再融资强化资金链
截至去年底，华润置地已运营的持有物业总建筑面积达到220.83万平米，同比2011年增加59.98万平米。商业布局不断铺开的同时，华润置地对资金需求也在不断增大。8月19日，华润与多家银行订立总计77.5亿港元的贷款融资协议。
据记者不完全统计，这已是华润置地今年第四次采取银行贷款方式进行融资，前3次分别融资8亿港元、40亿港元以及11.6亿港元，至此，华润2013年以来融资额度已达137.1亿港元，远超去年全年100.2亿港元的融资额度。
华润置地频频融资背后，不少业内人士曾质疑是在高库存的压力下缓解“资金之渴”。王国华回应称，华润目前的资金状况良好，今年上半年资产负债率已降至43.6%，融资的主要目的是为公司的进一步发展提供资金。
事实上，与同行平均70%-80%的负债率相比，华润置地的负债水平并不算高。而能够频繁获得银行贷款，也从另一方面说明华润置地现金流及资产状况良好。“银团贷款十分看重开发商的负债率和偿债能力，若公司存在资金或信用问题，肯定无法获得多次大额融资。”张家鹏如是说。
去年SOHO中国与银团订立6.26亿美元的三年期贷款协定时，SOHO中国董事长潘石屹就称，能成功获得该笔贷款，显示出公司财务稳健和良好信用。
此外，华润置地以综合体业务为主，持有商业周边的住宅销售也能一定程度上缓解资金带来的压力。根据公司2013年6月销售快报显示，截至6月底，华润置地2013年度累计签约额约337.8亿元，累计签约面积287.7万平米，较去年同期分别增长44.9%和36.0%。截至5月底，共实现租金收入约18.8亿港元，较去年同期增长34.6%。
减少“集团孵化”依赖
频繁融资的背后，除强化资金、备足扩张粮草外，也是进一步减少对“集团孵化”模式依赖的体现。
熟悉华润地产业务的业内人士告诉记者，通过母公司的“孵化战略”是华润商业地产成长的最大特色。先期由华润集团购买、持有一些土地，并进行开发，在初步完成大量占用现金流的孵化过程后，等项目比较成熟时再按市场价格转入华润置地。
据赢商网统计，截至2012年年底，华润集团对华润置地进行了9次资产注入，注入的资产总金额高达404亿港元，而华润置地为此支付对价的现金部分不到100亿港元，其余主要通过向集团配股完成。9次资产注入使华润置地增加了超过2000万平米的土地储备。
这种商业模式，突破了华润置地作为子公司的实力限制，为华润置地、华润万家的商业扩张提供了极大的资金支持，同时也使华润集团在投资商获得较高回报，沉淀资金得到有效利用。
张家鹏表示，此前“集团孵化”一直是华润置地发展的主要推动力，但目前华润置地已经开始减少对此的依赖，转而更多地寻找与其他开发商、基金公司合作，依靠自身的运营与发展创造现金流，进行规模化扩张，避免母公司的风吹草动对其商业地产的发展造成重大影响。
他同时认为，未来华润商业地产面临两大主要风险，一是华润能否在集团层面有效整合商业地产及其相关资源；二是在加快扩张、实现规模优势的同时，能否保持品质，尤其是定位高端的万象城。
快速扩张的同时，华润置地频频融资，其2013年以来融资额度达137.1亿港元，远超去年全年的100.2亿港元。良好的资产状况和充足的资金成为华润置地商业项目加速全国扩张的有力保障。
万象城布局二三线
此次华润置地拿下的太原三地块位于长风商务区，地价依次为7.2亿元、3.99亿元以及8.94亿元，楼面均价则为每平米1763元、1500元、1763元。华润置地有限公司财务总监王国华向记者证实，这组块地将用于建万象城。太原也成为万象城落户的第17个城市。
万象城是华润置地旗下的高端商业项目，以国际一线品牌为主，最早于深圳开业。目前，已在杭州、沈阳、成都、南宁4个城市得以成功复制。从华润披露的财报看，已开张的5座万象城去年营业收入达22.27亿港元，是华润置地投资物业的主要营收来源。值得注意的是，去年9月开业的南宁万象城实现营收1.3亿港元，在今年上半年也创收2.07亿港元。
成熟的商业模式被视作万象城复制成功的主要原因，但万象城“一线城市+黄金地段”的苛刻要求也是其扩张的最大瓶颈。
21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔分析，一线城市的黄金地段竞争异常激烈，且地价成本高企，华润万象城模式未来扩张受到的制约会越来越大。
华润置地也意识到一线城市好地难求。王国华告诉记者，随着一线城市商业用地缩紧，核心二线城市，甚至一些发达的沿海三线城市将成为万象城抢夺的战场。
事实上，万象城也确实早已拟定了抢滩二三线城市的计划，进驻城市由最早的一线城市深圳，逐渐深入沈阳、杭州、成都、重庆、石家庄、常州等二三线城市。 而华润置地未来要进驻的二三线城市，也正是众多商业地产开发商抢夺的战场。虽然这些城市存在商业项目供大于求，竞争激烈的情况，但万象城进驻仍是机会大于挑战。
RET睿意德执行董事张家鹏表示，目前二三线城市商业项目虽量大，但缺乏高端、高品质的商业项目，万象城有差异化竞争的优势。此外，华润置地有较强的资源整合能力和较高的品牌知名度，资金充足，在项目选址上也具有优势。
加速全国商业布局
目前，华润置地旗下商业地产的资产比例和盈利占比仍然较小。其公司2012年年收入显示，去年公司投资物业资产账面总值443.57亿港元，占集团总资产的19.4%，而去年酒店经营等投资物业营业额38.36亿港元，仅占总营业额的8.6%，但该部分却以37.4%的增速远远超过房产业务23.1%的增速。
正是看到了商业物业增速的潜力，加码商业一直在华润置地的计划之中。华润置地北京大区总经理蒋智生在此前接受记者采访时就明确表示，未来集团将提高商业地产的比重，增加对商业项目的投入。华润置地高层也公开表示，商业地产的资产比例和盈利贡献在2015年要达到40%。
早在2004年，华润置地就已经开始进军商业购物中心，并形成了清晰的三大商业地产产品线：万象城、五彩城、PLUS365商业中心。万象城定位“大型都市综合体”，主攻一线、核心二线城市的黄金地段；五彩城定位一线城市副中心或二三线城市的传统商业区内，以家庭的“一站式体验消费”为主；PLUS365商业中心主则打社区邻里商业，规模体量较小，更多是定位于华润住宅开发的基本配套，自身盈利能力有限。
2007年华润置地调整战略布局，公布其新的作战方针，即快速发展华润五彩城系列。北京五彩城管理中心总经理祝林表示，一些二三线城市比如山东淄博市不可能打造拥有爱马仕、LV等国际一线品牌的万象城项目，但适合做五彩城。五彩城的竞争对手类似万达广场。蔡宇翔甚至认为，五彩城将是华润未来商业地产的主流产品。
按照华润置地的战略布局，未来几年，全国还有包括北京密云、沈阳、淄博、日照、昆山等14个五彩城将陆续开业，随着华润后续拿地，这一数量还在增加。王国华表示，万象城和五彩城都是华润重要的商业产品线，一个专攻高端市场，一个抢占二三线城市，通过二者的扩张加速对全国商业地产的布局。
再融资强化资金链
截至去年底，华润置地已运营的持有物业总建筑面积达到220.83万平米，同比2011年增加59.98万平米。商业布局不断铺开的同时，华润置地对资金需求也在不断增大。8月19日，华润与多家银行订立总计77.5亿港元的贷款融资协议。
据记者不完全统计，这已是华润置地今年第四次采取银行贷款方式进行融资，前3次分别融资8亿港元、40亿港元以及11.6亿港元，至此，华润2013年以来融资额度已达137.1亿港元，远超去年全年100.2亿港元的融资额度。
华润置地频频融资背后，不少业内人士曾质疑是在高库存的压力下缓解“资金之渴”。王国华回应称，华润目前的资金状况良好，今年上半年资产负债率已降至43.6%，融资的主要目的是为公司的进一步发展提供资金。
事实上，与同行平均70%-80%的负债率相比，华润置地的负债水平并不算高。而能够频繁获得银行贷款，也从另一方面说明华润置地现金流及资产状况良好。“银团贷款十分看重开发商的负债率和偿债能力，若公司存在资金或信用问题，肯定无法获得多次大额融资。”张家鹏如是说。
去年SOHO中国与银团订立6.26亿美元的三年期贷款协定时，SOHO中国董事长潘石屹就称，能成功获得该笔贷款，显示出公司财务稳健和良好信用。
此外，华润置地以综合体业务为主，持有商业周边的住宅销售也能一定程度上缓解资金带来的压力。根据公司2013年6月销售快报显示，截至6月底，华润置地2013年度累计签约额约337.8亿元，累计签约面积287.7万平米，较去年同期分别增长44.9%和36.0%。截至5月底，共实现租金收入约18.8亿港元，较去年同期增长34.6%。
减少“集团孵化”依赖
频繁融资的背后，除强化资金、备足扩张粮草外，也是进一步减少对“集团孵化”模式依赖的体现。
熟悉华润地产业务的业内人士告诉记者，通过母公司的“孵化战略”是华润商业地产成长的最大特色。先期由华润集团购买、持有一些土地，并进行开发，在初步完成大量占用现金流的孵化过程后，等项目比较成熟时再按市场价格转入华润置地。
据赢商网统计，截至2012年年底，华润集团对华润置地进行了9次资产注入，注入的资产总金额高达404亿港元，而华润置地为此支付对价的现金部分不到100亿港元，其余主要通过向集团配股完成。9次资产注入使华润置地增加了超过2000万平米的土地储备。
这种商业模式，突破了华润置地作为子公司的实力限制，为华润置地、华润万家的商业扩张提供了极大的资金支持，同时也使华润集团在投资商获得较高回报，沉淀资金得到有效利用。
张家鹏表示，此前“集团孵化”一直是华润置地发展的主要推动力，但目前华润置地已经开始减少对此的依赖，转而更多地寻找与其他开发商、基金公司合作，依靠自身的运营与发展创造现金流，进行规模化扩张，避免母公司的风吹草动对其商业地产的发展造成重大影响。
他同时认为，未来华润商业地产面临两大主要风险，一是华润能否在集团层面有效整合商业地产及其相关资源；二是在加快扩张、实现规模优势的同时，能否保持品质，尤其是定位高端的万象城。