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摘 要：通过对住宅反向抵押贷款理论的研究，分析了反向抵押贷款的概念、特征；进行了反向抵押贷款的风险识别；最后提出了住宅反向抵押贷款风险管理的一些具体措施。
关键词：住宅反向抵押贷款；风险识别；风险防范
中图分类号：F84文献标识码：A文章编号：1672-3198（2008）08-0318-02
1 住宅反向抵押贷款的概述
住宅反向抵押贷款是指抵押人将自有住房的产权抵押给贷款人，将房屋价值转化为现金，抵押人无需支付任何利息
和偿还本金，直到房屋所有权人死亡或者永久搬离，然后将其住房出售，所得收益用于支付贷款，归还贷款后的剩余部分再由其子女继承。
住宅反向抵押贷款的主要特征包括：
（1）对象是拥有房屋产权的老年人，对其年龄有一定规定；
（2）抵押人去世或者永久搬离，贷方就有权出售房屋；但即使贷款额度超过了房屋的市场价值，贷方也不能要求抵押人搬离或者出售；抵押人在贷款期间，可以出售或者转让房屋，但是必须偿还从贷方获得的金额，包括利息以及其他费用；
（3）反向抵押贷款是无追索权的，即贷方不能要求抵押人用其他资产来抵偿贷款。
2 住宅反向抵押贷款的风险分析
2.1 老年人预期寿命风险
住宅反向抵押贷款的还款期分为三种情况：自然死亡、永久搬离、房屋出售。其中，后两种情况不存在预期寿命的风险，预期寿命风险对第一种情况有较大影响。借款方寿命越长，贷款方最终出售房屋所得收入不足以弥补支付给借款人的本金及利息的可能性越大。而且老年人的寿命存在一个信息不对称的问题。例如有些老年人虽然体弱多病，但寿命却很长。反向抵押贷款申请人的实际寿命与预期寿命相差越大，贷款方面临的风险就越大。
2.2 贷款利率风险
利率风险是指由于贷款利率的波动，使资产的收益和价值相对于负债的成本和价值发生非等量变化而造成贷方损失的风险。利率风险的成因与宏观经济走向、通货膨胀的压力以及贷款利率的调整息息相关。宏观经济走向的不确定性直接导致反向抵押贷款利率的不确定；通货膨胀会导致银行发放住房反向抵押贷款时面临更大的利率风险；由于在反向抵押贷款中，房屋的价值较大，抵押时间较长，因此贷款利率的调整关系到未来贷款方的收益合理性。
2.3 房屋价值波动及评估风险
反向抵押贷款必须对房屋的价值进行评估。房屋价值评估涉及的范围较广，内容复杂，评估对象的异质性决定了评估存在一定的风险。反向抵押贷款的房地产评估，不仅要对房屋的现价进行估算，还要对房屋的未来收益进行预测，抵押期限越长，房屋价值波动风险越大。在反向抵押贷款评估过程中，需要考虑房屋的物理性折旧、功能性折旧以及经济性贬值等问题。房屋价值评估风险还存在评估专业风险、操作风险、道德风险以及制度风险等问题。
2.4 流动性风险
流动性风险具体表现为银行资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需求，又缺乏及时融入现金的手段和渠道。住房反向抵押贷款是一种长期性消费贷款，客观上要求银行有稳定的资金来源与其相匹配。多数反抵押贷款计划期限长，而回收却要在借款人死亡、搬迁、出售房屋之后。这个时间是不确定的，抵押贷款机构的资金周转很容易陷入困境。房产变现的容易与否也是影响流动性的很大因素。
3 住宅反向抵押贷款的风险防范
3.1 合适的贷款一房价比（LTV）
合适的贷款一房产价值比例是降低风险的最有效手段。反抵押贷款不同于抵押贷款，房主的负债是不断累积的，而且贷款期限是不确定的。反抵押贷款机构定期为抵押人发放年金，一直到其死亡为止。对于反抵押贷款机构来讲，这时面临的风险是当房主死亡时累计的贷款额及应计利息可能超过其死亡时的房产价值。为了避免这种情况，只有控制定期发放的贷款额，使最终累计的贷款数额控制在到期时的房产价值之内。
3.2 资产组合分散化
资产组合起到了分散风险的作用。就单个反抵押贷款项目来说，潜在的风险，以及风险造成的损失是很难预测的，而当数量足够多，分布足够广泛的贷款组合在一起，“大数定理”就起作用，这些风险被分散化。道德风险、寿命风险、房产价值波动风险这些非系统性风险在反抵押贷款数量足够多，分布足够广泛的情况下，风险可以被分散。
反抵押贷款要有足够数量的贷款数目，因此要尽可能地扩大反抵押贷款的市场。此外反抵押贷款也要有跨地区的分布。房地产的价格很大程度上取决于地段，因此地区的关联度比其他商品要小，这就为分散风险提供了有效的途径。通过建立跨地区的分支机构，吸引各个地区的反抵押贷款，可减少房产价格波动风险。
3.3 住房反抵押贷款证券化
住房反抵押贷款证券化是以一系列住房反抵押贷款为标的资产，并以其未来所产生的现金流为担保，由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后，以证券的形式出售给投资者以融通资金，并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担的融资过程。售房养老计划中，购房机构虽然取得住房的产权，但是最后的现金流入要等到售房养老者死亡或者搬迁，期限太长，流动性不足。资产证券化有效地解决了这个问题，一方面增强了资产的流动性，另一方面分散了风险，吸引了更多投资者进入住房抵押贷款证券化市场。
3.4 房产价值保险
房产价值还经常受一些不可抗力的因素影响而毁坏，如地震、台风。这时到期时的房产价值低于累计的贷款及利息额可能性大大增大，反抵押贷款机构面临着损失的风险。房产价值保险的目的是房屋一旦由于自然灾害或意外事故造成经济损失时，保险机构可根据保险合同，对投保人支付一定比例的赔偿金额，使投保人减少经济损失，那么反抵押贷款机构面临的风险将大大减小。
此外还可以考虑引入房产价值的期权市场，通过期权的方式，给予反抵押贷款机构一个选择权，从而规避未来的房产价值波动风险。需要考虑的是，如何形成一个房产价值的期权市场，期权的标的物是单个房屋还是一个地区的房地产市场指数。从长远来看，这是一个很有发展前景的金融创新。
参考文献
［1］林思超. 反向抵押贷款给老年人多一个选择［J］. 中国房地信息, 2003，(1).
［2］柴效武, 方明. 售房养老模式中金融运营机制的探讨［J］. 金融论坛, 2004，(11).
［3］王晓鸣. 旧城社区弱势居住群体与居住质量改善研究［J］. 城市规划, 2003，(12).
［4］肖隽子, 王晓鸣. 老年住宅需求与反向抵押贷款［J］. 建筑科技, 2005，(12).
［5］张凌燕, 赵京彦. “反向抵押贷款”在我国推行的初步探讨［J］. 城市开发,2004，(1).
［6］王连勋. 住房正抵押与逆抵押贷款组合应用浅议［J］. 中国房地产金融 ,2004，(8).
［7］孟晓苏. 论建立“反向抵押贷款”的寿险服务［J］. 保险研究, 2002，(12).
［8］冯嘉亮. “反向抵押贷款”保险的“三得”与“三思”［J］. 上海保险, 2005，(3).
关键词：住宅反向抵押贷款；风险识别；风险防范
中图分类号：F84文献标识码：A文章编号：1672-3198（2008）08-0318-02
1 住宅反向抵押贷款的概述
住宅反向抵押贷款是指抵押人将自有住房的产权抵押给贷款人，将房屋价值转化为现金，抵押人无需支付任何利息
和偿还本金，直到房屋所有权人死亡或者永久搬离，然后将其住房出售，所得收益用于支付贷款，归还贷款后的剩余部分再由其子女继承。
住宅反向抵押贷款的主要特征包括：
（1）对象是拥有房屋产权的老年人，对其年龄有一定规定；
（2）抵押人去世或者永久搬离，贷方就有权出售房屋；但即使贷款额度超过了房屋的市场价值，贷方也不能要求抵押人搬离或者出售；抵押人在贷款期间，可以出售或者转让房屋，但是必须偿还从贷方获得的金额，包括利息以及其他费用；
（3）反向抵押贷款是无追索权的，即贷方不能要求抵押人用其他资产来抵偿贷款。
2 住宅反向抵押贷款的风险分析
2.1 老年人预期寿命风险
住宅反向抵押贷款的还款期分为三种情况：自然死亡、永久搬离、房屋出售。其中，后两种情况不存在预期寿命的风险，预期寿命风险对第一种情况有较大影响。借款方寿命越长，贷款方最终出售房屋所得收入不足以弥补支付给借款人的本金及利息的可能性越大。而且老年人的寿命存在一个信息不对称的问题。例如有些老年人虽然体弱多病，但寿命却很长。反向抵押贷款申请人的实际寿命与预期寿命相差越大，贷款方面临的风险就越大。
2.2 贷款利率风险
利率风险是指由于贷款利率的波动，使资产的收益和价值相对于负债的成本和价值发生非等量变化而造成贷方损失的风险。利率风险的成因与宏观经济走向、通货膨胀的压力以及贷款利率的调整息息相关。宏观经济走向的不确定性直接导致反向抵押贷款利率的不确定；通货膨胀会导致银行发放住房反向抵押贷款时面临更大的利率风险；由于在反向抵押贷款中，房屋的价值较大，抵押时间较长，因此贷款利率的调整关系到未来贷款方的收益合理性。
2.3 房屋价值波动及评估风险
反向抵押贷款必须对房屋的价值进行评估。房屋价值评估涉及的范围较广，内容复杂，评估对象的异质性决定了评估存在一定的风险。反向抵押贷款的房地产评估，不仅要对房屋的现价进行估算，还要对房屋的未来收益进行预测，抵押期限越长，房屋价值波动风险越大。在反向抵押贷款评估过程中，需要考虑房屋的物理性折旧、功能性折旧以及经济性贬值等问题。房屋价值评估风险还存在评估专业风险、操作风险、道德风险以及制度风险等问题。
2.4 流动性风险
流动性风险具体表现为银行资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需求，又缺乏及时融入现金的手段和渠道。住房反向抵押贷款是一种长期性消费贷款，客观上要求银行有稳定的资金来源与其相匹配。多数反抵押贷款计划期限长，而回收却要在借款人死亡、搬迁、出售房屋之后。这个时间是不确定的，抵押贷款机构的资金周转很容易陷入困境。房产变现的容易与否也是影响流动性的很大因素。
3 住宅反向抵押贷款的风险防范
3.1 合适的贷款一房价比（LTV）
合适的贷款一房产价值比例是降低风险的最有效手段。反抵押贷款不同于抵押贷款，房主的负债是不断累积的，而且贷款期限是不确定的。反抵押贷款机构定期为抵押人发放年金，一直到其死亡为止。对于反抵押贷款机构来讲，这时面临的风险是当房主死亡时累计的贷款额及应计利息可能超过其死亡时的房产价值。为了避免这种情况，只有控制定期发放的贷款额，使最终累计的贷款数额控制在到期时的房产价值之内。
3.2 资产组合分散化
资产组合起到了分散风险的作用。就单个反抵押贷款项目来说，潜在的风险，以及风险造成的损失是很难预测的，而当数量足够多，分布足够广泛的贷款组合在一起，“大数定理”就起作用，这些风险被分散化。道德风险、寿命风险、房产价值波动风险这些非系统性风险在反抵押贷款数量足够多，分布足够广泛的情况下，风险可以被分散。
反抵押贷款要有足够数量的贷款数目，因此要尽可能地扩大反抵押贷款的市场。此外反抵押贷款也要有跨地区的分布。房地产的价格很大程度上取决于地段，因此地区的关联度比其他商品要小，这就为分散风险提供了有效的途径。通过建立跨地区的分支机构，吸引各个地区的反抵押贷款，可减少房产价格波动风险。
3.3 住房反抵押贷款证券化
住房反抵押贷款证券化是以一系列住房反抵押贷款为标的资产，并以其未来所产生的现金流为担保，由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后，以证券的形式出售给投资者以融通资金，并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担的融资过程。售房养老计划中，购房机构虽然取得住房的产权，但是最后的现金流入要等到售房养老者死亡或者搬迁，期限太长，流动性不足。资产证券化有效地解决了这个问题，一方面增强了资产的流动性，另一方面分散了风险，吸引了更多投资者进入住房抵押贷款证券化市场。
3.4 房产价值保险
房产价值还经常受一些不可抗力的因素影响而毁坏，如地震、台风。这时到期时的房产价值低于累计的贷款及利息额可能性大大增大，反抵押贷款机构面临着损失的风险。房产价值保险的目的是房屋一旦由于自然灾害或意外事故造成经济损失时，保险机构可根据保险合同，对投保人支付一定比例的赔偿金额，使投保人减少经济损失，那么反抵押贷款机构面临的风险将大大减小。
此外还可以考虑引入房产价值的期权市场，通过期权的方式，给予反抵押贷款机构一个选择权，从而规避未来的房产价值波动风险。需要考虑的是，如何形成一个房产价值的期权市场，期权的标的物是单个房屋还是一个地区的房地产市场指数。从长远来看，这是一个很有发展前景的金融创新。
参考文献
［1］林思超. 反向抵押贷款给老年人多一个选择［J］. 中国房地信息, 2003，(1).
［2］柴效武, 方明. 售房养老模式中金融运营机制的探讨［J］. 金融论坛, 2004，(11).
［3］王晓鸣. 旧城社区弱势居住群体与居住质量改善研究［J］. 城市规划, 2003，(12).
［4］肖隽子, 王晓鸣. 老年住宅需求与反向抵押贷款［J］. 建筑科技, 2005，(12).
［5］张凌燕, 赵京彦. “反向抵押贷款”在我国推行的初步探讨［J］. 城市开发,2004，(1).
［6］王连勋. 住房正抵押与逆抵押贷款组合应用浅议［J］. 中国房地产金融 ,2004，(8).
［7］孟晓苏. 论建立“反向抵押贷款”的寿险服务［J］. 保险研究, 2002，(12).
［8］冯嘉亮. “反向抵押贷款”保险的“三得”与“三思”［J］. 上海保险, 2005，(3).