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摘 要：在经济水平不断提升的背景下，人们对房地产项目的工程质量更加关注和重视。为此，房地产工程技术从业人员必须将全过程管理思路应用到实际的房地产工程技术管理中，促进房地产工程技术管理水平的稳步提高，合理应用全过程管理的方式，确保房地产项目工程技术管理的每一个环节都能得到有效提高。
关键词：房地产工程;技术管理;全过程管理
中图分类号：TU712 文献标识码：A 文章编号：1674-1064（2021）04-119-02
DOI：10.12310/j.issn.1674-1064.2021.04.059
合理有序的工程技术管理工作可以有效提升房产开发企业工程管理和运行的稳定性。通过工程技术的全过程管理，做好事前策划、事中控制、事后复盘，从而形成房地产项目工程管理系统性、逻辑性的工作方法，形成工程技术管理工作的良性循环。因此，房地产工程管理人员应将全过程管理思路应用到房地产工程技术管理中。
1 全过程管理的必要性
工程技术管理是房地产工程管理中的重点内容，工程技术管理对项目建设产生重要的影响，应用全过程工程技术管理可以对工程实施情况有明确的了解和认识[1]。工程管理不局限于施工阶段的工程安全管理、质量管理、进度管理和成本管理，而是贯穿于土地投资决策阶段、规划设计阶段、工程建设阶段和交付使用阶段。
投资决策阶段，通过全过程管理，可以了解地块所在区域建筑材料的供求关系和价格，了解当地施工企业的管理水平，了解当地在建项目的施工质量水平、造价水平，促进工程经济效益和社会效益的稳步提升。同时，了解地块及周边项目的地质、地貌、其他项目的基础选型、市场上土石方供应模式等，能够提前发现隐患，寻找解决思路和办法，有效避免设计周期过长、施工周期过长等问题。
房地产开发周期较长，所需材料、设备品种和数量繁多，需要专业施工单位众多，各工序施工时间逻辑性强。在开工前期，房地产企业对合约规划的编制，能够避免因某项工程和设备的未签约而引起不必要的停工和误工。
项目规划与设计阶段，将企业成熟的施工工艺进行提前介入，能够从规划、设计等方面对当地政府和相关部门提出要求，从工程的成本、技术、质量、材料选择等方面对设计单位提出要求，并从安保、智能管理、设备维护、清洁卫生等方面对物业管理部门提出要求。
房地产工程建设期间，安全、质量、进度和成本控制管理，以及风险管理、沟通管理等方面都要进行统筹策划。例如，在安全和质量管理问题上，编制企业安全质量管理手册，严格要求各施工单位执行，加强巡查、验收、检查的力度，发现问题及时整改。
房产项目交付后，房地产企业工程技术管理部门要跟踪维修、整改情况，分析解决各项质量缺陷和设计缺陷，不断提高项目工程管理的水平。
2 全过程管理存在的问题
目前，重大工程施工安全事故不时出现，房地产行业的质量投诉事件不断发生，工程建设过程中出现大量的设计变更、项目延期交付等现象，暴露出房地产企业在工程管理上的不足和短板。
2.1 工程技术管理组织工作不完善
工程技术管理组织是房地产工程技术管理工作顺利实施的重要保证，但是目前大多数房地产公司的工程技术管理工作还没有形成完善的工程管理组织架构，没有完整和健全的工程技术管理体系。第一，科学的管理理念可以为技术管理工作提供正确的指导，如果管理者对工程技术管理工作中组织管理的重要性缺乏了解，会使项目工程管理得不到科学管理，也难以及时发现和处理管理中存在的问题，对项目工程技术管理工作产生不利影响[2]。第二，没有全面开展工程技术管理工作，无法为项目开发前期的决策提供准确的工程可行性研究和决策依据。
2.2 缺乏工程技术管理风险意识
在工程技术管理工作中容易出现各种不同的风险，如果没有提前做好预测，缺乏风险意识，导致房地产企业经济效益产生严重损失;如果不能应用先进的风险处理方法，会对全过程管理工作落实产生不利的影响，使管理工作无法发挥真正的作用和价值[3]。
3 全过程管理的应用策略
3.1 编制全过程管理规划方案
在房地产工程技术管理中，要制定科学的全过程管理方案，严格按照该方案策划具体的工作，有效提高工程项目管理全过程规划质量[4]。一般情况下，构建全过程规划方案的过程中要注意以下几个方面的问题。第一，在全过程管理过程中，要完善招标方案，确保工程管理中的各项招标工作提前落实到位，便于选择优秀总、分包单位和设备供应商。第二，相关工程项目管理人员要积极协调不同的施工专业工作，推动不同施工专业的紧密衔接。第三，在各项施工方案评审和选定的过程中，必要时可以邀请相关专业的专家参与和指导，确保施工方案的合理性、经济性、可靠性。
3.2 加强项目前期的工程技术管理
房产公司对项目立项前的决策阶段，应对拟投资项目进行全面研究和调查，从项目工程建设的角度考量项目投资的可行性。如果初步调查到当地材料供应紧张，以及供应周期过长、地质复杂、地下溶洞多、地上有高压线、地下有古墓群、周边有垃圾场或化工厂、场地土方和区域土方都无法平衡、营商环境不佳等因素，达不到工程正常施工要求，就必须认真论证该项目方案。
3.3 加强规划设计阶段的工程技术管理
在具体审查过程中，不仅要注意設计方面各项指标的审查，而且要对施工工艺可行性、安全施工可靠性进行审查，以确保工程施工利用市场上现有的、成熟的施工工艺和施工材料，降低工程建设成本，减少工程建设周期，保证工程建设安全;对工程设计在施工工艺和环境保护方面进行优化，避免施工工艺过于复杂和臃肿，保障绿色生产施工;按照设计图纸，编制施工组织设计和各分部分项的施工方案，在日后的工程管理中严格落实各项施工工序[5]。 3.4 加强房地产项目的科学管理
应用全过程方式管理，需要科学地、合理地编制房地产全过程工程技术管理策划方案，按照总体的工程管理策划方案计划工作步骤，规范房地产项目的工程管理。
安全生产是头等大事，没有安全生产，进度管理、质量管理和成本管理一切皆空。工程安全管理过程中，安全生产问题涉及所有参建人员的家庭，关系到社会稳定，因此，要做到以下几方面。第一，明确施工现场的安全管理内容，不断强化工程管理人员的安全管理意识，规范施工人员自身行为[6]，制定明确的安全管理工作制度。第二，加强对监理单位的管理，按照法律法规与监理合同的要求，对项目工程施工进行监管。第三，要确保施工环境的安全性，更好地促进项目开发工作的顺利进行，施工单位要严格按照安全生产的法律和法规做好文明安全生产管理工作。
在对工程质量进行管理的过程中，所有工作都要细致到位。第一，工程建设会涉及多个不同的工序，设备和材料众多，要结合具体需求，建立完善的材料管理制度，分析材料价格和质量，确保材料得到有效运用。第二，对房地产工程施工技术进行管理的过程中，为了提升管理效果，要将施工质量控制作为重点，建立企业质量标准和各工序的工艺标准，不断强化工程施工的质量意识，认真实行样板引路的方法，全面检查各项施工工序的质量并监督整改，使每个施工工序的质量都能符合规范和图纸的要求。第三，合理搭设项目工程管理组织架构，配备满足工程管理要求的相关人员，需要严格落实工作责任，任务到岗，责任到人，不断优化项目工程管理的方法，提升项目工程管理的工作质量。
在工程进度控制管理上，进度管理涉及建设资金、设备和材料的闲置，涉及参建人员的窝工，涉及参建各方的经济效益，涉及房地产项目的交付时间。工程进度管理应设置项目里程碑计划，细分为一、二级节点进度计划，再铺排年度、月度和周计划，加强监控周计划的完成情况并进行修偏，合理调整材料供应、调配人员、加班加点和穿插施工等措施进行计划修偏。
4 结语
目前，房地产工程技术管理已经得到了部分房地产企业的高度重视，深刻意识到工程技术管理的重要性，并不断加強工程技术管理力度。但在实际的房地产工程技术管理中，还有许多问题有待解决，这些问题的存在影响着工程施工安全、房产项目的使用质量、房产项目的交付和房产项目的建设造价，进而引发社会矛盾和经济纠纷。因此，加强房产项目全过程工程管理显得尤为重要。
参考文献
[1] 夏洋.全过程管理在房地产工程技术管理中的开展策略解析[J].居舍，2020，3（2）：159-160.
[2] 俞利聪.房地产企业工程造价全过程管理与控制措施[J].住宅与房地产，2019（9）：170.
[3] 欧阳健.全过程管理在房地产工程技术管理中的开展策略解析[J].门窗，2019（6）：195-196.
[4] 邢小伟.全过程管理在房地产工程技术管理中的开展策略分析[J].赤子（上中旬），2019，2（5）：187-188.
[5] 宋仁科.房地产工程项目开发管理中的问题与对策[J].门窗，2020（8）：289，291.
[6] 云增良.房地产工程成本控制存在的问题及应对策略[J].建筑与预算，2021（2）：114-116.
关键词：房地产工程;技术管理;全过程管理
中图分类号：TU712 文献标识码：A 文章编号：1674-1064（2021）04-119-02
DOI：10.12310/j.issn.1674-1064.2021.04.059
合理有序的工程技术管理工作可以有效提升房产开发企业工程管理和运行的稳定性。通过工程技术的全过程管理，做好事前策划、事中控制、事后复盘，从而形成房地产项目工程管理系统性、逻辑性的工作方法，形成工程技术管理工作的良性循环。因此，房地产工程管理人员应将全过程管理思路应用到房地产工程技术管理中。
1 全过程管理的必要性
工程技术管理是房地产工程管理中的重点内容，工程技术管理对项目建设产生重要的影响，应用全过程工程技术管理可以对工程实施情况有明确的了解和认识[1]。工程管理不局限于施工阶段的工程安全管理、质量管理、进度管理和成本管理，而是贯穿于土地投资决策阶段、规划设计阶段、工程建设阶段和交付使用阶段。
投资决策阶段，通过全过程管理，可以了解地块所在区域建筑材料的供求关系和价格，了解当地施工企业的管理水平，了解当地在建项目的施工质量水平、造价水平，促进工程经济效益和社会效益的稳步提升。同时，了解地块及周边项目的地质、地貌、其他项目的基础选型、市场上土石方供应模式等，能够提前发现隐患，寻找解决思路和办法，有效避免设计周期过长、施工周期过长等问题。
房地产开发周期较长，所需材料、设备品种和数量繁多，需要专业施工单位众多，各工序施工时间逻辑性强。在开工前期，房地产企业对合约规划的编制，能够避免因某项工程和设备的未签约而引起不必要的停工和误工。
项目规划与设计阶段，将企业成熟的施工工艺进行提前介入，能够从规划、设计等方面对当地政府和相关部门提出要求，从工程的成本、技术、质量、材料选择等方面对设计单位提出要求，并从安保、智能管理、设备维护、清洁卫生等方面对物业管理部门提出要求。
房地产工程建设期间，安全、质量、进度和成本控制管理，以及风险管理、沟通管理等方面都要进行统筹策划。例如，在安全和质量管理问题上，编制企业安全质量管理手册，严格要求各施工单位执行，加强巡查、验收、检查的力度，发现问题及时整改。
房产项目交付后，房地产企业工程技术管理部门要跟踪维修、整改情况，分析解决各项质量缺陷和设计缺陷，不断提高项目工程管理的水平。
2 全过程管理存在的问题
目前，重大工程施工安全事故不时出现，房地产行业的质量投诉事件不断发生，工程建设过程中出现大量的设计变更、项目延期交付等现象，暴露出房地产企业在工程管理上的不足和短板。
2.1 工程技术管理组织工作不完善
工程技术管理组织是房地产工程技术管理工作顺利实施的重要保证，但是目前大多数房地产公司的工程技术管理工作还没有形成完善的工程管理组织架构，没有完整和健全的工程技术管理体系。第一，科学的管理理念可以为技术管理工作提供正确的指导，如果管理者对工程技术管理工作中组织管理的重要性缺乏了解，会使项目工程管理得不到科学管理，也难以及时发现和处理管理中存在的问题，对项目工程技术管理工作产生不利影响[2]。第二，没有全面开展工程技术管理工作，无法为项目开发前期的决策提供准确的工程可行性研究和决策依据。
2.2 缺乏工程技术管理风险意识
在工程技术管理工作中容易出现各种不同的风险，如果没有提前做好预测，缺乏风险意识，导致房地产企业经济效益产生严重损失;如果不能应用先进的风险处理方法，会对全过程管理工作落实产生不利的影响，使管理工作无法发挥真正的作用和价值[3]。
3 全过程管理的应用策略
3.1 编制全过程管理规划方案
在房地产工程技术管理中，要制定科学的全过程管理方案，严格按照该方案策划具体的工作，有效提高工程项目管理全过程规划质量[4]。一般情况下，构建全过程规划方案的过程中要注意以下几个方面的问题。第一，在全过程管理过程中，要完善招标方案，确保工程管理中的各项招标工作提前落实到位，便于选择优秀总、分包单位和设备供应商。第二，相关工程项目管理人员要积极协调不同的施工专业工作，推动不同施工专业的紧密衔接。第三，在各项施工方案评审和选定的过程中，必要时可以邀请相关专业的专家参与和指导，确保施工方案的合理性、经济性、可靠性。
3.2 加强项目前期的工程技术管理
房产公司对项目立项前的决策阶段，应对拟投资项目进行全面研究和调查，从项目工程建设的角度考量项目投资的可行性。如果初步调查到当地材料供应紧张，以及供应周期过长、地质复杂、地下溶洞多、地上有高压线、地下有古墓群、周边有垃圾场或化工厂、场地土方和区域土方都无法平衡、营商环境不佳等因素，达不到工程正常施工要求，就必须认真论证该项目方案。
3.3 加强规划设计阶段的工程技术管理
在具体审查过程中，不仅要注意設计方面各项指标的审查，而且要对施工工艺可行性、安全施工可靠性进行审查，以确保工程施工利用市场上现有的、成熟的施工工艺和施工材料，降低工程建设成本，减少工程建设周期，保证工程建设安全;对工程设计在施工工艺和环境保护方面进行优化，避免施工工艺过于复杂和臃肿，保障绿色生产施工;按照设计图纸，编制施工组织设计和各分部分项的施工方案，在日后的工程管理中严格落实各项施工工序[5]。 3.4 加强房地产项目的科学管理
应用全过程方式管理，需要科学地、合理地编制房地产全过程工程技术管理策划方案，按照总体的工程管理策划方案计划工作步骤，规范房地产项目的工程管理。
安全生产是头等大事，没有安全生产，进度管理、质量管理和成本管理一切皆空。工程安全管理过程中，安全生产问题涉及所有参建人员的家庭，关系到社会稳定，因此，要做到以下几方面。第一，明确施工现场的安全管理内容，不断强化工程管理人员的安全管理意识，规范施工人员自身行为[6]，制定明确的安全管理工作制度。第二，加强对监理单位的管理，按照法律法规与监理合同的要求，对项目工程施工进行监管。第三，要确保施工环境的安全性，更好地促进项目开发工作的顺利进行，施工单位要严格按照安全生产的法律和法规做好文明安全生产管理工作。
在对工程质量进行管理的过程中，所有工作都要细致到位。第一，工程建设会涉及多个不同的工序，设备和材料众多，要结合具体需求，建立完善的材料管理制度，分析材料价格和质量，确保材料得到有效运用。第二，对房地产工程施工技术进行管理的过程中，为了提升管理效果，要将施工质量控制作为重点，建立企业质量标准和各工序的工艺标准，不断强化工程施工的质量意识，认真实行样板引路的方法，全面检查各项施工工序的质量并监督整改，使每个施工工序的质量都能符合规范和图纸的要求。第三，合理搭设项目工程管理组织架构，配备满足工程管理要求的相关人员，需要严格落实工作责任，任务到岗，责任到人，不断优化项目工程管理的方法，提升项目工程管理的工作质量。
在工程进度控制管理上，进度管理涉及建设资金、设备和材料的闲置，涉及参建人员的窝工，涉及参建各方的经济效益，涉及房地产项目的交付时间。工程进度管理应设置项目里程碑计划，细分为一、二级节点进度计划，再铺排年度、月度和周计划，加强监控周计划的完成情况并进行修偏，合理调整材料供应、调配人员、加班加点和穿插施工等措施进行计划修偏。
4 结语
目前，房地产工程技术管理已经得到了部分房地产企业的高度重视，深刻意识到工程技术管理的重要性，并不断加強工程技术管理力度。但在实际的房地产工程技术管理中，还有许多问题有待解决，这些问题的存在影响着工程施工安全、房产项目的使用质量、房产项目的交付和房产项目的建设造价，进而引发社会矛盾和经济纠纷。因此，加强房产项目全过程工程管理显得尤为重要。
参考文献
[1] 夏洋.全过程管理在房地产工程技术管理中的开展策略解析[J].居舍，2020，3（2）：159-160.
[2] 俞利聪.房地产企业工程造价全过程管理与控制措施[J].住宅与房地产，2019（9）：170.
[3] 欧阳健.全过程管理在房地产工程技术管理中的开展策略解析[J].门窗，2019（6）：195-196.
[4] 邢小伟.全过程管理在房地产工程技术管理中的开展策略分析[J].赤子（上中旬），2019，2（5）：187-188.
[5] 宋仁科.房地产工程项目开发管理中的问题与对策[J].门窗，2020（8）：289，291.
[6] 云增良.房地产工程成本控制存在的问题及应对策略[J].建筑与预算，2021（2）：114-116.