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摘 要 住宅小区停车位所有权归属不明，将令房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态，严重地损害了当事人的合法权益，虽然确定了业主对小区的停车位享有优先使用权，但其停车位的归属采用约定的方式作为优先的选择方式，不利于保护业主的利益，给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。
关键词 停车位 产权归属 业主
一、目前我国住宅小区停车位的含义及所有权归属的立法状况
1、停车位的含义及分类
所谓停车位是指各种停车场所中仅供且可供一辆汽车停放的单元。实践中和停车位相关的概念还有停车场、车库。现实生活中，还存在其它类型的停车场所，如立体停车楼、路边划线停车位等等，而且随着社会的发展，还会出现各种类型的停车场所。
从停车位的物理状态和所处的土地立体空间位置可以把目前城市住宅小区的停车位分成两类五种形式。第一类是地上停车位，第二类是地下停车位。地上停车位具体包括小区内的地面停车场，小区内独立建设的多层停车位，楼房首层架空层停车位；地下停车位显而易见就是建设在地表之下的停车位，主要有两种形式，一种是利用人防工程改造的地下车位车库，还有一种是通过利用地下空间而建造成的非人防工程性质的车位车库。
2、目前我国住宅小区停车位所有权归属的立法状况
2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议审议并通过了《物权法》，同年10月1日起正式施行，其中第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车尾、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属业主共有。最高人民法院于2009年5月14日公布了《物权法》两个司法解释，并将于2009年10月1日起施行。其中一个是《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》，其第2条规定，建筑区划内的房屋，以及车位、摊位等特定空间，只要符合三个条件，就属于物权法第六章所称的专有部分。这三个条件是：具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体。《物权法》和该解释确定了我国确认开发商拥有规划停车位的所有权和处置选择权，并广受争议，一些条款在实践中有待观察。
二、目前我国住宅小区不同类型停车位的产权归属问题
1、地面停车位的产权归属
所谓地面停车位是指直接设置在小区地表，以划线分割方式标明的停车设施。地面停车位只是通过划线分割而成，不具备建筑物所要求的遮蔽性，不符合构造上和使用上的独立性标准，依据建筑物区分所有权理论不能够成为专有权的客体，而只能成为共有权的客体。而且，该类停车位的土地使用权分摊在计算建筑容积率的建筑物上，其应为计算建筑容积率的建筑物所有权人即小区全体或部分业主共有。
毫无疑问，小区全体业主是地面停车位的共有权人。如果开发商擅自将其没有产权的地面停车位对外进行销售，则对小区全体业主构成侵权。业主可以依法追究开发商的侵权责任，并可以要求买受人返还停车位。
2、首层架空层停车位的产权归属
所谓楼房首层架空层停车位，是指将建筑物地面上的第一层架空而形成的停车位。在现行法律制度下，首层楼房架空层停车位的建筑面积也是不计算建筑容积率的，不能获得相应的土地使用权面积份额，其法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物，也是住宅房屋单元的从物。小区全体或部分业主依法享有首层架空层停车位的共有权。
现实中，有的开发商将首层架空层停车位予以出售，有的物业管理公司利用业主对该停车位产权不了解的情形进行有偿租赁，这些行为也都已经侵害了小区全体业主的合法权益。
3、地下停车位的产权归属。
所谓地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位。按法律标准，目前大部分的楼房地下停车位的建筑面积是不计算建筑容积率的，这类停车位的产权应归属于该幢楼房的全体业主；但也有一些地方规定某些地下停车位的建筑面积是计算建筑容积率的，该类停车位当然是可以拥有独立的产权。
2003年11月，南京市鼓楼区人民法院作出了首例将小区地下停车位认定为业主共有的判决。法院认为：根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权即为该小区业主享有。因此，开发商不再享有该土地上建筑物的所有权和支配权。该法院的判决符合判断停车位产权归属的理论和法律标准，是正确的。
4、楼房屋顶平台停车位
所谓楼房屋顶平台停车位是指在小区商品房楼顶平台上设置的停车位。楼房屋顶平台停车位在我国目前还不是非常普及，但随着停车位的日益紧张，有关这种停车位的纠纷也会日益增多。有人认为，屋顶平台应当归建筑物的全体区分所有人共有；也有人认为，其应属于顶楼住房所有权的范围，因为顶楼部分的附属物由最高一层的区分所有人所有。从构造上看，屋顶平台停车位类似于地面停车位，也只是简单的划线分割而成，不属于专有权的客体范围。而且对屋顶平台的利用更多的是用它的空间，而这个空间显然不仅仅属于顶层的区分所有人，而应当归该建筑物的全体区分所有人所有。因此，我们认为这类停车位应由该建筑物的全体业主共有。
三、目前我国住宅小区停车位权利归属之司法完善
1、在重视成文法的同时，应充分发挥司法解释的作用
成文法有其固有的缺陷。它的普遍性同时常常意味着稳定性和僵化性，因此，难以满足现实生活复杂多变的要求。司法解释的灵活性和针对性可以有效的克服这一缺陷，同时，对于小区停车位权属制度，多应采用个案认定的方式。物权法实施后，人民法院受理的物权纠纷案件类型将会大量增多，很多问题都需要根据立法原则做出司法解释。虽然目前已有司法解释出台，但是，为了适应纷繁复杂的司法实践，建议实时跟进审判实际中集中出现的问题，及时出台司法解释，以解决新旧法律的衔接和法院受理方面的问题。
要进一步加大调研力度，及时总结审判实践经验，并在后续的工作中择机陆续出台。新颁布的物权法定位在修订层面上，对有些问题的规定仍然过于原则，特别是司法解释刚刚出台，这就提出了在现行法律框架下，如何在司法程序中准确理解物权法关于小区停车位问题的立法原意，进一步统一裁判尺度的问题。
因此，我们在重视成文法的同时，应充分发挥司法解释的作用，要根据立法原则及时做出司法解释，以方便普通民众守法，以利于司法机关准确适用法律，正确裁判案件。
2、赋予法官一定的自由裁量权
法官自由裁量制度已被两大法系所普遍认同。法律法规不可能穷尽一切社会现象，而社会生活的日新月异，小区停车位权属争议纠纷的情形更是形形色色，如果过分强调依据现有的法律法规而忽略了法官的自由裁量权，势必会导致小区停车位权属制度得不到充分和有效的运用，从而不利于对小区业主的保护。
因此，应适度赋予法官一定量的自由裁量权，使成文法的规定和法官的裁判智慧有机的结合起来，共同促进小区停车位法律规制的健康发展。
参考文献：
[1]]戴忠喜.把住宅小区控制权交给全体业主-兼谈美国法中住宅小区车库、会所、绿地归属[N].中国房地产报，2005.9.19.
[2]邓光达，钟声.论商品住宅小区停车场的产权归属及相关问题[J]，西南民族大学学报，2005.
[3]金凤.略论住宅小区车库的归属[J].贵州师范大学学报，2004.
[4]王轶.对中国民法学学术路向的初步思考—过分侧重制度性研究的缺陷及其克服[J].法制与社会发展，2006.
（作者单位：中共铜川市委党校）
关键词 停车位 产权归属 业主
一、目前我国住宅小区停车位的含义及所有权归属的立法状况
1、停车位的含义及分类
所谓停车位是指各种停车场所中仅供且可供一辆汽车停放的单元。实践中和停车位相关的概念还有停车场、车库。现实生活中，还存在其它类型的停车场所，如立体停车楼、路边划线停车位等等，而且随着社会的发展，还会出现各种类型的停车场所。
从停车位的物理状态和所处的土地立体空间位置可以把目前城市住宅小区的停车位分成两类五种形式。第一类是地上停车位，第二类是地下停车位。地上停车位具体包括小区内的地面停车场，小区内独立建设的多层停车位，楼房首层架空层停车位；地下停车位显而易见就是建设在地表之下的停车位，主要有两种形式，一种是利用人防工程改造的地下车位车库，还有一种是通过利用地下空间而建造成的非人防工程性质的车位车库。
2、目前我国住宅小区停车位所有权归属的立法状况
2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议审议并通过了《物权法》，同年10月1日起正式施行，其中第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车尾、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属业主共有。最高人民法院于2009年5月14日公布了《物权法》两个司法解释，并将于2009年10月1日起施行。其中一个是《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》，其第2条规定，建筑区划内的房屋，以及车位、摊位等特定空间，只要符合三个条件，就属于物权法第六章所称的专有部分。这三个条件是：具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体。《物权法》和该解释确定了我国确认开发商拥有规划停车位的所有权和处置选择权，并广受争议，一些条款在实践中有待观察。
二、目前我国住宅小区不同类型停车位的产权归属问题
1、地面停车位的产权归属
所谓地面停车位是指直接设置在小区地表，以划线分割方式标明的停车设施。地面停车位只是通过划线分割而成，不具备建筑物所要求的遮蔽性，不符合构造上和使用上的独立性标准，依据建筑物区分所有权理论不能够成为专有权的客体，而只能成为共有权的客体。而且，该类停车位的土地使用权分摊在计算建筑容积率的建筑物上，其应为计算建筑容积率的建筑物所有权人即小区全体或部分业主共有。
毫无疑问，小区全体业主是地面停车位的共有权人。如果开发商擅自将其没有产权的地面停车位对外进行销售，则对小区全体业主构成侵权。业主可以依法追究开发商的侵权责任，并可以要求买受人返还停车位。
2、首层架空层停车位的产权归属
所谓楼房首层架空层停车位，是指将建筑物地面上的第一层架空而形成的停车位。在现行法律制度下，首层楼房架空层停车位的建筑面积也是不计算建筑容积率的，不能获得相应的土地使用权面积份额，其法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物，也是住宅房屋单元的从物。小区全体或部分业主依法享有首层架空层停车位的共有权。
现实中，有的开发商将首层架空层停车位予以出售，有的物业管理公司利用业主对该停车位产权不了解的情形进行有偿租赁，这些行为也都已经侵害了小区全体业主的合法权益。
3、地下停车位的产权归属。
所谓地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位。按法律标准，目前大部分的楼房地下停车位的建筑面积是不计算建筑容积率的，这类停车位的产权应归属于该幢楼房的全体业主；但也有一些地方规定某些地下停车位的建筑面积是计算建筑容积率的，该类停车位当然是可以拥有独立的产权。
2003年11月，南京市鼓楼区人民法院作出了首例将小区地下停车位认定为业主共有的判决。法院认为：根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权即为该小区业主享有。因此，开发商不再享有该土地上建筑物的所有权和支配权。该法院的判决符合判断停车位产权归属的理论和法律标准，是正确的。
4、楼房屋顶平台停车位
所谓楼房屋顶平台停车位是指在小区商品房楼顶平台上设置的停车位。楼房屋顶平台停车位在我国目前还不是非常普及，但随着停车位的日益紧张，有关这种停车位的纠纷也会日益增多。有人认为，屋顶平台应当归建筑物的全体区分所有人共有；也有人认为，其应属于顶楼住房所有权的范围，因为顶楼部分的附属物由最高一层的区分所有人所有。从构造上看，屋顶平台停车位类似于地面停车位，也只是简单的划线分割而成，不属于专有权的客体范围。而且对屋顶平台的利用更多的是用它的空间，而这个空间显然不仅仅属于顶层的区分所有人，而应当归该建筑物的全体区分所有人所有。因此，我们认为这类停车位应由该建筑物的全体业主共有。
三、目前我国住宅小区停车位权利归属之司法完善
1、在重视成文法的同时，应充分发挥司法解释的作用
成文法有其固有的缺陷。它的普遍性同时常常意味着稳定性和僵化性，因此，难以满足现实生活复杂多变的要求。司法解释的灵活性和针对性可以有效的克服这一缺陷，同时，对于小区停车位权属制度，多应采用个案认定的方式。物权法实施后，人民法院受理的物权纠纷案件类型将会大量增多，很多问题都需要根据立法原则做出司法解释。虽然目前已有司法解释出台，但是，为了适应纷繁复杂的司法实践，建议实时跟进审判实际中集中出现的问题，及时出台司法解释，以解决新旧法律的衔接和法院受理方面的问题。
要进一步加大调研力度，及时总结审判实践经验，并在后续的工作中择机陆续出台。新颁布的物权法定位在修订层面上，对有些问题的规定仍然过于原则，特别是司法解释刚刚出台，这就提出了在现行法律框架下，如何在司法程序中准确理解物权法关于小区停车位问题的立法原意，进一步统一裁判尺度的问题。
因此，我们在重视成文法的同时，应充分发挥司法解释的作用，要根据立法原则及时做出司法解释，以方便普通民众守法，以利于司法机关准确适用法律，正确裁判案件。
2、赋予法官一定的自由裁量权
法官自由裁量制度已被两大法系所普遍认同。法律法规不可能穷尽一切社会现象，而社会生活的日新月异，小区停车位权属争议纠纷的情形更是形形色色，如果过分强调依据现有的法律法规而忽略了法官的自由裁量权，势必会导致小区停车位权属制度得不到充分和有效的运用，从而不利于对小区业主的保护。
因此，应适度赋予法官一定量的自由裁量权，使成文法的规定和法官的裁判智慧有机的结合起来，共同促进小区停车位法律规制的健康发展。
参考文献：
[1]]戴忠喜.把住宅小区控制权交给全体业主-兼谈美国法中住宅小区车库、会所、绿地归属[N].中国房地产报，2005.9.19.
[2]邓光达，钟声.论商品住宅小区停车场的产权归属及相关问题[J]，西南民族大学学报，2005.
[3]金凤.略论住宅小区车库的归属[J].贵州师范大学学报，2004.
[4]王轶.对中国民法学学术路向的初步思考—过分侧重制度性研究的缺陷及其克服[J].法制与社会发展，2006.
（作者单位：中共铜川市委党校）