论文部分内容阅读
从2009年下半年开始，房地产调控政策不断出台，中央政府控制房价的意图明确而坚定，特别是2011年新年伊始，国家相继出台了房产税、“新国八条”等措施，从消费市场、生产市场以及金融市场，对房地产进行全面抑制，通过紧缩的货币贷款政策、严格的土地供应管理、增加保障性安居工程、限购令等措施，力求遏制过快上涨的住宅价格。从执行的效果来看，2011年前三个月，一线城市的房价已经出现了下跌的趋势，房价继续大幅度上涨的市场预期已非常低。在此背景下，商业地产开始成为房地产市场投资者关心的热点，未来商业地产市场为人所看好。本文试就商业地产未来发展趋势从房产开发角度作一简单分析。
1.商业地产概述
商业地产，是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲、办公、租赁等商业经营用途的房地产，以区别于以居住功能为主的住宅房地产和以工业生产为主的工业地产等。从商业用途上来说，商业地产可分为商铺、写字楼两大类。商业地产项目从规划、开发、运营、管理等各个方面与住宅房地产项目有很大不同
2.过去一年商业地产的市场表现
在政府宏观调控的大背景下，住宅市场需求得到抑制已成定局，有实力的开发商比如金地、中海、保利等开始更加重视商业地产，甚至连专做住宅的万科也宣布了商业地产发展战略。从资本运营的角度来看，商业地产的租金能为房地产企业在未来提供稳定的现金流，这在开发贷款规模限制的情况下对房地产企业具有重要的意义。同时，商业地产能够分散经营风险，确保企业能够在此次调整中平稳过渡。
2.1租赁市场
2010年商业地产在租赁市场的表现因城市不同而略有差异，但大体上呈现出上涨的势头。一线城市写字楼租赁价格环比上涨10%以上，北京甲级写字楼租赁价格已达到278元/平方米?月；大部分二、三线城市由于需求市场相对一线城市为小，租金未有显著提升。在商铺租赁市场，一线城市中高档购物中心达到935元/平方米?月，同比上涨1.82%。以上数据说明商业地产租赁市场基本不受房地产调控政策影响，宏观经济的健康发展以及消费的持续增长是影响其价格的主要因素。
2.2销售市场
整个2010年，在调控政策影响下，写字楼销售市场大幅度降温，尤其是一线城市，基本与住宅市场同步，而商铺市场并未明显受政策影响，销售面积一直比较稳定。进入9月份，“限购”令出台，并配合出台了更加严厉的信贷政策。商业地产受到市场观望情绪影响。但同时，投资资金被从住宅市场挤出，流向了股票市场和商业地产市场。而随着股市的不景气，商业地产在某些城市出现了成交量猛增的情况，尤其是一些商业城市的商业地产销售极其火爆，销售价格一再上升。
从2010年商业地产在租赁和销售市场的表现我们可以看到：商业地产无论是在销售市场还是租赁市场的表现都十分突出，这与目前中国的经济的发展是相辅相成的。写字楼市场是整体经济发展水平的晴雨表，因此，整体经济的改善，尤其是金融、咨询、外贸等行业的发展，将大大增加对写字楼的需求，有利于写字楼市场的发展。同时随着中国经济的发展，产业结构从第二产业向第三产业转移，对甲级和准甲级写字楼的需求也将会大幅增加。而居民收入水平的不断提升将长期利好商铺市场，投资拉动向需求拉动的经济转型更将有利于消费市场的启动。
3.调控背景下商业地产的发展趋势
2011年，在经济大环境持续看好，而国家对住宅市场的调控力度不断加大的背景下，商业地产将有一个较好的发展空间。
在写字楼市场，一线城市中，成熟的写字楼将会吸引投资者，写字楼的价格以及租金将继续上升，二、三线城市写字楼开发量将会有较大的增长，形成一个短期内供大于求的市场；在商铺市场，商铺的销售将依然火热，租金也会继续提高，城市中心区商铺价值将获得进一步提升。
作为全球经济发展最为迅速的市场，我国的写字楼产品相对较少。2010年，写字楼新开工面积仅占房地产新开工面积的2.33%。按照先进国家的一般经验，第三产业占据国民经济产业结构主导地位的时候，写字楼的数量将有一个大的飞跃。我国目前仍然是第二产业占据国民经济主导地位，但“十二五”规划到2015年我国第三产业增加值将达到或超过第二产业水平，由此可见，“十二五”期间，将是写字楼市场迅速发展的时期。
近10年来，无论房地产处于高峰还是低谷，每年商铺的新开工面积都要大于写字楼的新开工面积，2010年，二者的比例为4.64：1，同时，近十年来商铺占住宅新开工面积比例为平均13.25%。从普遍意义上来说，商铺作为商业地产的重要形式，其开发面积比例已经较大，存在过量供应的风险。但商铺市场受不同城市的发展特点和具体环境影响较大，需要不同的城市进行针对性的分析，特别是在部分二、三线城市，商铺市场仍然具有很大的发展潜力和空间。
4.房地产企业应采取的措施
在中国经济进入景气周期这样一个大背景下，又遇到政府加强对住宅市场的宏观调控这样一个机会，未来几年，商业地产市场进入迅速发展阶段已可预期，随着城市化进程的加快，商业地产将成为更具有挑战性的市场增长点，房地产企业应该采取以下几方面措施来准确把握市场并占得先机。
4.1加強对商业地产业态研究，根据自身优势选择更具竞争力的产品
商业地产除了写字楼外，商铺可以包括购物中心、社区商业、休闲功能的地产、以及商业综合体等，开发企业根据项目城市具体情况和对未来商业发展的趋势把握，充分利用本身优势进行资源整合，对所开发商业地产项目进行业态组合，以做到定位科学、规划合理，确保项目成功。
4.2以优秀的管理和服务树立商业地产品牌
无论是写字楼还是商铺，良好的物业管理和服务是其持续经营的有力保障，是其中后期经营的关键。房地产企业从事商业地产开发，在重视产品规划设计的同时，更要注重后续的管理和服务，这样才能保证商业地产的投资价值。
4.3商业地产运营模式提升
目前多数商业地产运营还停留在“置地—开发—销售—物业”模式上，大多数房地产企业既是开发商，又是运营商，基本都是通过销售来快速回笼资金，形式和手段比较单一。未来随着商业地产的迅速发展，为保障项目的品质和后期经营效果，持有型商业或将成为主流，这在提供持续现金流的同时也会使得资金回笼变得漫长，这就要求商业地产在运营模式上进行提升，以地产开发为基础，以商业经营为保障，实现商业地产的资本运营，比如引进信托基金等。
4.4有条件的大型房地产企业可以布局二、三线城市商业地产市场
目前国内一线城市商业地产的发展已经相对成熟，消费对象和消费方式逐渐成型，成熟的市场环境要求也较高，只有实力雄厚的开发商才能存活。相比之下，二三线城市的发展空间还很大，据世联地产统计，2010年前三季度80%的土地拍卖都源自二三线城市，其中拍出的土地含商业的地块占到60%左右，可见，二三线城市的商业地产市场潜力很大，有条件的大型房地产企业可以到二、三线城市引领市场。■
【参考文献】
［１］冯晖著．中国商业地产运营.广州：暨南大学出版社，2004.
［２］中原集团地产研究中心著.盘整中转型—中原地产研究年刊.深圳，2010.
［３］张家鹏著.商业地产真相：项目运作全解密.北京：机械工业出版社，2008.
［４］中国商业地产行业发展趋势研究报告. 168report，2009.
1.商业地产概述
商业地产，是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲、办公、租赁等商业经营用途的房地产，以区别于以居住功能为主的住宅房地产和以工业生产为主的工业地产等。从商业用途上来说，商业地产可分为商铺、写字楼两大类。商业地产项目从规划、开发、运营、管理等各个方面与住宅房地产项目有很大不同
2.过去一年商业地产的市场表现
在政府宏观调控的大背景下，住宅市场需求得到抑制已成定局，有实力的开发商比如金地、中海、保利等开始更加重视商业地产，甚至连专做住宅的万科也宣布了商业地产发展战略。从资本运营的角度来看，商业地产的租金能为房地产企业在未来提供稳定的现金流，这在开发贷款规模限制的情况下对房地产企业具有重要的意义。同时，商业地产能够分散经营风险，确保企业能够在此次调整中平稳过渡。
2.1租赁市场
2010年商业地产在租赁市场的表现因城市不同而略有差异，但大体上呈现出上涨的势头。一线城市写字楼租赁价格环比上涨10%以上，北京甲级写字楼租赁价格已达到278元/平方米?月；大部分二、三线城市由于需求市场相对一线城市为小，租金未有显著提升。在商铺租赁市场，一线城市中高档购物中心达到935元/平方米?月，同比上涨1.82%。以上数据说明商业地产租赁市场基本不受房地产调控政策影响，宏观经济的健康发展以及消费的持续增长是影响其价格的主要因素。
2.2销售市场
整个2010年，在调控政策影响下，写字楼销售市场大幅度降温，尤其是一线城市，基本与住宅市场同步，而商铺市场并未明显受政策影响，销售面积一直比较稳定。进入9月份，“限购”令出台，并配合出台了更加严厉的信贷政策。商业地产受到市场观望情绪影响。但同时，投资资金被从住宅市场挤出，流向了股票市场和商业地产市场。而随着股市的不景气，商业地产在某些城市出现了成交量猛增的情况，尤其是一些商业城市的商业地产销售极其火爆，销售价格一再上升。
从2010年商业地产在租赁和销售市场的表现我们可以看到：商业地产无论是在销售市场还是租赁市场的表现都十分突出，这与目前中国的经济的发展是相辅相成的。写字楼市场是整体经济发展水平的晴雨表，因此，整体经济的改善，尤其是金融、咨询、外贸等行业的发展，将大大增加对写字楼的需求，有利于写字楼市场的发展。同时随着中国经济的发展，产业结构从第二产业向第三产业转移，对甲级和准甲级写字楼的需求也将会大幅增加。而居民收入水平的不断提升将长期利好商铺市场，投资拉动向需求拉动的经济转型更将有利于消费市场的启动。
3.调控背景下商业地产的发展趋势
2011年，在经济大环境持续看好，而国家对住宅市场的调控力度不断加大的背景下，商业地产将有一个较好的发展空间。
在写字楼市场，一线城市中，成熟的写字楼将会吸引投资者，写字楼的价格以及租金将继续上升，二、三线城市写字楼开发量将会有较大的增长，形成一个短期内供大于求的市场；在商铺市场，商铺的销售将依然火热，租金也会继续提高，城市中心区商铺价值将获得进一步提升。
作为全球经济发展最为迅速的市场，我国的写字楼产品相对较少。2010年，写字楼新开工面积仅占房地产新开工面积的2.33%。按照先进国家的一般经验，第三产业占据国民经济产业结构主导地位的时候，写字楼的数量将有一个大的飞跃。我国目前仍然是第二产业占据国民经济主导地位，但“十二五”规划到2015年我国第三产业增加值将达到或超过第二产业水平，由此可见，“十二五”期间，将是写字楼市场迅速发展的时期。
近10年来，无论房地产处于高峰还是低谷，每年商铺的新开工面积都要大于写字楼的新开工面积，2010年，二者的比例为4.64：1，同时，近十年来商铺占住宅新开工面积比例为平均13.25%。从普遍意义上来说，商铺作为商业地产的重要形式，其开发面积比例已经较大，存在过量供应的风险。但商铺市场受不同城市的发展特点和具体环境影响较大，需要不同的城市进行针对性的分析，特别是在部分二、三线城市，商铺市场仍然具有很大的发展潜力和空间。
4.房地产企业应采取的措施
在中国经济进入景气周期这样一个大背景下，又遇到政府加强对住宅市场的宏观调控这样一个机会，未来几年，商业地产市场进入迅速发展阶段已可预期，随着城市化进程的加快，商业地产将成为更具有挑战性的市场增长点，房地产企业应该采取以下几方面措施来准确把握市场并占得先机。
4.1加強对商业地产业态研究，根据自身优势选择更具竞争力的产品
商业地产除了写字楼外，商铺可以包括购物中心、社区商业、休闲功能的地产、以及商业综合体等，开发企业根据项目城市具体情况和对未来商业发展的趋势把握，充分利用本身优势进行资源整合，对所开发商业地产项目进行业态组合，以做到定位科学、规划合理，确保项目成功。
4.2以优秀的管理和服务树立商业地产品牌
无论是写字楼还是商铺，良好的物业管理和服务是其持续经营的有力保障，是其中后期经营的关键。房地产企业从事商业地产开发，在重视产品规划设计的同时，更要注重后续的管理和服务，这样才能保证商业地产的投资价值。
4.3商业地产运营模式提升
目前多数商业地产运营还停留在“置地—开发—销售—物业”模式上，大多数房地产企业既是开发商，又是运营商，基本都是通过销售来快速回笼资金，形式和手段比较单一。未来随着商业地产的迅速发展，为保障项目的品质和后期经营效果，持有型商业或将成为主流，这在提供持续现金流的同时也会使得资金回笼变得漫长，这就要求商业地产在运营模式上进行提升，以地产开发为基础，以商业经营为保障，实现商业地产的资本运营，比如引进信托基金等。
4.4有条件的大型房地产企业可以布局二、三线城市商业地产市场
目前国内一线城市商业地产的发展已经相对成熟，消费对象和消费方式逐渐成型，成熟的市场环境要求也较高，只有实力雄厚的开发商才能存活。相比之下，二三线城市的发展空间还很大，据世联地产统计，2010年前三季度80%的土地拍卖都源自二三线城市，其中拍出的土地含商业的地块占到60%左右，可见，二三线城市的商业地产市场潜力很大，有条件的大型房地产企业可以到二、三线城市引领市场。■
【参考文献】
［１］冯晖著．中国商业地产运营.广州：暨南大学出版社，2004.
［２］中原集团地产研究中心著.盘整中转型—中原地产研究年刊.深圳，2010.
［３］张家鹏著.商业地产真相：项目运作全解密.北京：机械工业出版社，2008.
［４］中国商业地产行业发展趋势研究报告. 168report，2009.