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摘要：由于房地产开发所涉及的领域越来越广泛，在建设过程中所涉及的项目越来越复杂，传统的项目管理在前期开发流程、建造流程、管理流程中存在的问题日益突出，房地产项目管理科学运用就更加重要。因此，如何使企业的项目管理合理化、科学化，使企业在最短的时间，利用最少的花费，使商品房得到最大的价值，是摆在所有房地产企业及相关研究人员面前的一个亟待解决的问题。
关键词：科学运用；项目管理；房地产
Abstract: The areas covered by the real estate development more widely involved in the process of building more and more complex projects, traditional project management in the early development process, construction processes, management processes have become increasingly prominent, making the real estateproject management, scientific use of the more important. Therefore, enterprises and projects, scientific and comprehensive analysis on the basis of effective management of the project great importance to mobilize the enthusiasm of the staff, the benefits have been the highest degree of the improvement; the company's core technology uses modern technology; projects in real estate enterprises management software, real estate projects in the scientific use of project management.
Key words: Scientific use; Project Management; Real estate
中圖分类号：F293.33 文献标识码：A文章编号：
项目管理对房地产企业的必要性
随着我国土地资源也由计划供给转变到市场需求有偿使用的限量供给。传统的商品房已不能满足现代人的需求，房地产开发商更多的开始关注商业地产、旅游地产等相关产业，房地产的开发项目与涉及范围不断扩张。
房地产产业链很长，一般情况下，可以划分为准备、施工和经营三个阶段。前期的准备阶段，主要是策划分析、办理项目立项和规划的相关手续；因为项目的复杂性，更加突出了项目管理的重要，它是使房地产企业在建设过程中井然有序的保证。开发商首先是根据市场的需要，开发什么项目是符合消费者要求的，在带这这目标进行选地，而在建设过程中，企业有项目管理的计划性，同样的资源可以创造不同的价值，例如：在小区建设中，要建立一个游泳池，需要挖出一百平方的泥土，但是一般的开发商就会把泥土花钱把其运走。但有了对这个小区开发项目的整体把握，有项目管理的理念，就会将其合理利用。于是节省了时间，成本，并得到了效益。
项目管理在房地产企业中存在的问题
前期开发流程中的问题
在房地产界，对于前期开发的定义是多样的，大体可以分为广义和狭义二种，在狭义前期开发中，开发商选择“公关”手段，向政府国土资源部门和规划部门索要更多的资源，而少有按照工程的实际需求状况和预计的进展程度提出要求的，这样将会产生两个问题：其一，没有深入研究市场需求，生产目的不明确，定位不准；其二，资源浪费，产品积压。房地产行业的变化，使得立项成为房地产开发非常关键的一步。广义的前期开发实际上是在实施真正意义上的房地产制造。目前大多数的房地产企业实施的是“老三套”：圈地——盖楼——卖房，以行政导向取代市场导向，前期开发工作流于形式。
建造流程中的问题
建筑成本、工程进度和工程质量是影响建造流程的三大因素。建筑成本的控制。在建造中，预算屡屡被突破屡屡出现，造成这种状况的原因包括工程量的估算，合同问题，施工进度控制，材料价格上涨及管理水平等。工程进度控制。影响工程进度的因素很多，资金、建材供应、运输、气候、生产工艺熟练程度等，众多因素组合在一起使得工程进度难以控制。工程进度应以合理为宜，而合理的标准就是成本和收益两大因素之间的均衡。在现代优秀制造企业中，超额完成任务已不再是嘉奖标准，而100%完成任务则成为唯一衡量因素。工程质量控制。大多是由专业监理公司完成的，然而使许多房地产企业棘手的问题是自己花钱雇佣的监理，却把自己给出卖了。这个问题除了建设系统的行业管理不健全外，还缺乏法律事务管理、验收标准数字化和内部管理不严谨等问题，许多开发商在进行房地产开发的时候，没有整体概念，亦没有进行充分评估，最终导致花钱买气受的局面。因此，如果没有一个正确的经营管理指导思想，于是成本不断增加，房地产的价格也不断上涨，造成严重的资源浪费。
管理流程问题
大多数房地产开发企业并未建立起完善的管理流程。而我国的房地产企业，管理的随意性，决策的随意性，在企业里总经理拥有至高无上的权力，同时也会带来无与伦比的压力。这种思想使很多房地产企业的流程变成一张纸，没人去遵守它、执行它，所以我们会有很多同样的问题重复再重复。在生产型企业中，如果产品在通过一个工艺流程时出现了不同的结果，那么就要马上考虑修改这一流程，避免资源浪费。房地产企业的管理流程如同工艺流程一样能够审视和修改，但大多数房地产企业“重技术，轻管理”。这种思想建立流程并使之能够按照一定的规范进行运作的努力化为泡影。另外由于企业内部从业人员素质之间的差异，使得他们用各自的方法和手段达成各自的生产目标。各自的行为自成体系，在企业内发挥作用，但人员的缺失，就会给企业造成不良影响，使企业面临危机。在管理中，最忌讳的就是这种状况。诚然，在房地产企业中，土木工程、建筑工程专业的人士占了从业人员的绝大多数，这是行业的需要，但是这样的人员专业结构导致的管理专业人士匮乏的现象是显而易见的。技术专家担当管理职能，在一定程度上是可行的，但由于知识结构的限制，使他们非常容易犯轻视管理的错误，而且每每会以“外行不能领导内行”来为自己的见解注释。忽视现代科技在项目管理中的作用。
计算机、通信技术等技术的更新和发展，促使着人类社会向信息时代迈进。人们越来越重视信息技术对传统产业的改造以及对信息资源的开发利用。信息化加快了世界范围内的产业结构的调整和升级，加速了经济全球化的进程。在房地产领域，尤其是在房地产项目管理中，对于现代信息技术的应用依然太少，虽然部分企业开发并应用了自己独立的项目管理软件，但是其依然不普及。一些企业仍未树立起信息化管理的观念，忽视了现代科技在项目管理中的作用。
项目管理在房地产企业中的科学应用
利用SWOT分析法对企业及项目进行全面分析
SWOT分析方法是一种企业战略分析方法，其中，S、W是内部因素，O、T是外部因素。按照企业竞争战略的完整概念，战略应是一个企业“能够做的”（即组织的强项和弱项）和“可能做的”（即环境的机会和威胁）之间的有机组合。运用SWOT分析方法对房地产企业即将开发的项目进行分析，对项目进行综合评价。这样，既能合理充分的利用好本身的资源，又可以有效的利用资源，用最少的资源实现最优的结果。
利用WBS对项目进行有效地管理
WBS（工作分解结构）是Work Breakdown Structure的英文缩写，即以可交付成果为导向对项目要素进行的分组，它归纳和定义了项目的整个工作范围每下降一层代表对项目工作的更详细定义。WBS总是处于计划过程的中心，也是制定进度计划、资源需求、成本预算、风险管理计划和采购计划等的重要基础。WBS同时也是控制项目变更的重要基础。因此，利用WBS对项目进行分解后，应做到以下几点：
重视前期可行性研究
前期的项目可行性研究是项目的灵魂，而据此进行的工程项目设计是工程建设的龙头，只有龙头中有“魂”，才能使工程项目设计、建设和项目过程管理有章可循。龙头抬不起来，“龙身”无法行动。没有图纸，无法建设；有图常变，目标落空。要重视项目的前期可行性研究工作，就要加强前期可研的人力、物力、财力和时间的科学投入；要建立、完善决策支持机构，收集、整合决策支持性资源，必要时要“借脑”；完善决策程序，提高决策水平和效率，使得项目市场定位和产品定位科学化、市场化、系统化[5]。
控制建造流程
在房地产工程的建造流程中必须确定质量目标，明确项目部管理责任。以计划的资金投入，达到最好的质量标准。强化成本控制，降低开发资金成本。结合预算管理，制定合理的现金使用和库存计划。公司财务审计部参与控制赊销账款，加强应收账款的管理。公司成本合约部协助项目部理顺和完善现场签证管理，做到现场签证和签证审查相互牵制；落实工程建设施工计划，保证项目按计划竣工[6]。
搞好产品研发，建立企业的核心技术
由于土地资源是不可再生及复制的，房地产产品质量设计过于简单和雷同，不能满足各层次阶段人士的需求。因此，既要重视房地产产品的实用性，又要体现产品的美誉度和个性化，仅靠企业内部的人材力量是不够的。我们可以学习深圳“万科集团”在北京开发房地产精品的经验，就是依靠“中关村”中科院及北大科技共同研发新产品，根据我国国情，为节能和环保，专门在北京一年365天测试风能、光照、气候变化、植物本土化、材料应用的标准化，开发出既环保又节能，建造成本降低，质量好的房产。作为企业长期发展战略，应设立“产品研发经费”或每年按一定比例提取“企业产品更新改造基金”，保障企业有一定优势的产品“亮点”。
在建造过程中，最重要的是对整体的把握，不能把项目进行分裂进行，这样是造成资源浪费的重要原因。
采用现代技术，在房地产企业中应用项目管理软件
现代企业之间的竞争，很大程度上是科技的竞争。在项目开发的过程中运用项目管理软件，不仅可以提高管理效率，还在一定程度上影响着项目的制定、执行、反饋等整个过程。现代很多企业已开始应用项目管理软件建立自己的项目管理结构。如IFCA房地产项目管理系统，该系统以项目会计为核心，围绕成本、进度、质量三条主线，以成本分解结构（CBS）、任务分解结构（WBS）、质量分解结构（QBS）形式编制的计划为基准，以招投标、合同、库存、采购、付款、质量验收等执行过程为操作核心，贯穿房地产整个项目管理过程中的全面管理系统，实现责任到人、岗位到人的岗位企业全员绩效考核要求，严防企业成本管理漏洞。这些项目管理软件的应用，不但减少了人的工作量，提高了效率，而且还有利于实现房地产行业管理的现代化、科学化。
总结
房地产企业科学运用项目管理，对房地产的开发具有指导意义，也有现实的实践意义。科学运用项目管理规范企业行为，改善投资环境，合理地、科学地整合资源，是今后房地产开发企业生存、迎接挑战的重大课题。笔者认为，适时整理推广先进企业的成功“案例”，解剖自身企业，避免恶性竞争和资源浪费，是当今“珠三角”和“长三角”经济发达地区的当务之急。
参考文献：
【1】美国项目管理协会（PMI），项目管理知识体系指南（Project Management Body Of Knowlege）
【2】伊辉勇，游静.企业资源计划.石油工业出版社,2008年01月第1版.
【3】李健,汤书昆.企业软件工程项目管理案例解析.中国科学技术大学商学院.华东经济管理2002年16卷5期
【4】戚安邦 张连营，项目管理概论 北京，清华大学出版社，2010.
【5】阳波，中国房地产项目阶段划分探讨[J]，重庆建筑大学学报，2007.03
【6】杨东，房地产开发项目全过程成本控制[J]，建筑经济，2006.08
【7】庞小平，项目管理的理论与实践[J]，水运科学研究，2006.01
关键词：科学运用；项目管理；房地产
Abstract: The areas covered by the real estate development more widely involved in the process of building more and more complex projects, traditional project management in the early development process, construction processes, management processes have become increasingly prominent, making the real estateproject management, scientific use of the more important. Therefore, enterprises and projects, scientific and comprehensive analysis on the basis of effective management of the project great importance to mobilize the enthusiasm of the staff, the benefits have been the highest degree of the improvement; the company's core technology uses modern technology; projects in real estate enterprises management software, real estate projects in the scientific use of project management.
Key words: Scientific use; Project Management; Real estate
中圖分类号：F293.33 文献标识码：A文章编号：
项目管理对房地产企业的必要性
随着我国土地资源也由计划供给转变到市场需求有偿使用的限量供给。传统的商品房已不能满足现代人的需求，房地产开发商更多的开始关注商业地产、旅游地产等相关产业，房地产的开发项目与涉及范围不断扩张。
房地产产业链很长，一般情况下，可以划分为准备、施工和经营三个阶段。前期的准备阶段，主要是策划分析、办理项目立项和规划的相关手续；因为项目的复杂性，更加突出了项目管理的重要，它是使房地产企业在建设过程中井然有序的保证。开发商首先是根据市场的需要，开发什么项目是符合消费者要求的，在带这这目标进行选地，而在建设过程中，企业有项目管理的计划性，同样的资源可以创造不同的价值，例如：在小区建设中，要建立一个游泳池，需要挖出一百平方的泥土，但是一般的开发商就会把泥土花钱把其运走。但有了对这个小区开发项目的整体把握，有项目管理的理念，就会将其合理利用。于是节省了时间，成本，并得到了效益。
项目管理在房地产企业中存在的问题
前期开发流程中的问题
在房地产界，对于前期开发的定义是多样的，大体可以分为广义和狭义二种，在狭义前期开发中，开发商选择“公关”手段，向政府国土资源部门和规划部门索要更多的资源，而少有按照工程的实际需求状况和预计的进展程度提出要求的，这样将会产生两个问题：其一，没有深入研究市场需求，生产目的不明确，定位不准；其二，资源浪费，产品积压。房地产行业的变化，使得立项成为房地产开发非常关键的一步。广义的前期开发实际上是在实施真正意义上的房地产制造。目前大多数的房地产企业实施的是“老三套”：圈地——盖楼——卖房，以行政导向取代市场导向，前期开发工作流于形式。
建造流程中的问题
建筑成本、工程进度和工程质量是影响建造流程的三大因素。建筑成本的控制。在建造中，预算屡屡被突破屡屡出现，造成这种状况的原因包括工程量的估算，合同问题，施工进度控制，材料价格上涨及管理水平等。工程进度控制。影响工程进度的因素很多，资金、建材供应、运输、气候、生产工艺熟练程度等，众多因素组合在一起使得工程进度难以控制。工程进度应以合理为宜，而合理的标准就是成本和收益两大因素之间的均衡。在现代优秀制造企业中，超额完成任务已不再是嘉奖标准，而100%完成任务则成为唯一衡量因素。工程质量控制。大多是由专业监理公司完成的，然而使许多房地产企业棘手的问题是自己花钱雇佣的监理，却把自己给出卖了。这个问题除了建设系统的行业管理不健全外，还缺乏法律事务管理、验收标准数字化和内部管理不严谨等问题，许多开发商在进行房地产开发的时候，没有整体概念，亦没有进行充分评估，最终导致花钱买气受的局面。因此，如果没有一个正确的经营管理指导思想，于是成本不断增加，房地产的价格也不断上涨，造成严重的资源浪费。
管理流程问题
大多数房地产开发企业并未建立起完善的管理流程。而我国的房地产企业，管理的随意性，决策的随意性，在企业里总经理拥有至高无上的权力，同时也会带来无与伦比的压力。这种思想使很多房地产企业的流程变成一张纸，没人去遵守它、执行它，所以我们会有很多同样的问题重复再重复。在生产型企业中，如果产品在通过一个工艺流程时出现了不同的结果，那么就要马上考虑修改这一流程，避免资源浪费。房地产企业的管理流程如同工艺流程一样能够审视和修改，但大多数房地产企业“重技术，轻管理”。这种思想建立流程并使之能够按照一定的规范进行运作的努力化为泡影。另外由于企业内部从业人员素质之间的差异，使得他们用各自的方法和手段达成各自的生产目标。各自的行为自成体系，在企业内发挥作用，但人员的缺失，就会给企业造成不良影响，使企业面临危机。在管理中，最忌讳的就是这种状况。诚然，在房地产企业中，土木工程、建筑工程专业的人士占了从业人员的绝大多数，这是行业的需要，但是这样的人员专业结构导致的管理专业人士匮乏的现象是显而易见的。技术专家担当管理职能，在一定程度上是可行的，但由于知识结构的限制，使他们非常容易犯轻视管理的错误，而且每每会以“外行不能领导内行”来为自己的见解注释。忽视现代科技在项目管理中的作用。
计算机、通信技术等技术的更新和发展，促使着人类社会向信息时代迈进。人们越来越重视信息技术对传统产业的改造以及对信息资源的开发利用。信息化加快了世界范围内的产业结构的调整和升级，加速了经济全球化的进程。在房地产领域，尤其是在房地产项目管理中，对于现代信息技术的应用依然太少，虽然部分企业开发并应用了自己独立的项目管理软件，但是其依然不普及。一些企业仍未树立起信息化管理的观念，忽视了现代科技在项目管理中的作用。
项目管理在房地产企业中的科学应用
利用SWOT分析法对企业及项目进行全面分析
SWOT分析方法是一种企业战略分析方法，其中，S、W是内部因素，O、T是外部因素。按照企业竞争战略的完整概念，战略应是一个企业“能够做的”（即组织的强项和弱项）和“可能做的”（即环境的机会和威胁）之间的有机组合。运用SWOT分析方法对房地产企业即将开发的项目进行分析，对项目进行综合评价。这样，既能合理充分的利用好本身的资源，又可以有效的利用资源，用最少的资源实现最优的结果。
利用WBS对项目进行有效地管理
WBS（工作分解结构）是Work Breakdown Structure的英文缩写，即以可交付成果为导向对项目要素进行的分组，它归纳和定义了项目的整个工作范围每下降一层代表对项目工作的更详细定义。WBS总是处于计划过程的中心，也是制定进度计划、资源需求、成本预算、风险管理计划和采购计划等的重要基础。WBS同时也是控制项目变更的重要基础。因此，利用WBS对项目进行分解后，应做到以下几点：
重视前期可行性研究
前期的项目可行性研究是项目的灵魂，而据此进行的工程项目设计是工程建设的龙头，只有龙头中有“魂”，才能使工程项目设计、建设和项目过程管理有章可循。龙头抬不起来，“龙身”无法行动。没有图纸，无法建设；有图常变，目标落空。要重视项目的前期可行性研究工作，就要加强前期可研的人力、物力、财力和时间的科学投入；要建立、完善决策支持机构，收集、整合决策支持性资源，必要时要“借脑”；完善决策程序，提高决策水平和效率，使得项目市场定位和产品定位科学化、市场化、系统化[5]。
控制建造流程
在房地产工程的建造流程中必须确定质量目标，明确项目部管理责任。以计划的资金投入，达到最好的质量标准。强化成本控制，降低开发资金成本。结合预算管理，制定合理的现金使用和库存计划。公司财务审计部参与控制赊销账款，加强应收账款的管理。公司成本合约部协助项目部理顺和完善现场签证管理，做到现场签证和签证审查相互牵制；落实工程建设施工计划，保证项目按计划竣工[6]。
搞好产品研发，建立企业的核心技术
由于土地资源是不可再生及复制的，房地产产品质量设计过于简单和雷同，不能满足各层次阶段人士的需求。因此，既要重视房地产产品的实用性，又要体现产品的美誉度和个性化，仅靠企业内部的人材力量是不够的。我们可以学习深圳“万科集团”在北京开发房地产精品的经验，就是依靠“中关村”中科院及北大科技共同研发新产品，根据我国国情，为节能和环保，专门在北京一年365天测试风能、光照、气候变化、植物本土化、材料应用的标准化，开发出既环保又节能，建造成本降低，质量好的房产。作为企业长期发展战略，应设立“产品研发经费”或每年按一定比例提取“企业产品更新改造基金”，保障企业有一定优势的产品“亮点”。
在建造过程中，最重要的是对整体的把握，不能把项目进行分裂进行，这样是造成资源浪费的重要原因。
采用现代技术，在房地产企业中应用项目管理软件
现代企业之间的竞争，很大程度上是科技的竞争。在项目开发的过程中运用项目管理软件，不仅可以提高管理效率，还在一定程度上影响着项目的制定、执行、反饋等整个过程。现代很多企业已开始应用项目管理软件建立自己的项目管理结构。如IFCA房地产项目管理系统，该系统以项目会计为核心，围绕成本、进度、质量三条主线，以成本分解结构（CBS）、任务分解结构（WBS）、质量分解结构（QBS）形式编制的计划为基准，以招投标、合同、库存、采购、付款、质量验收等执行过程为操作核心，贯穿房地产整个项目管理过程中的全面管理系统，实现责任到人、岗位到人的岗位企业全员绩效考核要求，严防企业成本管理漏洞。这些项目管理软件的应用，不但减少了人的工作量，提高了效率，而且还有利于实现房地产行业管理的现代化、科学化。
总结
房地产企业科学运用项目管理，对房地产的开发具有指导意义，也有现实的实践意义。科学运用项目管理规范企业行为，改善投资环境，合理地、科学地整合资源，是今后房地产开发企业生存、迎接挑战的重大课题。笔者认为，适时整理推广先进企业的成功“案例”，解剖自身企业，避免恶性竞争和资源浪费，是当今“珠三角”和“长三角”经济发达地区的当务之急。
参考文献：
【1】美国项目管理协会（PMI），项目管理知识体系指南（Project Management Body Of Knowlege）
【2】伊辉勇，游静.企业资源计划.石油工业出版社,2008年01月第1版.
【3】李健,汤书昆.企业软件工程项目管理案例解析.中国科学技术大学商学院.华东经济管理2002年16卷5期
【4】戚安邦 张连营，项目管理概论 北京，清华大学出版社，2010.
【5】阳波，中国房地产项目阶段划分探讨[J]，重庆建筑大学学报，2007.03
【6】杨东，房地产开发项目全过程成本控制[J]，建筑经济，2006.08
【7】庞小平，项目管理的理论与实践[J]，水运科学研究，2006.01