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摘要：改革开放30多年，房地产行业在诸多行业中异军突起，成功拉动了我国经济的发展，对我国经济的发展有很重要的影响。但是，2008年以后，房价居高不下，国家出台各种限购、限贷政策，房地产行业发展大不如前。如今，在城镇化与人口老龄化的新形势下，房地产企业如何抓住机遇，制定新的战略继续发挥行业对经济的拉动作用亟待我们思考。
关键词：房地产企业；房地产市场新情况；企业发展战略改革开放30多年来，房地产行业对我国经济发展的巨大推动作用是有目共睹的。房地产行业以其巨大的关联作用促进了包括家居市场，建材市场，装修装饰市场在内一系列行业的发展，极大的带动了我国经济的强劲发展。但是，现在，房地產行业的发展也面临着许多新情况，诸多房地产企业如何及时调整发展战略，把握发展契机是十分值得深思的。
一、我国房地产市场的发展概况
1990年，国务院颁布55号令《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》，承认土地交易的合法性，我国房地产商品化正式走上了历史舞台。
1992年，邓小平同志南巡讲话，伴随市场经济在全国的开展，房地产行业在各行业中一枝独秀，房地产市场开始全面发展。
1998年，福利分房被取消，意味着居民以后的新住房都要到商品房市场上去购买。房地产行业逐渐成为经济增长的新推力。
2002年，国家出台一系列的规范性政策，整个房地产行业逐步走上健康发展轨道。
2008年，国际性的金融危机爆发，为刺激经济复苏，国家启动4万亿元投资规模来加大基础设施建设，以及银行降息和国家促进房地产业发展的其他措施都促进了房地产业的再一次发展。金融危机之后房价的上涨比例更是超过了历史上累计的增长率。
为应对房价的不断上涨，从2009年开始，我国房地产市场进入调控时期。
2013年2月20日，国务院常务会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施，即国五条。会议不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。
目前，我国商品房价格居高不下，国家采取了相应的宏观调控办法，控制了房地产项目运作中最基本的土地和资金。在这样的大环境下房地产企业的可持续发展，找准未来和制定战略都是必不可少的。
二、房地产市场面临的新情况
1、中国经济增长从快到好
改革开放后，中国经济持续高速增长的环境——房地产行业“野蛮生长”的黄金时期即将成为历史。政府一再强调经济增长速度的放缓，从过去的“又快又好”转变为现在的“又好又快”。在国家经济高速增长之后，政府将致力于民生问题，让人民享受经济发展的成果，而不是国富民贫。据此，居高不下的房价就是政府需要调节的对象之一。
2、城镇化的不断推进
进入21世纪，我国城镇化发展迅速。2002年至2011年，我国城镇化率以平均每年1.35个百分点的速度发展，城镇人口平均每年增长2096万人。2011年，城镇人口比重达到51.27%，比2002年上升了12.18个百分点，城镇人口为69079万人，比2002年增加了18867万人；乡村人口65656万人，减少了12585万人。
历史上西方国家的发展经验表明，房地产开发开始于城市化率30%的时期，终止于城市化率70%的时期。以50%为分界线，低于50%人口逐渐涌向城市，房价上涨迅速，房地产业发展迅猛；城市化率高于50%之后，人口迁移减缓，住房需求减少。城市化率达到60%时，住房需求停滞，房地产企业就要考虑将住宅地产转向商业地产、旅游休闲地产、养生地产、产业地产等等。
2012年12月16日，中央经济工作会议将积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量作为2013年经济工作的六大任务之一。城镇化被提到新高度，就城镇化和房地产的发展关联，这将极大的促进房地产业发展。一是将推动城市建设提速，旧区改造和新区建设力度将进一步加大；二是将有大量农村富余劳动力转移到城市，增加住宅需求；三是将带动居民收入的持续增长，提振居民消费能力，推动商业地产、旅游地产的发展。①
此外，值得注意的还有，像北上广这样的一线城市，各大区域基本开发完毕，房地产企业应该将目标投向二三线甚至四线城市。
3、人口老龄化的不断凸显
截至2011年底，我国60岁及以上老年人口达1.85亿，居世界首位。预计到“十二五”期末，全国老年人口将增加4300多万，达到2.21亿，届时80岁及以上的高龄老人将达到2400万，65岁以上空巢老人将超过5100万。到2020 年更增至2.5 亿人。
人口老龄化的趋势已经非常明显，这就要求我们房地产企业针对住房需求结构的变化做出相应的调整。但是，国内暂时还没有针对性的老年人住宅建设规划。
这将是房地产行业未来的蓝海。能设计营销适合老年人居住的住宅、小区将为各房地产企业发展带来新的生机。这就要求各房地产企业针对老年人的生活习惯、要求为其设计适合老年人的居住环境、养老处所。
人口老龄化为房地产行业带来新的商机。
三、房地产企业的战略选择
相对于差异化战略和成本领先战略，本文认为，房地产企业应当采取创新战略。
1、将原先的以住宅地产为主的业态发展转变为多元化业态形式，针对因城镇化水平不断提高而引起住宅需求减少，房地产企业可将重点转向商务地产、商业地产、旅游地产。
2、设计针对城镇化要求的住宅地产。旧城改造、新城区建设都要求企业有未来眼光，设计出符合未来发展的地产模式。
3、应对好人口老龄化要求。以满足老年人的住房习惯，设计老年人养老、医疗一体化的老年人公寓。变提供商品为提供服务。
总之，我们不但要看到冰球，还要看到冰球的下一个位置。只有看到未来的创新战略才能使房地产企业在各种新形势下发展。（作者单位：山西财经大学）
注释：
①2012年中国房地产业十大事件
参考文献：
[1]2012年中国房地产业十大事件[J].中国房地产杂志社，2013，特稿.
[2]周建成.“城镇化”新形势下房企的战略选择[J].上海房地市场纵横，2013（2）：12.
关键词：房地产企业；房地产市场新情况；企业发展战略改革开放30多年来，房地产行业对我国经济发展的巨大推动作用是有目共睹的。房地产行业以其巨大的关联作用促进了包括家居市场，建材市场，装修装饰市场在内一系列行业的发展，极大的带动了我国经济的强劲发展。但是，现在，房地產行业的发展也面临着许多新情况，诸多房地产企业如何及时调整发展战略，把握发展契机是十分值得深思的。
一、我国房地产市场的发展概况
1990年，国务院颁布55号令《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》，承认土地交易的合法性，我国房地产商品化正式走上了历史舞台。
1992年，邓小平同志南巡讲话，伴随市场经济在全国的开展，房地产行业在各行业中一枝独秀，房地产市场开始全面发展。
1998年，福利分房被取消，意味着居民以后的新住房都要到商品房市场上去购买。房地产行业逐渐成为经济增长的新推力。
2002年，国家出台一系列的规范性政策，整个房地产行业逐步走上健康发展轨道。
2008年，国际性的金融危机爆发，为刺激经济复苏，国家启动4万亿元投资规模来加大基础设施建设，以及银行降息和国家促进房地产业发展的其他措施都促进了房地产业的再一次发展。金融危机之后房价的上涨比例更是超过了历史上累计的增长率。
为应对房价的不断上涨，从2009年开始，我国房地产市场进入调控时期。
2013年2月20日，国务院常务会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施，即国五条。会议不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。
目前，我国商品房价格居高不下，国家采取了相应的宏观调控办法，控制了房地产项目运作中最基本的土地和资金。在这样的大环境下房地产企业的可持续发展，找准未来和制定战略都是必不可少的。
二、房地产市场面临的新情况
1、中国经济增长从快到好
改革开放后，中国经济持续高速增长的环境——房地产行业“野蛮生长”的黄金时期即将成为历史。政府一再强调经济增长速度的放缓，从过去的“又快又好”转变为现在的“又好又快”。在国家经济高速增长之后，政府将致力于民生问题，让人民享受经济发展的成果，而不是国富民贫。据此，居高不下的房价就是政府需要调节的对象之一。
2、城镇化的不断推进
进入21世纪，我国城镇化发展迅速。2002年至2011年，我国城镇化率以平均每年1.35个百分点的速度发展，城镇人口平均每年增长2096万人。2011年，城镇人口比重达到51.27%，比2002年上升了12.18个百分点，城镇人口为69079万人，比2002年增加了18867万人；乡村人口65656万人，减少了12585万人。
历史上西方国家的发展经验表明，房地产开发开始于城市化率30%的时期，终止于城市化率70%的时期。以50%为分界线，低于50%人口逐渐涌向城市，房价上涨迅速，房地产业发展迅猛；城市化率高于50%之后，人口迁移减缓，住房需求减少。城市化率达到60%时，住房需求停滞，房地产企业就要考虑将住宅地产转向商业地产、旅游休闲地产、养生地产、产业地产等等。
2012年12月16日，中央经济工作会议将积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量作为2013年经济工作的六大任务之一。城镇化被提到新高度，就城镇化和房地产的发展关联，这将极大的促进房地产业发展。一是将推动城市建设提速，旧区改造和新区建设力度将进一步加大；二是将有大量农村富余劳动力转移到城市，增加住宅需求；三是将带动居民收入的持续增长，提振居民消费能力，推动商业地产、旅游地产的发展。①
此外，值得注意的还有，像北上广这样的一线城市，各大区域基本开发完毕，房地产企业应该将目标投向二三线甚至四线城市。
3、人口老龄化的不断凸显
截至2011年底，我国60岁及以上老年人口达1.85亿，居世界首位。预计到“十二五”期末，全国老年人口将增加4300多万，达到2.21亿，届时80岁及以上的高龄老人将达到2400万，65岁以上空巢老人将超过5100万。到2020 年更增至2.5 亿人。
人口老龄化的趋势已经非常明显，这就要求我们房地产企业针对住房需求结构的变化做出相应的调整。但是，国内暂时还没有针对性的老年人住宅建设规划。
这将是房地产行业未来的蓝海。能设计营销适合老年人居住的住宅、小区将为各房地产企业发展带来新的生机。这就要求各房地产企业针对老年人的生活习惯、要求为其设计适合老年人的居住环境、养老处所。
人口老龄化为房地产行业带来新的商机。
三、房地产企业的战略选择
相对于差异化战略和成本领先战略，本文认为，房地产企业应当采取创新战略。
1、将原先的以住宅地产为主的业态发展转变为多元化业态形式，针对因城镇化水平不断提高而引起住宅需求减少，房地产企业可将重点转向商务地产、商业地产、旅游地产。
2、设计针对城镇化要求的住宅地产。旧城改造、新城区建设都要求企业有未来眼光，设计出符合未来发展的地产模式。
3、应对好人口老龄化要求。以满足老年人的住房习惯，设计老年人养老、医疗一体化的老年人公寓。变提供商品为提供服务。
总之，我们不但要看到冰球，还要看到冰球的下一个位置。只有看到未来的创新战略才能使房地产企业在各种新形势下发展。（作者单位：山西财经大学）
注释：
①2012年中国房地产业十大事件
参考文献：
[1]2012年中国房地产业十大事件[J].中国房地产杂志社，2013，特稿.
[2]周建成.“城镇化”新形势下房企的战略选择[J].上海房地市场纵横，2013（2）：12.