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摘要：从自住性住房需求、改善性住房需求、投资性住房需求及投机性住房需求等几方面分析了我国房地产市场的需求情况，归纳了我国现行房产税存在税制结构不合理、房产税征收存在弊端、相关的配套政策不完善而未能与信贷金融相结合等问题，在此基础上，提出了深化房产税改革的政策建议。
关键词：房地产市场 房产税制度 差别化
近年来政府先后出台了一系列调控房价的措施，包括提高交易税费、提高购房首付比例、紧缩住房贷款发放等用来增加交易成本，施行“限购”，扩大保障性住房供给，来控制房价的过快增长，到个别城市房地产税试点改革，以达到抑制购房需求，降低房价的目的。但是这些措施并不能持久，因其不仅抑制住房市场的投机需求，也影响了正常需求。尽管一方面是行政打压房价，政府出台严格的限购政策，另一方面一线城市的房价依然有上涨的迹象。宏观调控的有效方法，是通过市场自身的调节，逐渐淡化行政手段，对不同的购房需求加以区分，进行分类。从税收上着手，并辅之以信贷制度改革进行调节，以代替强制的“限购”政策，建立房地产调控的可持续机制。
一、房地产市场的需求分析
目前房地产需求按需求目的可细分为自住性住房需求、改善性住房需求、投资性住房需求及投机性住房需求。
第一层为自住性住房需求。主要是来自那些无房者，属于刚性需求。我国目前仍处于城市化进程之中，统计显示，截止2013年底，我国的城市人口比例已达到53.73%。随着城市化进程的加快，今后还有大量的农村人口迁移进城，家庭结构变化形成新增城市人口的住房需求，长期有增长的趋势。作为能带动多个产业的房地产业在今后相当长的时期内仍将发挥重要作用。[1]因此自主性需求在相当长的一段时期内，会保持扩大的趋势。至少目前城市中相当多数的外来人口是租房居住，因为他们达不到当地的购房条件，也很难享受住房公积金。
第二层为改善性住房需求。随着经济的发展，人们收入水平的提高，期望改善原有居住条件，住房需求向舒适过渡，城市原住民改善性住房需求非常庞大，亦有稳步增长的趋势。
第三层为投资及投机性住房需求。二者界限并不分明。近几年来，我国居民储蓄率一直居高不下，物价上涨，银行存款实为负利率，加之资本市场不稳定，缺乏可靠的投资渠道，居民投资纷纷转向房产。近几年来，居民普遍形成投资房产的意愿。在按揭政策下，使得购房需求膨胀，不仅仅满足于自住，而是作为一种财富保值增值的手段，购房投资或投机需求激增。目前在宏观政策调控的影响，炒房客渐少，投机性需求得到抑制。
2014年6月央行在“稳增长”的背景下，年内第二次定向下调存款准备金率，明确要继续实施稳健的货币政策，保持适度流动性，一定程度上推动了购房需求的扩大。上述需求，在地价高企的助推下，促成了房价的快速上涨，使得中低收入群体的自住需求无法得到满足，形成一方面是相当一部分人因不具备购买力而无房居住，另一方面是为数众多的业主拥有多套房屋，造成住房两级分化和资源的巨大浪费。而在住房供应方面，由于土地资源日益稀缺，供应受限，尤其是主城区的土地供应减少，使得房屋供给增加有限，住房供给弹性很小。作为房屋开发商，在房价构成要素地价高企、原材料涨价、劳动力成本提高的情况下，房屋价格自然难以下降。
以往的行政干预无法消除这种内在的需求，解决住房市场公平与效率的矛盾，现行制度使得中低收入群体依然无法提高购房支付能力。在经历了之前政府强制行政手段为主的干预措施后，实行房地产税收改革是大势所趋。
二、我国现行房产税制度存在的问题
我国现行房地产税收制度无法促进房地产的资源得到优化配置和有效利用，具体体现为：
第一，税制结构不合理。体现为房地产流通环节税种多、税负重，按照购买价格计税，导致对日后因市场供求变化等因素引起的地价、房价变动，不能动态得到体现。造成购房人一次支付，一劳永逸。在这方面社会各界已达到共识。
第二，房产税征收存在弊端。尽管随着近几年国家相关宏观调控政策的出台，房地产行业也受到了一定程度的影响，但主要是以所购住房是否为第一套及住房面积衡量，将房屋价格作笼统的计税依据，价格要素难以得到完全反映，即不论房价高低，均以相同税率计征，这样就不会形成对不同层次需求的调节。上海和重庆已在2011年1月28日开展房产税试点，上海房产税的做法将征税目标限定在增量房上，征收对象为上海市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房，税率暂定0.6%；不包括本市居民的首套住房。笔者认为，这种做法其实是带有歧视性的，在当下城市化进程中，非户籍居民大量存在，这部分人群（不包括外地的纯炒房客）本来就在经济方面处于相对弱势，他们在流入地打拼，需要第一套房子作为立足之地。若将他们的首套购房纳入征税范围，无异剥夺了他们的生存权利。笔者认为，从长远来看，当全国城市居民住房联网系统建成后，只需以是否为第一套购房以及基本面积、房屋总价作为征税标准，而不必区分是本地人购房还是外地人购房。重庆征收对象是独栋别墅高档公寓，以及无工作、无户口、无投资人员所购二套房，税率为0.5%-1.2%。重庆的方案对高端房产业主和炒房客比较有针对性，尚未实行普遍征收。然而，仅对房产增量部分征税，而不能触及已有的存量房产，造成不公平。上海和重庆做法的共同之处是都考虑到了首套房和二套房及多套的不同，并加以区别对待。
第三，相关的配套政策不完善，未能与信贷金融相结合。当前税收征管的配套措施还不够完善。我国目前尚未建立公民个人财产信息系统，实行个人财产登记制度，银行贷款的差别利率仅考虑是否为第一套住房，而不是根据购房人的实际经济情况。使得差别化的信贷政策大打折扣。
第四，与房地产税收相关的房地产价格评估制度不健全，缺少权威的专业房产评估人才队伍及评估机构。
三、深化房产税改革的政策建议
（一）建立并完善房产税收法律体系，合理确定征收对象，建立房产税收征管系统 这里先要明确增收房产税的前提，就是不要仅仅针对增量房，也应包括存量房。相对于增量房而言，数量更多，房产税的征收对象应包括城市所有已购房产，即采取“普遍征收原则”。考虑对增量房和存量房采用不同的税率，达到减少已建成房屋的空置率的目的，可按“‘老房老办法，新房新办法’模式区别对待。”[2]
（二）政府设立公正权威的房产价值评估机构，定期（一般应为每年）对房地产市场价格进行动态评估
“绝大多数国家的房地产税实行按评估值征税，运用成本法、市场法和收益法，对房地产实行计算机批量评估，使经济发展、公共投入、区域优势等带来的土地升值通过税收进行有效调节。”[3]即将按照房产原值征税的标准，改为按照市场评估值征收。房产税的征收也就从原来的静态值变为动态。为确保评估结果的公正性，应建立政府主导的房产部门以及土地管理部门共同参与的非营利的评估机构，负责各类房屋每年的价值评估认定。每年在规定时期评估机构须将评估结果送达房屋业主，以此为缴纳房产税的计税依据。
（三）在交易环节，在现有交易税的基础上，按照房产成交金额实行有差别的交易税
如对居民正常交易的第一套住房与改善性住房、正常的迁移调动引致的房产交易，征收较低的税率，但对持有多套以上住宅的业主适用征收交易税中一定比例的附加税率和所得税，以增加其交易成本。同时对部分重点区域实行房产交易申报制，即房产交易人负有在交易完成后一定期限内（如不超过一个月）进行申报的义务，而其他地区则可以适当延长，以便政府及时掌握不动产交易动态。
（四）根据不同地区、同一地区的不同地理位置确定级差的房产持有税率
目前国内不同地域间，经济发展水平存在差异，应根据各地方的具体情况或按照一、二、三线城市分级、分类而定，分步实施。政府部门通过对重点城市调查摸底，初步确定各类城市的指导价格，及同一市区内主要地段的不同价格区间。设计房产税既要考虑不同城市经济发展情况，也要考虑当地居民的生活水平、不动产价格因素，形成地区间的差别征收。
（五）按房屋用途、套数以及价格不同划分差别的房产税率
对自住型购房免征或按较低的基本税率征收，而对出租等经营性用房则征收较高税率。从第二套房起，随着个人拥有房产数量的增加，其税率递增。在此要区别一个家庭内部的第二套以上房产是否为婚内购得还是婚前所购，如果是婚前购得，应该不受此限。除了基于房屋数量作为征税的依据外，还须考虑价值因素。即按照房屋总价值规定一个起征点的方案，不同地区以及同一地区的不同地段适用不同的起征点。
参考文献：
[1]贾康.房产税是楼市调控新政中至关重要的制度建设[N].中国财经报，2012—10—23（第6版）
[2]中国社会科学院城市发展与环境研究所.城市蓝皮书《中国城市发展报告（2012）》[R]. 2012
[3]姚长辉. 翻开我国房产税的历史[N]. 中国财经报2011—1—18（第6版）
（侯玉玲，1978年生，河北唐山人，硕士，经济师，中国人民银行天津分行。研究方向：财政与金融统计分析）
关键词：房地产市场 房产税制度 差别化
近年来政府先后出台了一系列调控房价的措施，包括提高交易税费、提高购房首付比例、紧缩住房贷款发放等用来增加交易成本，施行“限购”，扩大保障性住房供给，来控制房价的过快增长，到个别城市房地产税试点改革，以达到抑制购房需求，降低房价的目的。但是这些措施并不能持久，因其不仅抑制住房市场的投机需求，也影响了正常需求。尽管一方面是行政打压房价，政府出台严格的限购政策，另一方面一线城市的房价依然有上涨的迹象。宏观调控的有效方法，是通过市场自身的调节，逐渐淡化行政手段，对不同的购房需求加以区分，进行分类。从税收上着手，并辅之以信贷制度改革进行调节，以代替强制的“限购”政策，建立房地产调控的可持续机制。
一、房地产市场的需求分析
目前房地产需求按需求目的可细分为自住性住房需求、改善性住房需求、投资性住房需求及投机性住房需求。
第一层为自住性住房需求。主要是来自那些无房者，属于刚性需求。我国目前仍处于城市化进程之中，统计显示，截止2013年底，我国的城市人口比例已达到53.73%。随着城市化进程的加快，今后还有大量的农村人口迁移进城，家庭结构变化形成新增城市人口的住房需求，长期有增长的趋势。作为能带动多个产业的房地产业在今后相当长的时期内仍将发挥重要作用。[1]因此自主性需求在相当长的一段时期内，会保持扩大的趋势。至少目前城市中相当多数的外来人口是租房居住，因为他们达不到当地的购房条件，也很难享受住房公积金。
第二层为改善性住房需求。随着经济的发展，人们收入水平的提高，期望改善原有居住条件，住房需求向舒适过渡，城市原住民改善性住房需求非常庞大，亦有稳步增长的趋势。
第三层为投资及投机性住房需求。二者界限并不分明。近几年来，我国居民储蓄率一直居高不下，物价上涨，银行存款实为负利率，加之资本市场不稳定，缺乏可靠的投资渠道，居民投资纷纷转向房产。近几年来，居民普遍形成投资房产的意愿。在按揭政策下，使得购房需求膨胀，不仅仅满足于自住，而是作为一种财富保值增值的手段，购房投资或投机需求激增。目前在宏观政策调控的影响，炒房客渐少，投机性需求得到抑制。
2014年6月央行在“稳增长”的背景下，年内第二次定向下调存款准备金率，明确要继续实施稳健的货币政策，保持适度流动性，一定程度上推动了购房需求的扩大。上述需求，在地价高企的助推下，促成了房价的快速上涨，使得中低收入群体的自住需求无法得到满足，形成一方面是相当一部分人因不具备购买力而无房居住，另一方面是为数众多的业主拥有多套房屋，造成住房两级分化和资源的巨大浪费。而在住房供应方面，由于土地资源日益稀缺，供应受限，尤其是主城区的土地供应减少，使得房屋供给增加有限，住房供给弹性很小。作为房屋开发商，在房价构成要素地价高企、原材料涨价、劳动力成本提高的情况下，房屋价格自然难以下降。
以往的行政干预无法消除这种内在的需求，解决住房市场公平与效率的矛盾，现行制度使得中低收入群体依然无法提高购房支付能力。在经历了之前政府强制行政手段为主的干预措施后，实行房地产税收改革是大势所趋。
二、我国现行房产税制度存在的问题
我国现行房地产税收制度无法促进房地产的资源得到优化配置和有效利用，具体体现为：
第一，税制结构不合理。体现为房地产流通环节税种多、税负重，按照购买价格计税，导致对日后因市场供求变化等因素引起的地价、房价变动，不能动态得到体现。造成购房人一次支付，一劳永逸。在这方面社会各界已达到共识。
第二，房产税征收存在弊端。尽管随着近几年国家相关宏观调控政策的出台，房地产行业也受到了一定程度的影响，但主要是以所购住房是否为第一套及住房面积衡量，将房屋价格作笼统的计税依据，价格要素难以得到完全反映，即不论房价高低，均以相同税率计征，这样就不会形成对不同层次需求的调节。上海和重庆已在2011年1月28日开展房产税试点，上海房产税的做法将征税目标限定在增量房上，征收对象为上海市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房，税率暂定0.6%；不包括本市居民的首套住房。笔者认为，这种做法其实是带有歧视性的，在当下城市化进程中，非户籍居民大量存在，这部分人群（不包括外地的纯炒房客）本来就在经济方面处于相对弱势，他们在流入地打拼，需要第一套房子作为立足之地。若将他们的首套购房纳入征税范围，无异剥夺了他们的生存权利。笔者认为，从长远来看，当全国城市居民住房联网系统建成后，只需以是否为第一套购房以及基本面积、房屋总价作为征税标准，而不必区分是本地人购房还是外地人购房。重庆征收对象是独栋别墅高档公寓，以及无工作、无户口、无投资人员所购二套房，税率为0.5%-1.2%。重庆的方案对高端房产业主和炒房客比较有针对性，尚未实行普遍征收。然而，仅对房产增量部分征税，而不能触及已有的存量房产，造成不公平。上海和重庆做法的共同之处是都考虑到了首套房和二套房及多套的不同，并加以区别对待。
第三，相关的配套政策不完善，未能与信贷金融相结合。当前税收征管的配套措施还不够完善。我国目前尚未建立公民个人财产信息系统，实行个人财产登记制度，银行贷款的差别利率仅考虑是否为第一套住房，而不是根据购房人的实际经济情况。使得差别化的信贷政策大打折扣。
第四，与房地产税收相关的房地产价格评估制度不健全，缺少权威的专业房产评估人才队伍及评估机构。
三、深化房产税改革的政策建议
（一）建立并完善房产税收法律体系，合理确定征收对象，建立房产税收征管系统 这里先要明确增收房产税的前提，就是不要仅仅针对增量房，也应包括存量房。相对于增量房而言，数量更多，房产税的征收对象应包括城市所有已购房产，即采取“普遍征收原则”。考虑对增量房和存量房采用不同的税率，达到减少已建成房屋的空置率的目的，可按“‘老房老办法，新房新办法’模式区别对待。”[2]
（二）政府设立公正权威的房产价值评估机构，定期（一般应为每年）对房地产市场价格进行动态评估
“绝大多数国家的房地产税实行按评估值征税，运用成本法、市场法和收益法，对房地产实行计算机批量评估，使经济发展、公共投入、区域优势等带来的土地升值通过税收进行有效调节。”[3]即将按照房产原值征税的标准，改为按照市场评估值征收。房产税的征收也就从原来的静态值变为动态。为确保评估结果的公正性，应建立政府主导的房产部门以及土地管理部门共同参与的非营利的评估机构，负责各类房屋每年的价值评估认定。每年在规定时期评估机构须将评估结果送达房屋业主，以此为缴纳房产税的计税依据。
（三）在交易环节，在现有交易税的基础上，按照房产成交金额实行有差别的交易税
如对居民正常交易的第一套住房与改善性住房、正常的迁移调动引致的房产交易，征收较低的税率，但对持有多套以上住宅的业主适用征收交易税中一定比例的附加税率和所得税，以增加其交易成本。同时对部分重点区域实行房产交易申报制，即房产交易人负有在交易完成后一定期限内（如不超过一个月）进行申报的义务，而其他地区则可以适当延长，以便政府及时掌握不动产交易动态。
（四）根据不同地区、同一地区的不同地理位置确定级差的房产持有税率
目前国内不同地域间，经济发展水平存在差异，应根据各地方的具体情况或按照一、二、三线城市分级、分类而定，分步实施。政府部门通过对重点城市调查摸底，初步确定各类城市的指导价格，及同一市区内主要地段的不同价格区间。设计房产税既要考虑不同城市经济发展情况，也要考虑当地居民的生活水平、不动产价格因素，形成地区间的差别征收。
（五）按房屋用途、套数以及价格不同划分差别的房产税率
对自住型购房免征或按较低的基本税率征收，而对出租等经营性用房则征收较高税率。从第二套房起，随着个人拥有房产数量的增加，其税率递增。在此要区别一个家庭内部的第二套以上房产是否为婚内购得还是婚前所购，如果是婚前购得，应该不受此限。除了基于房屋数量作为征税的依据外，还须考虑价值因素。即按照房屋总价值规定一个起征点的方案，不同地区以及同一地区的不同地段适用不同的起征点。
参考文献：
[1]贾康.房产税是楼市调控新政中至关重要的制度建设[N].中国财经报，2012—10—23（第6版）
[2]中国社会科学院城市发展与环境研究所.城市蓝皮书《中国城市发展报告（2012）》[R]. 2012
[3]姚长辉. 翻开我国房产税的历史[N]. 中国财经报2011—1—18（第6版）
（侯玉玲，1978年生，河北唐山人，硕士，经济师，中国人民银行天津分行。研究方向：财政与金融统计分析）