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摘 要：随着社会主义市场经济的深入发展和城市人口的逐渐增多，二手房买卖越来越深入到广大人民群众的生活当中。如何在二手房交易过程中规避可能出现的风险，逐渐成为当下社会生活中的热门话题。本文从合同履行过程中先履行抗辩权的行使角度出发，结合笔者近年工作案例，从以下几个方面阐述二手房交易过程中的风险防控技巧。
关键词：合同；交易；不安抗辩权；行使
一、先履行抗辩权的概念
先履行抗辩权，是指当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行之前，后履行一方有權拒绝其履行请求，先履行一方履行债务不符合合同的要求，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求（《合同法》第67条）。言简之，先履行抗辩权即为对先履行合同义务一方未履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的抗辩权利。在民法领域上，中国合同法首次明确规定了这一抗辩权利。先履行抗辩权发生于有先后履行顺序的双务合同中，适用于先履行一方违约或者类似违约时后履行义务一方对自己权利的保护。
二、履行二手房交易合同过程中行使先履行抗辩权的关键点
二手房交易合同是一个典型的双务合同。笔者查看过石家庄市区范围内各房产经纪公司的制式《房屋买卖（置换）合同》，各公司合同关于买卖双方义务规定都很具体明确。那么，这就为合同双方抗辩权的行使提供了很大的空间，利于在合同履行过程中买卖双方充分行使自己的权利，保护自己的利益。具体到履行过程中有以下几点需要后履行义务一方注意：
（1）先履行义务一方是否提供了自己的产权证明、身份信息及代办贷款需用的相关材料。这是在《房屋买卖（置换）合同》中通常约定的卖方的义务，是履行合同必不可少的义务，如果卖方未将其产权证书原件及贷款资料交至经纪公司那么接下来合同买卖根本无法按照合同约定履行各自义务。所以在先履行义务一方未履行该义务或者履行该义务不符合约定时，后履行义务一方有权依据《合同法》第67条的规定行使先履行抗辩权，并有权拒绝履行相关义务直至追究卖方的违约责任。
（2）先履行义务一方是否按时交付了首付款。首付款的交付时间各经纪公司规定不同，大部分是明确具体的时间，但个别公司约定为“首付款批办下来XX日内……”。笔者认为既是合同就应当规定具体明确，以贷款批办下来给首付款的支付约定一个条件增加了合同的履行程序和风险。如果买方没有按时交纳付首付款那么卖方可以通知（或者通过经纪公司通知）买方拒绝履行后合同义务，行使自己的抗辩权利。
（3）买卖双方是否依据合同规定和经纪公司的要求办理了“网签”和“面签”手续。“网签”是指在房地产领域网签就是交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并公布在网上。“面签”是指房屋买卖合同双方当事人携带合法有效证件原件、手章及贷款所需费用，到贷款银行交纳贷款所需费用并进行面谈及签字的手续。网签是双方的义务（均可委托经纪公司办理）。面签必然是买方的义务，因为放款银行要求不同卖方可以委托经纪公司代为办理但买方必须亲自办理。不论是“网签”还是“面签”也不论是自己办理还是委托经纪公司，只要目的没有达到，必然是一方履行合同不符合约定并不能达到合同目的。这就导致了后履行合同义务的一方可以充分行使自己的先履行抗辩权。
（4）卖方是否按时腾空房屋并准时迁走户口。在一般的经纪公司拟定的制式《房屋买卖（置换）合同》中腾空房屋和迁出户口的前提是卖房人收到了全部房款，所以该项义务一般也都是卖房人的义务。在该项义务履行之前卖方可以对是否收到合同约定的买方应付款项行使先履行抗辩权。如果没有收到合同约定款项可以拒绝履行后合同约定的腾房义务。而买方亦可以在交付相应款项后卖方不履行腾房和户口迁出义务时拒绝办理物业交接。当然，按时腾空房屋并准时迁走户口是《房屋买卖（置换）合同》中约定的最后也是最重要的一项义务，如果卖房人收到全款拒不腾房则买房人行使的一般是诉权和赔偿权。
三、如何在二手房交易过程中行使先履行抗辩权，保护自己的合法权益
《合同法》第六十七条仅规定先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。而没有规定后履行义务一方应当提出拒绝履行的通知义务。而参照《合同法》的规定不安抗辩权中止履行的，应当及时通知对方。故笔者认为即使法律没有规定先履行抗辩权的通知义务，从法理学和《合同法》的最大诚信角度出发亦应当在行使先履行抗辩权时以对方能够悉知的方式通知对方。至于通知的方式可以是《民事诉讼法》认可的口头、书面、维信或者短信等方式。但必须明确自己所采用的通知方式对方可以收到。
综上所述，笔者认为在履行二手房交易合同过程中不论卖房人还是买房人在提供贷款资料，交付首付款、进行“网签”或者“面签”、以及腾空房屋或者迁出户口时均可以通过行使先履行抗辯权来保护自己的合法权益。先履行抗辩权是《合同法》赋予的广大房屋买卖合同双方的一项重要权利。此权利的行使有利于促进交易的成功，减少纠纷的发生，控制房产经纪公司的交易风险。在实际行使此项权利的时候最重要的通知义务虽然现行《合同法》没有给予规定，但依据法理学的基本原理和《合同法》的最大诚信原则应当依法通知合同相对方。
关键词：合同；交易；不安抗辩权；行使
一、先履行抗辩权的概念
先履行抗辩权，是指当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行之前，后履行一方有權拒绝其履行请求，先履行一方履行债务不符合合同的要求，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求（《合同法》第67条）。言简之，先履行抗辩权即为对先履行合同义务一方未履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的抗辩权利。在民法领域上，中国合同法首次明确规定了这一抗辩权利。先履行抗辩权发生于有先后履行顺序的双务合同中，适用于先履行一方违约或者类似违约时后履行义务一方对自己权利的保护。
二、履行二手房交易合同过程中行使先履行抗辩权的关键点
二手房交易合同是一个典型的双务合同。笔者查看过石家庄市区范围内各房产经纪公司的制式《房屋买卖（置换）合同》，各公司合同关于买卖双方义务规定都很具体明确。那么，这就为合同双方抗辩权的行使提供了很大的空间，利于在合同履行过程中买卖双方充分行使自己的权利，保护自己的利益。具体到履行过程中有以下几点需要后履行义务一方注意：
（1）先履行义务一方是否提供了自己的产权证明、身份信息及代办贷款需用的相关材料。这是在《房屋买卖（置换）合同》中通常约定的卖方的义务，是履行合同必不可少的义务，如果卖方未将其产权证书原件及贷款资料交至经纪公司那么接下来合同买卖根本无法按照合同约定履行各自义务。所以在先履行义务一方未履行该义务或者履行该义务不符合约定时，后履行义务一方有权依据《合同法》第67条的规定行使先履行抗辩权，并有权拒绝履行相关义务直至追究卖方的违约责任。
（2）先履行义务一方是否按时交付了首付款。首付款的交付时间各经纪公司规定不同，大部分是明确具体的时间，但个别公司约定为“首付款批办下来XX日内……”。笔者认为既是合同就应当规定具体明确，以贷款批办下来给首付款的支付约定一个条件增加了合同的履行程序和风险。如果买方没有按时交纳付首付款那么卖方可以通知（或者通过经纪公司通知）买方拒绝履行后合同义务，行使自己的抗辩权利。
（3）买卖双方是否依据合同规定和经纪公司的要求办理了“网签”和“面签”手续。“网签”是指在房地产领域网签就是交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并公布在网上。“面签”是指房屋买卖合同双方当事人携带合法有效证件原件、手章及贷款所需费用，到贷款银行交纳贷款所需费用并进行面谈及签字的手续。网签是双方的义务（均可委托经纪公司办理）。面签必然是买方的义务，因为放款银行要求不同卖方可以委托经纪公司代为办理但买方必须亲自办理。不论是“网签”还是“面签”也不论是自己办理还是委托经纪公司，只要目的没有达到，必然是一方履行合同不符合约定并不能达到合同目的。这就导致了后履行合同义务的一方可以充分行使自己的先履行抗辩权。
（4）卖方是否按时腾空房屋并准时迁走户口。在一般的经纪公司拟定的制式《房屋买卖（置换）合同》中腾空房屋和迁出户口的前提是卖房人收到了全部房款，所以该项义务一般也都是卖房人的义务。在该项义务履行之前卖方可以对是否收到合同约定的买方应付款项行使先履行抗辩权。如果没有收到合同约定款项可以拒绝履行后合同约定的腾房义务。而买方亦可以在交付相应款项后卖方不履行腾房和户口迁出义务时拒绝办理物业交接。当然，按时腾空房屋并准时迁走户口是《房屋买卖（置换）合同》中约定的最后也是最重要的一项义务，如果卖房人收到全款拒不腾房则买房人行使的一般是诉权和赔偿权。
三、如何在二手房交易过程中行使先履行抗辩权，保护自己的合法权益
《合同法》第六十七条仅规定先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。而没有规定后履行义务一方应当提出拒绝履行的通知义务。而参照《合同法》的规定不安抗辩权中止履行的，应当及时通知对方。故笔者认为即使法律没有规定先履行抗辩权的通知义务，从法理学和《合同法》的最大诚信角度出发亦应当在行使先履行抗辩权时以对方能够悉知的方式通知对方。至于通知的方式可以是《民事诉讼法》认可的口头、书面、维信或者短信等方式。但必须明确自己所采用的通知方式对方可以收到。
综上所述，笔者认为在履行二手房交易合同过程中不论卖房人还是买房人在提供贷款资料，交付首付款、进行“网签”或者“面签”、以及腾空房屋或者迁出户口时均可以通过行使先履行抗辯权来保护自己的合法权益。先履行抗辩权是《合同法》赋予的广大房屋买卖合同双方的一项重要权利。此权利的行使有利于促进交易的成功，减少纠纷的发生，控制房产经纪公司的交易风险。在实际行使此项权利的时候最重要的通知义务虽然现行《合同法》没有给予规定，但依据法理学的基本原理和《合同法》的最大诚信原则应当依法通知合同相对方。