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如今，房价节节攀升，家庭内合资买房，成了人们解决改善住房问题的一种途径。家人在合资、资助购房时一般没有明确的约定。所以，家庭成员如何分配房屋产权，便成了棘手问题。日前，江苏省苏州工业园区人民法院就一起家人购房纠纷，给予了合理的判决。
借款还是合资引发家庭纠纷
林宇坤、郑玉兰是一对年逾古稀的夫妻，家住苏州市平江区某新村37.18平方米的住房（以下简称平江住房）。1992年3月，林宇坤的儿子林森与江欣怡结婚，家住苏州工业园区东港新村。
2002年10月31日，林森夫妇在东港新村购买了一套68.89平方米的二手房（以下简称东港房屋），附有车库，并支付房款18.8万元、购房契税1400元。11月1日，林宇坤夫妇将平江住房出售，得款7万元，加上一些积蓄，交付儿子用于购买东港房屋。11月19日，林森贷款4.9万元，并以东港房屋作抵押。之后，林森每月还贷。12月6日，林宇坤夫妇将东港房屋产权过户至儿子名下，房产权属证书、购房契税凭证交由儿子、儿媳保管，并于12月7日入住东港房屋。
2010年年初，江欣怡因与丈夫不合，要求与林森离婚。林宇坤夫妇感到不安，便想固定共同购买的东港房屋的权益，让自己老有所依。于是，他们来到苏州工业园区人民法院，将儿子、儿媳推上被告席。
6月10日，苏州工业园区人民法院开庭审理此案。围绕林宇坤夫妇在购买东港房屋时出资数额以及与儿子、儿媳是否存在共同购房的合意两个焦点，双方进行辩论。
针对第一个争议点，林宇坤夫妇主张其购房出资13.8万元，林森认为父母出资11万元，江欣怡认为公婆未出资，仅是借款9.3万元。林宇坤夫妇提交了两份购房说明，其中一份写到:“林森购买东港房屋1套，购房款19万元，其中父母出资13.8万元。”江欣怡承认由自己书写，证明他们借款的事实，借款为9.3万元。林森提出该说明系江欣怡书写，他未签字。林宇坤提交的另一份购房说明写到：“购东港房屋1套，计18.8万元。我父母把平江房屋卖掉，但还缺5万元。因父母年纪大，不好贷款，便以我的名义贷款4.8万元，父母出资13.8万元，实际产权是父母的。林森，2003年5月10日。”对此说明，江欣怡不认可它的真实性；林森承认是他于2009年5月书写，但又说内容不属实。针对第二个焦点，林宇坤夫妇主张东港房屋系共同出资，林森认可该事实。江欣怡主张系他们向父母借款，双方仅是口头约定东港房屋由父母居住至终老。
亲情理法辨析算清糊涂账目
两份书面购房说明涉及的价款数额，并不完全一致，对林宇坤夫妇出资款的性质，却未有只字说明。苏州工业园区人民法院经审理后认为，当事人应针对自己的诉讼请求提供证据，否则应承担举证不能的后果。首先，林森夫妇在诉讼中承认两份说明系他们各自书写，故系林森夫妇本人书写的事实予以确认。其次，两份购房说明书写后即交于林宇坤夫妇，林森夫妇作为完全民事行为能力人，应当知悉他们书写该购房说明产生的相应法律后果。再次，两份购房说明虽内容不完全一致，但涉及林宇坤夫妇购房出资数额一致。综合以上因素，苏州工业园区人民法院认定林宇坤夫妇在购买东港房屋时实际出资13.8万元。
苏州工业园区人民法院认为，因是父母、子女近亲属间发生的买房纠纷，双方就购买东港房屋事宜并无书面约定，所以，只能综合案件查明的事实对双方是否存在共同买房合意进行认定。双方在购买东港房屋前均拥有房屋，且与原有房屋位于同一小区，可见具有方便照顾及改善居住条件的意愿。而且，在购买东港房屋前，林宇坤夫妇将唯一房屋予以出售，所得房款7万元用于购买东港房屋。东港房屋交付后，一直由林宇坤夫妇居住，房产权属证书、购房契税凭证也由林宇坤夫妇保管。由于买房时林宇坤夫妇已年逾60岁，以儿子的名义贷款进而将该房屋产权登记在林森名下的做法亦符合常理。
2011年6月11日，苏州工业园区人民法院根据我国《物权法》第三十三条、第九十三条、第九十四条，《民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出一审判决，判决确认东港房屋及附属车库产权归属林宇坤夫妇和儿子、儿媳共有；确认林宇坤夫妇、林森夫妇分别享有72.86%、27.14%的产权份额。一审判决后，双方都没有上诉。
（题图与本文无关，本文人名均为化名）
律师说法
如今，不少城市的政府过度依赖地价收益，土地收益金甚至成为地方的“第二财政”，造成房价日益高涨。在这种情况下，家庭合资、父母资助购房成为不少人的选择。由于我国是个十分讲究亲情的国家。所以，家人在合资、资助购房时一般不会签订房屋产权分配协议。从风险防范的角度而言，谁也不能保证家庭关系始终会一帆风顺。如果一旦发生矛盾，父母、子女之外，又会因婚姻关系牵涉没有血缘的第三方家庭成员，那么合资购买的房屋便会成为焦点，引发亲情财产纠纷。江苏省苏州工业园区人民法院审理的这起因家人合资购房引发矛盾的案件，无疑给我们提供了很好的借鉴。
父母与子女合资买房，有的将房产登记在子女名下，因发生变故致使权益受到侵犯的事例不少。例如，在子女夫妻离婚时，父母所出的部分资金很可能被认定为子女夫妻婚姻关系存续期间所得的受赠财产，而由子女夫妻分割，甚至还会出现房子被判归儿媳或女婿的情况。那么，我们如何避免财产被他人分割以及居住权受侵犯等风险呢？以下一些防范措施可供选择：一、参与出资购房时，父母与子女订立书面出资协议，写明各自的出资份额，明确对房产拥有的权利，协议应有子女夫妻双方的签字，最好进行公证。二、以书面形式明确将自己出资部分赠与子女，而不包括其配偶。这样，即使子女夫妻离婚，子女的配偶也无权分割该部分财产。三、要求将自己作为房产共有人登记在产权证上，由房屋管理部门办理房屋共有权证，并注明共有人所享有的各自份额，切忌将房产直接登记在子女名下。四、若认为选择上述方式有伤感情，那么在出资购房时，可以与子女订立赡养、共有、长期居住等附加条件的赠与协议。该协议一定要有子女配偶的签字，最好进行公证手续。家庭合资购房，先立约定，提前进行风险防范，并不是对亲情、婚姻、家庭没有信心的表现，而是自我保护意识的体现。这不仅是对自己的保护，也是对另一半的保护，更是对父母利益的保护。
另外，需要提醒大家的是，如今亲人联合购房出现了一种新情况。在限购政策之下，有的人具备买房资格却无力购买，有的人想购房却没有买房资格。于是，一些人与亲友联合买房成为规避政策的途径之一。但是，建立在相互信任基础上的这种“联合”，不管是出资方或是借名方，都面临相应的风险。风险存在于物业后期的管理、装修、租赁及出售过程中，双方的意见分歧或将会导致纠纷。有些人会签订补充合同，该合同虽具有法律效力，但如果因为产权证上的业主的债务等问题被第三方查封，或者抵押、出售给第三方，那么该合同对第三方没有约束力。也就是说，受损失的一方只能借此追究对方的责任，但不能借此合同对抗第三方对物业的处置。
武向春（江西博德律师事务所律师）
借款还是合资引发家庭纠纷
林宇坤、郑玉兰是一对年逾古稀的夫妻，家住苏州市平江区某新村37.18平方米的住房（以下简称平江住房）。1992年3月，林宇坤的儿子林森与江欣怡结婚，家住苏州工业园区东港新村。
2002年10月31日，林森夫妇在东港新村购买了一套68.89平方米的二手房（以下简称东港房屋），附有车库，并支付房款18.8万元、购房契税1400元。11月1日，林宇坤夫妇将平江住房出售，得款7万元，加上一些积蓄，交付儿子用于购买东港房屋。11月19日，林森贷款4.9万元，并以东港房屋作抵押。之后，林森每月还贷。12月6日，林宇坤夫妇将东港房屋产权过户至儿子名下，房产权属证书、购房契税凭证交由儿子、儿媳保管，并于12月7日入住东港房屋。
2010年年初，江欣怡因与丈夫不合，要求与林森离婚。林宇坤夫妇感到不安，便想固定共同购买的东港房屋的权益，让自己老有所依。于是，他们来到苏州工业园区人民法院，将儿子、儿媳推上被告席。
6月10日，苏州工业园区人民法院开庭审理此案。围绕林宇坤夫妇在购买东港房屋时出资数额以及与儿子、儿媳是否存在共同购房的合意两个焦点，双方进行辩论。
针对第一个争议点，林宇坤夫妇主张其购房出资13.8万元，林森认为父母出资11万元，江欣怡认为公婆未出资，仅是借款9.3万元。林宇坤夫妇提交了两份购房说明，其中一份写到:“林森购买东港房屋1套，购房款19万元，其中父母出资13.8万元。”江欣怡承认由自己书写，证明他们借款的事实，借款为9.3万元。林森提出该说明系江欣怡书写，他未签字。林宇坤提交的另一份购房说明写到：“购东港房屋1套，计18.8万元。我父母把平江房屋卖掉，但还缺5万元。因父母年纪大，不好贷款，便以我的名义贷款4.8万元，父母出资13.8万元，实际产权是父母的。林森，2003年5月10日。”对此说明，江欣怡不认可它的真实性；林森承认是他于2009年5月书写，但又说内容不属实。针对第二个焦点，林宇坤夫妇主张东港房屋系共同出资，林森认可该事实。江欣怡主张系他们向父母借款，双方仅是口头约定东港房屋由父母居住至终老。
亲情理法辨析算清糊涂账目
两份书面购房说明涉及的价款数额，并不完全一致，对林宇坤夫妇出资款的性质，却未有只字说明。苏州工业园区人民法院经审理后认为，当事人应针对自己的诉讼请求提供证据，否则应承担举证不能的后果。首先，林森夫妇在诉讼中承认两份说明系他们各自书写，故系林森夫妇本人书写的事实予以确认。其次，两份购房说明书写后即交于林宇坤夫妇，林森夫妇作为完全民事行为能力人，应当知悉他们书写该购房说明产生的相应法律后果。再次，两份购房说明虽内容不完全一致，但涉及林宇坤夫妇购房出资数额一致。综合以上因素，苏州工业园区人民法院认定林宇坤夫妇在购买东港房屋时实际出资13.8万元。
苏州工业园区人民法院认为，因是父母、子女近亲属间发生的买房纠纷，双方就购买东港房屋事宜并无书面约定，所以，只能综合案件查明的事实对双方是否存在共同买房合意进行认定。双方在购买东港房屋前均拥有房屋，且与原有房屋位于同一小区，可见具有方便照顾及改善居住条件的意愿。而且，在购买东港房屋前，林宇坤夫妇将唯一房屋予以出售，所得房款7万元用于购买东港房屋。东港房屋交付后，一直由林宇坤夫妇居住，房产权属证书、购房契税凭证也由林宇坤夫妇保管。由于买房时林宇坤夫妇已年逾60岁，以儿子的名义贷款进而将该房屋产权登记在林森名下的做法亦符合常理。
2011年6月11日，苏州工业园区人民法院根据我国《物权法》第三十三条、第九十三条、第九十四条，《民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出一审判决，判决确认东港房屋及附属车库产权归属林宇坤夫妇和儿子、儿媳共有；确认林宇坤夫妇、林森夫妇分别享有72.86%、27.14%的产权份额。一审判决后，双方都没有上诉。
（题图与本文无关，本文人名均为化名）
律师说法
如今，不少城市的政府过度依赖地价收益，土地收益金甚至成为地方的“第二财政”，造成房价日益高涨。在这种情况下，家庭合资、父母资助购房成为不少人的选择。由于我国是个十分讲究亲情的国家。所以，家人在合资、资助购房时一般不会签订房屋产权分配协议。从风险防范的角度而言，谁也不能保证家庭关系始终会一帆风顺。如果一旦发生矛盾，父母、子女之外，又会因婚姻关系牵涉没有血缘的第三方家庭成员，那么合资购买的房屋便会成为焦点，引发亲情财产纠纷。江苏省苏州工业园区人民法院审理的这起因家人合资购房引发矛盾的案件，无疑给我们提供了很好的借鉴。
父母与子女合资买房，有的将房产登记在子女名下，因发生变故致使权益受到侵犯的事例不少。例如，在子女夫妻离婚时，父母所出的部分资金很可能被认定为子女夫妻婚姻关系存续期间所得的受赠财产，而由子女夫妻分割，甚至还会出现房子被判归儿媳或女婿的情况。那么，我们如何避免财产被他人分割以及居住权受侵犯等风险呢？以下一些防范措施可供选择：一、参与出资购房时，父母与子女订立书面出资协议，写明各自的出资份额，明确对房产拥有的权利，协议应有子女夫妻双方的签字，最好进行公证。二、以书面形式明确将自己出资部分赠与子女，而不包括其配偶。这样，即使子女夫妻离婚，子女的配偶也无权分割该部分财产。三、要求将自己作为房产共有人登记在产权证上，由房屋管理部门办理房屋共有权证，并注明共有人所享有的各自份额，切忌将房产直接登记在子女名下。四、若认为选择上述方式有伤感情，那么在出资购房时，可以与子女订立赡养、共有、长期居住等附加条件的赠与协议。该协议一定要有子女配偶的签字，最好进行公证手续。家庭合资购房，先立约定，提前进行风险防范，并不是对亲情、婚姻、家庭没有信心的表现，而是自我保护意识的体现。这不仅是对自己的保护，也是对另一半的保护，更是对父母利益的保护。
另外，需要提醒大家的是，如今亲人联合购房出现了一种新情况。在限购政策之下，有的人具备买房资格却无力购买，有的人想购房却没有买房资格。于是，一些人与亲友联合买房成为规避政策的途径之一。但是，建立在相互信任基础上的这种“联合”，不管是出资方或是借名方，都面临相应的风险。风险存在于物业后期的管理、装修、租赁及出售过程中，双方的意见分歧或将会导致纠纷。有些人会签订补充合同，该合同虽具有法律效力，但如果因为产权证上的业主的债务等问题被第三方查封，或者抵押、出售给第三方，那么该合同对第三方没有约束力。也就是说，受损失的一方只能借此追究对方的责任，但不能借此合同对抗第三方对物业的处置。
武向春（江西博德律师事务所律师）