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摘要我国建立现代的房地产估价制度是从八十年代中期开始的,目前已经有了一定的规模。但是,当前房地产评估工作还存在一些问题。
关键词房产评估;缺点;解决方法
中图分类号F2文献标识码A文章编号1673-9671-(2010)052-0202-01
1目前房产评估的不足之处
1.1管理体制不够完善
管理体制不顺,造成部门分割、行业垄断。由于利益驱动和历史渊源的关系,一些评估机构与原挂靠单位仍然存在千丝万缕的关系,它们强调本行业的特殊性,利用签发土地使用权证、房屋产权证等行政职权、垄断土地、房屋评估。某市这些年旧城改造和新区建设规模很大,房屋拆迁和土地征用量十分大,在房屋拆迁和土地征用评估中,基本上被房产评估机构和土地估价机构垄断。因为在土地估价中,政府有关部门根本不公开价的信息,使得其他评估机构根本无法介入此项。上各部门都程度不同地利用行政职能干预评估业务,搞行业垄断,有的是行政部门直接干预,有的是成立一个行使行政职能的事业单位,一方面从事评估管理及其与评估相关的行政管理,一方面又承接除行政性评估以外的经营性评估业务。
1.2没有较好较强的执业水平及环境
执业行为不够规范,由于我国房产评估业起步较晚,发展迅猛,因此在发展初期更注重评估方法、具体应用知识的引用,对评估个体、评估方法、参数选用等问题讨论较多,对房地产评估的技术规范和规程以及职业道德标准至今仍停留于理论探讨,没有出台一部有权威的系统科学的法律或法规。尽管在1996年,原国有资产管理局发布了《资产评估操作规范意见(试行)》,对资产评估基本原则和方法、操作程序、评估报告和工作底稿等进行了规范,并就机器设备、建筑物、无形资产、整体资产等类资产评估作出了具体规定,但由于部门分割,各部门均有自己的执业准则和规章,往往导致评估机构无所适从。正因缺乏一套能够覆盖整个行业的评估准则,使得评估工作不尽规范,表现为评估机构和人员素质不高,责任心不强,工作态度不端正,缺乏严格的评估程序,出具虚假的评估报告,等等。偏离了评估机构应“独立、客观、公正”地提供评估信息这一操守原则。由于执业行为不规范,执业质量差,评估机构的公正性受到严重影响,公众对评估机构的信任度下降,评估机构正面临着诚信危机,并隐潜着执业风险。
2完善房产评估的解决方法
2.1加强行业管理
1)加强政府监管力度。前已述及,造成部门分割、行业垄断的关键是政出多门,多头管理。因此,资产评估行业当务之急要解决的问题是理顺管理体制,明确管理主体。应由国务院明确指定一个职能部门为全国资产评估行业的行政主管部门,对全国资产评估中介服务市场进行统一管理,制定管理制度,规范评估不同执业资格的设立、市场准入、执业机构和行业组织的行为。其他政府部门依法对行业组织和执业机构进行政策性业务指导和监督。国务院91号令颁布的《国有资产评估管理办法》明确规定:“资产评估工作,按照国有资产管理权限,由国有资产管理行政主管部门负责管理和监督”。资产评估管理工作的主体应该是各级国有资产管理行政主管部门,其他部门应配合资产评估管理行政主管部门做好业务方面的指导,不宜以管理主体的角色发号施令。
2)资产评估准则是资产评估社会团体在自身的发展过程中制定的对评估人员执业行为具有约束力的执业标准和规范。它的制定和实施,能够规范资产评估师的执业行为,确保资产评估师有较高的职业道德,便于考核评估工作质量,维护社会公众利益,防范评估风险。资产评估的准则应由基本准则、具体准则、资产评估指南组成。为配合统一管理的要求,要抓紧出台基本准则。基本准则的内容包括评估基本程序、质量控制、后续教育、职业道德等方面,不论资产评估项目具有何种特性,都应遵循基本准则。应该说,这几年有关部门也在着力研究资产评估准则问题,但由于经验不足,又处于改革转轨之际,所以出台一套资产评估准则显然不是件轻而易举的事。然而评估实践发展的需要,与国际评估业接轨的需要,又迫使我们必须抓紧制定一套比较完善的资产评估准则。
3)加强法制建设。在行政管理向行业管理转换的过程中行政职能应该先强化后淡化,尤其是初始阶段要充分运用行政手段尽快规范评估市场,待市场秩序正常环境净化后行业管理才能取代行政管理。因此现阶段仍然要发挥行政管理的作用。首先要加强评估的立法工作,与发达的资本主义国家或地区相比,我们的法律体系尚未形成,立法工作任重道远,因此要尽快制定房地产评估的法律法规,并将一些法规规章上升等级形成法律法规。其次要加强执法监督,现在评估市场违规违法现象时有发生,不合格的评估报告屡见不鲜,不正当的经营行业屡禁不止,这就迫切需要发挥行政执法的作用,加大监督检查的力度,发现问题及时处罚,将上述评估市场存在的问题降低到最低限度。
2.2制定完善的房产评估准则
强化行业标准资产评估行业在市场经济条件下是不可或缺的,其作用也是有目共睹的。加快发展是现实的需要,但是,要密切关注发展过程中出现的新问题,及时研究分析建立监督管理机制,对那些执业水平低、质量差、严重失信的资产评估机构,不仅不让它发展,还要限制它发展。通过监管,引导资产评估业沿着规范化、制度化方向发展,提高执业水平,提高档次。因此,要正确认识发展需要监管、监管是为了更好的发展这一道理。资产评估行业是个特殊的复杂的行业,其专业技术性很强。通常,把資产评估行业按技术门类分成企业估值、机器设备评估、房地产评估、无形资产评估、珠宝收藏评估等专门领域。这些专门领域的评估显然是有区别的,任何一个评估师都必须是某一个专门领域合格的专业人士,不存在超脱上述专业领域包罗万象的评估师。房产评估准则是房产评估社会团体在自身的发展过程中制定的对评估人员执业行为具有约束力的执业标准和规范。有必要参照国际上通行的做法,结合我国的实际情况制定房地产评估技术规范和规程,为估价人员提供一个共同遵循的技术标准。
3结束语
当前我国房产评估已经取的重大发展,主要表现在:一是房地产的估价制度已成为国家的法定制度,1994年国家房地产管理法规定:国家实行房地产价格评估制度和房地产评估人员资格认证制度。二是房地产估价师实行国家的统一考试,从1995年开始,取得资格的近20000人,从2002年开始,每年举行一次。三是国家出台了估价规范。四是成立了中国房地产估价协会。评估中必须通过实地查勘.实事求是确定房屋的详细情况,然后进行客观合理的分析,才能得出比较正确的评估结果。
参考文献
[1]李勇.中介发展的最佳途径.浙江房产评估,2001,3.
[2]张晋藩.中华法治文明的演进[M].北京:中国政法大学出版社,1999,564.
[3]阎祖兴.物业管理法律实务[M].北京:中国建筑工业出版社,2003,1.
关键词房产评估;缺点;解决方法
中图分类号F2文献标识码A文章编号1673-9671-(2010)052-0202-01
1目前房产评估的不足之处
1.1管理体制不够完善
管理体制不顺,造成部门分割、行业垄断。由于利益驱动和历史渊源的关系,一些评估机构与原挂靠单位仍然存在千丝万缕的关系,它们强调本行业的特殊性,利用签发土地使用权证、房屋产权证等行政职权、垄断土地、房屋评估。某市这些年旧城改造和新区建设规模很大,房屋拆迁和土地征用量十分大,在房屋拆迁和土地征用评估中,基本上被房产评估机构和土地估价机构垄断。因为在土地估价中,政府有关部门根本不公开价的信息,使得其他评估机构根本无法介入此项。上各部门都程度不同地利用行政职能干预评估业务,搞行业垄断,有的是行政部门直接干预,有的是成立一个行使行政职能的事业单位,一方面从事评估管理及其与评估相关的行政管理,一方面又承接除行政性评估以外的经营性评估业务。
1.2没有较好较强的执业水平及环境
执业行为不够规范,由于我国房产评估业起步较晚,发展迅猛,因此在发展初期更注重评估方法、具体应用知识的引用,对评估个体、评估方法、参数选用等问题讨论较多,对房地产评估的技术规范和规程以及职业道德标准至今仍停留于理论探讨,没有出台一部有权威的系统科学的法律或法规。尽管在1996年,原国有资产管理局发布了《资产评估操作规范意见(试行)》,对资产评估基本原则和方法、操作程序、评估报告和工作底稿等进行了规范,并就机器设备、建筑物、无形资产、整体资产等类资产评估作出了具体规定,但由于部门分割,各部门均有自己的执业准则和规章,往往导致评估机构无所适从。正因缺乏一套能够覆盖整个行业的评估准则,使得评估工作不尽规范,表现为评估机构和人员素质不高,责任心不强,工作态度不端正,缺乏严格的评估程序,出具虚假的评估报告,等等。偏离了评估机构应“独立、客观、公正”地提供评估信息这一操守原则。由于执业行为不规范,执业质量差,评估机构的公正性受到严重影响,公众对评估机构的信任度下降,评估机构正面临着诚信危机,并隐潜着执业风险。
2完善房产评估的解决方法
2.1加强行业管理
1)加强政府监管力度。前已述及,造成部门分割、行业垄断的关键是政出多门,多头管理。因此,资产评估行业当务之急要解决的问题是理顺管理体制,明确管理主体。应由国务院明确指定一个职能部门为全国资产评估行业的行政主管部门,对全国资产评估中介服务市场进行统一管理,制定管理制度,规范评估不同执业资格的设立、市场准入、执业机构和行业组织的行为。其他政府部门依法对行业组织和执业机构进行政策性业务指导和监督。国务院91号令颁布的《国有资产评估管理办法》明确规定:“资产评估工作,按照国有资产管理权限,由国有资产管理行政主管部门负责管理和监督”。资产评估管理工作的主体应该是各级国有资产管理行政主管部门,其他部门应配合资产评估管理行政主管部门做好业务方面的指导,不宜以管理主体的角色发号施令。
2)资产评估准则是资产评估社会团体在自身的发展过程中制定的对评估人员执业行为具有约束力的执业标准和规范。它的制定和实施,能够规范资产评估师的执业行为,确保资产评估师有较高的职业道德,便于考核评估工作质量,维护社会公众利益,防范评估风险。资产评估的准则应由基本准则、具体准则、资产评估指南组成。为配合统一管理的要求,要抓紧出台基本准则。基本准则的内容包括评估基本程序、质量控制、后续教育、职业道德等方面,不论资产评估项目具有何种特性,都应遵循基本准则。应该说,这几年有关部门也在着力研究资产评估准则问题,但由于经验不足,又处于改革转轨之际,所以出台一套资产评估准则显然不是件轻而易举的事。然而评估实践发展的需要,与国际评估业接轨的需要,又迫使我们必须抓紧制定一套比较完善的资产评估准则。
3)加强法制建设。在行政管理向行业管理转换的过程中行政职能应该先强化后淡化,尤其是初始阶段要充分运用行政手段尽快规范评估市场,待市场秩序正常环境净化后行业管理才能取代行政管理。因此现阶段仍然要发挥行政管理的作用。首先要加强评估的立法工作,与发达的资本主义国家或地区相比,我们的法律体系尚未形成,立法工作任重道远,因此要尽快制定房地产评估的法律法规,并将一些法规规章上升等级形成法律法规。其次要加强执法监督,现在评估市场违规违法现象时有发生,不合格的评估报告屡见不鲜,不正当的经营行业屡禁不止,这就迫切需要发挥行政执法的作用,加大监督检查的力度,发现问题及时处罚,将上述评估市场存在的问题降低到最低限度。
2.2制定完善的房产评估准则
强化行业标准资产评估行业在市场经济条件下是不可或缺的,其作用也是有目共睹的。加快发展是现实的需要,但是,要密切关注发展过程中出现的新问题,及时研究分析建立监督管理机制,对那些执业水平低、质量差、严重失信的资产评估机构,不仅不让它发展,还要限制它发展。通过监管,引导资产评估业沿着规范化、制度化方向发展,提高执业水平,提高档次。因此,要正确认识发展需要监管、监管是为了更好的发展这一道理。资产评估行业是个特殊的复杂的行业,其专业技术性很强。通常,把資产评估行业按技术门类分成企业估值、机器设备评估、房地产评估、无形资产评估、珠宝收藏评估等专门领域。这些专门领域的评估显然是有区别的,任何一个评估师都必须是某一个专门领域合格的专业人士,不存在超脱上述专业领域包罗万象的评估师。房产评估准则是房产评估社会团体在自身的发展过程中制定的对评估人员执业行为具有约束力的执业标准和规范。有必要参照国际上通行的做法,结合我国的实际情况制定房地产评估技术规范和规程,为估价人员提供一个共同遵循的技术标准。
3结束语
当前我国房产评估已经取的重大发展,主要表现在:一是房地产的估价制度已成为国家的法定制度,1994年国家房地产管理法规定:国家实行房地产价格评估制度和房地产评估人员资格认证制度。二是房地产估价师实行国家的统一考试,从1995年开始,取得资格的近20000人,从2002年开始,每年举行一次。三是国家出台了估价规范。四是成立了中国房地产估价协会。评估中必须通过实地查勘.实事求是确定房屋的详细情况,然后进行客观合理的分析,才能得出比较正确的评估结果。
参考文献
[1]李勇.中介发展的最佳途径.浙江房产评估,2001,3.
[2]张晋藩.中华法治文明的演进[M].北京:中国政法大学出版社,1999,564.
[3]阎祖兴.物业管理法律实务[M].北京:中国建筑工业出版社,2003,1.