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【摘 要】本文主要对房地产开发企业中对出租业务会计核算的模式和适用范围进行详细介绍，列出在核算过程中可能出现的账务问题进行思考，并对相关账务问题设计了一些处理方法。
【关键词】房地产开发；出租；核算问题
一、出租业务会计核算的现状
1.房地产开发公司实际状况。现有的房地产开发企业主要经营范围为：房地产公司将自己开发或购买所得的土地或房产在固定的时间内将公司所有产物的使用权租赁给他人。租赁收益要在达到最基本房屋收益金额和物业管理费用的基础上，严格按照当地的物价水平和政府政策所规定的尺度适量收取租赁附加费用。以达到经营收益目的。一般来讲，出租业务生效后，所出租的房产或地产的使用权及管理业务所需要支付的相关管理费用都将由第三方物业公司管理，并且不予折扣。
2.出租业务收入金额及时间点会计核算
（1）房屋的出租业务是具有时效性的，这就表示相比于整体买卖的所有权转让而言，出租业务可以为房地产开发公司带来更多的收益。但出租业务在租金核算方面相较于整体买卖来讲更加不稳定。一般情况下，房地产开发商都是通过制定详细的合同来根据该区域内房产统一价格来确定租金，在合同中明确列出收取租金的时间来作为标准的交易成功和收益实现时间。
（2）上述情况是针对大部分房产公司而言，在市场中还有一些公司并不以合同中的交易时间为准，而是以准确租金到账的当天作为收益确认时间。租金到账后，要在租赁过程相关记录程序中详细记录租金收入时间及收入确认相关。如果租方在双方已签署的合同规定交取租金时间范围内或因人为原因，没有按时交与租金，则企业就要在相关记录中对此情况进行原因核实并详细标注在应收账款科目内，并标注本次交易信用记录。当对方补齐过往应给租金时，冲喊已记录的应收账目。房产公司应在租房交易完全完成前，将租方所给的预付定金标为“预收账款”，当新房交付使用时，再与交易尾款一起转到正式合同记录中。
二、房地产开发公司出租房屋的计税方法
根据国家土地及土地产业相关的计税方法整改文件的规定，我们可以根据房地产开发公司的不同规模进行比较。如果房产公司采用的是为小型经营模式服务的计税方法，则就要依据所有房产购入及使用区间的时间来决定税收金额；而在相关文件施行后购入的房产土地等就要根据房产土地所有者的年应税销售额是否达到了一般纳税人的纳税标准来决定是否采用一般计税的计税方法。
会计在进行核算时，要完全依据土地所有者的经营规模和未来交易情况来进行收益核算。并且要随时关注企业经营动向，保证在交易波动产生时及时进行相关经济支出或收入的详细记录。依照这种计税方法进行计算但却不关注经营动向的话，就会出现收支不均、交易模糊等不安现象。
房地产老项目，也就是所说的“老不动产”，指的是《建筑工程施工许可证》注明的在2016年4月30日之前开工的房地产工程。按照租售相同、税收公平的原则来讲，如何界定“新不动产”与“旧不动产”，在房地产开发企业的已出售房屋与出租房屋，界定标准是相同的。
三、出租房租金收入核算存在的问题
出租业务所带来的经营模式相较于固定资产买卖来讲更加自由，其短期内的收入回报模式所带来的额外收益虽然并不占有巨大数额，但对于操控租赁金额的开放商来讲，出租房在经营交易过程中有一定的可调整的灰色地带。以房产中的商品房来说，租房的相关手续合同等要比整房买卖的合同手续更多，也更复杂。许多开发商可以在交易过程中对某些分支部分收入金额作出调整，而房地产开发企业由于宏观观察的原因，并未拥有细化的观察或调整方面的权力，也就无法对产业链中的灰色部分采用合理手段，从而导致租房收入详细近况模糊，控制力不高。
四、办公楼出租业务与新会计准则中的投资性房地产业务
1.新会计准则中的增设科目
何为“投资性房地产”？它指的是赚取租金或资本增值，或者是这两个特点都具备的从而持有的房地产。包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
2.投资性房地产的范围
（1）投资性房产的范围包括对己有的房地产建筑物或所有土地使用权在一定时间范围内進行出租交易行为，所交易建筑物所有权依旧归房产公司所有，但不包括以收益心态租入再进行转租行为的建筑物。（2）如果在以投资性转出的房产中，其租用者对所租房产使用用途明确；反之，没有明确统一使用用途的房产就不能被归为投资房产范围中去。还有一些基于服务行业中范围不大的附属服务业类使用用途，例如安保行业或社区管理等公用场所，经鉴定属实后也可归为投资性房产范围中。
五、收取办公楼租金的会计处理及预收租金的会计账务处理
关于投资性房地产租金的账务处理 ：
1.将自用的办公楼按照账面原值、累计折旧等转出
借 ：投资性房地产（原值）
贷 ：固定资产（原值）
借 ：累计折旧（办公楼累计折旧）
贷 ：投资性房地产累计折旧（办公楼累计折旧）
2.按期（月）对投资性房地产计提折旧或进行摊销
借 ：管理费用（折旧）贷 ：投资性房地产累计折旧（摊销）
3.取得的租金收入
借 ：银行存款
贷 ：预收账款
4.提取税金
借 ：营业税金及附加
贷 ：应交税金 - 城建税
应交税金 - 教育费附加
5.结转租金收入、成本、税金
借 ：预收账款
贷 ：主营业务收入
借 ：主营业务收入
贷 ：本年利润
借 ：本年利润
贷 ：主营业务支出
6.上缴税金
借 ：应交税金 - 城建税
应交税金 - 教育费附加
贷 ：银行存款（或现金）
参考文献：
张穆.房地产开发企业会计核算问题研究[J].黑龙江科学，2017，8（2）：178-179.
【关键词】房地产开发；出租；核算问题
一、出租业务会计核算的现状
1.房地产开发公司实际状况。现有的房地产开发企业主要经营范围为：房地产公司将自己开发或购买所得的土地或房产在固定的时间内将公司所有产物的使用权租赁给他人。租赁收益要在达到最基本房屋收益金额和物业管理费用的基础上，严格按照当地的物价水平和政府政策所规定的尺度适量收取租赁附加费用。以达到经营收益目的。一般来讲，出租业务生效后，所出租的房产或地产的使用权及管理业务所需要支付的相关管理费用都将由第三方物业公司管理，并且不予折扣。
2.出租业务收入金额及时间点会计核算
（1）房屋的出租业务是具有时效性的，这就表示相比于整体买卖的所有权转让而言，出租业务可以为房地产开发公司带来更多的收益。但出租业务在租金核算方面相较于整体买卖来讲更加不稳定。一般情况下，房地产开发商都是通过制定详细的合同来根据该区域内房产统一价格来确定租金，在合同中明确列出收取租金的时间来作为标准的交易成功和收益实现时间。
（2）上述情况是针对大部分房产公司而言，在市场中还有一些公司并不以合同中的交易时间为准，而是以准确租金到账的当天作为收益确认时间。租金到账后，要在租赁过程相关记录程序中详细记录租金收入时间及收入确认相关。如果租方在双方已签署的合同规定交取租金时间范围内或因人为原因，没有按时交与租金，则企业就要在相关记录中对此情况进行原因核实并详细标注在应收账款科目内，并标注本次交易信用记录。当对方补齐过往应给租金时，冲喊已记录的应收账目。房产公司应在租房交易完全完成前，将租方所给的预付定金标为“预收账款”，当新房交付使用时，再与交易尾款一起转到正式合同记录中。
二、房地产开发公司出租房屋的计税方法
根据国家土地及土地产业相关的计税方法整改文件的规定，我们可以根据房地产开发公司的不同规模进行比较。如果房产公司采用的是为小型经营模式服务的计税方法，则就要依据所有房产购入及使用区间的时间来决定税收金额；而在相关文件施行后购入的房产土地等就要根据房产土地所有者的年应税销售额是否达到了一般纳税人的纳税标准来决定是否采用一般计税的计税方法。
会计在进行核算时，要完全依据土地所有者的经营规模和未来交易情况来进行收益核算。并且要随时关注企业经营动向，保证在交易波动产生时及时进行相关经济支出或收入的详细记录。依照这种计税方法进行计算但却不关注经营动向的话，就会出现收支不均、交易模糊等不安现象。
房地产老项目，也就是所说的“老不动产”，指的是《建筑工程施工许可证》注明的在2016年4月30日之前开工的房地产工程。按照租售相同、税收公平的原则来讲，如何界定“新不动产”与“旧不动产”，在房地产开发企业的已出售房屋与出租房屋，界定标准是相同的。
三、出租房租金收入核算存在的问题
出租业务所带来的经营模式相较于固定资产买卖来讲更加自由，其短期内的收入回报模式所带来的额外收益虽然并不占有巨大数额，但对于操控租赁金额的开放商来讲，出租房在经营交易过程中有一定的可调整的灰色地带。以房产中的商品房来说，租房的相关手续合同等要比整房买卖的合同手续更多，也更复杂。许多开发商可以在交易过程中对某些分支部分收入金额作出调整，而房地产开发企业由于宏观观察的原因，并未拥有细化的观察或调整方面的权力，也就无法对产业链中的灰色部分采用合理手段，从而导致租房收入详细近况模糊，控制力不高。
四、办公楼出租业务与新会计准则中的投资性房地产业务
1.新会计准则中的增设科目
何为“投资性房地产”？它指的是赚取租金或资本增值，或者是这两个特点都具备的从而持有的房地产。包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
2.投资性房地产的范围
（1）投资性房产的范围包括对己有的房地产建筑物或所有土地使用权在一定时间范围内進行出租交易行为，所交易建筑物所有权依旧归房产公司所有，但不包括以收益心态租入再进行转租行为的建筑物。（2）如果在以投资性转出的房产中，其租用者对所租房产使用用途明确；反之，没有明确统一使用用途的房产就不能被归为投资房产范围中去。还有一些基于服务行业中范围不大的附属服务业类使用用途，例如安保行业或社区管理等公用场所，经鉴定属实后也可归为投资性房产范围中。
五、收取办公楼租金的会计处理及预收租金的会计账务处理
关于投资性房地产租金的账务处理 ：
1.将自用的办公楼按照账面原值、累计折旧等转出
借 ：投资性房地产（原值）
贷 ：固定资产（原值）
借 ：累计折旧（办公楼累计折旧）
贷 ：投资性房地产累计折旧（办公楼累计折旧）
2.按期（月）对投资性房地产计提折旧或进行摊销
借 ：管理费用（折旧）贷 ：投资性房地产累计折旧（摊销）
3.取得的租金收入
借 ：银行存款
贷 ：预收账款
4.提取税金
借 ：营业税金及附加
贷 ：应交税金 - 城建税
应交税金 - 教育费附加
5.结转租金收入、成本、税金
借 ：预收账款
贷 ：主营业务收入
借 ：主营业务收入
贷 ：本年利润
借 ：本年利润
贷 ：主营业务支出
6.上缴税金
借 ：应交税金 - 城建税
应交税金 - 教育费附加
贷 ：银行存款（或现金）
参考文献：
张穆.房地产开发企业会计核算问题研究[J].黑龙江科学，2017，8（2）：178-179.