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【摘 要】 随着我国经济化进程的不断加快，房地产开发也成了现在一个比较火爆的行业，房地产市场的发展势头也相对于比较强。文章先分析了我国房地产施工管理现状，从而进一步探讨施工管理中进度控制、质量控制、成本控制、施工验收等各方面，以供参考。
【关键词】 房地产开发管理；安全隐患；问题措施
前言：
我国产业的发展历史来看，现阶段我国的房地产行业依旧处于成长阶段，依旧处于房地产传统的生产方式转向市场化、专业化的生产以及供应的阶段。随着社会经济的发展，房地产施工管理工作正在逐步走向完善和成熟。施工管理已成为房地产企业施工过程中的常用方式之一。但是我国的房地产行业在施工管理方面，与国外那些大型房地产企业来比仍然存在着很大的差距。
1.我国房地产开发管理存在的问题
1.1项目方案确定方面存在的问题
作为一个房地产项目开发商，在项目前期房地产开发商对于项目方案的确定非常的重视，但仅仅只是足够的重视还是不够的，房地产开发商在运作的途中往往没有按照规范的程序进行一步一步的走，使得这个阶段的工作还存在一定的不足。
首先，在项目的前期缺乏对市场的调研结果。一些房地产开发企业在拿到项目之后，急于求功，为了尽快的实现自己的经济效益，在没有经过市场的调查结果就匆匆忙忙的对前期的设计方案确定了下来。仅仅就是局限在模仿别人的赚钱之道，在做同类的事情时，因为没有自己的特色，在市场上也缺乏对自己所投资项目的管理和吸引力，始终在新颖程度上滞后于其他做本项目的人员。另外，由于在項目决策阶段的人员缺乏市场调研的数据支撑，往往在方案决策阶段和拟定方案的过程中出现较大的误差，增大了企业在做项目的风险性。因此，在开发商确定好实施方案之前，必须要实现进行市场调研。
其次，由于经验不足，缺乏精品品牌力量的意识。由于一些企业单纯的以利润最大为目的，一些开发商为了追求高额的金钱诱惑，在方案确定之前，考虑最多的是如何在这个项目上为自己多赚点钱，而忽略了产品精益求精的意识和树立品牌的力量的意识。一个企业如果要想长期的发展，就必须要用长远的远光看一件事情和一个项目，在确定方案之前必须具备“精品品牌意识”的眼光，力求在项目中精益求精。这种长远的目标和眼光对于一个企业自身来说是一种无形的资产，否则按照一个传统的思维和眼光看待一个项目，那么企业是很难以赶上社会的脚步并在市场中立足。
此外，开发商没有一分全面的投资预算数额。在开发商取得一个新项目之后，往往只是对项目计算一个概算的数值报告，而项目一旦确定实施方案之后，在没有确定方案的估算数据时，只有项目工程的招投标资料。由于工程造价只是项目投资中的一部分，如果开工之前没有一个实际的估算数值，项目实施的过程将无法准确的进行在项目投资阶段的控制。那么这个项目在竣工之后，投资的数值远远超过计划的投资数。
1.2施工设计方面存在的问题
现阶段房地产开发商对于图纸的设计基本不关注，可以说在他们认为自己本身只需要投资。绝大多说开发商认为设计图纸的事情是设计院或者施工人员的事情，自己只是作为投资和对相关问题的传达。房地产开发公司对设计管理的意识和能力薄弱，再加上设计人员只是负责设计，对项目工程在造价成本毫无观念，再加上欠缺详细的图纸绘图。开发商只注重施工过程中的成本和质量，忽略了在项目前期的的成本预算。而且设计员设计出来的图纸是否对开发商前期的成本进行有效的控制，行业这方面也无法判断，再加上缺乏这方面的监督管理，目前没有有效确切的方法进行控制。
2.房地产开发企业施工进度控制
房地产开发企业控制开发项目的进度，不仅能够确保其按预定的时间交付使用，及时发挥投资效益，而且有益于维持国家良好的经济秩序。因此，应采用科学的方法和手段来控制开发项目的建设进度。
2.1影响进度的因素分析
房地产开发项目具有规模大、复杂、周期长、相关单位多等特点，因而影响进度的因素很多。这些因素可归纳为人为因素，技术因素，材料、设备与构配件因素，机具因素，资金因素，水文、地质与气象因素，环境、社会因素以及其它难以预料的因素。其中人的因素影响程度最高。从产生的根源看，有源于开发企业的；有源于设计单位的；有源于施工单位的；有源于设备材料供应商的；有源于监理单位的；有源于政府、建设主管部门的；有源于有关协作单位和社会的；有源于各种自然条件的。在诸多因素中，开发企业和施工单位起着最重要的作用，设计单位和设备材料供应商次之。
2.2进度控制的方法与措施
开发项目进度控制既是一个不断进行的动态控制，也是一个循环进行的过程控制。进度控制的主要方法有行政方法、经济方法及管理技术方法。进度控制的管理技术方法是指通过计划的编制、优化、实施、调整而实现进度控制的方法。包括：流水作业法、科学排序法、网络计划法、滚动计划法、电子计算机辅助进度管理等。进度控制的主要措施包括组织措施、管理措施、经济措施及技术措施。
2.3进度计划实施中的监测与调整方法
进度比较和计划调整是进度控制的主要环节，进度对比是将实际进度的数据与计划进度的数据进行比较，从而得出实际进度比计划进度拖后、超前还是一致。常用的比较方法有横道图比较法、S型曲线比较法、香蕉型曲线比较法及前锋线比较法.偏差的大小和位置对后续工作、总工期的影响程度不同，进度计划的调整方法，一是在允许条件下，改变工作之间的逻辑关系；二是不改变工作之间的逻辑关系，只是压缩某些工作的持续时间，而使施工进度加快，以保证实现原工期。
3.施工质量控制
项目施工的质量控制主要应从人、材、机等三个方面着手控制，由于任何项目都是由人来完成的，所以人的控制是质量控制中最为关键的工作，是其他控制的基础。
3.1人的控制
第一，人的控制必须要选择合适的人优秀的人。每个人都应该尽量做到一人多能，使工作人员可以在不影响工程工期、质量的前提下精简高效。第二，人的工作积极性应该充分调动起来。工程项目建设涉及的专业工种众多，人员构成比较复杂，可以想像要让这些人心往一处想，劲往一处使其管理难度非常大。在这个群体里充分调动员工的积极性.就必须让企业得到员工的认同和支持，产生一种归属感。当然，绩效考核评估在调动员工积极性方面效果也是十分明显的，但它也并不是万能的。原因很简单，因为完成绩效考核评估过程的也是人，因此难以保证这个过程公正性和公平性。此外，绩效考核评估工作往往比较适用于一些工作内容简单的方面，如砌砖的质量、扎钢筋的速度等，比较容易衡量。但对于工作内容较为复杂的方面作用不明显，如工程施工技术难关的突破。就无法用时间、质量或其他指标的加以评价。
3.2材料的控制
材料的控制是全过程的控制，从材料的采购、运输、存储和使用等过程进行控制。材料控制的目的是使在施工项目上所使用的材料尽可能经济合理，并减少损耗。材料的采购应根据施工合同的要求，采购最经济合理的材料。也就是说采购的材料不是昂贵的好或便宜的好。也不是质高的好或质次的好，而应以满足合同条件且低价为宜。材料的采购应坚持“货比三家”的买卖原则。
4.结束语
随着经济的发展，人民的生活水平也是在不断的提高中，人们对居住环境的要求也越来越高。为了满足广大居民对居住环境和质量的要求，房地产开发商必须充分重视在开发过程中的管理，确保房地产项目的质量，提高其综合竞争力。
参考文献：
[1]吴长令.关于房地产开发管理的问题分析[J].时代金融，2012，30：95.
[2]来雪莹.房地产开发管理中存在的问题与解决的途径[J].现代经济信息，2013，20：91.
[3]刘庆.房地产企业资金管理应用研究[D].兰州交通大学，2012.
[4]李新伍.房地产企业设计管理研究[D].清华大学，2012.
【关键词】 房地产开发管理；安全隐患；问题措施
前言：
我国产业的发展历史来看，现阶段我国的房地产行业依旧处于成长阶段，依旧处于房地产传统的生产方式转向市场化、专业化的生产以及供应的阶段。随着社会经济的发展，房地产施工管理工作正在逐步走向完善和成熟。施工管理已成为房地产企业施工过程中的常用方式之一。但是我国的房地产行业在施工管理方面，与国外那些大型房地产企业来比仍然存在着很大的差距。
1.我国房地产开发管理存在的问题
1.1项目方案确定方面存在的问题
作为一个房地产项目开发商，在项目前期房地产开发商对于项目方案的确定非常的重视，但仅仅只是足够的重视还是不够的，房地产开发商在运作的途中往往没有按照规范的程序进行一步一步的走，使得这个阶段的工作还存在一定的不足。
首先，在项目的前期缺乏对市场的调研结果。一些房地产开发企业在拿到项目之后，急于求功，为了尽快的实现自己的经济效益，在没有经过市场的调查结果就匆匆忙忙的对前期的设计方案确定了下来。仅仅就是局限在模仿别人的赚钱之道，在做同类的事情时，因为没有自己的特色，在市场上也缺乏对自己所投资项目的管理和吸引力，始终在新颖程度上滞后于其他做本项目的人员。另外，由于在項目决策阶段的人员缺乏市场调研的数据支撑，往往在方案决策阶段和拟定方案的过程中出现较大的误差，增大了企业在做项目的风险性。因此，在开发商确定好实施方案之前，必须要实现进行市场调研。
其次，由于经验不足，缺乏精品品牌力量的意识。由于一些企业单纯的以利润最大为目的，一些开发商为了追求高额的金钱诱惑，在方案确定之前，考虑最多的是如何在这个项目上为自己多赚点钱，而忽略了产品精益求精的意识和树立品牌的力量的意识。一个企业如果要想长期的发展，就必须要用长远的远光看一件事情和一个项目，在确定方案之前必须具备“精品品牌意识”的眼光，力求在项目中精益求精。这种长远的目标和眼光对于一个企业自身来说是一种无形的资产，否则按照一个传统的思维和眼光看待一个项目，那么企业是很难以赶上社会的脚步并在市场中立足。
此外，开发商没有一分全面的投资预算数额。在开发商取得一个新项目之后，往往只是对项目计算一个概算的数值报告，而项目一旦确定实施方案之后，在没有确定方案的估算数据时，只有项目工程的招投标资料。由于工程造价只是项目投资中的一部分，如果开工之前没有一个实际的估算数值，项目实施的过程将无法准确的进行在项目投资阶段的控制。那么这个项目在竣工之后，投资的数值远远超过计划的投资数。
1.2施工设计方面存在的问题
现阶段房地产开发商对于图纸的设计基本不关注，可以说在他们认为自己本身只需要投资。绝大多说开发商认为设计图纸的事情是设计院或者施工人员的事情，自己只是作为投资和对相关问题的传达。房地产开发公司对设计管理的意识和能力薄弱，再加上设计人员只是负责设计，对项目工程在造价成本毫无观念，再加上欠缺详细的图纸绘图。开发商只注重施工过程中的成本和质量，忽略了在项目前期的的成本预算。而且设计员设计出来的图纸是否对开发商前期的成本进行有效的控制，行业这方面也无法判断，再加上缺乏这方面的监督管理，目前没有有效确切的方法进行控制。
2.房地产开发企业施工进度控制
房地产开发企业控制开发项目的进度，不仅能够确保其按预定的时间交付使用，及时发挥投资效益，而且有益于维持国家良好的经济秩序。因此，应采用科学的方法和手段来控制开发项目的建设进度。
2.1影响进度的因素分析
房地产开发项目具有规模大、复杂、周期长、相关单位多等特点，因而影响进度的因素很多。这些因素可归纳为人为因素，技术因素，材料、设备与构配件因素，机具因素，资金因素，水文、地质与气象因素，环境、社会因素以及其它难以预料的因素。其中人的因素影响程度最高。从产生的根源看，有源于开发企业的；有源于设计单位的；有源于施工单位的；有源于设备材料供应商的；有源于监理单位的；有源于政府、建设主管部门的；有源于有关协作单位和社会的；有源于各种自然条件的。在诸多因素中，开发企业和施工单位起着最重要的作用，设计单位和设备材料供应商次之。
2.2进度控制的方法与措施
开发项目进度控制既是一个不断进行的动态控制，也是一个循环进行的过程控制。进度控制的主要方法有行政方法、经济方法及管理技术方法。进度控制的管理技术方法是指通过计划的编制、优化、实施、调整而实现进度控制的方法。包括：流水作业法、科学排序法、网络计划法、滚动计划法、电子计算机辅助进度管理等。进度控制的主要措施包括组织措施、管理措施、经济措施及技术措施。
2.3进度计划实施中的监测与调整方法
进度比较和计划调整是进度控制的主要环节，进度对比是将实际进度的数据与计划进度的数据进行比较，从而得出实际进度比计划进度拖后、超前还是一致。常用的比较方法有横道图比较法、S型曲线比较法、香蕉型曲线比较法及前锋线比较法.偏差的大小和位置对后续工作、总工期的影响程度不同，进度计划的调整方法，一是在允许条件下，改变工作之间的逻辑关系；二是不改变工作之间的逻辑关系，只是压缩某些工作的持续时间，而使施工进度加快，以保证实现原工期。
3.施工质量控制
项目施工的质量控制主要应从人、材、机等三个方面着手控制，由于任何项目都是由人来完成的，所以人的控制是质量控制中最为关键的工作，是其他控制的基础。
3.1人的控制
第一，人的控制必须要选择合适的人优秀的人。每个人都应该尽量做到一人多能，使工作人员可以在不影响工程工期、质量的前提下精简高效。第二，人的工作积极性应该充分调动起来。工程项目建设涉及的专业工种众多，人员构成比较复杂，可以想像要让这些人心往一处想，劲往一处使其管理难度非常大。在这个群体里充分调动员工的积极性.就必须让企业得到员工的认同和支持，产生一种归属感。当然，绩效考核评估在调动员工积极性方面效果也是十分明显的，但它也并不是万能的。原因很简单，因为完成绩效考核评估过程的也是人，因此难以保证这个过程公正性和公平性。此外，绩效考核评估工作往往比较适用于一些工作内容简单的方面，如砌砖的质量、扎钢筋的速度等，比较容易衡量。但对于工作内容较为复杂的方面作用不明显，如工程施工技术难关的突破。就无法用时间、质量或其他指标的加以评价。
3.2材料的控制
材料的控制是全过程的控制，从材料的采购、运输、存储和使用等过程进行控制。材料控制的目的是使在施工项目上所使用的材料尽可能经济合理，并减少损耗。材料的采购应根据施工合同的要求，采购最经济合理的材料。也就是说采购的材料不是昂贵的好或便宜的好。也不是质高的好或质次的好，而应以满足合同条件且低价为宜。材料的采购应坚持“货比三家”的买卖原则。
4.结束语
随着经济的发展，人民的生活水平也是在不断的提高中，人们对居住环境的要求也越来越高。为了满足广大居民对居住环境和质量的要求，房地产开发商必须充分重视在开发过程中的管理，确保房地产项目的质量，提高其综合竞争力。
参考文献：
[1]吴长令.关于房地产开发管理的问题分析[J].时代金融，2012，30：95.
[2]来雪莹.房地产开发管理中存在的问题与解决的途径[J].现代经济信息，2013，20：91.
[3]刘庆.房地产企业资金管理应用研究[D].兰州交通大学，2012.
[4]李新伍.房地产企业设计管理研究[D].清华大学，2012.