摘 要：大城市房价问题成为当今社会十分引人关注的话题。面对着动向不明的房价，人们意识到了需求、投资等因素对房产价格的影响。然而，房产价格波动情况并不完全一样。不同地区有着各自的特点，小城市房价在有些情况下也会出现令人关注的问题。首先，在某些小城市房屋需求更加多元化，外部需求有时会占据主要地位，内部需求反而会成为附属。其次，在这些小城市，其房地产价格机制方面也与大城市不同。
　　关键词：房价；土地取得费用；小城市；内外需求；南山
　　
　　用"一刀切"的办法调控房地产市场，对全国来说很难有非常好的效果。面对这种大形势，似乎房地产价格继续飙升是必然的事。但是，事实上地区间的差异却使得上面的这些原因部分失效，上面的归结只是整体的形势，并不能代表所有的状况，各个地方都有各自的特点。比如说港城龙口，它的房产定价机制或者房产走势就非常有研究价值。
　　说到龙口，不得不说本地的龙头企业南山集团。近年来，由于房地产领域的暴力诱导，南山也逐渐的加入到了这一领域。由于其深厚的经济财力和其隐晦的政府背景，没出几年时间，南山房产在龙口已经形成了一头独大的局面，一些较小的房产企业纷纷破产。也正是因为这一原因，整个龙口的房价定价机制，基本掌控在南山房产手中。随着近年来花园、海岸等名词在房产界的兴起，南山也加快了这一方面的进程。首先，依靠自己的财力，南山兴建了城市花园、世纪花园、松岚花园等项目。凭借着其项目一期又一期的进行，南山完成了龙口市场的垄断。然而，南山并没有停手，在与地方政府进行了接洽沟通后，南山终于启动的它的最为浩大的工程--黄金海岸海景房项目。也正是这一项目的启动，龙口房产的定价机制以及房价走势出现了比较有趣的现象。
　　在南山几个花园项目的兴建之后，本市的住房供给基本上可以满足市场上的需求。所以说，早期的龙口房价比较温和是比较正常的。但是问题的关键在于其黄金海岸项目的开发与启动。东海黄金海岸项目现总开发规模1000万平方米，堪称环渤海第一大盘！这意味着什么？这意味着本地市场完全不能消化这些住宅，龙口住房供给严重大于需求。于是，对房价的预期大多数人保持着悲观的态度，人们认为房价下降是必然现象。就在这个时候，政府又出台了一个令人振奋的政策--龙口成为农村城市化规划的全国试点城市！这样一来，市场需求进一步恶化。市政府针对上面的要求，做出了部署，部分村镇由政府进行规划，另外部分由南山等本地大企业进行规划。但是不管怎么说，都导致了一点，那就是几年之内本市将不会再有或者很少有购买房产的行为，毕竟，政府规划对老百姓来说更加合算。于是，整个龙口都呈现出对房价下跌的极高预期。但是，事实上并非如此。派出通胀因素，龙口的房价并没有下降，有的地方甚至还有些许升高。这让当地很多人感到不解，难道供给大于需求的情况下房价还不降反升吗？难道房价真的令人捉摸不透吗？
　　其实，我们在分析市场需求是并不全面，我们很大的忽视了一个问题：需求不管包括当地需求，还包括外部需求。是的，龙口房价没有下降的原因就在这。南山成立黄金海岸项目之后，最大的动作就是在全国各大中城市进行宣传，之后是随处可见的销售大厅。基于这些事实，我把这块需求分为了三个部分：外来投资需求、外来务工人员需求和外来游客需求。首先是投资需求。龙口整个房价还维持在3000左右，并没有升起来，所以投资成本不是很大；同时，在环渤海经济带的提升下，龙口有很大的发展空间，经济继续飞升与楼市大增只是早晚的问题。而大多数投资者所在的城市房价已经很高，投资成本较高，预期收益远期内不会很大。所以，很多投资商选择环境较好的黄金海岸项目进行投资。也正是在这种需求的影响下，一整栋一整栋的楼房被飞速的销售了出去。其次，是外来务工人员的需求。龙口经济在全国百强县排名11，其经济发展不用多说。在这种情况下，龙口外来务工人员的数量达到了几十万。而随着外来高素质人才的增多，这部分人的对楼房的需求必然迅速增大。这种硬性需求的加大使得整体需求不断上升。最后是外来游客需求。为了迎合市场需求，南山将房地产与休闲旅游打包宣传。为了推动海滨旅游的发展，南山大规模兴建高尔夫球场、国际会展中心等项目，同时，基础设施建设也达到了一定的标准。加上龙口得天独厚的海滨环境，一打批来龙口旅游的人将这作为了自己休闲或者退休的场所，于是，外来需求再一次被增大。就在这三种需求的影响下，龙口的房地产需求被无限的放大了。于是，供给基本被外来的需求所消耗，房价并没有被拉下马。
　　对于小城市来说，其身后的背景非常重要，因为它会决定你所运用的资产评估方法。在龙口，收益法是不可取的。首先，来自投资的那部分房产还没有获得收益，基于龙口经济的发展尚未达到投资回报期，且没有历史数据可依，未来投资收益无法预估。其次，外来需求的其他部分的房产并没有真正的进入使用状态，他们跟无法预估自己的收益。最后，其他地区的收益率、收益额对龙口来说不能借鉴，或者说很难利用。因为其他地区的整体状况与龙口状况不同，要想利用别的数据进行调整，那将会是一个十分浩大的工程，认为估计成分将会被极度放大。然后，市场法也不是非常好使。龙口外部需求占主导地位的形式在其他地方比较少见，所以很难找到相似市场。还是之前的观点，其他地区的整体状况与龙口状况不同，要想利用别的数据进行调整，那将会是一个十分浩大的工程，认为估计成分将会被极度放大。所以，要想估算和了解南山房产的真正价值，要想看清南山房产企业的获利大小，还要使用成本法。
　　龙口虽然比较有投资和发展的潜力，但是其他的地方也可以有这些。于是，南山想到了在房产界运用低成本战略。一般情况下，低成本意味着低收益。但是南山真的是低收益吗？成本法的运用，就可以看清这其中的奥妙。运用成本法，要估算的或者是加入的要素主要包括土地取得费、土地开发费、利息、税费和利润等。这些要素的高低将直接影响其成本的高低。刚刚说过，南山具有深厚的政府背景。作为山东比较知名的大型民企，在当地建立起了比较好的政府关系。在政府支持下，南山贷款的利息、年限等都被极大地优惠化，这也直接导致了其利息等方面的优惠，进而降低了成本。其次，南山拥有自己的建筑公司、营销公司，基本完成了房地产业的纵向一体化，这一点为它的土地开发费用的节省出了很大的力。而最令我关注的，还是它的土地取得费。大家都知道，土地取得费在房产成本中占据着很大的一部分。如果能从这部分降低成本，那低成本战略下的高收益便不是问题。近年来，南山巧妙运用国家政策以及与当地政府之间的关系，不断地进行兼并周边村庄的事业。或许这点很多房产企业都干过，但是南山却有它与众不同的地方。首先，村民进去楼房，为它解决了一些楼房销售问题。其次，南山还获得了一大片一大片的土地，扣除前面所有的因素，基本上南山是免费获得了这些土地。也就是说，南山一些房产的土地取得费基本为零，这就使得它的成本大幅度下降，也为它高收益打下了坚实的基础。
　　参考文献：
　　[1]余莉，汪俊，资产评估方法的比较及在我国的应用[J]，科协论坛，2007 年第3 期.
　　[2]张英，牟建国,资产评估学[M],科学出版社, 2007.
　　[3]廖志宇，房地产实战定价策略[M]，中国建筑工业出版社， 2011.
　　作者简介：姚振晔（1988-），男，山东龙口人，山东大学管理学院2008级会计专业本科生，主要研究资产评估；游超（1989-），男，山东安丘人，山东大学管理学院2008级市场营销专业本科生，主要研究市场营销定价。