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摘要：房地产项目周期长、投资大、不可预见因素多，使得建设单位不可避免地面临投资膨胀的风险，本文以宁波高桥镇新联村2号地块房地产项目为例，详细阐述了全过程连续动态造价控制监督具体措施，希望能够给类似项目提供一些参考和建议。
关键词：清单模式，房地产项目，全过程造价管理
随着08工程量清单计价规范进一步强制性推广，许多房地产项目都要求清单报价，个别投标单位为了获取高额利润采取不正当竞争、低于成本竞争获取标段，由于自身能力不能保证房地产项目顺利施工建设，无实力确保房地产项目按合同约定的质量、进度要求完工和交付使用，从而导致“先恶意低价中标，后寻找机会索赔”现象屡屡发生，给建设单位造成很大的损失，所以对房地产项目进行事前、事中和事后连续动态监督，在清单模式下进行全过程工程造价管理势在必行。
一、当前工程量清单造价管理存在的问题
1、工程量清单在实施过程中发现：与清单密切联系的人工、材料、设备信息价平台没有建立联网；现行的经评审的最低投标价法只对投标总价进行考核，不对综合单价考核打分；施工单位为了获取高额利润采用不平衡报价，低成本中标高结算收尾；各地现有的评标专家名册中符合评标专家条件且具有造价工程师执业资格的人员偏少等种种问题都不利于公平竞争。
2、国有投资项目中强制性推广工程量清单计价，但是清单项目设置没有统一标准，工程量清单单价的使用或价格调整方式描述不够清楚、准确，使投标企业对项目的判断和综合价格的组成在理解上存在差异或偏离，直接影响了清单单价的透明性和清单项目的通用性。
3、由于建筑市场上主要材料如钢材、商品混凝土、砂石等市场价格波动较大，投标企业无法掌握其波动规律，同时许多建设单位有一部分材料采用甲供或者甲定乙供部分建筑材料，如何把握建筑主材风险是目前如何确定综合单价组建的关键所在。
4、工程量清单招标在我国建设工程领域的应用还处于初级阶段，造价管理人员对于工程量清单的理解还不成熟，多年来还是习惯套用政府部门下发的定额照本宣科，甲乙双方工程造价人员（包括造价事务所）缺乏成本测算资料的积累和相关经验，对实际建筑市场行情无法有效掌握，描述工程量项目特征不够准确，选用的材料也不够明确，导致工程量清单编制质量不高。
5、很多房产公司在施工图还不完善的前提下，因为多种原因急于开工，所以采用模拟清单招标，模拟清单的施工图与实际施工图变化较大，有的甚至连地下室的面积都有所调整，所以在施工过程中设计变更很多，直接导致的结果是给承包方造成了大量的索赔机会，比如实际施工的施工图与清单项目特征描述不符、实际施工的工程量与模拟清单工程量偏差很大等，一方面给建设方造成了许多无辜成本的增加，同时也不便于建设方目标成本的控制。
二、全过程造价管理系统
3工程概况
工程名称： 宁波高桥镇新联村2号地块建安工程。
总建筑面积约148302.47平方米，其中地上建筑面积约100542.37平方米，地下建筑面积约38760.1平方米。包括16幢11层单体：1#、2#（含2#、3#连接体）、3#、4#（含4#、5#连接体）、5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#、13#、14#、15#、16#及变电所、垃圾站与地下室（后简称新联项目）。
4各阶段造价控制措施
4.1决策阶段
由于房地产项目造价控制影响因素多，所涉及到单位主体繁多、建设项目资金数额大。为了减低投资风险，合理定位新联项目小区的发展和合理开发，我公司管理层召开内部会议多个角度和层次进行论证分析，并邀请有关专家和政府主管部门的同志共同商讨发展大计，充分论证建设所在地区的投资规模，反复研究实施的可行性，降低投资风险。经过多次选址论证对比分析，最终准确定位了小区的区位、户型、给排水、消防、建筑电气智能化、暖通、绿化等配套设施进行了论证分析，确保了项目配套设施完备性。
4.2设计阶段
为了确保新联项目的设计质量，在源头控制住工程造价，我公司要求设计公司邀请相关技术经济专家采取综合评价、价值工程、ABC法对新联项目项目设计对比分析，促进了设计院在新联项目整体布局、项目特殊要求、建筑造型、结构设计综合评比，这样既可优选出好的设计单位，促进了设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。
在新联项目上，地下室的设计阶段的成本优化取得了惊人的成果。该项目于2011年8月设计完成，在准备施工过程中，由于房产销售势越来越严峻，成本控制显得更加重要，因此对地下室进行挖潜修改。研究发现两个可以节省造价的地方：1、是车位配比按老指标和新指标差别比较大，本工程原来的设计根据规划要求是两个版本都要满足；2、是人防面积超过1万平方米，可以设置物资库。经过公司多个部门的努力，地下室面积减少2197.69平方米，其中人防面积减少2180平方米。具体因此增加与节省的费用详见附件1。
4.3招标合约阶段
为提高公司在新联项目的招标合约质量，我公司在以下几个方面特别加强了管理力度。
4.3.1重视清单编制人员的素质
我们在该项目上要求清单编制人员持证上岗，并且有3年以上的独立编制清单预算的能力，同时要求咨询机构为我们新联项目有固定的团队，并确定责任心强的项目经理。
4.3.2编制高质量的工程量清单
（1）我们在该项目上特别重视设计文件的编制质量：工程设计图纸的编制深度、完整性对工程量清单的编制质量影响很大，因为工程量清单编制所需要的分部分项工程量清单项目描述、工程量计算等主要内容都要从设计图纸中得知。因此，我们严格审核设计文件，保证设计文件完整齐全、质量合格。
（2）把握分部分项工程量清单、措施项目清单、其他项目清单、规费项目清单、税金项目清单的编制要点。 （3）准确计量工程量。
（4）对工程量清单编制中介机构采取激励与约束机制：我们就该项目签署在签咨询合同时，对工程量清单的编制质量做出明确要求，依据工作成果给予相应的奖励和惩罚，同时，报酬不应在工程造价咨询机构编完清单后立即拨付，而应在竣工结算后支付，因为工程量清单中存在的问题在结算时才能完全体现出来。
（5）注重对工程量清单的审核：工程量清单编制完成后，我们业主成本部管理该项目的成本人员对其进行审核，审核重点是：清单中是否存在错项、漏项；项目特征的描述是否准确；项目名称的设置是否正确；工程计量单位的准确性；工程量计算的准确性等
4.3.3合理确定招标控制价
招标控制价编制是否准确将对招标的时间、中标价的高低有非常重大的影响，招标控制价偏低会引起投标单位的投诉而延长招标时间，招标控制价偏高将会使中标价格偏高，故招标控制价应编制准确，同时应加强对招标控制价的审查。
4.3.4确定科学的评标方法
我们新联项目采用的是单价合同，在采用单价合同的情况下评标办法如还是以总价作为评分的标准，不考虑单价因素，将会导致合理的总价、单价不一定合理的情况出现，出现一些不平衡报价。故我们在该项目的设定评标办法的时候，加强考虑了对综合单价的评审。我们对新联项目中主要的分部分项工程综合单价进行对比分析，本着“经评审的最合理低价中标”的原则，选择合适的施工单位，并实现最合理、最切合实际的综合单价的目的。我公司造价管理人员与外聘造价事务所造价工程师共同审核合同，发现合同中了没有关于工程量变更和工程量清单中未包含项目处理方法的条款。为防止施工中出现类似问题而影响正常施工，又在合同中增加了处理办法。
4.3.5我们加强了对投标文件的审查管理
当招标文件与投标文件不一致时，以投标文件为准，故评标时应加强对投标文件的审查工作，及时发现问题，在评标前或合同签订前，应加强对投标文件的审查，从而保证投标文件完全响应了招标文件的要求。
4.3.6加强了招投标程序上的管理
我公司多次邀请了投标单位进行答疑，对投标单位提出的问题加以分析，做到不多算、不少算、不漏项、不留缺口并尽可能减少暂定项目，以防止日后的工程造价追加。在评审投标报价时，要求评标专家克服只看总价不看单价、只看单价不看相应工程内容的弊病，如发现清单报价中高出市场价格的单价数量过多，要求投标人提供单价分析及计算依据， 剔除投标人不能合理澄清的报价， 以避免日后竣工结算时出现纠纷。
4.4施工实施阶段
甲方工程师对施工单位在建设中使用的建筑材料按投标书的要求进行现场审核，甲方工程师要以合同为依据，加强对索赔资料的审查，强调处理索赔的及时性，加强预见性，尽量减少索赔案发生，以免引起投资失控。以防止不符合招标书要求的材料以次充好，影响建设质量，变相增加工程造价。配合甲方工程师共同考察材料市场，认定材料价格和生产厂家，共同签定材料定价单，为以后的结算提供有效的依据，并防止了施工单位高报材料单价，增加工程造价。
对于现场签证， 甲方工程师首先界定签证范围，是否为合同外项目，哪些项目是合同内的，工作内容是否已在投标价中， 是否属于外包项目可以另行支付等。造价管理人员现场签证应当做到每一项工作及时签证并编号，及时审核和填写签证费用审定表，计算费用，上报有关部门做后期处理，以免到结算时发生补签现象，引起纠纷。
造价工程师要协助甲方工程师参与隐蔽工程验收，现场管理人员和造价控制人员应对投标单位的报价清单、不平衡报价等投标技巧、可能发生的工程变更和索赔项目做到心中有数，以利于加强现场和合同管理，增强索赔和反索赔的能力，防止以后工程结算时出现纠分现象。
在以上较常规的成本控制的控制点上，我们公司在新联项目部充分挖掘施工图可优化以及对建设方有利的变更。比如，清单信息价已经是套用抗渗砼的价格，它比普通的商品砼已经高了15元/立方米，所以，要求设计院把施工图上强调的外加膨胀剂字眼去掉，避免外加剂的费用重复计取；把3厚BAC卷材改成水泥基渗透结晶型防水涂料；取消地下室剪力墙外侧防水的1/2实心砖保护层及3厚BAC，设计变更为水泥基渗透结晶型防水涂料等等，当然以上的变更是在不违反设计强规的前提下，以上节省的费用详见附件1。
4.5工程结算阶段
工结算审计重点主要是审核实际完成工程量与清单工程量是否一致，审查竣工图纸及相关资料的真实性，竣工资料与实物是否一致，工程量的真实性以及工程量单价与取费的准确性，工程价款结算是否与合同条一致，合同中关于工期质量等奖惩条款的实际执行情况。
在合同范围内未能完成的工程量或增加的工程量则按相应的合同单价乘以增减工程量，调整结算造价。超出合同范围外的工程量按实际发生数量：如工程内容与合同一致或相近的，采用相应合同单价乘以实际发生工程量调整结算造价；如工程内容与合同内容不一致的，按招标方与承包方签定的施工合同，执行相应定额，按照签定的人工单价取费，调整结算造价。
5结束语
基于工程量清单计价模式房地产项目开发过程中还有许多需要完善的地方，业主进行工程造价控制的理论还有待进一步充实和补充，甲方工程造价人员必须熟悉工程量清单计价模式及其特点，甲方工程师应针对影响工程造价控制的各种可能因素采取相应得力及时的预案措施，完善房地产项目开发的各个阶段在适合新的计价模式下的造价控制方法及运行机制，使房地产项目开发工程成本得到全过程多方位的有效、合理的控制。
参考文献
[1]齐宝库，黄如宝.工程造价案例分析[M].北京：中国城市出版社，2006.
[2]齐宝库，祝恩茂.实行工程量清单招标应注意的问题[J].建筑与预算，2004（3）：27-29.
[3]齐宝库，刘涛.工程项目投资偏差分析方法[J].沈阳建筑大学学报：自然科学版，2008（2）：167-169.
关键词：清单模式，房地产项目，全过程造价管理
随着08工程量清单计价规范进一步强制性推广，许多房地产项目都要求清单报价，个别投标单位为了获取高额利润采取不正当竞争、低于成本竞争获取标段，由于自身能力不能保证房地产项目顺利施工建设，无实力确保房地产项目按合同约定的质量、进度要求完工和交付使用，从而导致“先恶意低价中标，后寻找机会索赔”现象屡屡发生，给建设单位造成很大的损失，所以对房地产项目进行事前、事中和事后连续动态监督，在清单模式下进行全过程工程造价管理势在必行。
一、当前工程量清单造价管理存在的问题
1、工程量清单在实施过程中发现：与清单密切联系的人工、材料、设备信息价平台没有建立联网；现行的经评审的最低投标价法只对投标总价进行考核，不对综合单价考核打分；施工单位为了获取高额利润采用不平衡报价，低成本中标高结算收尾；各地现有的评标专家名册中符合评标专家条件且具有造价工程师执业资格的人员偏少等种种问题都不利于公平竞争。
2、国有投资项目中强制性推广工程量清单计价，但是清单项目设置没有统一标准，工程量清单单价的使用或价格调整方式描述不够清楚、准确，使投标企业对项目的判断和综合价格的组成在理解上存在差异或偏离，直接影响了清单单价的透明性和清单项目的通用性。
3、由于建筑市场上主要材料如钢材、商品混凝土、砂石等市场价格波动较大，投标企业无法掌握其波动规律，同时许多建设单位有一部分材料采用甲供或者甲定乙供部分建筑材料，如何把握建筑主材风险是目前如何确定综合单价组建的关键所在。
4、工程量清单招标在我国建设工程领域的应用还处于初级阶段，造价管理人员对于工程量清单的理解还不成熟，多年来还是习惯套用政府部门下发的定额照本宣科，甲乙双方工程造价人员（包括造价事务所）缺乏成本测算资料的积累和相关经验，对实际建筑市场行情无法有效掌握，描述工程量项目特征不够准确，选用的材料也不够明确，导致工程量清单编制质量不高。
5、很多房产公司在施工图还不完善的前提下，因为多种原因急于开工，所以采用模拟清单招标，模拟清单的施工图与实际施工图变化较大，有的甚至连地下室的面积都有所调整，所以在施工过程中设计变更很多，直接导致的结果是给承包方造成了大量的索赔机会，比如实际施工的施工图与清单项目特征描述不符、实际施工的工程量与模拟清单工程量偏差很大等，一方面给建设方造成了许多无辜成本的增加，同时也不便于建设方目标成本的控制。
二、全过程造价管理系统
3工程概况
工程名称： 宁波高桥镇新联村2号地块建安工程。
总建筑面积约148302.47平方米，其中地上建筑面积约100542.37平方米，地下建筑面积约38760.1平方米。包括16幢11层单体：1#、2#（含2#、3#连接体）、3#、4#（含4#、5#连接体）、5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#、13#、14#、15#、16#及变电所、垃圾站与地下室（后简称新联项目）。
4各阶段造价控制措施
4.1决策阶段
由于房地产项目造价控制影响因素多，所涉及到单位主体繁多、建设项目资金数额大。为了减低投资风险，合理定位新联项目小区的发展和合理开发，我公司管理层召开内部会议多个角度和层次进行论证分析，并邀请有关专家和政府主管部门的同志共同商讨发展大计，充分论证建设所在地区的投资规模，反复研究实施的可行性，降低投资风险。经过多次选址论证对比分析，最终准确定位了小区的区位、户型、给排水、消防、建筑电气智能化、暖通、绿化等配套设施进行了论证分析，确保了项目配套设施完备性。
4.2设计阶段
为了确保新联项目的设计质量，在源头控制住工程造价，我公司要求设计公司邀请相关技术经济专家采取综合评价、价值工程、ABC法对新联项目项目设计对比分析，促进了设计院在新联项目整体布局、项目特殊要求、建筑造型、结构设计综合评比，这样既可优选出好的设计单位，促进了设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。
在新联项目上，地下室的设计阶段的成本优化取得了惊人的成果。该项目于2011年8月设计完成，在准备施工过程中，由于房产销售势越来越严峻，成本控制显得更加重要，因此对地下室进行挖潜修改。研究发现两个可以节省造价的地方：1、是车位配比按老指标和新指标差别比较大，本工程原来的设计根据规划要求是两个版本都要满足；2、是人防面积超过1万平方米，可以设置物资库。经过公司多个部门的努力，地下室面积减少2197.69平方米，其中人防面积减少2180平方米。具体因此增加与节省的费用详见附件1。
4.3招标合约阶段
为提高公司在新联项目的招标合约质量，我公司在以下几个方面特别加强了管理力度。
4.3.1重视清单编制人员的素质
我们在该项目上要求清单编制人员持证上岗，并且有3年以上的独立编制清单预算的能力，同时要求咨询机构为我们新联项目有固定的团队，并确定责任心强的项目经理。
4.3.2编制高质量的工程量清单
（1）我们在该项目上特别重视设计文件的编制质量：工程设计图纸的编制深度、完整性对工程量清单的编制质量影响很大，因为工程量清单编制所需要的分部分项工程量清单项目描述、工程量计算等主要内容都要从设计图纸中得知。因此，我们严格审核设计文件，保证设计文件完整齐全、质量合格。
（2）把握分部分项工程量清单、措施项目清单、其他项目清单、规费项目清单、税金项目清单的编制要点。 （3）准确计量工程量。
（4）对工程量清单编制中介机构采取激励与约束机制：我们就该项目签署在签咨询合同时，对工程量清单的编制质量做出明确要求，依据工作成果给予相应的奖励和惩罚，同时，报酬不应在工程造价咨询机构编完清单后立即拨付，而应在竣工结算后支付，因为工程量清单中存在的问题在结算时才能完全体现出来。
（5）注重对工程量清单的审核：工程量清单编制完成后，我们业主成本部管理该项目的成本人员对其进行审核，审核重点是：清单中是否存在错项、漏项；项目特征的描述是否准确；项目名称的设置是否正确；工程计量单位的准确性；工程量计算的准确性等
4.3.3合理确定招标控制价
招标控制价编制是否准确将对招标的时间、中标价的高低有非常重大的影响，招标控制价偏低会引起投标单位的投诉而延长招标时间，招标控制价偏高将会使中标价格偏高，故招标控制价应编制准确，同时应加强对招标控制价的审查。
4.3.4确定科学的评标方法
我们新联项目采用的是单价合同，在采用单价合同的情况下评标办法如还是以总价作为评分的标准，不考虑单价因素，将会导致合理的总价、单价不一定合理的情况出现，出现一些不平衡报价。故我们在该项目的设定评标办法的时候，加强考虑了对综合单价的评审。我们对新联项目中主要的分部分项工程综合单价进行对比分析，本着“经评审的最合理低价中标”的原则，选择合适的施工单位，并实现最合理、最切合实际的综合单价的目的。我公司造价管理人员与外聘造价事务所造价工程师共同审核合同，发现合同中了没有关于工程量变更和工程量清单中未包含项目处理方法的条款。为防止施工中出现类似问题而影响正常施工，又在合同中增加了处理办法。
4.3.5我们加强了对投标文件的审查管理
当招标文件与投标文件不一致时，以投标文件为准，故评标时应加强对投标文件的审查工作，及时发现问题，在评标前或合同签订前，应加强对投标文件的审查，从而保证投标文件完全响应了招标文件的要求。
4.3.6加强了招投标程序上的管理
我公司多次邀请了投标单位进行答疑，对投标单位提出的问题加以分析，做到不多算、不少算、不漏项、不留缺口并尽可能减少暂定项目，以防止日后的工程造价追加。在评审投标报价时，要求评标专家克服只看总价不看单价、只看单价不看相应工程内容的弊病，如发现清单报价中高出市场价格的单价数量过多，要求投标人提供单价分析及计算依据， 剔除投标人不能合理澄清的报价， 以避免日后竣工结算时出现纠纷。
4.4施工实施阶段
甲方工程师对施工单位在建设中使用的建筑材料按投标书的要求进行现场审核，甲方工程师要以合同为依据，加强对索赔资料的审查，强调处理索赔的及时性，加强预见性，尽量减少索赔案发生，以免引起投资失控。以防止不符合招标书要求的材料以次充好，影响建设质量，变相增加工程造价。配合甲方工程师共同考察材料市场，认定材料价格和生产厂家，共同签定材料定价单，为以后的结算提供有效的依据，并防止了施工单位高报材料单价，增加工程造价。
对于现场签证， 甲方工程师首先界定签证范围，是否为合同外项目，哪些项目是合同内的，工作内容是否已在投标价中， 是否属于外包项目可以另行支付等。造价管理人员现场签证应当做到每一项工作及时签证并编号，及时审核和填写签证费用审定表，计算费用，上报有关部门做后期处理，以免到结算时发生补签现象，引起纠纷。
造价工程师要协助甲方工程师参与隐蔽工程验收，现场管理人员和造价控制人员应对投标单位的报价清单、不平衡报价等投标技巧、可能发生的工程变更和索赔项目做到心中有数，以利于加强现场和合同管理，增强索赔和反索赔的能力，防止以后工程结算时出现纠分现象。
在以上较常规的成本控制的控制点上，我们公司在新联项目部充分挖掘施工图可优化以及对建设方有利的变更。比如，清单信息价已经是套用抗渗砼的价格，它比普通的商品砼已经高了15元/立方米，所以，要求设计院把施工图上强调的外加膨胀剂字眼去掉，避免外加剂的费用重复计取；把3厚BAC卷材改成水泥基渗透结晶型防水涂料；取消地下室剪力墙外侧防水的1/2实心砖保护层及3厚BAC，设计变更为水泥基渗透结晶型防水涂料等等，当然以上的变更是在不违反设计强规的前提下，以上节省的费用详见附件1。
4.5工程结算阶段
工结算审计重点主要是审核实际完成工程量与清单工程量是否一致，审查竣工图纸及相关资料的真实性，竣工资料与实物是否一致，工程量的真实性以及工程量单价与取费的准确性，工程价款结算是否与合同条一致，合同中关于工期质量等奖惩条款的实际执行情况。
在合同范围内未能完成的工程量或增加的工程量则按相应的合同单价乘以增减工程量，调整结算造价。超出合同范围外的工程量按实际发生数量：如工程内容与合同一致或相近的，采用相应合同单价乘以实际发生工程量调整结算造价；如工程内容与合同内容不一致的，按招标方与承包方签定的施工合同，执行相应定额，按照签定的人工单价取费，调整结算造价。
5结束语
基于工程量清单计价模式房地产项目开发过程中还有许多需要完善的地方，业主进行工程造价控制的理论还有待进一步充实和补充，甲方工程造价人员必须熟悉工程量清单计价模式及其特点，甲方工程师应针对影响工程造价控制的各种可能因素采取相应得力及时的预案措施，完善房地产项目开发的各个阶段在适合新的计价模式下的造价控制方法及运行机制，使房地产项目开发工程成本得到全过程多方位的有效、合理的控制。
参考文献
[1]齐宝库，黄如宝.工程造价案例分析[M].北京：中国城市出版社，2006.
[2]齐宝库，祝恩茂.实行工程量清单招标应注意的问题[J].建筑与预算，2004（3）：27-29.
[3]齐宝库，刘涛.工程项目投资偏差分析方法[J].沈阳建筑大学学报：自然科学版，2008（2）：167-169.