论文部分内容阅读
摘要 ： 房地产是一种特殊的商品，房地产估价是市场经济不可或缺的一个部分，随着社会经济发展特别是房地产市场的发展和人们财产保护意识的增强，会产生更多、更新的房地产估价需要。这一方面会为房地产估价行业提供广阔的发展空间，另一方面会对房地产估价提出更高的要求。本文主要论述我国房地产估价行业目前的发展现状，并通过对现状的分析，提出发展我国房地产估价行业的对策及建议。
关键词：房地产 房地产市场 房地产估价
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
中国房地产估价行业是一个既古老又新兴的行业，是房地产业和现代服务业的重要组成部分。随着房地产二级市场、三级市场的活跃发展，房地产估价行业快速发展，估价队伍迅速壮大，估价法规不断健全，估价标准逐步完善，估价理论日趋成熟，基本形成了公平竞争、开放有序和监管有力的房地产估价市场，逐步建立了政府监管、行业自律和社会监督的管理机制。房地产估价在保护房地产交易者合法权益，防范房地产信贷风险，保障房地产公平交易等方面，发挥着独特的积极作用。
一、何谓“房地产估价”
房地产估价是指房地产估价机构接受他人委托，委派房地产估价师，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。
房地产估价从表现上看是估价人员在给房地产定价，但房地产价值从某中意义上讲是客观存在的，不以个别人的主观意志为转移，因此房地产估价不是估价人员的主观随意定价，而是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将客观存在的房地产价值显现出来。
二、我国房地产估价行业的发展现状
在2000年以前，房地产价格评估机构基本是隶属于属地的房地产管理部门的事业单位，国发办[2000]51号文件、建住房[2000]96号文件公布后，全国各地的房地产评估机构陆续完成脱钩改制。我国在1992年建立了房地产估价师执业资格制度，1995年实施了全国统一的房地产估价师职业资格考试制度，1998年开始实行房地产估价从业人员持证上岗制度。逐步建立了房地产估价行业组织，发布了房地产估价的部门规章和规范性文件，制订了房地产估价国家标准和相关指导意见，形成了较完善的房地产估价理论方法体系，深化和拓展了房地产估价业务，积极开展了国际交流合作。
在进一步发展过程中，外部环境和内部运行机制还有待进一步完善，以适应其在市场经济体制条件下不断发展的要求。政府的政策和管理制度对市场，尤其是房地产价格评估市场起着非常重要的影响。
在我国目前的土地制度和住房制度下，需要进行房地产价格评估的房地产交易及有关经济行为主要有房地产抵押、房地产征收征用、房地产税收、房地产转让和租赁、国有建设用地使用权出让、房地产争议调处和司法鉴定及及企业改制、资产重组、上市等经济行为。这些经济活动过程中所需要进行的房地产价格评估都与政府、金融司法等部门的需求有关，因此政府的政策、制度对房地产价格评估市场具有重要的影响。
十几年来，中国社会经济环境发生了巨大变化，房地产估价师广泛、深入地参与社会经济活动，在繁荣房地产市场交易、维护房地产市场秩序、防范房地产信贷风险、化解房屋征收引发的社会矛盾、防止国有资产流失等方面，发挥了重要作用。
三、我国房地产估价行业存在的主要问题
我国房地产估价行业的发展总体是健康的，但也存在一些不容忽视的问题，出现良莠不齐的状况。
（一）行业内无序竞争
突出表现在两个方面：一是以“回扣、”“低收费”等不正当手段进行恶意竞争；二是无原则地迎合委托人的不合理要求“高估低评”。不正当竞争的存在，使估价行业的公正性和权威性大打折扣，使估价行业的总体发展受到制约。
（二）缺乏估价实务技术的行业支持
有些估价实务技术问题，如报酬率（资本化率）等重要估价参数的确定，以及符合行业评审标准的估价报告模板或估价报告范本。这些问题都需要行业力量，建立行业技术平台才能解决。
（三）在开拓新兴估价服务领域方面存在差距
近年来，政府持续调控房地产市场，对传统估价业务造成较大的影响。“新国五条”在限购、限贷、房产税、监督问责等多项措施的合力作用之下引发市场价格预期出现变化，市场交易量显著下降，市场预期出现明显转变，房地产开发模式由住宅开发向多元化开发方式转变，以售为主向自持自营、出租等经营方式转变。房地产估价业务也应当立足于传统的估价业务同时开拓新兴估价服务领域。
四、发展我国房地产估价行业的对策建议
根据对我国房地产估价业发展轨迹和当前行业面临形势及存在问题的分析，提出以下对策建议，仅供参考：
（一）制度建设
只有健全、完善的制度才能约束行为，保证行业健康发展。
1、 加强行业监管制度
房地产估价行业监管手段包括政府监管、行业自律与社会监管三大类，其中政府监管又包括事前监管（行政许可）与事后监管。在我国目前房地产估价环境下，完全依靠行业自律尚不成熟，政府监管是目前房地产估价行业管理的必要手段之一。应进一步加大事后监管检查力度，保证评估业务主管部门能够随时掌握行业发展动态，及时惩戒损害行业形象的行为。
2、加强行业自律组织管理
建议强化估价行业自律组织在以下方面的职能：一是加强动态管理，执行严格的准入与退出制度。二是完善监督机制，及时纠正行业中的不正当竞争行为与不恰当的估价行为。三是取信于政府与社会，加强与政府部门的沟通，参与政府重大问题、重大决策的制定。
3、建立健全房地產估价违规违法行为惩戒制度。
房地产评估行为是一种市场经济行为，应尽快建立房地产评估违法违规行为处罚办法。
总之，通过建立健全完善的房地产评估市场的各项制度，为估价机构创造良好的市场环境，加强行业监管力度，维护行业长远利益，促进行业健康发展，是房地产估价业务主管部门的重要职责。
（二）搭建估价实务技术支持平台
估价行业协会应增加各个机构之间的沟通和交流，相互促进与合作，组织开展与行业评审标准配套的估价报告模板及说明、各种主要估价方法实务操作意见及主要估价参数选择，以及各种主要房地产估价类型估价实务操作意见等的研究，提高房地产估价行业整体专业水平和估价报告的整体质量水平。
（三）积极开拓新兴估价服务领域
脱钩改制十余年来，估价机构形成了自由竞争的市场氛围，只有把握瞬息万变的市场，掌握市场法则，才能生存与发展。目前我国大多数估价机构的业务较为单一，应鼓励综合实力较强的估价机构，开展新兴估价业务。借鉴美国房地产估价师执业范围的多元化，创新业务品种。例如，估价咨询，常见的估价咨询业务即可行性研究。其他类型的咨询业务，包括市场研究、风险分析、开发投资咨询、投资组合分析、资本市场分析等。
以上是我对目前我国房地产估价行业现状及发展的粗浅看法，希望能为估价行业的健康发展尽到一个估价师的微薄之力。
参考文献：
1、房地产估价（原著第12版）/中国房地产估价师与房地产经纪人学会译.-12版.-北京：中国建筑工业出版社，2005ISBN 7-112-07741-9
2、高喜善.当前房地产市场形势对估价行业的影响及应对策略.中国房地产估价与经纪.2011年第6期（总第91期），2011年11月15日出版（双月出版），京内资准字9811-L0028
关键词：房地产 房地产市场 房地产估价
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
中国房地产估价行业是一个既古老又新兴的行业，是房地产业和现代服务业的重要组成部分。随着房地产二级市场、三级市场的活跃发展，房地产估价行业快速发展，估价队伍迅速壮大，估价法规不断健全，估价标准逐步完善，估价理论日趋成熟，基本形成了公平竞争、开放有序和监管有力的房地产估价市场，逐步建立了政府监管、行业自律和社会监督的管理机制。房地产估价在保护房地产交易者合法权益，防范房地产信贷风险，保障房地产公平交易等方面，发挥着独特的积极作用。
一、何谓“房地产估价”
房地产估价是指房地产估价机构接受他人委托，委派房地产估价师，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。
房地产估价从表现上看是估价人员在给房地产定价，但房地产价值从某中意义上讲是客观存在的，不以个别人的主观意志为转移，因此房地产估价不是估价人员的主观随意定价，而是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将客观存在的房地产价值显现出来。
二、我国房地产估价行业的发展现状
在2000年以前，房地产价格评估机构基本是隶属于属地的房地产管理部门的事业单位，国发办[2000]51号文件、建住房[2000]96号文件公布后，全国各地的房地产评估机构陆续完成脱钩改制。我国在1992年建立了房地产估价师执业资格制度，1995年实施了全国统一的房地产估价师职业资格考试制度，1998年开始实行房地产估价从业人员持证上岗制度。逐步建立了房地产估价行业组织，发布了房地产估价的部门规章和规范性文件，制订了房地产估价国家标准和相关指导意见，形成了较完善的房地产估价理论方法体系，深化和拓展了房地产估价业务，积极开展了国际交流合作。
在进一步发展过程中，外部环境和内部运行机制还有待进一步完善，以适应其在市场经济体制条件下不断发展的要求。政府的政策和管理制度对市场，尤其是房地产价格评估市场起着非常重要的影响。
在我国目前的土地制度和住房制度下，需要进行房地产价格评估的房地产交易及有关经济行为主要有房地产抵押、房地产征收征用、房地产税收、房地产转让和租赁、国有建设用地使用权出让、房地产争议调处和司法鉴定及及企业改制、资产重组、上市等经济行为。这些经济活动过程中所需要进行的房地产价格评估都与政府、金融司法等部门的需求有关，因此政府的政策、制度对房地产价格评估市场具有重要的影响。
十几年来，中国社会经济环境发生了巨大变化，房地产估价师广泛、深入地参与社会经济活动，在繁荣房地产市场交易、维护房地产市场秩序、防范房地产信贷风险、化解房屋征收引发的社会矛盾、防止国有资产流失等方面，发挥了重要作用。
三、我国房地产估价行业存在的主要问题
我国房地产估价行业的发展总体是健康的，但也存在一些不容忽视的问题，出现良莠不齐的状况。
（一）行业内无序竞争
突出表现在两个方面：一是以“回扣、”“低收费”等不正当手段进行恶意竞争；二是无原则地迎合委托人的不合理要求“高估低评”。不正当竞争的存在，使估价行业的公正性和权威性大打折扣，使估价行业的总体发展受到制约。
（二）缺乏估价实务技术的行业支持
有些估价实务技术问题，如报酬率（资本化率）等重要估价参数的确定，以及符合行业评审标准的估价报告模板或估价报告范本。这些问题都需要行业力量，建立行业技术平台才能解决。
（三）在开拓新兴估价服务领域方面存在差距
近年来，政府持续调控房地产市场，对传统估价业务造成较大的影响。“新国五条”在限购、限贷、房产税、监督问责等多项措施的合力作用之下引发市场价格预期出现变化，市场交易量显著下降，市场预期出现明显转变，房地产开发模式由住宅开发向多元化开发方式转变，以售为主向自持自营、出租等经营方式转变。房地产估价业务也应当立足于传统的估价业务同时开拓新兴估价服务领域。
四、发展我国房地产估价行业的对策建议
根据对我国房地产估价业发展轨迹和当前行业面临形势及存在问题的分析，提出以下对策建议，仅供参考：
（一）制度建设
只有健全、完善的制度才能约束行为，保证行业健康发展。
1、 加强行业监管制度
房地产估价行业监管手段包括政府监管、行业自律与社会监管三大类，其中政府监管又包括事前监管（行政许可）与事后监管。在我国目前房地产估价环境下，完全依靠行业自律尚不成熟，政府监管是目前房地产估价行业管理的必要手段之一。应进一步加大事后监管检查力度，保证评估业务主管部门能够随时掌握行业发展动态，及时惩戒损害行业形象的行为。
2、加强行业自律组织管理
建议强化估价行业自律组织在以下方面的职能：一是加强动态管理，执行严格的准入与退出制度。二是完善监督机制，及时纠正行业中的不正当竞争行为与不恰当的估价行为。三是取信于政府与社会，加强与政府部门的沟通，参与政府重大问题、重大决策的制定。
3、建立健全房地產估价违规违法行为惩戒制度。
房地产评估行为是一种市场经济行为，应尽快建立房地产评估违法违规行为处罚办法。
总之，通过建立健全完善的房地产评估市场的各项制度，为估价机构创造良好的市场环境，加强行业监管力度，维护行业长远利益，促进行业健康发展，是房地产估价业务主管部门的重要职责。
（二）搭建估价实务技术支持平台
估价行业协会应增加各个机构之间的沟通和交流，相互促进与合作，组织开展与行业评审标准配套的估价报告模板及说明、各种主要估价方法实务操作意见及主要估价参数选择，以及各种主要房地产估价类型估价实务操作意见等的研究，提高房地产估价行业整体专业水平和估价报告的整体质量水平。
（三）积极开拓新兴估价服务领域
脱钩改制十余年来，估价机构形成了自由竞争的市场氛围，只有把握瞬息万变的市场，掌握市场法则，才能生存与发展。目前我国大多数估价机构的业务较为单一，应鼓励综合实力较强的估价机构，开展新兴估价业务。借鉴美国房地产估价师执业范围的多元化，创新业务品种。例如，估价咨询，常见的估价咨询业务即可行性研究。其他类型的咨询业务，包括市场研究、风险分析、开发投资咨询、投资组合分析、资本市场分析等。
以上是我对目前我国房地产估价行业现状及发展的粗浅看法，希望能为估价行业的健康发展尽到一个估价师的微薄之力。
参考文献：
1、房地产估价（原著第12版）/中国房地产估价师与房地产经纪人学会译.-12版.-北京：中国建筑工业出版社，2005ISBN 7-112-07741-9
2、高喜善.当前房地产市场形势对估价行业的影响及应对策略.中国房地产估价与经纪.2011年第6期（总第91期），2011年11月15日出版（双月出版），京内资准字9811-L0028