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摘 要：近二十年来，房地产市场的快速发展受到全社会的广泛关注，它直接影响到国民经济的健康发展和人们的社会生活。根据武汉数据分析各种因素对住房销售的影响程度，并预测武汉住房销售的趋势。
关键词：住房需求；影响因素；货币政策
中图分类号：F20文献标识码：A文章编号：1672-3198（2009）01-0095-02
1 影响武汉住房需求的因素
1.1 自住房需求的影响因素
（1）房价因素。根据微观经济学的理论，商品的价格弹性越小，需求的相对变化越少。根据美国经济学家李奥(F.deleeuw)的研究，住宅需求的收入弹性为0.6一0.9，小于l，说明住宅是一种必需品，缺乏弹性，一旦人们需要住房，价格的影响作用较小，且人们购房后在短期内一般不会有购房需求。
（2）消费者的收入水平。一般来说消费者的收入水平与自住房时一种正相关关系。根据2002年的数据显示，城镇居民的购房占购房总数的84%，可以说城镇居民是住房的主要消费群体，而收入又是制约人们购买能力的主要因素。武汉市的城镇居民的年人均可支配收入从1991年的2130元上升到2006年的12360元的，这与住房的销售的主趋势一致的。
（3）主要消费者的数量。也就是具有购买意愿和购买能力城镇人口的群体。从人口的年龄结构上分析住宅的需求，对住房有需求主要是青年人口(25一39岁)，这类人群的特点是年富力强，收人较高，负担较轻，正是成家立业和后代诞生的时候。当这类人群数量增加时，对住房需求是一种拉动作用。从1991年到2006年的25岁到39岁的人口数据中，我们可以发现从1994年到1996年有个较大的增长，其他时期都是保持一个相对稳定的状态。
（4）央行的各项政策。
五年以上贷款利率从1991年到1995年是上升5个百分点，而从1995到2002年下降了8个百分点，2002年到2007年利率增长幅度不大，变化范围大概在一个百分点左右。由此可见贷款利率和住房需求呈现负相关的趋势。
2008年1月25日我国的法定存款准备金率达到了15%。法定准备金的提高意味着银行的可贷资金的减少，货币的乘数效益减弱。
央行的这些政策从两个方面影响住房销售，一方面影响居民的购房或投资需求；另一方面增加了房地产行业获得资金的难度，增加开发成本，从而影响住房的价格和销售量。
1.2 住房投资需求的影响因素
投资需求的影响因素取决于以下三个方面：
一是投资者自有资金。当投资者的自有资金越多，购买的数量越多。
二是房贷政策。房贷政策越宽松，少量的支出就可产生较大的杠杆效益，所导致的投资需求越多。
三是房价预期。当房价预期上扬，投机者越活跃。
2 实证分析
2.1 变量选择
本文选择了来自《武汉统计年鉴》1990-2007的数据进行分析，以验证住房需求是否如上文理论所分析那样。依据上文的分析，以及根据数据的可得性，本文选择如下变量：
被解释变量Y——武汉的对个人住房的实际销售面积（平方米）
解释变量X1——武汉城镇居民的年人均可支配收入（元/人）（根据武汉城镇居民的月可支配收入得到）；
X2——武汉市的年均房价（元/平方米）（根据武汉住房的销售额和销售面积得到）；
X3——武汉市25岁到39岁的人口数；
X4——利率水平（五年以上贷款款利率的加权平均数）；
2.2 ADF检验
通过检验发现五个变量是不平稳的，因此要对数据进行调整。先对武汉城镇居民的年人均可支配收入和武汉市的年均房价以1997年的价格指数为基准，剔除了通貨膨胀的影响；然后对变量取对数，得到含有包含截距项的滞后两期的ADF检验结果（见表1）。
从回归结果可以看出，模型的解释能力较强，拟合程度达到了94.71%，而且模型的显著性水平较高。D•W•检验值为2.7755，可以确定误差项之间基本不存在序列相关。各变量系数符号均符合假设前提，经济意义正确，四个解释变量足以解释住房需求量的变动。
3 结语
3.1 模型解释
武汉城镇居民的年人均可支配收入的系数为3.2764，是模型中最大的系数，这说明城镇居民的年收入水平对住房需求的影响是很大的。这种现象可以用收入预期理论来说明：人们会用现在的收入去衡量未来时期的收入，从而确定自己是否具有购买能力。即当经济形势稳定，人们的收入提高时，就会把未来的预期收入挪到即期来用，增加即期购买。
房价因素的系数很小，这说明其对自住者和投机者的影响都很小。因为，对自住者来说住房是一种必需品；对投机者而言，房价的预期与即期的价格差才是决定购买与否出售的关键。根据理性预期理论，若大部分居民偏爱房价上涨的消息，那么不管是自住者还是投机者都会选择即期购买，就比较容易形成房地产价格上涨的预期，从而也推动房价和销售的上升。
青壮年人口数量（25-39岁的人数）对住房需求的影响系数是2.2723，说明具有购买能力和购买愿望的人群对住房需求的影响还是很大的。这也说明住房是一种必需品的性质。
贷款利率的系数是-0.0135，表明贷款利率对住房需求的影响不大，这也充分说明了住房是生活必需品的性质，系数为负，既说明贷款利率的上升，会导致销售面积的减少，这与事实也是一致的；又意味着利率上升对投机者来说投机成本上升，风险增大，可以使部分不成熟的投机者退出。
3.2 住房销售的预测
2008年金融业不断的降息，武汉城镇居民的人均可支配收入和25岁到39岁人口的不断的增加，这些对住房销售都具有正面的积极的作用。
但是，我国现在的房价面临一个低谷期，人们现在偏好较低的房价，这又会减少人们即期购买的积极性。
到底武汉的住房销售的趋势如何，还要取决于正面和负面因素的弹性系数。这也意味着在人们收入和人口数量变化不会很大的情况下，积极地的货币政策会促进住房的销售。
参考文献
［1］师立新，任志胜，尚鹏.浅论影响我国房地产市场的因素及因素的影响［J］.价值工程，2008，（9）.
［2］江彤.我国银行信贷与房地产价格关系实证分析［J］.中国房地产金融，2007，（4）.
［3］韩立达，肖云.购房贷款首付比例变化对房地产市场的影响分析［J］.价格月刊，2008.
关键词：住房需求；影响因素；货币政策
中图分类号：F20文献标识码：A文章编号：1672-3198（2009）01-0095-02
1 影响武汉住房需求的因素
1.1 自住房需求的影响因素
（1）房价因素。根据微观经济学的理论，商品的价格弹性越小，需求的相对变化越少。根据美国经济学家李奥(F.deleeuw)的研究，住宅需求的收入弹性为0.6一0.9，小于l，说明住宅是一种必需品，缺乏弹性，一旦人们需要住房，价格的影响作用较小，且人们购房后在短期内一般不会有购房需求。
（2）消费者的收入水平。一般来说消费者的收入水平与自住房时一种正相关关系。根据2002年的数据显示，城镇居民的购房占购房总数的84%，可以说城镇居民是住房的主要消费群体，而收入又是制约人们购买能力的主要因素。武汉市的城镇居民的年人均可支配收入从1991年的2130元上升到2006年的12360元的，这与住房的销售的主趋势一致的。
（3）主要消费者的数量。也就是具有购买意愿和购买能力城镇人口的群体。从人口的年龄结构上分析住宅的需求，对住房有需求主要是青年人口(25一39岁)，这类人群的特点是年富力强，收人较高，负担较轻，正是成家立业和后代诞生的时候。当这类人群数量增加时，对住房需求是一种拉动作用。从1991年到2006年的25岁到39岁的人口数据中，我们可以发现从1994年到1996年有个较大的增长，其他时期都是保持一个相对稳定的状态。
（4）央行的各项政策。
五年以上贷款利率从1991年到1995年是上升5个百分点，而从1995到2002年下降了8个百分点，2002年到2007年利率增长幅度不大，变化范围大概在一个百分点左右。由此可见贷款利率和住房需求呈现负相关的趋势。
2008年1月25日我国的法定存款准备金率达到了15%。法定准备金的提高意味着银行的可贷资金的减少，货币的乘数效益减弱。
央行的这些政策从两个方面影响住房销售，一方面影响居民的购房或投资需求；另一方面增加了房地产行业获得资金的难度，增加开发成本，从而影响住房的价格和销售量。
1.2 住房投资需求的影响因素
投资需求的影响因素取决于以下三个方面：
一是投资者自有资金。当投资者的自有资金越多，购买的数量越多。
二是房贷政策。房贷政策越宽松，少量的支出就可产生较大的杠杆效益，所导致的投资需求越多。
三是房价预期。当房价预期上扬，投机者越活跃。
2 实证分析
2.1 变量选择
本文选择了来自《武汉统计年鉴》1990-2007的数据进行分析，以验证住房需求是否如上文理论所分析那样。依据上文的分析，以及根据数据的可得性，本文选择如下变量：
被解释变量Y——武汉的对个人住房的实际销售面积（平方米）
解释变量X1——武汉城镇居民的年人均可支配收入（元/人）（根据武汉城镇居民的月可支配收入得到）；
X2——武汉市的年均房价（元/平方米）（根据武汉住房的销售额和销售面积得到）；
X3——武汉市25岁到39岁的人口数；
X4——利率水平（五年以上贷款款利率的加权平均数）；
2.2 ADF检验
通过检验发现五个变量是不平稳的，因此要对数据进行调整。先对武汉城镇居民的年人均可支配收入和武汉市的年均房价以1997年的价格指数为基准，剔除了通貨膨胀的影响；然后对变量取对数，得到含有包含截距项的滞后两期的ADF检验结果（见表1）。
从回归结果可以看出，模型的解释能力较强，拟合程度达到了94.71%，而且模型的显著性水平较高。D•W•检验值为2.7755，可以确定误差项之间基本不存在序列相关。各变量系数符号均符合假设前提，经济意义正确，四个解释变量足以解释住房需求量的变动。
3 结语
3.1 模型解释
武汉城镇居民的年人均可支配收入的系数为3.2764，是模型中最大的系数，这说明城镇居民的年收入水平对住房需求的影响是很大的。这种现象可以用收入预期理论来说明：人们会用现在的收入去衡量未来时期的收入，从而确定自己是否具有购买能力。即当经济形势稳定，人们的收入提高时，就会把未来的预期收入挪到即期来用，增加即期购买。
房价因素的系数很小，这说明其对自住者和投机者的影响都很小。因为，对自住者来说住房是一种必需品；对投机者而言，房价的预期与即期的价格差才是决定购买与否出售的关键。根据理性预期理论，若大部分居民偏爱房价上涨的消息，那么不管是自住者还是投机者都会选择即期购买，就比较容易形成房地产价格上涨的预期，从而也推动房价和销售的上升。
青壮年人口数量（25-39岁的人数）对住房需求的影响系数是2.2723，说明具有购买能力和购买愿望的人群对住房需求的影响还是很大的。这也说明住房是一种必需品的性质。
贷款利率的系数是-0.0135，表明贷款利率对住房需求的影响不大，这也充分说明了住房是生活必需品的性质，系数为负，既说明贷款利率的上升，会导致销售面积的减少，这与事实也是一致的；又意味着利率上升对投机者来说投机成本上升，风险增大，可以使部分不成熟的投机者退出。
3.2 住房销售的预测
2008年金融业不断的降息，武汉城镇居民的人均可支配收入和25岁到39岁人口的不断的增加，这些对住房销售都具有正面的积极的作用。
但是，我国现在的房价面临一个低谷期，人们现在偏好较低的房价，这又会减少人们即期购买的积极性。
到底武汉的住房销售的趋势如何，还要取决于正面和负面因素的弹性系数。这也意味着在人们收入和人口数量变化不会很大的情况下，积极地的货币政策会促进住房的销售。
参考文献
［1］师立新，任志胜，尚鹏.浅论影响我国房地产市场的因素及因素的影响［J］.价值工程，2008，（9）.
［2］江彤.我国银行信贷与房地产价格关系实证分析［J］.中国房地产金融，2007，（4）.
［3］韩立达，肖云.购房贷款首付比例变化对房地产市场的影响分析［J］.价格月刊，2008.