论文部分内容阅读
当写字楼租不出去的时候，它只能闲置在那里，而不能像住宅一样，可以自己住。另外，投资写字楼实际上也等于投资了一个消耗品，每年连续不断的费用都是少不了的。
风险青睐无准备之人
当人们在2002年2月的喜庆气氛中准备迎接着马年的到来时，当一连串的祝福在空中流淌时，纪峰却象消失了一般，打他手机，一次次传出“您呼叫的用户已暂停使用”；去他的办公室，始终是铁将军把门，他的写字楼里的保安苦着脸说：“我们已经10多天没有见到他了”；拨通他家里的电话，听到的只能是一声声的“嘟……，嘟……”。时至今日，找纪峰的人越来越多，找得到他的却没有一人，谁都明白，纪峰躲了，或者干脆就是跑了。
宣武区牛街一条胡同里的这幢三层楼的写字楼，静悄悄的，一层西边的一个库房里住着这个写字楼的业主纪峰雇佣的3个河北籍保安。屋里乱作一团，啤酒瓶、劣质烟蒂铺满地面，床上歪靠着打理了一半的行李。小胡操着河北口音对记者说：“俺们从去年年底起就拿不到全额的工资了，但是纪老板说，只要挺过年底，就会好起来。结果咋样？1月份，最后一个公司老板说要将仪器送出去修理，填写了设备外出的凭单后，我记得上边填的是一台电脑和一台打印机，随后这家公司老板带着手下的三两个人，先后搬走了4大纸箱子东西，第二天就再也没有见到过他们。”李子插嘴说：“俺们哪知道人家公司要走？后来让纪老板骂我们笨时才知道，这家公司还欠着3个月的房租没交。”
“本来1月份纪老板还对我们说，你们放心，我已经登了广告，现在要租写字楼的人多着呢，挺过这两个月就会好了。可没两天，以前雇佣的打扫卫生的两个大妈先走了，一个管电工的湖南人也走了。纪老板说，谁都可以走，因为等来了客户后，这样的人随时都请得到，偏偏你们不能走，你们走了，这个写字楼谁来看着。”小胡继续讲述着，“大概过了还没一个星期，纪老板就见不到了，起初我们以为他在忙活着招揽客户，而且刚开始时，他每天也来一个电话问问情况，后来，天天都有人来，不是客户，而是要账的。那些要账的一连来了两三次找不到纪老板，就非要我们打开这个楼里的房间门，没办法，我们只好打开了，他们就看什么还值点钱就搬什么，沙发椅、写字台，拉走了一车，临走还说你们纪老板欠我们好几十万，拿这些东西连利息都不够。”
一声长叹后，小胡不再说话，屋里也沉静了片刻，忽然坐在窗口的一个小伙子骂道：“呸！啥老板，骗子！连我们打工的钱都骗！”
尽管这一幕让人看着添堵，但是早在去年10月间采访纪峰时，他就似乎已经料到了会落入今天这种境地。
2001年是北京写字楼最红火的一年，全年供应量高达150万平方米，从2001年上半年开始，与2000年相比，不少写字楼的租售价格近乎翻番。而且市场呈现出来的是一派繁荣、充满机遇、充满财富的景象。这一连串令人激动的信息，也使得个人投资写字楼的趋势开始显露了出来。加之开发商们一次次不厌其烦地描述出未来北京写字楼市场的美丽前景，对投资写字楼动心的个人也随之增加了起来。
（注：作饼状图：2001年全年北京写字楼供应量150平米，租售量68平米。）
纪峰并非是从2001年开始投资写字楼的，准确地说，他算得上个人投资写字楼比较早的人物，1999年底，在深圳搞了多年房地产销售的纪峰回到北京，凭借他将近7年的工作经验，他本能的认为在北京投资写字楼一定会得到高回报。回到北京后一天都没有休息，他就开始寻找自己投资的对象。当时他手中只有80万元在深圳赚到的售楼回扣，选择甲级写字楼的话，显然面积有限，所以考虑再三，他认为乙级写字楼一定是创业小企业偏爱的首选，于是左挑右挑，选中了牛街这个由一家企业盖起来的办公楼。
投资写字楼的全部费用约为140万元，当时没有面对个人购买商用房的贷款，纪峰只好从别人那里借。1999年12月，纪峰将这个原来三层的办公楼内部装饰一新，给每个房间安装了窗式空调，并且将各个房间和走廊铺上了化纤地毯。2000年1月开始，大规模地在《精品购物指南报》、《北京晚报》、《为您服务报》的分类广告信息中刊登广告。
2000年对于纪峰来说还算可以，半年的时间后，花十几万的广告费用，终于出租率达到了50%。纪峰算了算，刨除员工的工资、写字楼的维修费用、各种税费后，几乎没怎么赔钱。但是，他没有料到，从2001年开始，他的写字楼的出租率就一路下滑。刚开始，前来询问的企业嫌价钱偏高，尽管他的写字楼已经低到每日每平米1．5元，不少企业还是不愿进来。随后，租房的企业联合起来找他，称写字楼提供的商务服务条件太差，电话线路过少，没有商务中心，没有员工食堂，缺少停车位等等，并且闹着要降租金。
纪峰当然不同意，创业时借来的60万元还没有还，后来的装修、装饰费用又向朋友借了20多元。但是，他不同意降，租户就开始拖欠，有的在一年租期满了以后，就立刻搬了出去，有的则干脆趁着晚上搬走了所有的家当。纪峰的写字楼里，一天比一天冷清。新的客户上不来，老客户又不肯续约，纪峰在2001年时，几乎将所有有关投资写字楼的报纸都看了好几遍，明明行情上写着写字楼价格不断攀升，他的写字楼为什么就没有人租呢？他想不明白。
其实，到10月份时，纪峰就已经表露了撤出的念头，他当时说，看来投资乙级写字楼是严重的错误，一来，乙级写字楼，特别是小开间的写字楼面对的只能是小企业或创业企业，费用只能一降再降，与市场上的甲级写字楼租金上升成反比；二来，北京乙级写字楼竞争极为激烈，是个已经过剩的市场；三来，他自己判断失误，即忽视了地理位置的重要性。
他也曾想过将这个烫手的写字楼转出去，然而，一直作房产的他心中更明白一个道理：投资写字楼，上船容易下船难，二手写字楼根本难以转售，即使有人肯买，价格也至少损失50%以上。他在最后一次见到记者时说过一句话：“我这一次是真的上了贼船了。”
风险随“叫好”涨高
另一位写字楼个人投资者易洪声的两项投资目前都面临尴尬的境地，虽然他还不至于像纪峰那样负债累累，但是目前看，他的两项投资都有被套牢的可能性。
易洪声去年一年就投资了两处写字楼，一处是在中关村地区购买了300平米的甲级写字楼，另一处则是购买了奥运村的300平米甲级写字楼。两处写字楼中，购买中关村的写字楼的资金是他自己公司中的资金，而奥运村则是使用了商用房贷款购买的。
两处都是期房，近期将陆续交到他的手上，按理说他应该高兴，毕竟他原来期待的20%以上的高回报即将出现了。但是，如今提起来，他却连连说自己“上了一当”。
去年11月时，易洪声开始注意到有关投资写字楼的负面消息传了出来，他急忙四下搜索信息，细细分析，得到的判断是不妙。
尽管在加入WTO后，以中小高科技企业为主流的客户群将促进中关村写字楼物业数量和质量的进一步提高。但是以下几个问题同样不容忽视：第一，中关村未来三年内有近300万平方米的供应量，是目前该区写字楼存量的四倍。第二，由于租金高启、交通和商务配套的瓶颈，中关村现有80%的企业不在注册地办公，加上市场上风传最后一个外企微软计划“出村东迁”，使人们开始重新审视中关村的定位。目前政府在硬件——道路建设和软件——平抑价格方面也制定了相关的优惠政策，可谓用心良苦。以期能把分散在北京各处的高新技术企业吸引回到中关村。但那些分散在外的高新技术企业已在当地形成了一定区域认同感，能不能把它们吸引回来，工作将是十分巨大、艰苦的。第三，国内高科技企业除联想等少数企业外，大多尚处于襁褓阶段，不足以消化如此大的面积。第四，该区域商住公寓的大量涌现也分离了相当一部分中小型高科技企业客源。因此，可以预见，几年内中关村将是写字楼的“滑铁卢”。租金售价格“跳水”的可能性最大。
而奥运村的写字楼，从需求上看，申奥成功对中国经济，尤其是北京经济的发展将起到很大的推动作用，光是对中国国内生产总值的贡献每年就将达到0．3个百分点，而对北京国内生产总值的贡献肯定会超过1个百分点，这些无疑会带动对写字楼的需求上升。如果再加上世贸所带来的国外投资的增加，写字楼市场的需求预计将更加旺盛。但是，这些需求是否能填满未来1000万平方米的写字楼面积却值得商榷。毕竟从80年代末到现在，超过10年时间所累积起来的将近500万平方米写字楼存量还有将近10％的空置率，这10年之内北京的外商投资和国内公司发展所带来的对写字楼的需求从无到有已经有了质的飞跃，而从现在到2008年不到10年时间将有超过1000万平方米的写字楼新增供应，除非未来8年北京国内生产总值的平均增长率比北京90年代的国内生产总值平均增长率（约12％）明显高许多，否则这些新增供应能否及时被消化实在是一个未知数。另一方面，正如前面提到的那样，写字楼的需求是有选择性的，只有那些商务气氛浓厚的地区才有可能吸引写字楼租户，而未来奥运村及其周边地区也不可避免地要成为以居住为主的地区，届时其写字楼招租将造成很大的困难。换句话说，即使到时候写字楼的需求很旺盛，相当一部分租户也将被分流到其它商务气氛更浓厚的地区。
自从得出这两个分析结论后，易洪声的心情就没有轻松过一刻，他不得不承认，自己这两个投资都有可能随时被套牢，或者让他付出沉重的代价。而对于此番的判断失误，他的总结是：当你听到市场上一片热捧之声时，其实才应该是谨慎的时候，因为制造声势一惯是商业的拿手好戏，烘托出美丽的前景，仅仅是为了将之推销出去。我自己也经商，怎么偏偏就忘了叫好声越高之时，也正是风险越大之刻。
但是，易洪声的醒悟的确太晚了，不顾市场的风险，在市场一片吹嘘中就投入了800多万元，即使此次他不会倾家荡产，一旦其中一个写字楼贬值，就足以让他多年的奋斗和财富积累付诸东流。
看来，的确有必要提醒个人投资写字楼者，当写字楼租不出去的时候，它只能闲置在那里，而不能像住宅一样，可以自己住。另外，投资写字楼实际上也等于投资了一个消耗品，每年连续不断的费用都是少不了的。如果你单纯地认为投资写字楼与投资商品房一样，你就已经犯了一个致命的错误。更何况写字楼的贷款利率与住宅不同，要高于住宅利率近１％。另外，还有房产税等需要交纳的各种税费，约占投资额的２０％左右。今年，写字楼市场的供应量会不断扩大，平均投资回报率也就不会像今天那样高，但并不排除个别物业的高回报率。因此，你要有一双“慧眼”。投资那些可以切成很小块面积进行出售的物业时，你就要当心，虽然总价上可能会便宜些，但由于进驻物业的公司档次低，流动性大，再加上小业主太多，影响到该物业的物业管理水平。不仅如此，当经济不好的时候，小业主的竞相压价，对客户进行的争夺战同样会影响到你今后的收益。对于热衷投资SOHO的客户来说要注意的一点是，看看你所投资的SOHO是否是按住宅进行立项的。如果是按商用房来立项的，其投资回报率不仅会低于写字楼，可能还会低于商品房。这是由于物业的档次以及高税费、高贷款利率所造成的。
开发商设下的圈套？
纵观去年起延至今日的有关写字楼的种种报道不难看出，鼓励投资写字楼的浪潮一波高过一波。真的是投资写字楼的良机已经飘然而至？应该说，对于集团投资者来说，算得上是一次机会，但对于个人投资者来说，冒进则意味着极大的风险。
尽管在每个宣扬投资机会的圈套背后，都会带上一句个人投资者还需谨慎把握之类的话语，但是投资写字楼到底有多大的风险，什么样的投资者才有条件尝试着投资一把，却很少有人提及。
投资写字楼风险到底有多大，如果将市场中的数据汇总后分析，不难看出，对于个人投资者来说，其风险之大是没有多少人能够承受得了的。
对写字楼投资起决定作用的因素，即供应和需求的均衡问题。
从供应上看，未来3到5年北京写字楼市场的供应量将是庞大的。首先，中央商务区规划的写字楼面积就将达到500万平方米；中关村地区光是西区就将有100万平方米的写字楼上市，如果再加上联想科技园区、北大科技园区、清华科技园区等写字楼，未来中关村地区写字楼的供应量将超过200万平方米，从金融街地区来看，未来金融街地区的开发将转向中区和北区，包括目前在建的14万平方米的中证大厦和首都金融中心等项目，如果再加上西直门地区和德外地区的未来写字楼供应量，预计未来金融街及其延长线地区的写字楼供应量也将超过100万平方米；其它还有西单的敬远项目、北太平庄的城建大厦项目、宣武区的大吉片等项目。因此，预计未来北京写字楼市场的新增供应将接近并很有可能超过1000万平方米，如果加上目前的将近500万平方米写字楼存量，那么未来写字楼存量将超过1500万平方米。实际上，上面的统计还并未把未来奥运村的写字楼供应量算进去。根据目前的信息，光是规划中的奥运村世贸大厦就将达到500米高，即使其中一半作为写字楼，其供应量也将达到13万平方米。如此大规模的供应量同时上市，势必导致未来写字楼市场供应集中放大，对写字楼的租务带来很大压力，从而使写字楼市场的租金出现很大调整，进而使写字楼投资的收益率明显下降。
2002年北京写字楼市场供应量将达到创纪录的300万平方米，是2001年供应量的两倍。其中，东部地区100万平方米；西部地区140万平方米。）
风险青睐无准备之人
当人们在2002年2月的喜庆气氛中准备迎接着马年的到来时，当一连串的祝福在空中流淌时，纪峰却象消失了一般，打他手机，一次次传出“您呼叫的用户已暂停使用”；去他的办公室，始终是铁将军把门，他的写字楼里的保安苦着脸说：“我们已经10多天没有见到他了”；拨通他家里的电话，听到的只能是一声声的“嘟……，嘟……”。时至今日，找纪峰的人越来越多，找得到他的却没有一人，谁都明白，纪峰躲了，或者干脆就是跑了。
宣武区牛街一条胡同里的这幢三层楼的写字楼，静悄悄的，一层西边的一个库房里住着这个写字楼的业主纪峰雇佣的3个河北籍保安。屋里乱作一团，啤酒瓶、劣质烟蒂铺满地面，床上歪靠着打理了一半的行李。小胡操着河北口音对记者说：“俺们从去年年底起就拿不到全额的工资了，但是纪老板说，只要挺过年底，就会好起来。结果咋样？1月份，最后一个公司老板说要将仪器送出去修理，填写了设备外出的凭单后，我记得上边填的是一台电脑和一台打印机，随后这家公司老板带着手下的三两个人，先后搬走了4大纸箱子东西，第二天就再也没有见到过他们。”李子插嘴说：“俺们哪知道人家公司要走？后来让纪老板骂我们笨时才知道，这家公司还欠着3个月的房租没交。”
“本来1月份纪老板还对我们说，你们放心，我已经登了广告，现在要租写字楼的人多着呢，挺过这两个月就会好了。可没两天，以前雇佣的打扫卫生的两个大妈先走了，一个管电工的湖南人也走了。纪老板说，谁都可以走，因为等来了客户后，这样的人随时都请得到，偏偏你们不能走，你们走了，这个写字楼谁来看着。”小胡继续讲述着，“大概过了还没一个星期，纪老板就见不到了，起初我们以为他在忙活着招揽客户，而且刚开始时，他每天也来一个电话问问情况，后来，天天都有人来，不是客户，而是要账的。那些要账的一连来了两三次找不到纪老板，就非要我们打开这个楼里的房间门，没办法，我们只好打开了，他们就看什么还值点钱就搬什么，沙发椅、写字台，拉走了一车，临走还说你们纪老板欠我们好几十万，拿这些东西连利息都不够。”
一声长叹后，小胡不再说话，屋里也沉静了片刻，忽然坐在窗口的一个小伙子骂道：“呸！啥老板，骗子！连我们打工的钱都骗！”
尽管这一幕让人看着添堵，但是早在去年10月间采访纪峰时，他就似乎已经料到了会落入今天这种境地。
2001年是北京写字楼最红火的一年，全年供应量高达150万平方米，从2001年上半年开始，与2000年相比，不少写字楼的租售价格近乎翻番。而且市场呈现出来的是一派繁荣、充满机遇、充满财富的景象。这一连串令人激动的信息，也使得个人投资写字楼的趋势开始显露了出来。加之开发商们一次次不厌其烦地描述出未来北京写字楼市场的美丽前景，对投资写字楼动心的个人也随之增加了起来。
（注：作饼状图：2001年全年北京写字楼供应量150平米，租售量68平米。）
纪峰并非是从2001年开始投资写字楼的，准确地说，他算得上个人投资写字楼比较早的人物，1999年底，在深圳搞了多年房地产销售的纪峰回到北京，凭借他将近7年的工作经验，他本能的认为在北京投资写字楼一定会得到高回报。回到北京后一天都没有休息，他就开始寻找自己投资的对象。当时他手中只有80万元在深圳赚到的售楼回扣，选择甲级写字楼的话，显然面积有限，所以考虑再三，他认为乙级写字楼一定是创业小企业偏爱的首选，于是左挑右挑，选中了牛街这个由一家企业盖起来的办公楼。
投资写字楼的全部费用约为140万元，当时没有面对个人购买商用房的贷款，纪峰只好从别人那里借。1999年12月，纪峰将这个原来三层的办公楼内部装饰一新，给每个房间安装了窗式空调，并且将各个房间和走廊铺上了化纤地毯。2000年1月开始，大规模地在《精品购物指南报》、《北京晚报》、《为您服务报》的分类广告信息中刊登广告。
2000年对于纪峰来说还算可以，半年的时间后，花十几万的广告费用，终于出租率达到了50%。纪峰算了算，刨除员工的工资、写字楼的维修费用、各种税费后，几乎没怎么赔钱。但是，他没有料到，从2001年开始，他的写字楼的出租率就一路下滑。刚开始，前来询问的企业嫌价钱偏高，尽管他的写字楼已经低到每日每平米1．5元，不少企业还是不愿进来。随后，租房的企业联合起来找他，称写字楼提供的商务服务条件太差，电话线路过少，没有商务中心，没有员工食堂，缺少停车位等等，并且闹着要降租金。
纪峰当然不同意，创业时借来的60万元还没有还，后来的装修、装饰费用又向朋友借了20多元。但是，他不同意降，租户就开始拖欠，有的在一年租期满了以后，就立刻搬了出去，有的则干脆趁着晚上搬走了所有的家当。纪峰的写字楼里，一天比一天冷清。新的客户上不来，老客户又不肯续约，纪峰在2001年时，几乎将所有有关投资写字楼的报纸都看了好几遍，明明行情上写着写字楼价格不断攀升，他的写字楼为什么就没有人租呢？他想不明白。
其实，到10月份时，纪峰就已经表露了撤出的念头，他当时说，看来投资乙级写字楼是严重的错误，一来，乙级写字楼，特别是小开间的写字楼面对的只能是小企业或创业企业，费用只能一降再降，与市场上的甲级写字楼租金上升成反比；二来，北京乙级写字楼竞争极为激烈，是个已经过剩的市场；三来，他自己判断失误，即忽视了地理位置的重要性。
他也曾想过将这个烫手的写字楼转出去，然而，一直作房产的他心中更明白一个道理：投资写字楼，上船容易下船难，二手写字楼根本难以转售，即使有人肯买，价格也至少损失50%以上。他在最后一次见到记者时说过一句话：“我这一次是真的上了贼船了。”
风险随“叫好”涨高
另一位写字楼个人投资者易洪声的两项投资目前都面临尴尬的境地，虽然他还不至于像纪峰那样负债累累，但是目前看，他的两项投资都有被套牢的可能性。
易洪声去年一年就投资了两处写字楼，一处是在中关村地区购买了300平米的甲级写字楼，另一处则是购买了奥运村的300平米甲级写字楼。两处写字楼中，购买中关村的写字楼的资金是他自己公司中的资金，而奥运村则是使用了商用房贷款购买的。
两处都是期房，近期将陆续交到他的手上，按理说他应该高兴，毕竟他原来期待的20%以上的高回报即将出现了。但是，如今提起来，他却连连说自己“上了一当”。
去年11月时，易洪声开始注意到有关投资写字楼的负面消息传了出来，他急忙四下搜索信息，细细分析，得到的判断是不妙。
尽管在加入WTO后，以中小高科技企业为主流的客户群将促进中关村写字楼物业数量和质量的进一步提高。但是以下几个问题同样不容忽视：第一，中关村未来三年内有近300万平方米的供应量，是目前该区写字楼存量的四倍。第二，由于租金高启、交通和商务配套的瓶颈，中关村现有80%的企业不在注册地办公，加上市场上风传最后一个外企微软计划“出村东迁”，使人们开始重新审视中关村的定位。目前政府在硬件——道路建设和软件——平抑价格方面也制定了相关的优惠政策，可谓用心良苦。以期能把分散在北京各处的高新技术企业吸引回到中关村。但那些分散在外的高新技术企业已在当地形成了一定区域认同感，能不能把它们吸引回来，工作将是十分巨大、艰苦的。第三，国内高科技企业除联想等少数企业外，大多尚处于襁褓阶段，不足以消化如此大的面积。第四，该区域商住公寓的大量涌现也分离了相当一部分中小型高科技企业客源。因此，可以预见，几年内中关村将是写字楼的“滑铁卢”。租金售价格“跳水”的可能性最大。
而奥运村的写字楼，从需求上看，申奥成功对中国经济，尤其是北京经济的发展将起到很大的推动作用，光是对中国国内生产总值的贡献每年就将达到0．3个百分点，而对北京国内生产总值的贡献肯定会超过1个百分点，这些无疑会带动对写字楼的需求上升。如果再加上世贸所带来的国外投资的增加，写字楼市场的需求预计将更加旺盛。但是，这些需求是否能填满未来1000万平方米的写字楼面积却值得商榷。毕竟从80年代末到现在，超过10年时间所累积起来的将近500万平方米写字楼存量还有将近10％的空置率，这10年之内北京的外商投资和国内公司发展所带来的对写字楼的需求从无到有已经有了质的飞跃，而从现在到2008年不到10年时间将有超过1000万平方米的写字楼新增供应，除非未来8年北京国内生产总值的平均增长率比北京90年代的国内生产总值平均增长率（约12％）明显高许多，否则这些新增供应能否及时被消化实在是一个未知数。另一方面，正如前面提到的那样，写字楼的需求是有选择性的，只有那些商务气氛浓厚的地区才有可能吸引写字楼租户，而未来奥运村及其周边地区也不可避免地要成为以居住为主的地区，届时其写字楼招租将造成很大的困难。换句话说，即使到时候写字楼的需求很旺盛，相当一部分租户也将被分流到其它商务气氛更浓厚的地区。
自从得出这两个分析结论后，易洪声的心情就没有轻松过一刻，他不得不承认，自己这两个投资都有可能随时被套牢，或者让他付出沉重的代价。而对于此番的判断失误，他的总结是：当你听到市场上一片热捧之声时，其实才应该是谨慎的时候，因为制造声势一惯是商业的拿手好戏，烘托出美丽的前景，仅仅是为了将之推销出去。我自己也经商，怎么偏偏就忘了叫好声越高之时，也正是风险越大之刻。
但是，易洪声的醒悟的确太晚了，不顾市场的风险，在市场一片吹嘘中就投入了800多万元，即使此次他不会倾家荡产，一旦其中一个写字楼贬值，就足以让他多年的奋斗和财富积累付诸东流。
看来，的确有必要提醒个人投资写字楼者，当写字楼租不出去的时候，它只能闲置在那里，而不能像住宅一样，可以自己住。另外，投资写字楼实际上也等于投资了一个消耗品，每年连续不断的费用都是少不了的。如果你单纯地认为投资写字楼与投资商品房一样，你就已经犯了一个致命的错误。更何况写字楼的贷款利率与住宅不同，要高于住宅利率近１％。另外，还有房产税等需要交纳的各种税费，约占投资额的２０％左右。今年，写字楼市场的供应量会不断扩大，平均投资回报率也就不会像今天那样高，但并不排除个别物业的高回报率。因此，你要有一双“慧眼”。投资那些可以切成很小块面积进行出售的物业时，你就要当心，虽然总价上可能会便宜些，但由于进驻物业的公司档次低，流动性大，再加上小业主太多，影响到该物业的物业管理水平。不仅如此，当经济不好的时候，小业主的竞相压价，对客户进行的争夺战同样会影响到你今后的收益。对于热衷投资SOHO的客户来说要注意的一点是，看看你所投资的SOHO是否是按住宅进行立项的。如果是按商用房来立项的，其投资回报率不仅会低于写字楼，可能还会低于商品房。这是由于物业的档次以及高税费、高贷款利率所造成的。
开发商设下的圈套？
纵观去年起延至今日的有关写字楼的种种报道不难看出，鼓励投资写字楼的浪潮一波高过一波。真的是投资写字楼的良机已经飘然而至？应该说，对于集团投资者来说，算得上是一次机会，但对于个人投资者来说，冒进则意味着极大的风险。
尽管在每个宣扬投资机会的圈套背后，都会带上一句个人投资者还需谨慎把握之类的话语，但是投资写字楼到底有多大的风险，什么样的投资者才有条件尝试着投资一把，却很少有人提及。
投资写字楼风险到底有多大，如果将市场中的数据汇总后分析，不难看出，对于个人投资者来说，其风险之大是没有多少人能够承受得了的。
对写字楼投资起决定作用的因素，即供应和需求的均衡问题。
从供应上看，未来3到5年北京写字楼市场的供应量将是庞大的。首先，中央商务区规划的写字楼面积就将达到500万平方米；中关村地区光是西区就将有100万平方米的写字楼上市，如果再加上联想科技园区、北大科技园区、清华科技园区等写字楼，未来中关村地区写字楼的供应量将超过200万平方米，从金融街地区来看，未来金融街地区的开发将转向中区和北区，包括目前在建的14万平方米的中证大厦和首都金融中心等项目，如果再加上西直门地区和德外地区的未来写字楼供应量，预计未来金融街及其延长线地区的写字楼供应量也将超过100万平方米；其它还有西单的敬远项目、北太平庄的城建大厦项目、宣武区的大吉片等项目。因此，预计未来北京写字楼市场的新增供应将接近并很有可能超过1000万平方米，如果加上目前的将近500万平方米写字楼存量，那么未来写字楼存量将超过1500万平方米。实际上，上面的统计还并未把未来奥运村的写字楼供应量算进去。根据目前的信息，光是规划中的奥运村世贸大厦就将达到500米高，即使其中一半作为写字楼，其供应量也将达到13万平方米。如此大规模的供应量同时上市，势必导致未来写字楼市场供应集中放大，对写字楼的租务带来很大压力，从而使写字楼市场的租金出现很大调整，进而使写字楼投资的收益率明显下降。
2002年北京写字楼市场供应量将达到创纪录的300万平方米，是2001年供应量的两倍。其中，东部地区100万平方米；西部地区140万平方米。）