论文部分内容阅读
摘要：摘土地使用是土地储备中心的主要管理重点，我国的土地使用权当中招标出让包含有很多的经营性用地，这些用地本身违背了土地市场竞争规律，影响了土地使用和国有资产管理。本文主要对土地使用权当中招标出让问题进行了分析探讨，对评标的因素和规则进行了讨论，以便能够保证招标的公平性。
关键词：招标；出让；土地使用
随着近年来房价不断上涨，国家和土地管理部门相继出台了土地招拍挂方面的制度改革，改变了传统的土地供应方式，采取价高者得的招标方式是当前各地实施土地经营改革的重点，但在土地使用权招标过程中由于各地方情况的不同，使得出现了一些问题，影响了土地招标出让的公平性和公正性，给这个市场带来了不良影响。
一、土地使用权当中招标出让问题
（一）商服用地的出现
土地招拍挂制度改革的目的是为了能够对当前房价非理性增长进行抑制，将土地向保障民生方面转变，主要是针对于住宅用地进行调控的，但在招标过程中商服用地占了很大一部分，有40%左右是商服用地，这就直接违背了土地招拍挂制度改革的初衷，也使得价高者得的原则被打破，影响了其本身的调控作用。
（二）综合评标在招标出让当中占主导地位
当前在进行土地使用权的招标出让过程中，大多是采用综合评标的方法，而没有采用价高者得的成交方式，在出让的时候没有对土地用地和其经营性质进行考虑，使得招标出让方式过于单一。在土地使用权招标当中使用综合条件最佳者得的成交方式是在特殊限制或是有特殊要求的情况下才使用的一种成交方式，需要对竞买者的综合条件进行综合考虑，而不是遵循价高者得的原则，例如政策性住房用地的招标，在评标的时候除了要考虑竞买人所出示的价格，还要对竞买人未来住房配套面积、房屋售价等指标进行综合考虑之后来确定。再比如工业用地在进行招标的时候，除了要考虑价格之外，还要对竞买人所从事的行业资质、经营情况和技术水平等进行综合考虑，然后决定中标人，这种方式是为了能够在特殊情况下依然能够保持公平性，在市场机制不能对其进行调节的时候政府所采取的相应调控手段。但经营性用地应该完全属于市场调节的部分，如果经营性用地也加入到招标出让当中，那么就会影响其他土地调控作用的发挥，也会违背经营性用地在市场当中的资源配置。
（三）经营性用地当中综合评标的缺陷
一方面是经营性用地采用综合评标方式，在很大程度上削弱了市场作用，综合评标当中涉及到的因素较多，包括企业的资质、规模等，这对于中小型企业和新兴企业来说是非常不公平的，会将中小型企业和有实力的新兴企业排除在招标出让之外，造成经营性用地被固定的企業所垄断，从而削弱了市场竞争作用，也使得房地产价格出现非理性上升。另一方面成交结果会受到影响。政策性住房用地是需要采用综合评标方式进行成交的，对于竞买者的各方面因素都要综合进行考虑和评价，但对于经营性用地来说，其属于市场支配部分，其土地价格应该是完全由市场控制的，因而应该坚持价高者得的原则，如果这一原则被打破，那么就会影响成交结果的公正性和公平性。
二、招标出让问题的解决措施
针对于当前土地使用权当中存在的招标出让问题，国家相关部门和土地储备中心应该积极引起重视，积极采取相应措施来进行改变，保证土地使用权招标出让的公平性和公正性。
（一）对成交方式进行规定
在招标出让过程中应该对综合评标方式进行严格规定，应该设置相应的使用范围和使用条件，对于不符合使用条件的招标，禁止采用综合评标方式进行招标，避免造成国有资产的流失。首先是非经营l生用地可以采用综合评标方式。对于工业用地、保障性住房用地、基础服务设施用地等这些不以自己利益为根本目的，而是为了能够产生相应社会效益的土地招标出让是可以采用综合评标方式的，在招标过程中需要对竞买人的各方面要素进行比选。而对于经营性用地而言，则应该坚持价高者得的第一原则，采用拍卖或是挂牌方式进行土地使用权的出让，让市场对土地使用权资源进行配置，对其价格进行调节，在所有符合招标资质要求的竞买者当中选择出价最高的竞买者作为中标者。
（二）对招标出让程序进行规范
一方面应该对评标因素和方法进行设置，对评标当中的限制性条件、排他条款和不平等条款等进行免除，并坚持三公一诚。在招投标过程中实施信息化管理，减少人为对招投标的干预，投标人的相关文件和申请书可直接在公开网络上进行下载，并在相关网站上或是相关地点进行登记报名，尽量减少投标人之间、投标人和招投标人员之间的基础，以免其中存在串通或是信息泄露情况的出现，影响招标的公正性。另一方面应该实施权力分割，将传统由一个人负责的招投标工作分成多人进行的工作程序，避免投标人在开标之前就汇集到相关的信息，影响招投标的公平性。在招投标工程中，中心的工作人员可以将底价确定时间尽量延后，并且坚持保密性原则，防止底价在投标前泄露。底价尽量选择在投标人都投标之后开标之前公布，这样能够减少底价泄露带来的安全影响，也使得部分底价投机者失去机会，保证了招投标的公平性。
（三）增强信息公开力度
储备中心人员在公布招标出让公告的时候应该将相关的评标规则和因素同时进行公布，让投标者都能够了解相关的投标要求和评标规则，避免暗箱操作。在招投标完成之后，应该将招标出让结果进行公示，并且将成交价格和各个投标报价进行公示，从而增强信息的公开度，让大众都能够对土地使用权的招标出让进行监督，减少贪污腐败的发生。
三、结语
当前土地使用权招标出让当中还存在着很多问题，尤其是在招标方式使用上，存在使用随意和成交方式单一等问题，也容易滋生贪污腐败，因而针对于土地使用权当中存在的招标出让问题应该积极相应的措施进行改革，对成交方式和适用范围进行规定，对招标程序进行规范，加强对招标出让的监管，从而有效保证招标出让的公平和公正性。
关键词：招标；出让；土地使用
随着近年来房价不断上涨，国家和土地管理部门相继出台了土地招拍挂方面的制度改革，改变了传统的土地供应方式，采取价高者得的招标方式是当前各地实施土地经营改革的重点，但在土地使用权招标过程中由于各地方情况的不同，使得出现了一些问题，影响了土地招标出让的公平性和公正性，给这个市场带来了不良影响。
一、土地使用权当中招标出让问题
（一）商服用地的出现
土地招拍挂制度改革的目的是为了能够对当前房价非理性增长进行抑制，将土地向保障民生方面转变，主要是针对于住宅用地进行调控的，但在招标过程中商服用地占了很大一部分，有40%左右是商服用地，这就直接违背了土地招拍挂制度改革的初衷，也使得价高者得的原则被打破，影响了其本身的调控作用。
（二）综合评标在招标出让当中占主导地位
当前在进行土地使用权的招标出让过程中，大多是采用综合评标的方法，而没有采用价高者得的成交方式，在出让的时候没有对土地用地和其经营性质进行考虑，使得招标出让方式过于单一。在土地使用权招标当中使用综合条件最佳者得的成交方式是在特殊限制或是有特殊要求的情况下才使用的一种成交方式，需要对竞买者的综合条件进行综合考虑，而不是遵循价高者得的原则，例如政策性住房用地的招标，在评标的时候除了要考虑竞买人所出示的价格，还要对竞买人未来住房配套面积、房屋售价等指标进行综合考虑之后来确定。再比如工业用地在进行招标的时候，除了要考虑价格之外，还要对竞买人所从事的行业资质、经营情况和技术水平等进行综合考虑，然后决定中标人，这种方式是为了能够在特殊情况下依然能够保持公平性，在市场机制不能对其进行调节的时候政府所采取的相应调控手段。但经营性用地应该完全属于市场调节的部分，如果经营性用地也加入到招标出让当中，那么就会影响其他土地调控作用的发挥，也会违背经营性用地在市场当中的资源配置。
（三）经营性用地当中综合评标的缺陷
一方面是经营性用地采用综合评标方式，在很大程度上削弱了市场作用，综合评标当中涉及到的因素较多，包括企业的资质、规模等，这对于中小型企业和新兴企业来说是非常不公平的，会将中小型企业和有实力的新兴企业排除在招标出让之外，造成经营性用地被固定的企業所垄断，从而削弱了市场竞争作用，也使得房地产价格出现非理性上升。另一方面成交结果会受到影响。政策性住房用地是需要采用综合评标方式进行成交的，对于竞买者的各方面因素都要综合进行考虑和评价，但对于经营性用地来说，其属于市场支配部分，其土地价格应该是完全由市场控制的，因而应该坚持价高者得的原则，如果这一原则被打破，那么就会影响成交结果的公正性和公平性。
二、招标出让问题的解决措施
针对于当前土地使用权当中存在的招标出让问题，国家相关部门和土地储备中心应该积极引起重视，积极采取相应措施来进行改变，保证土地使用权招标出让的公平性和公正性。
（一）对成交方式进行规定
在招标出让过程中应该对综合评标方式进行严格规定，应该设置相应的使用范围和使用条件，对于不符合使用条件的招标，禁止采用综合评标方式进行招标，避免造成国有资产的流失。首先是非经营l生用地可以采用综合评标方式。对于工业用地、保障性住房用地、基础服务设施用地等这些不以自己利益为根本目的，而是为了能够产生相应社会效益的土地招标出让是可以采用综合评标方式的，在招标过程中需要对竞买人的各方面要素进行比选。而对于经营性用地而言，则应该坚持价高者得的第一原则，采用拍卖或是挂牌方式进行土地使用权的出让，让市场对土地使用权资源进行配置，对其价格进行调节，在所有符合招标资质要求的竞买者当中选择出价最高的竞买者作为中标者。
（二）对招标出让程序进行规范
一方面应该对评标因素和方法进行设置，对评标当中的限制性条件、排他条款和不平等条款等进行免除，并坚持三公一诚。在招投标过程中实施信息化管理，减少人为对招投标的干预，投标人的相关文件和申请书可直接在公开网络上进行下载，并在相关网站上或是相关地点进行登记报名，尽量减少投标人之间、投标人和招投标人员之间的基础，以免其中存在串通或是信息泄露情况的出现，影响招标的公正性。另一方面应该实施权力分割，将传统由一个人负责的招投标工作分成多人进行的工作程序，避免投标人在开标之前就汇集到相关的信息，影响招投标的公平性。在招投标工程中，中心的工作人员可以将底价确定时间尽量延后，并且坚持保密性原则，防止底价在投标前泄露。底价尽量选择在投标人都投标之后开标之前公布，这样能够减少底价泄露带来的安全影响，也使得部分底价投机者失去机会，保证了招投标的公平性。
（三）增强信息公开力度
储备中心人员在公布招标出让公告的时候应该将相关的评标规则和因素同时进行公布，让投标者都能够了解相关的投标要求和评标规则，避免暗箱操作。在招投标完成之后，应该将招标出让结果进行公示，并且将成交价格和各个投标报价进行公示，从而增强信息的公开度，让大众都能够对土地使用权的招标出让进行监督，减少贪污腐败的发生。
三、结语
当前土地使用权招标出让当中还存在着很多问题，尤其是在招标方式使用上，存在使用随意和成交方式单一等问题，也容易滋生贪污腐败，因而针对于土地使用权当中存在的招标出让问题应该积极相应的措施进行改革，对成交方式和适用范围进行规定，对招标程序进行规范，加强对招标出让的监管，从而有效保证招标出让的公平和公正性。