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摘要：现当今，随着我国经济的快速发展，而地产项目开发是个资金密集、开发建设周期长、复杂化的系统工程，房地产企业从获取土地开始建设到销售完毕的这段开发时间内，将要面对大量的风险，这些风险包括政策风险、市场风险、管理风险及法律风险等等。而在房地产企业所遇到的各种风险中，法律风险是最容易控制和防范的风险。合同是一个企业对外经济往来的最重要的载体，是企业经营的必由之路，加强合同管理是防范企业法律风险的重要工作。房地产企业项目合同标的金额大、涉及法律面广，所涉及的方面和关系多而复杂，只有通过合同把项目各方复杂的关系和权责明确下来，规范各方的行为，才能保证项目的成功。事实证明，房地产企业发生的大量法律风险都和合同的不规范、不严谨、不合法有关。房地产项目管理的核心是合同管理，因此加强房地产项目合同管理工作尤为重要，是防范经营风险、提高房地产经济效益的法律保障与重要工具。
关键词：房地产企业;项目合同;风险管理
引言
合同管理作为房地产企业项目中的一项重要内容，是保障房地产项目顺利推进的重要手段。在房地产企业项目开发与建设过程中，由于各种客观因素的影响，使得合同管理面临各种各样的风险，比如技术风险、经济风险以及签订后的履行风险等。本文首先对这些风险产生的类型与特点进行分析，并提出针对性的解决策略，以充分发挥合同的作用和优势，实现降低房地产企业项目开发成本的根本目的。
1房地产企业项目合同的特点
1.1主体的多样性
房地产项目按照开发进程，通常要签订的合同有：土地使用权出让合同、合作开发合同、项目贷款合同、设计合同、监理合同、勘察合同、咨询合同、施工合同、材料设备采购安装合同等。因此在项目开发过程中，需要与不同的主体进行合同谈判与商洽。
1.2复杂性
复杂性是指工程合同履行过程中的复杂性，在房地产开发建设项目的过程中可能受到地质条件、施工环境以及自然因素等客观因素的影响，其中在履行过程中会出现各种突发情况，面对上述情况，需要根据合同的内容进行谈判和解决。然而，由于大量的房地产企业的项目合同，一旦有利益冲突，双方的合同索赔可能采取措施和反诉为了维护他们的权利，这是一种具体体现合同的复杂性的过程中性能。
1.3条款的专业性
房地产开发通过专业化运作，已形成了较为成熟的模式，因此项目开发中涉及的多数合同均有通用（固定）条款或直接体现为格式合同。专业化的合同条款既有利于减少分歧，提高合同谈判效率，又有利于事后达成共识，对合同执行过程中产生的纠纷起到化解矛盾的作用。
2房地产企业项目合同的风险管理措施
2.1建立合同管理体系
健全与完善的合同管理体系是整个房地产企业项目合同风险管理工作的良好开端，是优化和提升房地产企业项目合同风险管理的重要基础。合同管理体系是房地产综合管理体系中的一个重要分支。因此，在房地产企业项目合同风险防范过程中应当以建立合同管理体系为主要抓手，实施全过程和全方位的合同风险管理模式，避免合同索赔与反索赔现象的产生，从而不断提高房地产企业的经济效益。
2.2健全机构，配备人员
房地产企业应根据合同数量多寡、法律风险大小等实际情况，科学设置合同法律风险管理工作机构，明确企业的合同法律风险管理的业务主管部门和合同承办部门，配备专职或兼职的合同管理人员，明确部门职责和合同管理人员的岗位职责，并有效实施。合同管理人员配备和组织架构要形成互相制约、层层把关的监督模式。针对企业下属项目公司的合同管理要由企业总部进行监控，项目公司签订某些重大合同时，应上报上级合同管理部门把关审核，形成整体的合同管理和闭环管理模式。企业应为专兼职合同管理人员行使职权创造良好条件，鼓励合同管理人员提高业务素质和工作能力，为其学习培训提供时间和经费保障。既要注重专业技术培训，还要加强与房地产行业息息相关的法律法规和部门规章的学习。
2.3合同履行和监督管理
这一阶段的管理主要围绕合同内容进行，是一种全面的、动态的管理。第一，一旦合同生效，承办部门会及时进行合同披露。合同披露包括内部披露和外部披露两方面。在内部，合同托管部门将目标分解到本部门和相关部门的相关人员，确保合同信息在相关人员和部门的有效流动，形成合同管理意识，如财务部门对流程和结算的余额进行控制，部门成本控制的价格变动等，从而使合同执行风险通过层层把关得到有效的控制。对外，合同发起部门应及时向监理公司等相关合作单位披露合同的相关信息。第二，合同执行部门应严格按照合同条款履行合同义务。在合同执行中，本着谨慎的原则，要注意各种单据的有效收讫，正本单据要妥善保管。同时做好项目签证、设计变更、付款凭证等记录，保存各种相关凭证，以降低今后处理合同纠纷可能产生的成本。在维护自身权利的过程中，应注意请求权的限制。三是政策变化，法律法规，市场趋势，关注合同主体的操作条件，防止各种可能的不利情况下，可能违反或违约采取及时的措施，避免扩大损失，如行使抗辩权，取消，如因我方原因造成合同变更，应及时变更或签订补充协议，取得对方的谅解，以避免违约风险。修改合同条款或签订补充协议要谨慎进行，严格按照合同管理制度和审批流程的要求，防止随意修改合同条款的现象。第四，建立合同总账。透过系统软件管理合约，包括：合同汇总表单、合同文本管理、合同执行记录、合同台账管理、合同汇总报告、纸质合同受控发布与管理、电子合同共享与查询管理等，通过系统管理，跟踪合同执行情况，及时掌握合同动态和潜在风险。系统地对整个项目涉及的所有合同进行全面、动态的成本控制和管理。第五，合同履行完毕后，应及时进行总结，分析合同履行中存在的问题和各方的责任。对合同的履行进行风险评级，为未来合同的签订积累相关信息。
2.4完善责任制度
责任制的实施和完善可以大大降低项目成本管理和控制的难度，避免项目建设可变因素和项目建设周期的影响，实现项目成本的可控管理。通常在房地产项目的施工过程中，施工工期、质量标准、材料成本、工程变更、设备租赁、竣工验收等内容都会在工程合同中注明。然而，在工程建设过程中，这些内容会受到施工环境、人工成本、材料设备市场变化的影响，使得工程造价具有很大的变异性。和明确的负责项目合同和相关内容，可以通过解决问责制的建立，评估项目风险，并将项目的过程中传播，很容易有一个成本的变化各种因素是清晰的，然后根据市场的评估，环境，等等，明确实际预算范围与工程造价的具体差异，以实现对房地产成本风险的规避，同时使后期的施工索赔可以更加方便。例如，一家房地产公司在济宁，在项目合同所需的负责任的政党和其管理义务表示，不仅要实现房地产的有效控制成本，而且有效地避免造成的房地产项目成本风险建设党抽搐的角落。
结语
房地产企业项目合同管理是一个全过程与全方位的管理过程，如果能对合同实施科学有效的管理，对企业管理效率、成本控制将会起到积极的促进作用。
參考文献
[1]万来龙.房地产企业合同管理论述[J].城市建设理论研究，2019（15）.
[2]杨琼.房地产开发企业的成本管理浅析[J].城市建设理论研究，2018（31）.
[3]于洪芹.房地产开发项目的投资风险分析[J].山东经济学院，2019.
[4]何宏.房地产企业项目合同的风险管理[J].当代经济，2019（7）.
[5]张俊强.对我国目前工程项目合同管理现状的分析[J].建设监理，2018（6）.
关键词：房地产企业;项目合同;风险管理
引言
合同管理作为房地产企业项目中的一项重要内容，是保障房地产项目顺利推进的重要手段。在房地产企业项目开发与建设过程中，由于各种客观因素的影响，使得合同管理面临各种各样的风险，比如技术风险、经济风险以及签订后的履行风险等。本文首先对这些风险产生的类型与特点进行分析，并提出针对性的解决策略，以充分发挥合同的作用和优势，实现降低房地产企业项目开发成本的根本目的。
1房地产企业项目合同的特点
1.1主体的多样性
房地产项目按照开发进程，通常要签订的合同有：土地使用权出让合同、合作开发合同、项目贷款合同、设计合同、监理合同、勘察合同、咨询合同、施工合同、材料设备采购安装合同等。因此在项目开发过程中，需要与不同的主体进行合同谈判与商洽。
1.2复杂性
复杂性是指工程合同履行过程中的复杂性，在房地产开发建设项目的过程中可能受到地质条件、施工环境以及自然因素等客观因素的影响，其中在履行过程中会出现各种突发情况，面对上述情况，需要根据合同的内容进行谈判和解决。然而，由于大量的房地产企业的项目合同，一旦有利益冲突，双方的合同索赔可能采取措施和反诉为了维护他们的权利，这是一种具体体现合同的复杂性的过程中性能。
1.3条款的专业性
房地产开发通过专业化运作，已形成了较为成熟的模式，因此项目开发中涉及的多数合同均有通用（固定）条款或直接体现为格式合同。专业化的合同条款既有利于减少分歧，提高合同谈判效率，又有利于事后达成共识，对合同执行过程中产生的纠纷起到化解矛盾的作用。
2房地产企业项目合同的风险管理措施
2.1建立合同管理体系
健全与完善的合同管理体系是整个房地产企业项目合同风险管理工作的良好开端，是优化和提升房地产企业项目合同风险管理的重要基础。合同管理体系是房地产综合管理体系中的一个重要分支。因此，在房地产企业项目合同风险防范过程中应当以建立合同管理体系为主要抓手，实施全过程和全方位的合同风险管理模式，避免合同索赔与反索赔现象的产生，从而不断提高房地产企业的经济效益。
2.2健全机构，配备人员
房地产企业应根据合同数量多寡、法律风险大小等实际情况，科学设置合同法律风险管理工作机构，明确企业的合同法律风险管理的业务主管部门和合同承办部门，配备专职或兼职的合同管理人员，明确部门职责和合同管理人员的岗位职责，并有效实施。合同管理人员配备和组织架构要形成互相制约、层层把关的监督模式。针对企业下属项目公司的合同管理要由企业总部进行监控，项目公司签订某些重大合同时，应上报上级合同管理部门把关审核，形成整体的合同管理和闭环管理模式。企业应为专兼职合同管理人员行使职权创造良好条件，鼓励合同管理人员提高业务素质和工作能力，为其学习培训提供时间和经费保障。既要注重专业技术培训，还要加强与房地产行业息息相关的法律法规和部门规章的学习。
2.3合同履行和监督管理
这一阶段的管理主要围绕合同内容进行，是一种全面的、动态的管理。第一，一旦合同生效，承办部门会及时进行合同披露。合同披露包括内部披露和外部披露两方面。在内部，合同托管部门将目标分解到本部门和相关部门的相关人员，确保合同信息在相关人员和部门的有效流动，形成合同管理意识，如财务部门对流程和结算的余额进行控制，部门成本控制的价格变动等，从而使合同执行风险通过层层把关得到有效的控制。对外，合同发起部门应及时向监理公司等相关合作单位披露合同的相关信息。第二，合同执行部门应严格按照合同条款履行合同义务。在合同执行中，本着谨慎的原则，要注意各种单据的有效收讫，正本单据要妥善保管。同时做好项目签证、设计变更、付款凭证等记录，保存各种相关凭证，以降低今后处理合同纠纷可能产生的成本。在维护自身权利的过程中，应注意请求权的限制。三是政策变化，法律法规，市场趋势，关注合同主体的操作条件，防止各种可能的不利情况下，可能违反或违约采取及时的措施，避免扩大损失，如行使抗辩权，取消，如因我方原因造成合同变更，应及时变更或签订补充协议，取得对方的谅解，以避免违约风险。修改合同条款或签订补充协议要谨慎进行，严格按照合同管理制度和审批流程的要求，防止随意修改合同条款的现象。第四，建立合同总账。透过系统软件管理合约，包括：合同汇总表单、合同文本管理、合同执行记录、合同台账管理、合同汇总报告、纸质合同受控发布与管理、电子合同共享与查询管理等，通过系统管理，跟踪合同执行情况，及时掌握合同动态和潜在风险。系统地对整个项目涉及的所有合同进行全面、动态的成本控制和管理。第五，合同履行完毕后，应及时进行总结，分析合同履行中存在的问题和各方的责任。对合同的履行进行风险评级，为未来合同的签订积累相关信息。
2.4完善责任制度
责任制的实施和完善可以大大降低项目成本管理和控制的难度，避免项目建设可变因素和项目建设周期的影响，实现项目成本的可控管理。通常在房地产项目的施工过程中，施工工期、质量标准、材料成本、工程变更、设备租赁、竣工验收等内容都会在工程合同中注明。然而，在工程建设过程中，这些内容会受到施工环境、人工成本、材料设备市场变化的影响，使得工程造价具有很大的变异性。和明确的负责项目合同和相关内容，可以通过解决问责制的建立，评估项目风险，并将项目的过程中传播，很容易有一个成本的变化各种因素是清晰的，然后根据市场的评估，环境，等等，明确实际预算范围与工程造价的具体差异，以实现对房地产成本风险的规避，同时使后期的施工索赔可以更加方便。例如，一家房地产公司在济宁，在项目合同所需的负责任的政党和其管理义务表示，不仅要实现房地产的有效控制成本，而且有效地避免造成的房地产项目成本风险建设党抽搐的角落。
结语
房地产企业项目合同管理是一个全过程与全方位的管理过程，如果能对合同实施科学有效的管理，对企业管理效率、成本控制将会起到积极的促进作用。
參考文献
[1]万来龙.房地产企业合同管理论述[J].城市建设理论研究，2019（15）.
[2]杨琼.房地产开发企业的成本管理浅析[J].城市建设理论研究，2018（31）.
[3]于洪芹.房地产开发项目的投资风险分析[J].山东经济学院，2019.
[4]何宏.房地产企业项目合同的风险管理[J].当代经济，2019（7）.
[5]张俊强.对我国目前工程项目合同管理现状的分析[J].建设监理，2018（6）.