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适逢改革开放三十周年，济南的房地产市场也从初期的探索走到了参差多态、蓬勃发展的今天。近期，CITYIN邀访鲁能亘富开发有限公司总经理黄先可先生，在市场变化波诡云谲的今天，为我们讲述他所经历的济南房地产十年。
CITYIN：黄总，您是什么时候开始接触房地产行业的？谈谈您跟房地产、跟鲁能地产的缘分吧。
黄先可：我在上海同济大学上学时，学的就是建筑工程专业，1988年毕业后，从上海来到了济南，在山东电力设计院一直工作了10年。1999年初，进入鲁能集团从事房地产工作，直到现在，也已经快10年的时间了。鲁能地产的起步很早，大概在1993年已经在海南、北京开始了一些房地产项目，后来又相继在济南开发了贵和大厦、林祥大厦、经纬大厦、鲁能中心等多个项目，在社会上引起了极大的凡响。
CITYIN：2005年，鲁能地产开发的领秀城在济南一经亮相，就引起了轰动，300万平米的超大规模体量，5-8年的开发周期，涵盖住宅、酒店、商业、商务等多元化业态，这样的项目开发在山东乃至全国来说都是独一无二的。
如今，领秀城销售成绩一路平稳上扬，连续三年稳居济南市销售排行榜第一位，不论在业内还是在购房者的口中都赢得了一致的认同。我想，鲁能地产在做这个项目开发的时候一定倾注了很多的心力，您能给我们介绍一些领秀城的情况吗？
黄先可：领秀城地处素有“济南后花园”之称的南部生活圈，得天独厚的生态环境赋予了领秀城浑然天成的自然优势。三山八泉，领秀城的生态优势即使在全国范围内都是屈指可数的。空气清新，夏季气温比市内低3度以上。在此基础上领秀城山脚兴建了15万平米的奥林匹克体育公园，公园内休闲活动区、健康运动区交替布局，3华里运动里程由此展开。
如今，自然、生态、健康、高舒适度、高度人性化已成为人们诗意栖居的终极追求。领秀城恰恰可以满足人们的这种要求，而且随着交通路网的铺设和社区配套的完善，这里的业主可以更真切地体会到“离尘不离城”的现代生态、便捷生活。
山景资源是济南一宝，更是领秀城的独到之处。领秀城特别聘请美国PERKINS公司进行整体规划设计，以“生态、环保、健康、休闲”的设计理念，运用主题绿化和立体绿化相结合的设计手法，将项目设计为大型低密度人居生态城，同时也是济南首家运用新都市主义理念规划设计的国际人居生态城。
CITYIN：领秀城的开发建设，一方面盘活了南部得天独厚的先天自然条件，让人们居住得更舒适、更生态、更健康，另一方面，对于城市建设和规划开发也有着十分重要的作用。
黄先可：鲁能?领秀城地处舜耕路延长线，而舜耕路的全线开通将成为一条新的南北向的交通大动脉，从领秀城项目至城市核心CBD只有6公里之距；BRT快速公交3号线也将通达领秀城，并于区内设置终点站。届时城市功能组团与主城区之间的交通系统将全面盘活，业主可以借助完善的道路系统和畅达的公共交通系统在居住区、消费区、工作区之间便利通行。城市功能空间的有机交流将更加便捷、顺畅。
舜耕路这一南城锁钥的打通，不仅给南城带来了广阔的发展前景，同时也给中心城区的空间重塑和功能重构提供了机会和便利。领秀城规划的以国际知名时尚中心为旗舰的商业区，将迎接城中消费群体，整个城市的空间结构更疏朗，功能分布更合理，泉城又一时尚中心即将诞生。因此打通舜耕路的意义远超出于便利城南居民的生活和推动城南发展的层面，对推动整个城市的和谐发展与可持续性发展也会产生重要而积极作用。
CITYIN：鲁能领秀城，领先一步，秀冠泉城。一个好的项目，不仅在于给居民提供好的住房，更在于对城市建设和经济的可持续发展有高度的使命感和责任感。而城市建设的更新升级也会反过来影响房地产事业的开发。
黄先可：2003年以后，政府主抓城市建设，房地产在此基础上才有了大的发展。包括机场的建设，路网的修复，绕城高速的启动，都是带动房地产发展的必要条件。而十一届全运会的全面启动，也会助力房地产的发展。此外，济南的投资整体环境日益改善和升级，近两年外来知名开发商进入济南开拓市场就是一个很好的证明。
CITYIN：济南的房地产市场化的操作从无到有，从星星点点到蓬勃发展，从外来地产商的进入到本地开发商的崛起，仅仅才花了十来年的时间。您能据您的经历和理解来分析一下济南的房地产发展脉络是什么样的吗？
黄先可：我认为分三个阶段。最早的是初级阶段，大型企事业单位利用自身的土地资源进行开发建设。第二阶段，政府利用先进理念对济南市的城区规划进行了统一的调整，房地产开发开始步入正轨。第三阶段，在2005年以后，本土开发商的崛起，如鲁商地产、重汽地产、鲁能地产等，同时，大量外来的知名开发商进入济南市场，如万达地产、保利地产、绿城地产等，与本地开发商一起进行城市的开发建设。
CITYIN：随着房地产市场的发展和进步，竞争已经从最初的产品比拼升级为品牌的竞争，涵盖了资金、技术、人力等等方面的资源整合和优化升级，对此，您如何看待鲁能品牌的发展？
黄先可：强大的品牌后盾是鲁能房地产超速发展的原动力。鲁能的品牌优势给予了房地产开发强有力的支持，来自于资金、技术、人才等各方面的资源整合促使房地产开发的快速稳步前行。房地产作为国民经济的支柱产业，不但对社会产生巨大的经济效益，更担负了沉重的社会责任，做有责任的开发商，需要实在的行动来证明。鲁能始终坚持客户至上的理念，怀抱对企业的回馈和对客户的感恩，在项目建设中坚持配套先行的开发理念，以一种对业主负责的原则做好开发过程中的每一个细节。这种矢志不渝的积淀，成就了鲁能的品牌价值。
房地产开发像是一直在登山，需要不断地去征服和挑战，喜悦是短暂的，征战是永远的，在这个过程中既有迷茫又充满快乐，正如企业的理念——努力超越、追求卓越。品牌是营销的灵魂和主线，更是“大盘地产”成功营销的利器。领秀城自推广三年多来，品牌思路一直在循序渐进地改变，从“300万平米国际人居生态城”到“品质生活升级版”，鲁能领秀城的每一次品质升级始终围绕着一个宗旨展开，那就是领秀城的品牌。关于品牌，鲁能地产有着明确的观点——品牌的打造，是发现、聚焦核心价值，并进行有效整合和持续传播，并最终实现客户价值最大化的过程。而这个过程是良性循环的，是不断增长和逐步升级的。
CITYIN：现在国内像北京、深圳等一线城市的房价均出现大幅度的跳水，成交量大幅萎缩，开发商都开始勒紧裤腰带过日子，大呼“学做‘猪坚强’，准备过冬”。相比来讲，您怎么看待济南的房地产市场？
黄先可：济南的房地产市场总体状况是好的，基本没有泡沫，房地产运作十分规范，价格相对合理。尤其是最近几年，政府采取了一系列的措施，房地产有了很大的发展。但是这次美国金融危机席卷全球，济南的房地产也不可避免地受到了很大影响，突出表现在大家的恐慌情绪蔓延，导致销售量下降引起一些市场动荡。
最近，国家相继出台了一系列的政策，比如最低首付款比例降为20%、贷款利率下调以及二套房购买优惠金融政策等来保护房地产业。这些政策的目的并非是保护房地产商，而是保护居民利益居住需求，保护整个社会的稳定。国家近期紧急投入几千亿的资金，就是为了拉动内需，避免房价过分波动和引起更大的危机。
CITYIN：您怎么看待国家近期出台的这些政策对济南市场的具体影响？您认为市场效果什么时候会显现？
黄先可：最近政府出台的一些政策，对房地产市场的稳定和健康发展有着十分积极的作用，但是经济的滑坡不是说出台几个政策就马上能好起来的，病来如山倒，病去如抽丝，这有一个过程，这些政策的作用不会马上显现。而且这个过程会比较漫长，需要相当一段时间的持续萧条期，应该不会像某些人士乐观估计的那样“在春节之前就会好起来”。 去年涨得不符合理性，今年跌得不符合理性。这是一个长期的高增长带来的后果。
近几年随着政府对于城市建设的大体推进以及城市整体投资环境的改善，省城的楼市发展十分健康迅速，但相对来讲，济南楼市的购房需求仍是以本地消费为主，基础相对稳定，基本没有泡沫，市场状况整体而言是健康的。
CITYIN：如你所说，济南的房地产市场基础相对稳定，而且没有集中的投机成分，不会像北京、上海、深圳等一线发达城市那样出现大规模的市场降价。那您如何看待未来济南房地产市场的发展？
黄先可：未来市场肯定是好的。中国的基本面是好的，中国的经济发展在整个世界是最好的，所有的行业都会有新的发展，房地产发展也会迎来新的机遇。同时，这次美国的次贷危机对中国的国民经济和房地产市场影响也很大，未来的房地产格局也会出现不同程度的调整，市场的运行也将会更加的规范化。
面对这样的经济形势和市场现状，作为有使命感和责任感的开发商，我们将继续深入锤炼内功，提升企业和项目管理水平，不断进行产品的优化升级，给客户提供更加宜居、更高性价比的健康生态住宅，同时，起到带动区域发展、提升区域居住品质、改善整体居住环境的作用。
CITYIN：黄总，您是什么时候开始接触房地产行业的？谈谈您跟房地产、跟鲁能地产的缘分吧。
黄先可：我在上海同济大学上学时，学的就是建筑工程专业，1988年毕业后，从上海来到了济南，在山东电力设计院一直工作了10年。1999年初，进入鲁能集团从事房地产工作，直到现在，也已经快10年的时间了。鲁能地产的起步很早，大概在1993年已经在海南、北京开始了一些房地产项目，后来又相继在济南开发了贵和大厦、林祥大厦、经纬大厦、鲁能中心等多个项目，在社会上引起了极大的凡响。
CITYIN：2005年，鲁能地产开发的领秀城在济南一经亮相，就引起了轰动，300万平米的超大规模体量，5-8年的开发周期，涵盖住宅、酒店、商业、商务等多元化业态，这样的项目开发在山东乃至全国来说都是独一无二的。
如今，领秀城销售成绩一路平稳上扬，连续三年稳居济南市销售排行榜第一位，不论在业内还是在购房者的口中都赢得了一致的认同。我想，鲁能地产在做这个项目开发的时候一定倾注了很多的心力，您能给我们介绍一些领秀城的情况吗？
黄先可：领秀城地处素有“济南后花园”之称的南部生活圈，得天独厚的生态环境赋予了领秀城浑然天成的自然优势。三山八泉，领秀城的生态优势即使在全国范围内都是屈指可数的。空气清新，夏季气温比市内低3度以上。在此基础上领秀城山脚兴建了15万平米的奥林匹克体育公园，公园内休闲活动区、健康运动区交替布局，3华里运动里程由此展开。
如今，自然、生态、健康、高舒适度、高度人性化已成为人们诗意栖居的终极追求。领秀城恰恰可以满足人们的这种要求，而且随着交通路网的铺设和社区配套的完善，这里的业主可以更真切地体会到“离尘不离城”的现代生态、便捷生活。
山景资源是济南一宝，更是领秀城的独到之处。领秀城特别聘请美国PERKINS公司进行整体规划设计，以“生态、环保、健康、休闲”的设计理念，运用主题绿化和立体绿化相结合的设计手法，将项目设计为大型低密度人居生态城，同时也是济南首家运用新都市主义理念规划设计的国际人居生态城。
CITYIN：领秀城的开发建设，一方面盘活了南部得天独厚的先天自然条件，让人们居住得更舒适、更生态、更健康，另一方面，对于城市建设和规划开发也有着十分重要的作用。
黄先可：鲁能?领秀城地处舜耕路延长线，而舜耕路的全线开通将成为一条新的南北向的交通大动脉，从领秀城项目至城市核心CBD只有6公里之距；BRT快速公交3号线也将通达领秀城，并于区内设置终点站。届时城市功能组团与主城区之间的交通系统将全面盘活，业主可以借助完善的道路系统和畅达的公共交通系统在居住区、消费区、工作区之间便利通行。城市功能空间的有机交流将更加便捷、顺畅。
舜耕路这一南城锁钥的打通，不仅给南城带来了广阔的发展前景，同时也给中心城区的空间重塑和功能重构提供了机会和便利。领秀城规划的以国际知名时尚中心为旗舰的商业区，将迎接城中消费群体，整个城市的空间结构更疏朗，功能分布更合理，泉城又一时尚中心即将诞生。因此打通舜耕路的意义远超出于便利城南居民的生活和推动城南发展的层面，对推动整个城市的和谐发展与可持续性发展也会产生重要而积极作用。
CITYIN：鲁能领秀城，领先一步，秀冠泉城。一个好的项目，不仅在于给居民提供好的住房，更在于对城市建设和经济的可持续发展有高度的使命感和责任感。而城市建设的更新升级也会反过来影响房地产事业的开发。
黄先可：2003年以后，政府主抓城市建设，房地产在此基础上才有了大的发展。包括机场的建设，路网的修复，绕城高速的启动，都是带动房地产发展的必要条件。而十一届全运会的全面启动，也会助力房地产的发展。此外，济南的投资整体环境日益改善和升级，近两年外来知名开发商进入济南开拓市场就是一个很好的证明。
CITYIN：济南的房地产市场化的操作从无到有，从星星点点到蓬勃发展，从外来地产商的进入到本地开发商的崛起，仅仅才花了十来年的时间。您能据您的经历和理解来分析一下济南的房地产发展脉络是什么样的吗？
黄先可：我认为分三个阶段。最早的是初级阶段，大型企事业单位利用自身的土地资源进行开发建设。第二阶段，政府利用先进理念对济南市的城区规划进行了统一的调整，房地产开发开始步入正轨。第三阶段，在2005年以后，本土开发商的崛起，如鲁商地产、重汽地产、鲁能地产等，同时，大量外来的知名开发商进入济南市场，如万达地产、保利地产、绿城地产等，与本地开发商一起进行城市的开发建设。
CITYIN：随着房地产市场的发展和进步，竞争已经从最初的产品比拼升级为品牌的竞争，涵盖了资金、技术、人力等等方面的资源整合和优化升级，对此，您如何看待鲁能品牌的发展？
黄先可：强大的品牌后盾是鲁能房地产超速发展的原动力。鲁能的品牌优势给予了房地产开发强有力的支持，来自于资金、技术、人才等各方面的资源整合促使房地产开发的快速稳步前行。房地产作为国民经济的支柱产业，不但对社会产生巨大的经济效益，更担负了沉重的社会责任，做有责任的开发商，需要实在的行动来证明。鲁能始终坚持客户至上的理念，怀抱对企业的回馈和对客户的感恩，在项目建设中坚持配套先行的开发理念，以一种对业主负责的原则做好开发过程中的每一个细节。这种矢志不渝的积淀，成就了鲁能的品牌价值。
房地产开发像是一直在登山，需要不断地去征服和挑战，喜悦是短暂的，征战是永远的，在这个过程中既有迷茫又充满快乐，正如企业的理念——努力超越、追求卓越。品牌是营销的灵魂和主线，更是“大盘地产”成功营销的利器。领秀城自推广三年多来，品牌思路一直在循序渐进地改变，从“300万平米国际人居生态城”到“品质生活升级版”，鲁能领秀城的每一次品质升级始终围绕着一个宗旨展开，那就是领秀城的品牌。关于品牌，鲁能地产有着明确的观点——品牌的打造，是发现、聚焦核心价值，并进行有效整合和持续传播，并最终实现客户价值最大化的过程。而这个过程是良性循环的，是不断增长和逐步升级的。
CITYIN：现在国内像北京、深圳等一线城市的房价均出现大幅度的跳水，成交量大幅萎缩，开发商都开始勒紧裤腰带过日子，大呼“学做‘猪坚强’，准备过冬”。相比来讲，您怎么看待济南的房地产市场？
黄先可：济南的房地产市场总体状况是好的，基本没有泡沫，房地产运作十分规范，价格相对合理。尤其是最近几年，政府采取了一系列的措施，房地产有了很大的发展。但是这次美国金融危机席卷全球，济南的房地产也不可避免地受到了很大影响，突出表现在大家的恐慌情绪蔓延，导致销售量下降引起一些市场动荡。
最近，国家相继出台了一系列的政策，比如最低首付款比例降为20%、贷款利率下调以及二套房购买优惠金融政策等来保护房地产业。这些政策的目的并非是保护房地产商，而是保护居民利益居住需求，保护整个社会的稳定。国家近期紧急投入几千亿的资金，就是为了拉动内需，避免房价过分波动和引起更大的危机。
CITYIN：您怎么看待国家近期出台的这些政策对济南市场的具体影响？您认为市场效果什么时候会显现？
黄先可：最近政府出台的一些政策，对房地产市场的稳定和健康发展有着十分积极的作用，但是经济的滑坡不是说出台几个政策就马上能好起来的，病来如山倒，病去如抽丝，这有一个过程，这些政策的作用不会马上显现。而且这个过程会比较漫长，需要相当一段时间的持续萧条期，应该不会像某些人士乐观估计的那样“在春节之前就会好起来”。 去年涨得不符合理性，今年跌得不符合理性。这是一个长期的高增长带来的后果。
近几年随着政府对于城市建设的大体推进以及城市整体投资环境的改善，省城的楼市发展十分健康迅速，但相对来讲，济南楼市的购房需求仍是以本地消费为主，基础相对稳定，基本没有泡沫，市场状况整体而言是健康的。
CITYIN：如你所说，济南的房地产市场基础相对稳定，而且没有集中的投机成分，不会像北京、上海、深圳等一线发达城市那样出现大规模的市场降价。那您如何看待未来济南房地产市场的发展？
黄先可：未来市场肯定是好的。中国的基本面是好的，中国的经济发展在整个世界是最好的，所有的行业都会有新的发展，房地产发展也会迎来新的机遇。同时，这次美国的次贷危机对中国的国民经济和房地产市场影响也很大，未来的房地产格局也会出现不同程度的调整，市场的运行也将会更加的规范化。
面对这样的经济形势和市场现状，作为有使命感和责任感的开发商，我们将继续深入锤炼内功，提升企业和项目管理水平，不断进行产品的优化升级，给客户提供更加宜居、更高性价比的健康生态住宅，同时，起到带动区域发展、提升区域居住品质、改善整体居住环境的作用。