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【摘 要】 房价一直是民众关注的焦点，通过计算青岛市房价收入比指标，对城镇家庭住房支付能力问题进行了研究。从平均水平来看，青岛市城镇家庭整体具备一定的住房支付能力，但在不同收入家庭间呈现不均衡的分布态势，中等及以下收入家庭面临较大的购房压力。在此基础上，提出了改善城镇居民的住房支付能力的相关建议。
【关键词】 城镇家庭;住房支付能力;房价收入比;青岛
一、引言
近年来，房价屡创新高，政府出台了相应地房地产调控政策，但有效性并不理想，很大程度上是因对居民购房能力判断失误造成的[1]。房价收入比作为国际上通用的衡量房价合理性和城镇居民住房支付能力的指标，对分析房地产市场运行状况、制定相关住房政策都具有重要的指导意义。目前，国内学者运用房价收入比指标对居民住房支付能力的研究已经较多。对于房价收入比合理区间的确定，由于国内外对家庭收入、房屋套型建筑面积的统计口径不一致，不同学者采用的合理区间也不尽相同。陈颖等结合我国二手房市场发展滞后、隐形收入无法统计等因素全面分析了我国房价收入比的真实性，认为正确反映我国房价收入比的合理区间应为4-9[2]。
二、数据来源与计算方法
青岛市收入水平差距较大，仅凭全市平均房价收入比不能正确反映城镇家庭住房支付能力的真实水平。根据青岛市城镇收入调查统计情况将分别计算不同收入户的房价收入比，以便全面反映城镇家庭购房能力的实际差距。研究城镇居民住房支付能力，国内主要从通过报表所形成的统计资料中获取数据[3]。文中的数据皆来自于青岛市统计年鉴，房价和家庭收入都是按平均数计算，其中住宅单价是统计数据公布的交易相对较高的新建商品房住宅销售价格，不包括二手房;收入则统计了2003-2011年从最低收入户到最高收入户七个收入等级的人均年可支配收入;其他城市的相关数据来源于相应的统计年鉴、统计公报或研究报告。本文房价收入比的计算公式为：房价收入比=（商品住宅平均销售单价×城镇居民人均住宅建筑面积）÷城镇居民人均年可支配收入。
表1 2003-2011年房价收入比相关数据统计
年份 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
商品住宅销售额（亿元） 94.58 122.70 225.29 258.30 392.94 328.57 619.64 776.81 657.20
销售面积（万m2） 414 447 650 646 770 686 1151 1209 916
平均销售单价
（元/m2） 2285 2747 3466 3998 5103 4790 5384 6425 7175
人均住宅建筑面积（m2） 23.73 24.22 22.96 23.73 23.72 26.83 26.71 27.42 27.67
人均年可支配收入（元） 10075 11089 12920 15328 17856 20464 22368 24998 28567
三、青岛市房价收入比计算分析
随着经济发展和人民生活水平的提高，居民对于住房改善的需求也日益强烈，这种需求一定程度上会导致房价的上涨。根据相关数据可测算出青岛市平均及不同收入户间的房价收入比情况。
表2 青岛市不同收入户房价收入比统计
年份 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
全市平均 5.38 6.00 6.16 6.19 6.78 6.23 6.43 7.05 6.95
最低收入戶 16.62 15.35 17.89 17.35 17.40 16.75 17.92 18.34 17.36
低收入户 10.91 10.90 12.25 11.56 12.17 12.04 12.14 12.93 11.95
较低收入户 8.15 8.44 9.24 8.95 9.45 8.98 9.01 10.28 9.79
中间收入户 6.35 6.80 7.02 6.76 7.31 6.91 6.92 8.02 7.79
较高收入户 4.82 5.23 5.01 5.07 5.69 5.19 5.33 6.16 6.14
高收入户 3.77 4.02 3.66 3.94 4.43 3.90 4.19 4.71 4.76
最高收入户 1.92 2.76 2.45 2.73 3.09 2.57 2.68 2.72 2.84
1、青岛市平均房价收入比变化情况
从计算结果来看，平均水平计算的房价收入比并不高，均处于4-9的合理区间范围内，城镇家庭整体具备一定的住房支付能力。从历年走势来看，前期房价收入比保持平稳、近年上升趋势开始明显，大致可以分为四个阶段：
（1）2003-2007年是稳定增长阶段，随着城镇家庭人均可支配收入、住宅建筑面积的提高和房价的合理上涨，房价收入比保持一种较平稳的运行态势由2003年的5.38稳定上升到2007年的6.78，年均增长5.95%;
（2）2008年是调整阶段，受国际金融危机影响，青岛市商品住宅平均销售单价同比下降6.14%，加之城镇居民人均可支配收入同比增长14.61%，使房价收入比从2007年的6.78下调为6.23，年均下降8.11%;
（3）2009-2010年是高速增长阶段，2009年随着房地产市场复苏至过热的演变，房价增长速度超过城镇家庭人均可支配收入上涨幅度，二者的增速差迅速扩大导致了房价收入比的快速上升。2010年创7.05的历史新高，年均增长9.64%，增幅明显加快; （4）2011年房地产调控贯穿始终，使得房价增长较为缓慢，加之在可支配收入快速增长的带动下，房价收入比回落至6.95。
2、不同收入户房价收入比情况
从表2可以看出，青岛市房价收入比在不同收入户间的分布极不均衡，住房支付能力存在较大差异。这就是为何真实数据测算的平均房价收入比在可接受的范围内，却与大多数人的感受截然相反的原因。
（1）房价收入比随着收入等级的提高而降低，各收入户的支付能力亦随着收入的增加呈现阶梯型的下降。中间及以下收入户房价收入比高于市平均水平，基本無力承受当前的住宅价格，住房支付能力明显不足，需将其纳入住房保障体系中;中间以上收入户则低于市平均水平，有较大能力承受住宅价格的上涨，购房压力不大。
（2）各收入户的房价收入比差距很大，最低收入户的房价收入比远超过合理水平的上限均超过同期市平均水平的2.5倍，完全超出了其购房能力;最高收入户的房价收入比很低相当于发达国家水平仅占同期市平均水平的2/5左右，基本无购房压力。最低与最高收入户房价收入比近于6倍的比值反映了居民收入水平及住房支付能力的现实差距，应根据不同收入户确定不同类型的住房供给。
四、结论
切实解决居民的住房问题，使居者有其屋，关系到民生问题，对于构建和谐社会，引导房地产市场健康稳定发展具有重要意义。从平均水平来看，青岛市房价收入比整体上处于可接受的区间范围内，城镇居民具备一定的住房支付能力。但不同收入家庭受房价和收入的增长变动、不同的住宅面积和住宅供应结构的影响房价收入比差距甚大，城镇家庭住房支付能力存在较大差异：较高收入以上家庭住房支付压力不大，中等及以下收入家庭住房支付能力不足;从提升城镇居民住房支付能力水平来看，重点应针对性地提高中低收入水平家庭的支付能力：一是应进一步促进收入分配改革，切实提高中低收入家庭的收入水平，保障其稳步增长;二是切实落实好青岛市住房保障规划，增加保障性住房供给，满足中低收入群体的住房需求;三是调控市场供给结构及各类住房建设比例，增加中低价位、中小户型住房的供给;四是继续严格落实市场调控措施，增加供给、保障刚性需求和改善性需求、抑制投机投资性需求，预防房价进一步上涨。
参考文献：
[1]孟彩云，王聪.房价收入比与我国家庭购房能力判断[J].宏观视野，2011：38-39.
[2]陈颖，王幼松，刘汉民.房价收入比真实性的分析[J].广东广播电视大学学报.2006，15（1）：68-70.
[3]魏雪清.我国城镇居民住房消费能力评价方法[J].合作经济与科技，2008：8-9.
【关键词】 城镇家庭;住房支付能力;房价收入比;青岛
一、引言
近年来，房价屡创新高，政府出台了相应地房地产调控政策，但有效性并不理想，很大程度上是因对居民购房能力判断失误造成的[1]。房价收入比作为国际上通用的衡量房价合理性和城镇居民住房支付能力的指标，对分析房地产市场运行状况、制定相关住房政策都具有重要的指导意义。目前，国内学者运用房价收入比指标对居民住房支付能力的研究已经较多。对于房价收入比合理区间的确定，由于国内外对家庭收入、房屋套型建筑面积的统计口径不一致，不同学者采用的合理区间也不尽相同。陈颖等结合我国二手房市场发展滞后、隐形收入无法统计等因素全面分析了我国房价收入比的真实性，认为正确反映我国房价收入比的合理区间应为4-9[2]。
二、数据来源与计算方法
青岛市收入水平差距较大，仅凭全市平均房价收入比不能正确反映城镇家庭住房支付能力的真实水平。根据青岛市城镇收入调查统计情况将分别计算不同收入户的房价收入比，以便全面反映城镇家庭购房能力的实际差距。研究城镇居民住房支付能力，国内主要从通过报表所形成的统计资料中获取数据[3]。文中的数据皆来自于青岛市统计年鉴，房价和家庭收入都是按平均数计算，其中住宅单价是统计数据公布的交易相对较高的新建商品房住宅销售价格，不包括二手房;收入则统计了2003-2011年从最低收入户到最高收入户七个收入等级的人均年可支配收入;其他城市的相关数据来源于相应的统计年鉴、统计公报或研究报告。本文房价收入比的计算公式为：房价收入比=（商品住宅平均销售单价×城镇居民人均住宅建筑面积）÷城镇居民人均年可支配收入。
表1 2003-2011年房价收入比相关数据统计
年份 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
商品住宅销售额（亿元） 94.58 122.70 225.29 258.30 392.94 328.57 619.64 776.81 657.20
销售面积（万m2） 414 447 650 646 770 686 1151 1209 916
平均销售单价
（元/m2） 2285 2747 3466 3998 5103 4790 5384 6425 7175
人均住宅建筑面积（m2） 23.73 24.22 22.96 23.73 23.72 26.83 26.71 27.42 27.67
人均年可支配收入（元） 10075 11089 12920 15328 17856 20464 22368 24998 28567
三、青岛市房价收入比计算分析
随着经济发展和人民生活水平的提高，居民对于住房改善的需求也日益强烈，这种需求一定程度上会导致房价的上涨。根据相关数据可测算出青岛市平均及不同收入户间的房价收入比情况。
表2 青岛市不同收入户房价收入比统计
年份 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
全市平均 5.38 6.00 6.16 6.19 6.78 6.23 6.43 7.05 6.95
最低收入戶 16.62 15.35 17.89 17.35 17.40 16.75 17.92 18.34 17.36
低收入户 10.91 10.90 12.25 11.56 12.17 12.04 12.14 12.93 11.95
较低收入户 8.15 8.44 9.24 8.95 9.45 8.98 9.01 10.28 9.79
中间收入户 6.35 6.80 7.02 6.76 7.31 6.91 6.92 8.02 7.79
较高收入户 4.82 5.23 5.01 5.07 5.69 5.19 5.33 6.16 6.14
高收入户 3.77 4.02 3.66 3.94 4.43 3.90 4.19 4.71 4.76
最高收入户 1.92 2.76 2.45 2.73 3.09 2.57 2.68 2.72 2.84
1、青岛市平均房价收入比变化情况
从计算结果来看，平均水平计算的房价收入比并不高，均处于4-9的合理区间范围内，城镇家庭整体具备一定的住房支付能力。从历年走势来看，前期房价收入比保持平稳、近年上升趋势开始明显，大致可以分为四个阶段：
（1）2003-2007年是稳定增长阶段，随着城镇家庭人均可支配收入、住宅建筑面积的提高和房价的合理上涨，房价收入比保持一种较平稳的运行态势由2003年的5.38稳定上升到2007年的6.78，年均增长5.95%;
（2）2008年是调整阶段，受国际金融危机影响，青岛市商品住宅平均销售单价同比下降6.14%，加之城镇居民人均可支配收入同比增长14.61%，使房价收入比从2007年的6.78下调为6.23，年均下降8.11%;
（3）2009-2010年是高速增长阶段，2009年随着房地产市场复苏至过热的演变，房价增长速度超过城镇家庭人均可支配收入上涨幅度，二者的增速差迅速扩大导致了房价收入比的快速上升。2010年创7.05的历史新高，年均增长9.64%，增幅明显加快; （4）2011年房地产调控贯穿始终，使得房价增长较为缓慢，加之在可支配收入快速增长的带动下，房价收入比回落至6.95。
2、不同收入户房价收入比情况
从表2可以看出，青岛市房价收入比在不同收入户间的分布极不均衡，住房支付能力存在较大差异。这就是为何真实数据测算的平均房价收入比在可接受的范围内，却与大多数人的感受截然相反的原因。
（1）房价收入比随着收入等级的提高而降低，各收入户的支付能力亦随着收入的增加呈现阶梯型的下降。中间及以下收入户房价收入比高于市平均水平，基本無力承受当前的住宅价格，住房支付能力明显不足，需将其纳入住房保障体系中;中间以上收入户则低于市平均水平，有较大能力承受住宅价格的上涨，购房压力不大。
（2）各收入户的房价收入比差距很大，最低收入户的房价收入比远超过合理水平的上限均超过同期市平均水平的2.5倍，完全超出了其购房能力;最高收入户的房价收入比很低相当于发达国家水平仅占同期市平均水平的2/5左右，基本无购房压力。最低与最高收入户房价收入比近于6倍的比值反映了居民收入水平及住房支付能力的现实差距，应根据不同收入户确定不同类型的住房供给。
四、结论
切实解决居民的住房问题，使居者有其屋，关系到民生问题，对于构建和谐社会，引导房地产市场健康稳定发展具有重要意义。从平均水平来看，青岛市房价收入比整体上处于可接受的区间范围内，城镇居民具备一定的住房支付能力。但不同收入家庭受房价和收入的增长变动、不同的住宅面积和住宅供应结构的影响房价收入比差距甚大，城镇家庭住房支付能力存在较大差异：较高收入以上家庭住房支付压力不大，中等及以下收入家庭住房支付能力不足;从提升城镇居民住房支付能力水平来看，重点应针对性地提高中低收入水平家庭的支付能力：一是应进一步促进收入分配改革，切实提高中低收入家庭的收入水平，保障其稳步增长;二是切实落实好青岛市住房保障规划，增加保障性住房供给，满足中低收入群体的住房需求;三是调控市场供给结构及各类住房建设比例，增加中低价位、中小户型住房的供给;四是继续严格落实市场调控措施，增加供给、保障刚性需求和改善性需求、抑制投机投资性需求，预防房价进一步上涨。
参考文献：
[1]孟彩云，王聪.房价收入比与我国家庭购房能力判断[J].宏观视野，2011：38-39.
[2]陈颖，王幼松，刘汉民.房价收入比真实性的分析[J].广东广播电视大学学报.2006，15（1）：68-70.
[3]魏雪清.我国城镇居民住房消费能力评价方法[J].合作经济与科技，2008：8-9.