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【摘 要】 随着我国经济的发展，房地产行业越来越多，如何在房地产开发过程提高房地产企业的社会效益和经济收益就成为房地产开发公司最为关系的问题。加强房地产企业的工程造价管理是解决这一问题最好的方法。
【关键词】 房地产；项目造价；造价管理
引言：
在当前经济及房地产宏观调控的形势下，随着政府调控的力度加大，房地产市场竞争日趋剧烈，房地产行业的暴利时代已经一去不复返了，正在回归到相对理性、波动中保持相对平稳的市场。房地产企业无法改变宏观环境，必须顺势而为，随着房地产微利时代的到来，项目的成本控制的重要性愈加凸显，为了在售价与投资回报之间寻求平衡，以达到“双赢”，就必须控制好项目的开发成本。
一、目前房地产工程项目在各阶段造价控制上存在的问题
1、造价控制在项目施工图设计阶段所存在的问题
此阶段存在的问题主要体现在以下几个方面：第一，方案设计与造价控制出现脱节的现象；方案设计和造价控制分给不同部门负责，因此在实际工作过程中，部门之间的沟通不够，一些设计人员在设计方案选择时不够重视成本造价控制，在设计选型中不管成本，只管自己设计方便省事；另一方面负责造价控制的人员介入滞后，往往等施工图设计都基本结束了再进行造价的审计评估，此时发现经济性不够，往往设计人员不愿意重新设计而推脱不做优化。第二，方案设计不够合理，选择的设计方案过于保守或过于经济。据不完全统计，通常的设计保险系数都比要求大1-2倍，大量的增加投资成本。而过于经济的设计又存在安全隐患和设计缺陷，也会给投资人和国家造成巨大损失。
2、造价控制在招标阶段所存在的问题
此阶段的投资问题，主要是品牌的选定上；房地产企业为了提高产品的档次或安全稳妥系数，一味的选用高端品牌，造成成本的大幅度增加，在规格型号一定的情况下品牌选定后成本就已经固定了。同一种设备材料不是档次越高越好，在确保质量、安全的前提下，选择性价比高的品牌才是最合适的。
3、造价控制在施工阶段所存在的问题
此阶段存在的问题主要是施工变更签证管理。首先、站在施工方的角度，往往会向房地产企业提出一些变更要求，这些要求往往都是以方便施工、增加投资为主；这时，房地产企业要进行认真分析、论证，是否一定需要变更，把不必要的变更都驳回去。其次、很多房地产企业忽视了激发项目团队提出优化减少投资的变更管理，没有拿出相应的奖励措施，所以有时候有的地方可以做减少投资的优化方案，由于闲麻烦也没有人愿意去做。第三、在发生不可避免的变更增加投资时，混乱的现场签证管理程序会提高施工管理难度、增加投资成本，因此，要严格执行逐级审查制，规范施工秩序，提高工程质量，帮助控制造价。
4、工程竣工决算阶段的工程造价控制不力
我国大多数工程项目在工程竣工决算时，施工承包方在竣工决算时，施工承包方在竣工结算书中普遍多算，发包方千方百计乱砍一通，扯皮现象严重，工程结算一拖再拖，有的一拖就是几年，大大影响工程建设项目的使用和建设工程造价的确认。
二、如何加强房地产项目造价管理
1、加强招投标管理
加强招投标阶段管理，择优选择好施工单位。施工单位管理严格、程序规范、施工水平高对施工过程中的造价管理有很好的作用。做好工程量清单的编制工作，准确、清晰、符合规范。工程量要严格按定额规定计算，项目严格按图纸及定额划分，审查材料、设备价格使用是否合理，是否按市场及定额取用。取费严格按国家公布的取费标准，审核取费等级及项目是否一致等等。工程量清单编制的好也对施工阶段的造价控制起到很好的作用。
2、招标及合同管理成本管理
本阶段的造价管理也是属于事前控制。房地产企业通过招标选择工期保证、质量保证、标价合理的性价比较高的承包商。重点工作一是编制工程量清单，完成工程量清单预算，合理确定招标控制价；二是根据工程的性质和特点，编制招标文件，制定评标办法；三是确定合同形式，制定合同的有关造价条款。通过招标确定合同价格，将工程造价在“事前”以合同的形式基本确定下来，从而进一步锁定目标成本。
采用合同措施控制造价，是招标阶段成本控制的重要手段。合同是否能有效控制造价，取决于设计图纸的深度和工程量清单的完整性。工程量清单编制的关键是表述准确完整、数量准确无漏项，无法准确的用暂估价代替，并严控暂估价的比例。为免将来结算产生扯皮等纠纷，合同尽量闭口，仅在暂列金额、暂估价部分开口。
3、造价人员在施工阶段造价管理的作用
造价人员除了要懂得基本的工程预算的专业知识，熟悉掌握各种法律法规，对设计、投资控制，基本工程结构等知识要了解，收集基本的资料还要懂得施工知识，在熟悉施工图纸及合同的基础上，要经常下到施工现场，多了解施工中的工艺以及施工手段对工程造价的影响，造价人员要与施工技术人员沟通图纸变化，确定图纸变化内容，清单变化的内容，定额的计算方法以及与现场的不同之处，以更加准确合理的确定某个工序的造价计算方法，这样在计算工程造价时才能计算准确，不多算也不少算。造价管理人员还要有良好的职业道德，建设单位要重视造价人员综合素质的培养，不但要加强专业素质的培养，提高专业水平，还要加强管理，提高道德素质的培养。
4、结算审核阶段
（1）首先在工程计划竣工工期两个月之前，下发经审定《工程结算所需资料清单和资料质量要求》到施工单位，要求施工单位按要求及时完整的报送结算资料，并明示时间责任。（2）工程竣工验收结束，在收到施工单位递交的结算资料后，按规定对资料的完整性进行审查。完成对结算资料的审查后，提出审核整改意见，或接受资料开始办理结算。但过程中施工单位因任何理由单方提出增加资料的要求将不被接受。
5、明确岗位职责
建设单位从项目代表到技术人员、造价人员、财务人员都应该有自己的明确的岗位职责，尽职尽责，做好自己的本职工作，项目代表要做到建设单位负责人的职责，沟通协调本单位各个人员的工作。协调与施工单位、监理单位、设计单位的关系，对其他单位人员提出的问题要及时解决、处理，尤其是对施工单位在施工中提出的问题更要及时答复。对合同熟悉，避免发生索赔等。各部分人员要加强自己的专业及职业水平。
6、充分发挥工程造价咨询机构的作用
房地产项目一般都有投资比较大，运行时间长，工程项目复杂等特点。因此一般都将招标、编制清单、设立拦标价、施工图预算、结算等工作委托工程造价咨询机构进行。目前的情况是在施工进程中即施工阶段发生的工程造价的改变及审查咨询机构都不太进行管理。而一般工程造价咨询机构都具有施工经验及造价工作经验丰富的专业技术人员，他们可以审查计价方法是否符合招标文件、合同和计价文件的规定，以及是否合理等等，所以要加强房地产项目的造价管理也要充分发挥工程造价咨询机构的作用，这样对控制造价以及将来提高竣工决算的准确性都有很好的作用。
三、结束语
房地产项目管理和造价控制应是有计划、有目标的合同管理，在实际管理中，要避免单方面的管理、控制，加强全过程的造价管理。有效降低成本与企业经济效益直接挂钩，通过成本管理手段的加强，能够减少甚至杜绝房地产企业中的资金浪费现象，对促进社会与经济资源的节约意义重大。
参考文献：
[1]何绍梅.房地产企业全过程造价管理与成本控制[J].广东建材，2013年.
[2]陈焕武、刘伟.价值工程在房地产项目管理中的应用[J].技术经济与管理研究，2013年.
【关键词】 房地产；项目造价；造价管理
引言：
在当前经济及房地产宏观调控的形势下，随着政府调控的力度加大，房地产市场竞争日趋剧烈，房地产行业的暴利时代已经一去不复返了，正在回归到相对理性、波动中保持相对平稳的市场。房地产企业无法改变宏观环境，必须顺势而为，随着房地产微利时代的到来，项目的成本控制的重要性愈加凸显，为了在售价与投资回报之间寻求平衡，以达到“双赢”，就必须控制好项目的开发成本。
一、目前房地产工程项目在各阶段造价控制上存在的问题
1、造价控制在项目施工图设计阶段所存在的问题
此阶段存在的问题主要体现在以下几个方面：第一，方案设计与造价控制出现脱节的现象；方案设计和造价控制分给不同部门负责，因此在实际工作过程中，部门之间的沟通不够，一些设计人员在设计方案选择时不够重视成本造价控制，在设计选型中不管成本，只管自己设计方便省事；另一方面负责造价控制的人员介入滞后，往往等施工图设计都基本结束了再进行造价的审计评估，此时发现经济性不够，往往设计人员不愿意重新设计而推脱不做优化。第二，方案设计不够合理，选择的设计方案过于保守或过于经济。据不完全统计，通常的设计保险系数都比要求大1-2倍，大量的增加投资成本。而过于经济的设计又存在安全隐患和设计缺陷，也会给投资人和国家造成巨大损失。
2、造价控制在招标阶段所存在的问题
此阶段的投资问题，主要是品牌的选定上；房地产企业为了提高产品的档次或安全稳妥系数，一味的选用高端品牌，造成成本的大幅度增加，在规格型号一定的情况下品牌选定后成本就已经固定了。同一种设备材料不是档次越高越好，在确保质量、安全的前提下，选择性价比高的品牌才是最合适的。
3、造价控制在施工阶段所存在的问题
此阶段存在的问题主要是施工变更签证管理。首先、站在施工方的角度，往往会向房地产企业提出一些变更要求，这些要求往往都是以方便施工、增加投资为主；这时，房地产企业要进行认真分析、论证，是否一定需要变更，把不必要的变更都驳回去。其次、很多房地产企业忽视了激发项目团队提出优化减少投资的变更管理，没有拿出相应的奖励措施，所以有时候有的地方可以做减少投资的优化方案，由于闲麻烦也没有人愿意去做。第三、在发生不可避免的变更增加投资时，混乱的现场签证管理程序会提高施工管理难度、增加投资成本，因此，要严格执行逐级审查制，规范施工秩序，提高工程质量，帮助控制造价。
4、工程竣工决算阶段的工程造价控制不力
我国大多数工程项目在工程竣工决算时，施工承包方在竣工决算时，施工承包方在竣工结算书中普遍多算，发包方千方百计乱砍一通，扯皮现象严重，工程结算一拖再拖，有的一拖就是几年，大大影响工程建设项目的使用和建设工程造价的确认。
二、如何加强房地产项目造价管理
1、加强招投标管理
加强招投标阶段管理，择优选择好施工单位。施工单位管理严格、程序规范、施工水平高对施工过程中的造价管理有很好的作用。做好工程量清单的编制工作，准确、清晰、符合规范。工程量要严格按定额规定计算，项目严格按图纸及定额划分，审查材料、设备价格使用是否合理，是否按市场及定额取用。取费严格按国家公布的取费标准，审核取费等级及项目是否一致等等。工程量清单编制的好也对施工阶段的造价控制起到很好的作用。
2、招标及合同管理成本管理
本阶段的造价管理也是属于事前控制。房地产企业通过招标选择工期保证、质量保证、标价合理的性价比较高的承包商。重点工作一是编制工程量清单，完成工程量清单预算，合理确定招标控制价；二是根据工程的性质和特点，编制招标文件，制定评标办法；三是确定合同形式，制定合同的有关造价条款。通过招标确定合同价格，将工程造价在“事前”以合同的形式基本确定下来，从而进一步锁定目标成本。
采用合同措施控制造价，是招标阶段成本控制的重要手段。合同是否能有效控制造价，取决于设计图纸的深度和工程量清单的完整性。工程量清单编制的关键是表述准确完整、数量准确无漏项，无法准确的用暂估价代替，并严控暂估价的比例。为免将来结算产生扯皮等纠纷，合同尽量闭口，仅在暂列金额、暂估价部分开口。
3、造价人员在施工阶段造价管理的作用
造价人员除了要懂得基本的工程预算的专业知识，熟悉掌握各种法律法规，对设计、投资控制，基本工程结构等知识要了解，收集基本的资料还要懂得施工知识，在熟悉施工图纸及合同的基础上，要经常下到施工现场，多了解施工中的工艺以及施工手段对工程造价的影响，造价人员要与施工技术人员沟通图纸变化，确定图纸变化内容，清单变化的内容，定额的计算方法以及与现场的不同之处，以更加准确合理的确定某个工序的造价计算方法，这样在计算工程造价时才能计算准确，不多算也不少算。造价管理人员还要有良好的职业道德，建设单位要重视造价人员综合素质的培养，不但要加强专业素质的培养，提高专业水平，还要加强管理，提高道德素质的培养。
4、结算审核阶段
（1）首先在工程计划竣工工期两个月之前，下发经审定《工程结算所需资料清单和资料质量要求》到施工单位，要求施工单位按要求及时完整的报送结算资料，并明示时间责任。（2）工程竣工验收结束，在收到施工单位递交的结算资料后，按规定对资料的完整性进行审查。完成对结算资料的审查后，提出审核整改意见，或接受资料开始办理结算。但过程中施工单位因任何理由单方提出增加资料的要求将不被接受。
5、明确岗位职责
建设单位从项目代表到技术人员、造价人员、财务人员都应该有自己的明确的岗位职责，尽职尽责，做好自己的本职工作，项目代表要做到建设单位负责人的职责，沟通协调本单位各个人员的工作。协调与施工单位、监理单位、设计单位的关系，对其他单位人员提出的问题要及时解决、处理，尤其是对施工单位在施工中提出的问题更要及时答复。对合同熟悉，避免发生索赔等。各部分人员要加强自己的专业及职业水平。
6、充分发挥工程造价咨询机构的作用
房地产项目一般都有投资比较大，运行时间长，工程项目复杂等特点。因此一般都将招标、编制清单、设立拦标价、施工图预算、结算等工作委托工程造价咨询机构进行。目前的情况是在施工进程中即施工阶段发生的工程造价的改变及审查咨询机构都不太进行管理。而一般工程造价咨询机构都具有施工经验及造价工作经验丰富的专业技术人员，他们可以审查计价方法是否符合招标文件、合同和计价文件的规定，以及是否合理等等，所以要加强房地产项目的造价管理也要充分发挥工程造价咨询机构的作用，这样对控制造价以及将来提高竣工决算的准确性都有很好的作用。
三、结束语
房地产项目管理和造价控制应是有计划、有目标的合同管理，在实际管理中，要避免单方面的管理、控制，加强全过程的造价管理。有效降低成本与企业经济效益直接挂钩，通过成本管理手段的加强，能够减少甚至杜绝房地产企业中的资金浪费现象，对促进社会与经济资源的节约意义重大。
参考文献：
[1]何绍梅.房地产企业全过程造价管理与成本控制[J].广东建材，2013年.
[2]陈焕武、刘伟.价值工程在房地产项目管理中的应用[J].技术经济与管理研究，2013年.