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房市政策调控频繁,国十条,国十一条等相继出台但未能解决房价高企不下等问题,房价频破历史高位、局部房价过热等怪现象逐现。在“经济观察报-上投摩根经济月度观察”会议上阳光一百集团副总裁范小冲一遇道破:中国房地产目前存在着土地二元结构、土地财政制度、社会贫富差别巨大、民间投资渠道单一、保障体系与市场体系混淆、调控政策追求短期效应,治标不治本等六大痼疾。
单一的土地二元结构
目前,中国农村、城市与人口分布、土地比的占有率及其不相称,其中土地单一的二元结构使得楼市价格悬殊度走向极端。
阳光一百集团副总裁范小冲说,中国城市化率已从上世纪90年代的28%达到了2008年的45.5%,16年间,6亿人口涌入城市,并且在2020年将达到近60%。
大量人口进入城市成为中国房地产和经济拉动最大的火车头,中国大规模的城市化也带来了今天房地产繁荣,但是房地产还存在许多问题。
范小冲认为,中国房地产出现许多“怪现象”,如房价像“过山车”大起大落,地王频出,国进民退,调控不断,中央政方政策不一致等,这些都使房价成为民怨热点,而开发商也背负着道德责任。
中国城乡二元结构是城市土地稀缺、地价暴涨的根源。范小冲指出,中国农村占有96%的土地面积和55%的人口,城市却只有4%的土地面积,人口却达45%。农村土地无法变成城市土地,城市化是一个土地集约过程,但由于中国的二元结构,造成城市人口与土地的巨大矛盾,人地矛盾,地价暴涨。
在刚刚出台的中央一号文件中也提出了一系列协调措施,着力破除城乡二元结构。
中国农业银行北京昌平支行工作人员王强指出,其实,鉴于大城市郊区农业生产的外移,只要将集体用地的1/3用作城镇土地规划,就会对城市畸高房价形成毁灭性打击。破解土地难题,需要二次土改,但显然不能指望在短期内变为现实。
房产调控不过是“纸老虎”
国务院《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国十一条)从1月11日发布以来,尚未有实施细则出台,楼市暂时处于一个政策真空期。一线城市新楼盘继续高速增长态势,少数城市上涨幅度高达20%以上。而二手楼市则成交量大幅下滑。
对此,范小冲指出,中国土地70年一次性地出让政策,以及现在分税制度之后,地方财政收入60%来源于土地,使得土地成为地方政府最主要的财政的来源。
中国地价由三部分构成:一是取得成本,被征地农民的征地补偿安置费、城镇居民的拆迁费用;二是开发成本;三是政府收益。
他分析道,政府以出让金形式获得的土地纯收益,新增建设用地土地有偿使用费、城镇土地使用税和耕地占用税等相关税费。低成本征地与高价卖地,促推地方政府疯狂卖地,助推了地价的暴涨。另外“招拍挂”使地方政府垄断土地市场。在城市运营上,大规模拆迁改造、新城建设及CBD规划建设、地方政府GDP政绩工程,使中国地价占房价比重为1/2,而国际平地地价占房价比重为1/4。土地出让金占地方政府财政收入比例为60%。
新民网的一个近千网民参与投票的网络调查中,70%的人认为二手房营业税免征时限恢复为5年这一政策“调控力度太弱,很难挤掉楼市泡沫”,25%的人认为,无其他政策配合,楼价今年还将继续上涨。在另一项2353人投票的调查中显示,45%的人认为,稳定楼市的办法是对二套房和大户型征收高额物业税,34%的人认为要打击开发商抄地捂盘。该调查设计选项时,未把土地资源的唯一供应商政府列入。甚至有人出言道,房地产调控不过就是“纸老虎”。
治标不治本背后的四怪
目前中国财富比为:1.5%的富人拥有59%的财富。范小冲指出,富人购买豪宅、大户型住宅,一边是海南豪宅七万块一平米的一次性付款现象,一边是《蜗居》中反映的普通工薪阶层买不起房现象,贫富差别悬殊。
他说,投资渠道单一、保障体系与市场体系混淆、调控政策追求短期效应,治标不治本也是楼市不健康的几个重要因素。
范小冲认为,投资渠道单一,大量民间财富找不到投资渠道,储蓄不能变成拉动经济增长的投资。具有抵御通胀、保值增值功能的房地产业,买房储蓄,买房保值,成为大量民间投资的主要泄洪口和民间投资的新风头。另外中国实业环境恶劣,大量资金从工业撤出涌入房地产。
对于保障体系与市场体系混淆,他直言不讳:政府职能缺失,保障性住房建设不到位。保障性住房建设过度依赖市场型房地产开发企业,与市场体系混淆。在此情况下,对投资、投机没有有效的抑制措施,物业税、地产税等基本制度缺失。开发商也担负了很多保障性住房的很多的责任,所以大家对开发商也是指责有加,实际上政府应该把保障性住房的担子担起来。开发商是商品住房,它们实际上是不同的主体,也是不同的责任,由于混淆不清,所以开发商也是稀里糊涂地卖。
他还认为,政府的房地产调控政策治标不治本,“头痛医头,脚痛医脚”。每每采取短期、应急政策,要么打压,要么救市没有解决土地、市场、金融等深层次的制度问题。房价也像个弹簧,一撒手就蹦起来了。它没有从金融的制度和它整个财政的制度,没从真正的制度层面来解决这个问题,所以房地产的调控经常会变成“空调”。
单一的土地二元结构
目前,中国农村、城市与人口分布、土地比的占有率及其不相称,其中土地单一的二元结构使得楼市价格悬殊度走向极端。
阳光一百集团副总裁范小冲说,中国城市化率已从上世纪90年代的28%达到了2008年的45.5%,16年间,6亿人口涌入城市,并且在2020年将达到近60%。
大量人口进入城市成为中国房地产和经济拉动最大的火车头,中国大规模的城市化也带来了今天房地产繁荣,但是房地产还存在许多问题。
范小冲认为,中国房地产出现许多“怪现象”,如房价像“过山车”大起大落,地王频出,国进民退,调控不断,中央政方政策不一致等,这些都使房价成为民怨热点,而开发商也背负着道德责任。
中国城乡二元结构是城市土地稀缺、地价暴涨的根源。范小冲指出,中国农村占有96%的土地面积和55%的人口,城市却只有4%的土地面积,人口却达45%。农村土地无法变成城市土地,城市化是一个土地集约过程,但由于中国的二元结构,造成城市人口与土地的巨大矛盾,人地矛盾,地价暴涨。
在刚刚出台的中央一号文件中也提出了一系列协调措施,着力破除城乡二元结构。
中国农业银行北京昌平支行工作人员王强指出,其实,鉴于大城市郊区农业生产的外移,只要将集体用地的1/3用作城镇土地规划,就会对城市畸高房价形成毁灭性打击。破解土地难题,需要二次土改,但显然不能指望在短期内变为现实。
房产调控不过是“纸老虎”
国务院《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国十一条)从1月11日发布以来,尚未有实施细则出台,楼市暂时处于一个政策真空期。一线城市新楼盘继续高速增长态势,少数城市上涨幅度高达20%以上。而二手楼市则成交量大幅下滑。
对此,范小冲指出,中国土地70年一次性地出让政策,以及现在分税制度之后,地方财政收入60%来源于土地,使得土地成为地方政府最主要的财政的来源。
中国地价由三部分构成:一是取得成本,被征地农民的征地补偿安置费、城镇居民的拆迁费用;二是开发成本;三是政府收益。
他分析道,政府以出让金形式获得的土地纯收益,新增建设用地土地有偿使用费、城镇土地使用税和耕地占用税等相关税费。低成本征地与高价卖地,促推地方政府疯狂卖地,助推了地价的暴涨。另外“招拍挂”使地方政府垄断土地市场。在城市运营上,大规模拆迁改造、新城建设及CBD规划建设、地方政府GDP政绩工程,使中国地价占房价比重为1/2,而国际平地地价占房价比重为1/4。土地出让金占地方政府财政收入比例为60%。
新民网的一个近千网民参与投票的网络调查中,70%的人认为二手房营业税免征时限恢复为5年这一政策“调控力度太弱,很难挤掉楼市泡沫”,25%的人认为,无其他政策配合,楼价今年还将继续上涨。在另一项2353人投票的调查中显示,45%的人认为,稳定楼市的办法是对二套房和大户型征收高额物业税,34%的人认为要打击开发商抄地捂盘。该调查设计选项时,未把土地资源的唯一供应商政府列入。甚至有人出言道,房地产调控不过就是“纸老虎”。
治标不治本背后的四怪
目前中国财富比为:1.5%的富人拥有59%的财富。范小冲指出,富人购买豪宅、大户型住宅,一边是海南豪宅七万块一平米的一次性付款现象,一边是《蜗居》中反映的普通工薪阶层买不起房现象,贫富差别悬殊。
他说,投资渠道单一、保障体系与市场体系混淆、调控政策追求短期效应,治标不治本也是楼市不健康的几个重要因素。
范小冲认为,投资渠道单一,大量民间财富找不到投资渠道,储蓄不能变成拉动经济增长的投资。具有抵御通胀、保值增值功能的房地产业,买房储蓄,买房保值,成为大量民间投资的主要泄洪口和民间投资的新风头。另外中国实业环境恶劣,大量资金从工业撤出涌入房地产。
对于保障体系与市场体系混淆,他直言不讳:政府职能缺失,保障性住房建设不到位。保障性住房建设过度依赖市场型房地产开发企业,与市场体系混淆。在此情况下,对投资、投机没有有效的抑制措施,物业税、地产税等基本制度缺失。开发商也担负了很多保障性住房的很多的责任,所以大家对开发商也是指责有加,实际上政府应该把保障性住房的担子担起来。开发商是商品住房,它们实际上是不同的主体,也是不同的责任,由于混淆不清,所以开发商也是稀里糊涂地卖。
他还认为,政府的房地产调控政策治标不治本,“头痛医头,脚痛医脚”。每每采取短期、应急政策,要么打压,要么救市没有解决土地、市场、金融等深层次的制度问题。房价也像个弹簧,一撒手就蹦起来了。它没有从金融的制度和它整个财政的制度,没从真正的制度层面来解决这个问题,所以房地产的调控经常会变成“空调”。