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租售比是国际通行的衡量房地产投资价值的指标，也即出售价格/出租价格。和股票的市盈率类似，租售比可以简单看成以当前价格购买房产后，需要持有房产多少个月，靠租金收入可以收回成本。在某些特殊情况下，由于空置率、税率、租金未来涨幅等因素的影响，这一比率并不能非常精确地描述房地产的价值。但市场实践显示，我国绝大多数城市的房地产租金年涨幅不算很高，超过10%的已非常少见，由于空置率和税率在一段时间内变化不大，运用这一指标不仅能看出房地产市场的动向，如果量化市场最近的租金增长率，这种分析还会具有很强的前瞻性。
下面就办公楼、商业营业用房和住宅三个市场来分析一下未来一线楼市的走势。
一、办公楼市场租售比稳定，租金增长率大幅下滑
从表1中可以看到，四个一线城市中，广州、北京办公楼的收益率较高，最近一年的收益率依旧十分可观，深圳和上海两个城市就相对差一些，最近3年和1年的收益率都是个位数，逐年递减的趋势十分明显。
表2显示，广州最近5年办公楼的租金增长率只是13.13%，远低于北京的22.05%。最低的上海最近5年的增长率只有6.4%，一方面是由于上海本身的租金基数较高，这从侧面提示我们，租金增长与经济发展并不呈正相关关系，那种认为只是经济发展，租金可以无限的高速增长是不现实的。观察这4个一线城市最近1年办公楼租金增长走势，北京、上海已经开始下跌，深圳和广州的增长率也是个位数了。
从表3可以看出，广州市是5年来租售比变化最大的城市，由164增长到了259，这也解释了为什么广州租金增长只有13.13%却以30.28%的收益率排名第一，远超过北京的27.67%。从表3中来看，一线城市办公楼的租售比主要浮动区间在200-300之间，基本维持在240左右，由于其相对稳定，从中可以看出，收益率的增长主要依赖于租金的增长。
从表2看，最近一年一线城市办公楼租金增长乏力，如果租售比依旧保持稳定，其未来投收益率可能只有个位数了。北京和上海两个城市要重点关注，过高的租金已经开始挤压出一部分需求，租金增长为负，而新的办公楼还在不断入市，这些都会对未来租金的增长起到一定的打压作用。
二、商业营业用房市场波动剧烈，风险短期剧增
一线城市商业地产的投资收益率如果按5年期来看，收益十分亮眼，但是近期的下滑程度也让人觉得凛冬将至。表4显示，除了北京以外的三个城市跌幅都超过9%，广州最高跌幅达到了16.8%。注意这里的收益率是包括租金收益的，如果去掉租金收益4%-5%，实际上这三个城市的商业地产价格跌幅都已超过了两位数。
从表5可以看出，除北京外，其他三个城市租金增长率都是高达两位数的跌幅，深圳更是触目惊心的-35.85%，这种深跌即使只是活跃楼盘也足够说明经济活动的萎靡不振。
商业营业用房的租售比波动率比起办公楼来说要来的剧烈，2009q1是谷底，其他时候基本在200-300之间浮动。
商业营业用房经营的复杂性、出租的不确定性和出售时间较长等特性，决定了其投资收益预期值通常情况下应当比一般无风险投资收益率高出5个点左右才能有利可图。当前，我国5年期国债的基准利率为5.41%，其预期合理收益应该是10.41%，而当前4个一线城市的租金收益率只有3%-6%。这说明，4个一线城市的商业营业用房的价格相对租金收益来讲偏高，在租金收益水平较低、增长乏力的情况下，出售价格的下降是商业营业性用房价格向价值回归的必然结果。租金的下降会对出售价格下降起到加速作用。
三、住宅市场稳步上升，租金增长远低于售价增长
整体来看住宅的投资收益率低于商业营业地产（见表7），但是十分稳定，除了上海的3年收益率只有8.9%，其他城市的所有时间段的收益率都是两位数的涨幅。近期，虽然二、三线城市降价传闻不绝于耳，但似乎并没有影响到一线城市。
住宅租金增长率表现的远比收益率要差（见表8），北京最近一年的增长率连1%都不到，4个城市的1年租金增长率都低于5%，前期租金的高增长似乎已经透支了购买力，现在租金已经很难涨上去了。
住宅的租售比随着时间推移逐渐升高（见表9），最近的一期租售比北京已经接近600，这意味着以当前价格购买的房产需要600个月也就是50年收回成本，甚至快接近房子最高使用年限70年。如此长的时间才能收回成本使得这项投资显得十分不合理，人们以如此高价购买只能是为了以更高的价格卖出，但是是否有人会以更高价格买入呢？一旦没人购买房价下跌会让整个市场风向陡然转变，预期的自我实现，不愿亏损卖出等心理作用会使得房价剧烈波动，让购房者承受经济和心理的双重打击。
从表10全国的房地产市场情况来看，这个下跌似乎正在发生。
中金标准指数监控的116个城市中，2014年以来有5成以上的城市环比出售价格下跌。以一线城市如此高的租售比，即使再多的声音喊着“跌也跌不到一线”，这种观点在大数据面前恐也难站住脚。
第一作者系中金标准数据研究员
第二作者就职于上海社会科学院法学研究所
下面就办公楼、商业营业用房和住宅三个市场来分析一下未来一线楼市的走势。
一、办公楼市场租售比稳定，租金增长率大幅下滑
从表1中可以看到，四个一线城市中，广州、北京办公楼的收益率较高，最近一年的收益率依旧十分可观，深圳和上海两个城市就相对差一些，最近3年和1年的收益率都是个位数，逐年递减的趋势十分明显。
表2显示，广州最近5年办公楼的租金增长率只是13.13%，远低于北京的22.05%。最低的上海最近5年的增长率只有6.4%，一方面是由于上海本身的租金基数较高，这从侧面提示我们，租金增长与经济发展并不呈正相关关系，那种认为只是经济发展，租金可以无限的高速增长是不现实的。观察这4个一线城市最近1年办公楼租金增长走势，北京、上海已经开始下跌，深圳和广州的增长率也是个位数了。
从表3可以看出，广州市是5年来租售比变化最大的城市，由164增长到了259，这也解释了为什么广州租金增长只有13.13%却以30.28%的收益率排名第一，远超过北京的27.67%。从表3中来看，一线城市办公楼的租售比主要浮动区间在200-300之间，基本维持在240左右，由于其相对稳定，从中可以看出，收益率的增长主要依赖于租金的增长。
从表2看，最近一年一线城市办公楼租金增长乏力，如果租售比依旧保持稳定，其未来投收益率可能只有个位数了。北京和上海两个城市要重点关注，过高的租金已经开始挤压出一部分需求，租金增长为负，而新的办公楼还在不断入市，这些都会对未来租金的增长起到一定的打压作用。
二、商业营业用房市场波动剧烈，风险短期剧增
一线城市商业地产的投资收益率如果按5年期来看，收益十分亮眼，但是近期的下滑程度也让人觉得凛冬将至。表4显示，除了北京以外的三个城市跌幅都超过9%，广州最高跌幅达到了16.8%。注意这里的收益率是包括租金收益的，如果去掉租金收益4%-5%，实际上这三个城市的商业地产价格跌幅都已超过了两位数。
从表5可以看出，除北京外，其他三个城市租金增长率都是高达两位数的跌幅，深圳更是触目惊心的-35.85%，这种深跌即使只是活跃楼盘也足够说明经济活动的萎靡不振。
商业营业用房的租售比波动率比起办公楼来说要来的剧烈，2009q1是谷底，其他时候基本在200-300之间浮动。
商业营业用房经营的复杂性、出租的不确定性和出售时间较长等特性，决定了其投资收益预期值通常情况下应当比一般无风险投资收益率高出5个点左右才能有利可图。当前，我国5年期国债的基准利率为5.41%，其预期合理收益应该是10.41%，而当前4个一线城市的租金收益率只有3%-6%。这说明，4个一线城市的商业营业用房的价格相对租金收益来讲偏高，在租金收益水平较低、增长乏力的情况下，出售价格的下降是商业营业性用房价格向价值回归的必然结果。租金的下降会对出售价格下降起到加速作用。
三、住宅市场稳步上升，租金增长远低于售价增长
整体来看住宅的投资收益率低于商业营业地产（见表7），但是十分稳定，除了上海的3年收益率只有8.9%，其他城市的所有时间段的收益率都是两位数的涨幅。近期，虽然二、三线城市降价传闻不绝于耳，但似乎并没有影响到一线城市。
住宅租金增长率表现的远比收益率要差（见表8），北京最近一年的增长率连1%都不到，4个城市的1年租金增长率都低于5%，前期租金的高增长似乎已经透支了购买力，现在租金已经很难涨上去了。
住宅的租售比随着时间推移逐渐升高（见表9），最近的一期租售比北京已经接近600，这意味着以当前价格购买的房产需要600个月也就是50年收回成本，甚至快接近房子最高使用年限70年。如此长的时间才能收回成本使得这项投资显得十分不合理，人们以如此高价购买只能是为了以更高的价格卖出，但是是否有人会以更高价格买入呢？一旦没人购买房价下跌会让整个市场风向陡然转变，预期的自我实现，不愿亏损卖出等心理作用会使得房价剧烈波动，让购房者承受经济和心理的双重打击。
从表10全国的房地产市场情况来看，这个下跌似乎正在发生。
中金标准指数监控的116个城市中，2014年以来有5成以上的城市环比出售价格下跌。以一线城市如此高的租售比，即使再多的声音喊着“跌也跌不到一线”，这种观点在大数据面前恐也难站住脚。
第一作者系中金标准数据研究员
第二作者就职于上海社会科学院法学研究所