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辽宁工业大学 管理学院
【摘 要】提高居民居住满意度是促进宜居城市建设和社会和谐发展的重要内容。传统研究多关注客观物质设施建设，而忽略居民居住需求的实际感知，对转型期中国大城市居民居住满意度影响机制与行为意向研究还相对薄弱。选取锦州市不同类型社区居民作为研究对象，采用2016年居住满意度感知评价调查数据，
【关键词】锦州市，居民，居住满意度，调查分析
引言
20 世纪 80 年代初，锦州郊区化初现端倪，伴随城市化快速推进，居住郊区化成为一种不可避免的发展趨势。20世纪90年代起，在城市更新改造和住房制度改革双重力量作用下，锦州城市居住空间结构发生了巨大变革。其一，传统“职住接近”的单位大院空间逐渐被打破，住房来源更加多元化。其二，受城市地价的影响，新建商品房或保障性住房主要集中在城市近远郊区，而就业、配套设施等郊区化相对滞后，造成职住分离、上学难、看病难、出行难等城市问题不断涌现。
居住满意度是指居民预期居住条件与实际居住条件的差距，二者越接近，表明居住满意度越高。不少学者研究表明居住满意度和居住流动性之间存在负相关，即居住满意度越高，居住流动性发生次数越低。也有学者研究却认为居住满意度和居住流动性具有正相关。
一、数据来源与研究方法
（一）数据获取
2016年 11 月，以“居住满意度及其影响因素”为主题，选取锦州 6 个典型社区开展问卷调查和深度访谈，共发放问卷350份，回收有效问卷324份，有效率92.57%。选取的 6 个调研地尽量覆盖老城所有社区类型。这些社区不仅人口密度高、人户分离严重、低收入和老龄人口比例大，而且建筑老旧、配套设施不足、外来人口不断涌入（表1）。
（二）样本属性
根据锦州 2010 年第六次全国人口普查数据，锦州城区女性居民（51.60%）略多于男性居民（48.40%），以本地户籍人口（82.76%）为主，教育水平以初高中为主（61.50%）。除 25 岁以下人口比例（24.97%）外，城区人口特征与问卷样本属性基本一致，说明样本选择具有一定的代表性。以下根据样本数据总结锦州老城居民的社会经济特征，揭示城区面临的问题和挑战。
1.城区居民主要由中下层原住民构成
受访居民以本地户籍人口为主，居住时间长，老龄化严重，受教育程度低。受访居民中本地户籍居民占大多数（87.23%），略高于城区82.76%的水平。当然近年来随着原住民持续迁出和外来人口涌入，城区外来人口比例越来越高；大多数居民居住时间都在 5 年以上（84.08%），有将近 50%的居民一直在此居住。此外受访居民老龄化程度严重，60岁以上受访居民占22.29%。
2. 就业问题突出，但职住相对平衡
受访居民失业率较高，且有大量离退休人员，就业部门主要集中在低收入的服务业，但职住相对平衡（表3）。如果算上兼职和打零工的就业者，样本中有13.58%的人处于失业或下岗状态，远远高于全市 1.92%的城镇登记失业率，同时样本中还有高达38.58%的离退休人员；除了 5%左右的人在政府部门或事业单位工作外，将近 1/3 的受访居民在国有企业或民营企业就业，这些企业一般是低收入的服务业部门。
（三）居住满意度分异特征
为了对样本总体居住满意度有初步了解，首先对样本数据进行描述性统计。本文将居住满意度划分为14项衡量指标，不同社区居民在各项指标的平均满意度差异较大，在 95%的置信水平上差异显著。
1.居住满意度的环境类型分异
老城社区建成时间长，以本地居民为主，人口流动性小，外来人口比重相对较低，因此社区均质性高，形成了相对稳定和发达的社会网络。同时老城社区建成年代久远，当初建设标准低，建筑质量较差；因此城区居民对社区社会环境满意度高于物质环境，住房条件满意度最低。其中治安（3.97）、邻里关系（3.85）和社区服务（3.77）是最满意的 3 个方面。
2.居住满意度的空间分异
当下的城市社会区、社会空间结构和居住空间分 异 往 往 与 城 市 历 史 遗 存 紧 密 相 关 （ 袁 媛 等，2008）。城区空间受城市历史空间结构影响，作为传统城市中心的城南社区满意度高于城北区域。明清至民国时期，锦州城区社会空间结构大体呈“南贵北贱，南富北穷”的格局。
3.居住满意度的人群分异
居住在城区的本地居民年龄大、受教育程度和收入水平低，许多人在国企改革中下岗，属于城市快速发展过程中被相对剥夺的一群人，失落感强烈，特别是外来人口的涌入加剧了这种失落感。除了住房面积，外来人口不管是对社区物质环境还是社会环境满意度都要高于本地居民（表2）。
二、结论与建议
本文针对锦州城区6 个典型社区展开问卷调查，通过多元回归分析研究老城居民的居住满意度和影响因素。基于以上分析得出的结论，对未来锦州城区的规划改造提出以下建议：
住房条件是影响锦州老城居民居住满意度的主要因素，拥有完全产权住房也能显著提高居住满意度，未来旧城改造的首要任务是增加被拆迁居民的住房面积，改善住房质量，通过住房补贴或内部优惠的方式帮助其获得完全产权。
社区环境质量好坏直接关系到居民生活品质高低，社会网络则是影响居住满意度的另一重要因素，更大的交往规模能够帮助低收入群体脱离贫困。这意味着不仅要努力改善小区物质环境如治安、卫生和绿化条件，特别要鼓励外来人口融入本地社区，减少邻里冲突和阶层割裂，促进邻里和谐。
（3） 配套设施也是影响居住满意度的重要因素之一。针对设施布局不合理问题，未来基础设施规划应在充分了解城市社会空间基础上，优先保障工人新村、历史街区、衰落工商业区等贫困人口集聚区域，合理引导各专项规划配置公共资源到不同类型区域。只有这样居住环境才能真正改善。
参考文献：
[1] 丛 艳 国， 夏 斌， 章 家 恩. 城 市 尺 度 人 居 环 境 的 主 客 观 综 合 评 价： 以 广 州 市 为 例. 热 带 地 理， 2010， 30（2）：183-187.
[2] 顧成林， 李雪铭， 周健. 城市内部居住环境评价的空间分析： 以佳木斯市为例， 2012， 24（4）： 55-61.
[3] 李志刚. 中国城市“新移民”聚居区居住满意度研究： 以锦州、上海、广州为例. 城市规划， 2011， 35（12）75-82.
[4] 魏薇， 王炜， 胡适人. 城市封闭住区环境和居民满意度特征： 以杭州城西片区为例. 城市规划， 2011， 35（5）： 69-75.
[5] 刘勇. 上海市旧住区居民满意度调查及影响因素分析. 城市规划学刊， 2010， （3）： 98-104.
基金项目：
辽宁工业大学大学生创新训练计划项目：锦州城市居民居住满意程度调查分析201602018。
【摘 要】提高居民居住满意度是促进宜居城市建设和社会和谐发展的重要内容。传统研究多关注客观物质设施建设，而忽略居民居住需求的实际感知，对转型期中国大城市居民居住满意度影响机制与行为意向研究还相对薄弱。选取锦州市不同类型社区居民作为研究对象，采用2016年居住满意度感知评价调查数据，
【关键词】锦州市，居民，居住满意度，调查分析
引言
20 世纪 80 年代初，锦州郊区化初现端倪，伴随城市化快速推进，居住郊区化成为一种不可避免的发展趨势。20世纪90年代起，在城市更新改造和住房制度改革双重力量作用下，锦州城市居住空间结构发生了巨大变革。其一，传统“职住接近”的单位大院空间逐渐被打破，住房来源更加多元化。其二，受城市地价的影响，新建商品房或保障性住房主要集中在城市近远郊区，而就业、配套设施等郊区化相对滞后，造成职住分离、上学难、看病难、出行难等城市问题不断涌现。
居住满意度是指居民预期居住条件与实际居住条件的差距，二者越接近，表明居住满意度越高。不少学者研究表明居住满意度和居住流动性之间存在负相关，即居住满意度越高，居住流动性发生次数越低。也有学者研究却认为居住满意度和居住流动性具有正相关。
一、数据来源与研究方法
（一）数据获取
2016年 11 月，以“居住满意度及其影响因素”为主题，选取锦州 6 个典型社区开展问卷调查和深度访谈，共发放问卷350份，回收有效问卷324份，有效率92.57%。选取的 6 个调研地尽量覆盖老城所有社区类型。这些社区不仅人口密度高、人户分离严重、低收入和老龄人口比例大，而且建筑老旧、配套设施不足、外来人口不断涌入（表1）。
（二）样本属性
根据锦州 2010 年第六次全国人口普查数据，锦州城区女性居民（51.60%）略多于男性居民（48.40%），以本地户籍人口（82.76%）为主，教育水平以初高中为主（61.50%）。除 25 岁以下人口比例（24.97%）外，城区人口特征与问卷样本属性基本一致，说明样本选择具有一定的代表性。以下根据样本数据总结锦州老城居民的社会经济特征，揭示城区面临的问题和挑战。
1.城区居民主要由中下层原住民构成
受访居民以本地户籍人口为主，居住时间长，老龄化严重，受教育程度低。受访居民中本地户籍居民占大多数（87.23%），略高于城区82.76%的水平。当然近年来随着原住民持续迁出和外来人口涌入，城区外来人口比例越来越高；大多数居民居住时间都在 5 年以上（84.08%），有将近 50%的居民一直在此居住。此外受访居民老龄化程度严重，60岁以上受访居民占22.29%。
2. 就业问题突出，但职住相对平衡
受访居民失业率较高，且有大量离退休人员，就业部门主要集中在低收入的服务业，但职住相对平衡（表3）。如果算上兼职和打零工的就业者，样本中有13.58%的人处于失业或下岗状态，远远高于全市 1.92%的城镇登记失业率，同时样本中还有高达38.58%的离退休人员；除了 5%左右的人在政府部门或事业单位工作外，将近 1/3 的受访居民在国有企业或民营企业就业，这些企业一般是低收入的服务业部门。
（三）居住满意度分异特征
为了对样本总体居住满意度有初步了解，首先对样本数据进行描述性统计。本文将居住满意度划分为14项衡量指标，不同社区居民在各项指标的平均满意度差异较大，在 95%的置信水平上差异显著。
1.居住满意度的环境类型分异
老城社区建成时间长，以本地居民为主，人口流动性小，外来人口比重相对较低，因此社区均质性高，形成了相对稳定和发达的社会网络。同时老城社区建成年代久远，当初建设标准低，建筑质量较差；因此城区居民对社区社会环境满意度高于物质环境，住房条件满意度最低。其中治安（3.97）、邻里关系（3.85）和社区服务（3.77）是最满意的 3 个方面。
2.居住满意度的空间分异
当下的城市社会区、社会空间结构和居住空间分 异 往 往 与 城 市 历 史 遗 存 紧 密 相 关 （ 袁 媛 等，2008）。城区空间受城市历史空间结构影响，作为传统城市中心的城南社区满意度高于城北区域。明清至民国时期，锦州城区社会空间结构大体呈“南贵北贱，南富北穷”的格局。
3.居住满意度的人群分异
居住在城区的本地居民年龄大、受教育程度和收入水平低，许多人在国企改革中下岗，属于城市快速发展过程中被相对剥夺的一群人，失落感强烈，特别是外来人口的涌入加剧了这种失落感。除了住房面积，外来人口不管是对社区物质环境还是社会环境满意度都要高于本地居民（表2）。
二、结论与建议
本文针对锦州城区6 个典型社区展开问卷调查，通过多元回归分析研究老城居民的居住满意度和影响因素。基于以上分析得出的结论，对未来锦州城区的规划改造提出以下建议：
住房条件是影响锦州老城居民居住满意度的主要因素，拥有完全产权住房也能显著提高居住满意度，未来旧城改造的首要任务是增加被拆迁居民的住房面积，改善住房质量，通过住房补贴或内部优惠的方式帮助其获得完全产权。
社区环境质量好坏直接关系到居民生活品质高低，社会网络则是影响居住满意度的另一重要因素，更大的交往规模能够帮助低收入群体脱离贫困。这意味着不仅要努力改善小区物质环境如治安、卫生和绿化条件，特别要鼓励外来人口融入本地社区，减少邻里冲突和阶层割裂，促进邻里和谐。
（3） 配套设施也是影响居住满意度的重要因素之一。针对设施布局不合理问题，未来基础设施规划应在充分了解城市社会空间基础上，优先保障工人新村、历史街区、衰落工商业区等贫困人口集聚区域，合理引导各专项规划配置公共资源到不同类型区域。只有这样居住环境才能真正改善。
参考文献：
[1] 丛 艳 国， 夏 斌， 章 家 恩. 城 市 尺 度 人 居 环 境 的 主 客 观 综 合 评 价： 以 广 州 市 为 例. 热 带 地 理， 2010， 30（2）：183-187.
[2] 顧成林， 李雪铭， 周健. 城市内部居住环境评价的空间分析： 以佳木斯市为例， 2012， 24（4）： 55-61.
[3] 李志刚. 中国城市“新移民”聚居区居住满意度研究： 以锦州、上海、广州为例. 城市规划， 2011， 35（12）75-82.
[4] 魏薇， 王炜， 胡适人. 城市封闭住区环境和居民满意度特征： 以杭州城西片区为例. 城市规划， 2011， 35（5）： 69-75.
[5] 刘勇. 上海市旧住区居民满意度调查及影响因素分析. 城市规划学刊， 2010， （3）： 98-104.
基金项目：
辽宁工业大学大学生创新训练计划项目：锦州城市居民居住满意程度调查分析201602018。