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在京城地产即将走入严冬的凄风冷雨中，地产大佬们正在打着怎样的算盘？是生存，还是毁灭？谁能成为行业老大，谁又能独善其身？
你能在清场中生存吗？
一个负债18亿的人现在过着怎样的生活？
“现在我每日里只做一些类似吃饭、睡觉这类必须维持生理运行需求的活动，其他的事情一概没有了兴趣。”张力颓废地说。
张力前些年曾经在一家北京房地产公司打工，熟悉了房地产公司的业务流程以后，看着周围很多房地产公司获利丰厚，终于也按捺不住寂寞，辞职自己成立了一家房地产公司。
因为前几年北京房市看好，所以张力的公司虽然在行业里算不上出众，却也赚了不少钱。张力一下子胆子大了起来，去年设法筹到更多资金，打算做一个更大的项目。
然而市场形势突然急转直下。原先做项目随便找块地，盖好房子很快就能卖出去，可惜这一回时运不济，张力在一个较偏僻地区的高档公寓项目，到现在，时间已经过去将近一年，房子盖了近一半，预售情况却很不理想。银行停止了贷款，资金链骤然断裂，项目自此停滞，成了“烂尾”。张力公司欠银行、供应商和买房人的钱总共算下来，竟然高达18亿元。
在今天的北京房地产市场内，张力并不是特例。
“种种迹象表明，从2003年到2004年，北京房地产市场要经历一个大洗牌的过程，”北京世纪百人行投资顾问有限公司总经理童渊对《商务周刊》说。从去年开始，一些开发商的楼盘操作起来开始变得困难，资金跟不上，楼房不能按期交工，出现“烂尾”，或者中途出现新的投资者进入，甚至出现大量的项目转让。
但是更严峻的局面将在未来出现。“将有一大批开发商从市场上消失。”童渊很肯定地说。对于开发商消失的数目，房地产专业人士韩俊峰的估计是：“可能会剩下不到1000家”。而童渊的估计则更加险峻：“如果说现在北京有2000家开发商，洗牌之后最多能剩下500家。”
按照韩俊峰的分析，根据国家颁布的各项土地政策，包括今年国有土地开始进行招标拍卖，可以看出政府也在主动地参与洗牌。
对于北京房地产市场开始洗牌的原因，采访对象们一致同意：“因为市场定位不准，出现结构性失调”。具体表现是：在市中心地区7000元以上，定位高收入人群的高档房面积占了待销楼盘面积的80%以上，而根据调研，这部分高收入人群只占买房者的20%-30%。供给与需求的比例在这里出现严重偏差，北京市的房屋空置率也因此急剧增加。
“空置也是需要成本的”，童渊说，“所以明年会有很多现房降价”。对于降价的幅度，作为业内人士，以开发北京顶级豪宅“贡院六号”闻名的童渊狡黠地一笑：“有可能是九折，也有可能是八折，都说不定，至于每个买房的人能买到几折的房子，就需要他擦亮眼睛，仔细挑选，看他自己的本事了。”
据搜房研究院中房指数系统高级经理分析师袁晓龙介绍，实际上，现在北京的房价已经在下降，只是都采用的是暗降的方式，比如本来是毛坯房的价格，现在同样价格的房子改成了精装修。
“但当暗降仍然无法拉动需求的时候，明降只能是必然的选择了。”袁晓龙说。
“降价”是一个令开发商心痛的字眼，它不仅表现在已出现的销售状况不太好的现房楼盘，也表现在新楼盘开盘价的降低。据童渊介绍，明年他们要做一个中档楼盘项目，地点在东四环附近，开盘价应该在4000元左右，而且“要做的比其他同档次的楼盘更有品位，要把以往做过的高档项目的品质和品位融进这个中档项目中来”。而据记者了解，目前东四环的平均房价一般在5000元左右。
供求关系严重失衡，犹如一枚沉重的秤砣，将北京房市高昂的价格曲线重重地向下牵引。
你能当老大吗？
市场低迷，并不意味着所有的人都必须退场。按照童渊的说法，对于有实力的地产大佬来说，通过洗牌可以吃掉一些实力较弱的竞争对手，这意味着争做行业老大的机会已经来临。
阳光100房地产公司，是一家发端于广西，由多家上市公司共同投资的房地产公司。从1998年进京开始投资现代城项目，到阳光100国际公寓的畅销，发展势头不错。但现在阳光100的选择是：以北京为中心，迅速向全国二、三线城市扩张。
阳光100常务副总经理范小冲说：“现在是形成房地产品牌的时候了。阳光100以北京为中心可以整合上市公司资源，方便投资商对阳光的投资。而二、三线城市房地产较冷，外地开发商尚未大规模进入，阳光100对其进行规模开发，成本可大大降低。”
通常情况下，房地产市场是一个典型的区域性市场，活跃在当地的很多都是本地开发商。现在，在北京起步的阳光100却先后在济南、南宁、柳州、重庆等地相继推出项目。这些项目并非单打独斗，他们都有一致的定位：“聚焦最有发展潜力的二、三线城市；聚焦代表未来最有发展潜力的城市白领阶层”。 范小冲说，阳光100希望可以形成标准化的管理，克服地域性差异，在全套的组织管理体系下，实现本地化。而其更进一步的想法是，最终形成独有的全国连锁经营模式。
范小冲称，现在阳光100的投资额度中，外地与北京的比例大约为7：3。据他的估计，外地项目虽然销售额会小于北京，但其毛利却会高于北京。
除了寻找新的利润增长，范小冲也承认：“把触角伸向外地，一部分原因是在规避北京房地产市场日益增大的风险。”
在阳光100们转攻外地规避风险的时候，万通集团则早在三年前就开始有组织、“有预谋”地等待北京房地产行业萧条时期的到来。
让人惊奇的是，在很多大开发商大量购买土地的时候，万通反其道而行之——三年没买一块地。“万通集团在三年前就提出要具备反周期能力，”万通董事会主席冯仑对《商务周刊》说，“一个企业的发展都不是在繁荣时期赶超的，实际上都是在萧条时期赶超的，所以我们现在并不着急买地。”按照冯仑的说法，万通三年只做了一件事——“改变商业模式，增强反周期能力”，并由此形成一整套管理、经营体系。
冯仑提出的“反周期能力”，是基于任何一个行业都会有“周期性”的特点，房地产与其他行业相比，产品周期非常长，所以每次经济低潮到来的时候都会消失一大批房地产商，受打击最大。“因此要通过商业模式的创新来减少对周期性的依赖，”冯仑说。
为了预防北京房地产市场有可能出现的波动，万通不但三年不买地，同时不断地卖存货。“这样我们可以拥有大量现金，等到萧条的时候，我们就开始买土地了，”被视为地产界思想家的冯说，“我们是‘繁荣时候卖产品，萧条时候买土地’。”
除了不买地，这三年，其他的事情万通都做得很热闹。万通用一年多的时间研究了全世界所有房地产企业的商业模式。他们发现，国内房地产企业的商业模式大多数都类似香港房地产企业，走的是一条“全能开发商”的路线，主要做开发业务，买地——盖房子——销售——物业管理，由于开发商包揽了整个开发过程的所有环节，而房地产项目的资金80%来源于银行，通常跨越的时间很长，因此一旦经济环境出现波动，开发商就很容易受到打击。
欧美等具有发达房地产行业的国家则不一样。“他们的房地产商主要做投资，商业不动产非常多，通常的做法是投资完项目以后靠租金来维持物业，物业成为一种收租的手段，吸引广大消费者投资”，冯仑分析说，所以在美国的房地产业，投资资金80%来源于退休基金和不动产投资信托，只有不到20%是银行的钱。
“这样即使出现经济状况不太好的情况，房地产也不会受太大的影响，”冯说，而且租金的回报，“算下来比做股票高。”
受到启发的冯仑不再把万通定义为专业的房地产开发公司，而定义为一家专业的房地产投资公司，未来的主营业务是在内部财务公司支持下的地产开发、房产开发、物业持有和房地产服务。万通房地产服务现在主要是定制服务，即按照客户的需要定做房子，这需要更高的房屋构建的技巧，然后按照服务收费。冯仑很高兴的是：“客户很喜欢我们的定制服务，这两年我们的定制生意增长很快,今年会有1000多万的服务收入。到2005年，开发业务大概每年只占我们收入的不到50%，其他大部分都是稳定的长期性收益。”
“通常开发一个项目是5-7年，我们把土地和物业分开，每一部分控制在2-3年内，这样我们的财务周期缩短”，冯仑说，“每一个财务周期控制在两三年内，资金周转速度就加快了。”
资金是维系房地产商的生命链。为了对抗经济的周期性，万通在资本方面也做了安排。今年上半年，万通已经通过万通星河与其他公司合作，一起入主上市公司先锋股份。
冯仑的态度很明确：“我们的目标是做赢利最强的房地产公司，而不是最大的房地产公司。我们希望给股东的回报最大。”
为了贯彻反周期战略，万通从去年开始，花了一年多的时间做管理咨询，同时对内部流程进行调整，引进高级管理人员训练团队。
更多的地产大佬都在像万通和阳光100一样，在房地产低潮到来之前未雨绸缪。韩俊峰说，很多开发商都在委托咨询公司进行管理咨询，确定新的战略，“如果现在还没有这样做的公司，是注定要死掉的”。童渊也表示，今年上市的房地产商特别多，同时大量储备土地的房地产商也特别多，这些公司都是为了在大洗牌时期迅速扩张做准备。
你能成为行业新贵吗？
童渊把北京的房地产商分为三类：除去或被逼无奈或主动退场的公司以外，像万通、新华远、华润置地、珠江地产这一类大型房地产企业将在洗牌的过程中迅速扩张，还有一类公司被他称为“边走边看”的公司。这类公司的典型特征是做的比较稳，不会急于求成建很多项目，在开建新项目时小心谨慎。这类公司可能不会在大洗牌中被洗掉，但他们能抓住时机成为行业新贵吗？
利晖房地产开发有限公司就是一间典型的“边走边看”的公司。
朝阳园，总开发面积28万平方米，从1998年年初开始建设，到现在一期项目已经完全卖完，二期也已售60%，是北京东部最大规模的外销公寓，也是利晖房地产开发有限公司在北京惟一的一个作品。
按照朝阳园的良好业绩表现，利晖应该顺理成章地在北京很快开始新的项目，然而，这家几乎是纯外资背景的公司最近却跑到上海去签约了一个类似朝阳园的项目。对此副总经理黄世达向《商务周刊》解释道：“北京房地产市场还不是很成熟，对我们这些外资背景的房地产商来说，很难控制行业风险，上海是相对成熟的国际化市场环境，比较适合我们。”
应该说，利晖是幸运的，毕竟朝阳园在北京不但做下来了，而且做得很不错，但是其他很多外资背景的房地产商就没有利晖那么幸运了。据一位业内人士介绍：很多外资公司因为无法适应北京不规范的市场环境，控制不好风险，最后只能把楼盘转手给当地开发商，落荒而逃。
在黄世达看来，北京市场风险比较大，很大程度上是因为北京的房地产市场还处于转型阶段，很多行业政策法规不太健全，使一些谙熟偏门的开发商有机可乘。另外，北京的市场保护门槛比较高，外资企业不一定能进来。他认为，上海大力培养二手房市场，这样就形成了阶梯型比较健康的市场格局。而北京主要是一手房市场，没有形成阶梯，整个市场的发展不太健康。
黄世达建议其他的外资房地产公司最好先到上海做房地产，熟悉环境以后再来北京，会比较容易适应一些。对于自己公司先到北京，再去上海的方式，黄世达说：“我们走了一条比较难的路，不过这样也好，再到上海操作起来就会感觉很容易。”很有点苦中作乐的味道。
你能在清场中生存吗？
一个负债18亿的人现在过着怎样的生活？
“现在我每日里只做一些类似吃饭、睡觉这类必须维持生理运行需求的活动，其他的事情一概没有了兴趣。”张力颓废地说。
张力前些年曾经在一家北京房地产公司打工，熟悉了房地产公司的业务流程以后，看着周围很多房地产公司获利丰厚，终于也按捺不住寂寞，辞职自己成立了一家房地产公司。
因为前几年北京房市看好，所以张力的公司虽然在行业里算不上出众，却也赚了不少钱。张力一下子胆子大了起来，去年设法筹到更多资金，打算做一个更大的项目。
然而市场形势突然急转直下。原先做项目随便找块地，盖好房子很快就能卖出去，可惜这一回时运不济，张力在一个较偏僻地区的高档公寓项目，到现在，时间已经过去将近一年，房子盖了近一半，预售情况却很不理想。银行停止了贷款，资金链骤然断裂，项目自此停滞，成了“烂尾”。张力公司欠银行、供应商和买房人的钱总共算下来，竟然高达18亿元。
在今天的北京房地产市场内，张力并不是特例。
“种种迹象表明，从2003年到2004年，北京房地产市场要经历一个大洗牌的过程，”北京世纪百人行投资顾问有限公司总经理童渊对《商务周刊》说。从去年开始，一些开发商的楼盘操作起来开始变得困难，资金跟不上，楼房不能按期交工，出现“烂尾”，或者中途出现新的投资者进入，甚至出现大量的项目转让。
但是更严峻的局面将在未来出现。“将有一大批开发商从市场上消失。”童渊很肯定地说。对于开发商消失的数目，房地产专业人士韩俊峰的估计是：“可能会剩下不到1000家”。而童渊的估计则更加险峻：“如果说现在北京有2000家开发商，洗牌之后最多能剩下500家。”
按照韩俊峰的分析，根据国家颁布的各项土地政策，包括今年国有土地开始进行招标拍卖，可以看出政府也在主动地参与洗牌。
对于北京房地产市场开始洗牌的原因，采访对象们一致同意：“因为市场定位不准，出现结构性失调”。具体表现是：在市中心地区7000元以上，定位高收入人群的高档房面积占了待销楼盘面积的80%以上，而根据调研，这部分高收入人群只占买房者的20%-30%。供给与需求的比例在这里出现严重偏差，北京市的房屋空置率也因此急剧增加。
“空置也是需要成本的”，童渊说，“所以明年会有很多现房降价”。对于降价的幅度，作为业内人士，以开发北京顶级豪宅“贡院六号”闻名的童渊狡黠地一笑：“有可能是九折，也有可能是八折，都说不定，至于每个买房的人能买到几折的房子，就需要他擦亮眼睛，仔细挑选，看他自己的本事了。”
据搜房研究院中房指数系统高级经理分析师袁晓龙介绍，实际上，现在北京的房价已经在下降，只是都采用的是暗降的方式，比如本来是毛坯房的价格，现在同样价格的房子改成了精装修。
“但当暗降仍然无法拉动需求的时候，明降只能是必然的选择了。”袁晓龙说。
“降价”是一个令开发商心痛的字眼，它不仅表现在已出现的销售状况不太好的现房楼盘，也表现在新楼盘开盘价的降低。据童渊介绍，明年他们要做一个中档楼盘项目，地点在东四环附近，开盘价应该在4000元左右，而且“要做的比其他同档次的楼盘更有品位，要把以往做过的高档项目的品质和品位融进这个中档项目中来”。而据记者了解，目前东四环的平均房价一般在5000元左右。
供求关系严重失衡，犹如一枚沉重的秤砣，将北京房市高昂的价格曲线重重地向下牵引。
你能当老大吗？
市场低迷，并不意味着所有的人都必须退场。按照童渊的说法，对于有实力的地产大佬来说，通过洗牌可以吃掉一些实力较弱的竞争对手，这意味着争做行业老大的机会已经来临。
阳光100房地产公司，是一家发端于广西，由多家上市公司共同投资的房地产公司。从1998年进京开始投资现代城项目，到阳光100国际公寓的畅销，发展势头不错。但现在阳光100的选择是：以北京为中心，迅速向全国二、三线城市扩张。
阳光100常务副总经理范小冲说：“现在是形成房地产品牌的时候了。阳光100以北京为中心可以整合上市公司资源，方便投资商对阳光的投资。而二、三线城市房地产较冷，外地开发商尚未大规模进入，阳光100对其进行规模开发，成本可大大降低。”
通常情况下，房地产市场是一个典型的区域性市场，活跃在当地的很多都是本地开发商。现在，在北京起步的阳光100却先后在济南、南宁、柳州、重庆等地相继推出项目。这些项目并非单打独斗，他们都有一致的定位：“聚焦最有发展潜力的二、三线城市；聚焦代表未来最有发展潜力的城市白领阶层”。 范小冲说，阳光100希望可以形成标准化的管理，克服地域性差异，在全套的组织管理体系下，实现本地化。而其更进一步的想法是，最终形成独有的全国连锁经营模式。
范小冲称，现在阳光100的投资额度中，外地与北京的比例大约为7：3。据他的估计，外地项目虽然销售额会小于北京，但其毛利却会高于北京。
除了寻找新的利润增长，范小冲也承认：“把触角伸向外地，一部分原因是在规避北京房地产市场日益增大的风险。”
在阳光100们转攻外地规避风险的时候，万通集团则早在三年前就开始有组织、“有预谋”地等待北京房地产行业萧条时期的到来。
让人惊奇的是，在很多大开发商大量购买土地的时候，万通反其道而行之——三年没买一块地。“万通集团在三年前就提出要具备反周期能力，”万通董事会主席冯仑对《商务周刊》说，“一个企业的发展都不是在繁荣时期赶超的，实际上都是在萧条时期赶超的，所以我们现在并不着急买地。”按照冯仑的说法，万通三年只做了一件事——“改变商业模式，增强反周期能力”，并由此形成一整套管理、经营体系。
冯仑提出的“反周期能力”，是基于任何一个行业都会有“周期性”的特点，房地产与其他行业相比，产品周期非常长，所以每次经济低潮到来的时候都会消失一大批房地产商，受打击最大。“因此要通过商业模式的创新来减少对周期性的依赖，”冯仑说。
为了预防北京房地产市场有可能出现的波动，万通不但三年不买地，同时不断地卖存货。“这样我们可以拥有大量现金，等到萧条的时候，我们就开始买土地了，”被视为地产界思想家的冯说，“我们是‘繁荣时候卖产品，萧条时候买土地’。”
除了不买地，这三年，其他的事情万通都做得很热闹。万通用一年多的时间研究了全世界所有房地产企业的商业模式。他们发现，国内房地产企业的商业模式大多数都类似香港房地产企业，走的是一条“全能开发商”的路线，主要做开发业务，买地——盖房子——销售——物业管理，由于开发商包揽了整个开发过程的所有环节，而房地产项目的资金80%来源于银行，通常跨越的时间很长，因此一旦经济环境出现波动，开发商就很容易受到打击。
欧美等具有发达房地产行业的国家则不一样。“他们的房地产商主要做投资，商业不动产非常多，通常的做法是投资完项目以后靠租金来维持物业，物业成为一种收租的手段，吸引广大消费者投资”，冯仑分析说，所以在美国的房地产业，投资资金80%来源于退休基金和不动产投资信托，只有不到20%是银行的钱。
“这样即使出现经济状况不太好的情况，房地产也不会受太大的影响，”冯说，而且租金的回报，“算下来比做股票高。”
受到启发的冯仑不再把万通定义为专业的房地产开发公司，而定义为一家专业的房地产投资公司，未来的主营业务是在内部财务公司支持下的地产开发、房产开发、物业持有和房地产服务。万通房地产服务现在主要是定制服务，即按照客户的需要定做房子，这需要更高的房屋构建的技巧，然后按照服务收费。冯仑很高兴的是：“客户很喜欢我们的定制服务，这两年我们的定制生意增长很快,今年会有1000多万的服务收入。到2005年，开发业务大概每年只占我们收入的不到50%，其他大部分都是稳定的长期性收益。”
“通常开发一个项目是5-7年，我们把土地和物业分开，每一部分控制在2-3年内，这样我们的财务周期缩短”，冯仑说，“每一个财务周期控制在两三年内，资金周转速度就加快了。”
资金是维系房地产商的生命链。为了对抗经济的周期性，万通在资本方面也做了安排。今年上半年，万通已经通过万通星河与其他公司合作，一起入主上市公司先锋股份。
冯仑的态度很明确：“我们的目标是做赢利最强的房地产公司，而不是最大的房地产公司。我们希望给股东的回报最大。”
为了贯彻反周期战略，万通从去年开始，花了一年多的时间做管理咨询，同时对内部流程进行调整，引进高级管理人员训练团队。
更多的地产大佬都在像万通和阳光100一样，在房地产低潮到来之前未雨绸缪。韩俊峰说，很多开发商都在委托咨询公司进行管理咨询，确定新的战略，“如果现在还没有这样做的公司，是注定要死掉的”。童渊也表示，今年上市的房地产商特别多，同时大量储备土地的房地产商也特别多，这些公司都是为了在大洗牌时期迅速扩张做准备。
你能成为行业新贵吗？
童渊把北京的房地产商分为三类：除去或被逼无奈或主动退场的公司以外，像万通、新华远、华润置地、珠江地产这一类大型房地产企业将在洗牌的过程中迅速扩张，还有一类公司被他称为“边走边看”的公司。这类公司的典型特征是做的比较稳，不会急于求成建很多项目，在开建新项目时小心谨慎。这类公司可能不会在大洗牌中被洗掉，但他们能抓住时机成为行业新贵吗？
利晖房地产开发有限公司就是一间典型的“边走边看”的公司。
朝阳园，总开发面积28万平方米，从1998年年初开始建设，到现在一期项目已经完全卖完，二期也已售60%，是北京东部最大规模的外销公寓，也是利晖房地产开发有限公司在北京惟一的一个作品。
按照朝阳园的良好业绩表现，利晖应该顺理成章地在北京很快开始新的项目，然而，这家几乎是纯外资背景的公司最近却跑到上海去签约了一个类似朝阳园的项目。对此副总经理黄世达向《商务周刊》解释道：“北京房地产市场还不是很成熟，对我们这些外资背景的房地产商来说，很难控制行业风险，上海是相对成熟的国际化市场环境，比较适合我们。”
应该说，利晖是幸运的，毕竟朝阳园在北京不但做下来了，而且做得很不错，但是其他很多外资背景的房地产商就没有利晖那么幸运了。据一位业内人士介绍：很多外资公司因为无法适应北京不规范的市场环境，控制不好风险，最后只能把楼盘转手给当地开发商，落荒而逃。
在黄世达看来，北京市场风险比较大，很大程度上是因为北京的房地产市场还处于转型阶段，很多行业政策法规不太健全，使一些谙熟偏门的开发商有机可乘。另外，北京的市场保护门槛比较高，外资企业不一定能进来。他认为，上海大力培养二手房市场，这样就形成了阶梯型比较健康的市场格局。而北京主要是一手房市场，没有形成阶梯，整个市场的发展不太健康。
黄世达建议其他的外资房地产公司最好先到上海做房地产，熟悉环境以后再来北京，会比较容易适应一些。对于自己公司先到北京，再去上海的方式，黄世达说：“我们走了一条比较难的路，不过这样也好，再到上海操作起来就会感觉很容易。”很有点苦中作乐的味道。