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摘 要：随着我国商品房市场的日益兴盛，商品房买卖合同在交易中的作用越来越明显。商品房买卖合同的目的是实现商品房产权的转移，因此如约拿到房产证是买受人最大的期盼。但是在实践中，由于种种原因，商品房的所有权转让登记不能按时完成。此时，便出现了商品房的逾期登记责任承担的问题。
关键词：商品房买卖合同;逾期登记;违约原因
一、商品房逾期办证原因发现的路径
根据“房地产登记暂行条例”第十四条和第十六条的规定，如果房地产登记申请是出售或购买抵押，则当事人应当共同申请。申请人应提交下列材料并对申请材料的真实性负责：①登记申请;②申请人和代理人的身份证明材料，委托书;③不动产权的相关来源资料;④房地产边界，空间边界，区域和其他材料;⑤与他人权益有关的说明材料;⑥法律，行政法规和本条例其他材料的规定。
据此，商品房的所有权转移登记是指开发商和购房人共同向房屋登记部门提交符合条件的申请，由房屋登记部门进行确认的过程。从转移登记所涉及的主体来看，转移登记涉及开发商、购房人和房屋登记部门，因此，逾期辦证可从三方主体的角度进行分析;就转移登记的条件来看，转移登记体现国家监管和宏观调控。国家监管和宏观调控主要反映在国家房地产市场调控政策的变化上，因此，逾期办证还可从房地产市场调控政策变化的角度来进行分析。
二、导致逾期办证具体的原因
（一）开发商的原因
根据“城市房地产开发经营管理条例”第三十三条和“商品房销售管理办法”第三十四条规定，房地产开发企业应当自商品房交付之日起60日内，应当提供有关房屋所有权登记的信息至房屋所在地的房地产行政管理部门。 房地产开发企业应当协助商品房购买者办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条第二款、第三十五条的规定，在办理商品房所有权转移登记之前，开发商需办理完毕商品房所有权的首次登记。申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，应当提交下列材料或具备下列条件：①不动产权属证书或者土地权属来源材料;②建设工程符合规划的材料;③房屋已经竣工的材料;④房地产调查或者测绘报告;⑤相关税费缴纳凭证;⑥其他必要材料。
据此，因开发商原因造成的逾期办证主要表现为开发商不能及时办理完毕商品房所有权的首次登记和及时提供办理商品房所有权转移登记所需的必要资料，其具体情形有：
第一，土地手续暂时不合法。例如，在农村集体土地上建房。在农村集体土地完成征地手续和相关农地流转手续之前，土地上建的房屋不能进入市场。 再例如，在通过分配获得土地使用权的情况下，在土地上建造的房屋通常仅由他们自己使用，不能作为商品房出售。 如果作为商品房出售，必须按照有关规定办理土地使用权转让手续或者缴纳土地收益。
第二，开发商未取得土地使用权证书或未缴纳全部土地出让金。“土地管理法”第五十五条规定，建设单位以转让和其他有偿使用方式取得国有土地使用权的，应当按照国务院规定的标准和方法对土地使用权支付费用。土地出让金的支付是土地管理法和国有土地转让合同规定的土地承包人（开发商）的主要义务。 在开发商未支付全部土地转让费之前，土地管理部门一般限制开发商处理土地使用权转让。
第三，商品房不符合规划要求，需要整改。如商品房建设根本就没有办理规划手续，或超出规划许可的内容建设。
第四，商品房不能及时取得竣工的材料。如商品房没有及时通过综合验收而不能如期取得综合验收合格的证明。需要注意的是，此处仅指非因国家房地产调控政策变化致使商品房不能及时取得竣工材料的情形。因国家房地产调控政策变化致使商品房不能及时取得竣工材料的情形。
第五，其他。如未能及时取得房地产调查或者测绘报告，未能及时缴纳相关税费，未能及时将商品房上的抵押权注销，未能及时解除人民法院对商品房的查封等情形。
（二）购房人的原因
根据上述“房地产登记暂行条例”第14条和第16条的规定，开发商没有义务办理商品房所有权转让。购买者还必须提供相应的申请材料。“城市房地产开发经营条例”第三十三条明确规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付之日起90日内办理土地使用权变更手续。登记房屋所有权;当前出售的商品房购买人应当自签订销售合同之日起90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买者办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。事实上，购买者的申请和相应材料的提供也是根据诚实和信用原则的法定义务的要求购买者履行的。买方未能申请注册商品房的所有权转让和提供相应的材料也将导致逾期办证后果的出现。
（三）房屋登记部门迟延办理
此处房屋登记部门迟延办理，仅指房屋登记部门办事效率低下、拖拖拉拉，不能在法定期限内将符合条件的商品房所有权的首次登记和转移登记办理完毕情形。
（四）房地产调控政策变化
国家对房地产市场进行监管和宏观调控主要反映在国家房地产市场的调控政策上，房地产市场的调控政策的出台或变化对商品房开发和商品房买卖合同履行的影响甚大，是导致商品房逾期办证的又一重要因素。
三、小结
在商品房合同关系中，开发商有两个主要的合同义务，一个是交付房屋，另一个是转让房屋的所有权。就房屋所有权的转让而言，根据“物权法”第九条的规定，不动产权的设立，变更，转让和消灭，依法登记有效;未经登记，不得生效。因此，只有在完成商品房的所有权转让登记后，购买者才能真正获得商品房的所有权。在开发商与购买者签订商品房销售合同后，商品房销售合同进入履行阶段，直到商品房的所有权转让登记完成为止。
参考文献：
[1]顾彬.预售房逾期办证问题探析——以2000年版《商品房买卖合同示范文本》第15条为样本[J].广西政法管理干部学院学报，2018， 147（02）：69-73.
[2]邹双卫.论商品房买卖逾期办理权属证书的违约责任[J].云南大学学报（法学版）， 2010， 23（3）：65-68.
[3]韩延斌.商品房买卖纠纷中逾期办证责任的认定[J].人民司法，2006（5）：25-27.
[4]张晟杰.商品房买卖合同逾期办证违约责任的若干法律问题[C].中国民商法实务论坛论文集. 2004.
[5]谢军，鹿娜.商品房买卖中逾期办证的法律问题研究[C].第三届西部律师发展论坛论文集.2010.
关键词：商品房买卖合同;逾期登记;违约原因
一、商品房逾期办证原因发现的路径
根据“房地产登记暂行条例”第十四条和第十六条的规定，如果房地产登记申请是出售或购买抵押，则当事人应当共同申请。申请人应提交下列材料并对申请材料的真实性负责：①登记申请;②申请人和代理人的身份证明材料，委托书;③不动产权的相关来源资料;④房地产边界，空间边界，区域和其他材料;⑤与他人权益有关的说明材料;⑥法律，行政法规和本条例其他材料的规定。
据此，商品房的所有权转移登记是指开发商和购房人共同向房屋登记部门提交符合条件的申请，由房屋登记部门进行确认的过程。从转移登记所涉及的主体来看，转移登记涉及开发商、购房人和房屋登记部门，因此，逾期辦证可从三方主体的角度进行分析;就转移登记的条件来看，转移登记体现国家监管和宏观调控。国家监管和宏观调控主要反映在国家房地产市场调控政策的变化上，因此，逾期办证还可从房地产市场调控政策变化的角度来进行分析。
二、导致逾期办证具体的原因
（一）开发商的原因
根据“城市房地产开发经营管理条例”第三十三条和“商品房销售管理办法”第三十四条规定，房地产开发企业应当自商品房交付之日起60日内，应当提供有关房屋所有权登记的信息至房屋所在地的房地产行政管理部门。 房地产开发企业应当协助商品房购买者办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条第二款、第三十五条的规定，在办理商品房所有权转移登记之前，开发商需办理完毕商品房所有权的首次登记。申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，应当提交下列材料或具备下列条件：①不动产权属证书或者土地权属来源材料;②建设工程符合规划的材料;③房屋已经竣工的材料;④房地产调查或者测绘报告;⑤相关税费缴纳凭证;⑥其他必要材料。
据此，因开发商原因造成的逾期办证主要表现为开发商不能及时办理完毕商品房所有权的首次登记和及时提供办理商品房所有权转移登记所需的必要资料，其具体情形有：
第一，土地手续暂时不合法。例如，在农村集体土地上建房。在农村集体土地完成征地手续和相关农地流转手续之前，土地上建的房屋不能进入市场。 再例如，在通过分配获得土地使用权的情况下，在土地上建造的房屋通常仅由他们自己使用，不能作为商品房出售。 如果作为商品房出售，必须按照有关规定办理土地使用权转让手续或者缴纳土地收益。
第二，开发商未取得土地使用权证书或未缴纳全部土地出让金。“土地管理法”第五十五条规定，建设单位以转让和其他有偿使用方式取得国有土地使用权的，应当按照国务院规定的标准和方法对土地使用权支付费用。土地出让金的支付是土地管理法和国有土地转让合同规定的土地承包人（开发商）的主要义务。 在开发商未支付全部土地转让费之前，土地管理部门一般限制开发商处理土地使用权转让。
第三，商品房不符合规划要求，需要整改。如商品房建设根本就没有办理规划手续，或超出规划许可的内容建设。
第四，商品房不能及时取得竣工的材料。如商品房没有及时通过综合验收而不能如期取得综合验收合格的证明。需要注意的是，此处仅指非因国家房地产调控政策变化致使商品房不能及时取得竣工材料的情形。因国家房地产调控政策变化致使商品房不能及时取得竣工材料的情形。
第五，其他。如未能及时取得房地产调查或者测绘报告，未能及时缴纳相关税费，未能及时将商品房上的抵押权注销，未能及时解除人民法院对商品房的查封等情形。
（二）购房人的原因
根据上述“房地产登记暂行条例”第14条和第16条的规定，开发商没有义务办理商品房所有权转让。购买者还必须提供相应的申请材料。“城市房地产开发经营条例”第三十三条明确规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付之日起90日内办理土地使用权变更手续。登记房屋所有权;当前出售的商品房购买人应当自签订销售合同之日起90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买者办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。事实上，购买者的申请和相应材料的提供也是根据诚实和信用原则的法定义务的要求购买者履行的。买方未能申请注册商品房的所有权转让和提供相应的材料也将导致逾期办证后果的出现。
（三）房屋登记部门迟延办理
此处房屋登记部门迟延办理，仅指房屋登记部门办事效率低下、拖拖拉拉，不能在法定期限内将符合条件的商品房所有权的首次登记和转移登记办理完毕情形。
（四）房地产调控政策变化
国家对房地产市场进行监管和宏观调控主要反映在国家房地产市场的调控政策上，房地产市场的调控政策的出台或变化对商品房开发和商品房买卖合同履行的影响甚大，是导致商品房逾期办证的又一重要因素。
三、小结
在商品房合同关系中，开发商有两个主要的合同义务，一个是交付房屋，另一个是转让房屋的所有权。就房屋所有权的转让而言，根据“物权法”第九条的规定，不动产权的设立，变更，转让和消灭，依法登记有效;未经登记，不得生效。因此，只有在完成商品房的所有权转让登记后，购买者才能真正获得商品房的所有权。在开发商与购买者签订商品房销售合同后，商品房销售合同进入履行阶段，直到商品房的所有权转让登记完成为止。
参考文献：
[1]顾彬.预售房逾期办证问题探析——以2000年版《商品房买卖合同示范文本》第15条为样本[J].广西政法管理干部学院学报，2018， 147（02）：69-73.
[2]邹双卫.论商品房买卖逾期办理权属证书的违约责任[J].云南大学学报（法学版）， 2010， 23（3）：65-68.
[3]韩延斌.商品房买卖纠纷中逾期办证责任的认定[J].人民司法，2006（5）：25-27.
[4]张晟杰.商品房买卖合同逾期办证违约责任的若干法律问题[C].中国民商法实务论坛论文集. 2004.
[5]谢军，鹿娜.商品房买卖中逾期办证的法律问题研究[C].第三届西部律师发展论坛论文集.2010.