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摘要：随着社会经济的不断发展，房屋修缮工程将会逐步加大数量。人们对工作和居住环境的要求也在提高，对建筑物进行二次装修的需求也随之增长，这些都使房屋修缮的工程量越来越大，其工程施工质量与造价结算之间的矛盾也逐步显现，改善和加强房屋修缮工程造价的研究和管理，从而达到房屋修缮工程造价合理可控的最终目标。
关键词：房屋修缮;工程造价管理;办法
1 房屋的损坏原因
房屋建成后其外露部分，如屋面、外墙粉刷、外门窗等项目，直接受到风、霜、雨、雪和冰冻的影响，大气中有害物质与氧化的作用;尤其屋面防水、外墙涂料等受到腐蚀首先损坏，而房屋内部的结构装修在使用中受到磨损、碰撞、潮气、外界震动力的影响和材料的老化致使损坏。各种自然灾害的侵袭，如地震、火灾、水灾的侵袭也是重要因素。再加上人为损坏及建筑的施工质量问题，使房屋使用功能受到不同程度的影响。由于所处自然条件和使用状况不尽相同，损坏的发展是不均衡的。房屋的长期失修，将会促使其结构、装修、设备的加速损坏。因此必须及时对房屋进行必要的保护和维修。
2 房屋维修的分类与标准
2.1 大修工程
大修工程是指牵动或拆除部分主体结构的工程。大修工程一次费用在该建筑物同类结构造价的25%以上。此类工程主要适用于：严重损坏的房屋，但无倒塌危险或有局部有危险而仍要继续使用的房屋，因改善居住条件需局部改造的房屋，需对主体结构进行全面抗震加固的房屋。
2.2 中修工程
中修工程指需牵动或拆换少量主体结构，但保持原房的规模和结构的工程。中修工程一次费用在该建筑物同类结构造价的20%以下。此类工程主要适用于：一般损坏的房屋，如加固部分梁柱、墙体的局部拆砌或加固补强;屋面防水层的重做;室内外墙面装修的大面积修补或重做等。
3 加强房屋修缮工程造价管理办法
3.1合理的房屋修缮设计
据统计，建筑工程设计费一般只相当于建筑工程全寿命费用的1%以下，但正是这少于1%的费用却基本决定了几乎全部随后的费用，由此可见，设计费用的管理对整个工程是何其重要。在现实生活中，由于房屋修缮工程量较小，工程的设计方案往往被忽视，有时甚至没有设计方案，认为损坏的地方修好就可以了。实际上房屋修缮设计方案意义重大，它不仅是指导修缮施工的依据，而且也是确定施工招标标底及与施工单位签订合同的主要参考。由于房屋修缮的目的是为了恢复和改善房屋的使用功能，延长其使用年限，设计方案的构思必须建立在客观环境与原有技术的条件上，不能像新建工程的设计可以自由发挥其主观能动性设计各种类型的房屋，房屋修缮的设计不仅要考虑房屋的原有结构，而且还要考虑与环境、相邻房屋和其他构筑物的关系。所以，房屋修缮设计方案的选择，应从安全、功能、标准等方面综合权衡，确定一个较合理的方案;同时，设计方案必须实现技术与经济相结合，转变落后的设计指导思想，科学地选择经济合理的设计方案;也就是说，技术与经济的双重标准是评审设计方案优劣的唯一试金石。
3.2加强对房屋修缮工程成本的管理
随着时间的推移，修缮工程规模会越来越大，对施工企业而言，要获得较好的经济效益，建立自己企业的房屋修缮定额是非常必要的。企业内部定额与国家地方预算定额相比水平可以不一样，但内容和形式应该是一致的。要建立起反映企业内部生产技术和管理水平的企业定额，就必须加强房屋修缮工程成本的管理。首先要大量收集所需的历史资料和工程数据，作好成本预测工作，确定修缮工程目标成本，并提出降低成本的各项技术措施，确保降低成本的目标实现;其次要作好成本管理和核算工作，施工企业各部门协同作战，技术部门提出优质先进的施工方案，能够缩短工期，节约资源;材料部门加强材料的管理，定期计算材料耗用和节余情况，切实降低修缮定额材料成本;劳动部门则负责组织实施企业劳动定额，提高企业劳动生产率，降低人工成本。最后要加强修缮工程成本的核算工作，施工企业对修缮工程的预算报价和工程的实际耗费支出进行比较，全面分析和了解工程成本的变动情况，找出工程实际成本与报价产生差距的原因所在和影响因素，找出修缮工程成本的变动的规律性，唯有这样，才能对房屋修缮工程的造价进行有效的控制和管理，真正建立起施工企业自己的修缮工程企业定额，为企业赢得市场打下坚实的基础。
3.3精良的造价管理队伍，修缮施工组织得当
良好的房屋修缮工程造价管理工作，需要一支密切配合的精干、高效的隊伍。工程造价工作的管理人员应是既懂工程技术，又懂经济、管理和法律的具有丰富实践经验及良好职业道德的复合性人才。为做好房屋修缮工程造价的管理工作，物业管理公司应该定期发布关于概算、预算编制的各种信息，举办工程概预算培训班，召开编制及管理的学术研究会、经验交流会，提高概预算管理人员的思想和业务素质。力争以最少的投入获得最大的经济效益。另外，房屋修缮工程由于是在旧有建筑物上施工，以手工操作为主，中小型机械为辅，施工场地狭小，连续作业性差，同时存在辅助用工多，二次倒运多等特点，施工组织比较复杂。
3.4 准确核算工程数量
工程数量是编制施工图预算或工程量清单的原始数据，也是组织施工进度和调配施工力量的主要依据，必须准确、科学地进行计算。计算房屋修缮的工程数量时，应当根据房屋修缮工程的特点，以不错、不漏、不重、计算准确、便于组价作为原则，不能死搬硬套。为了避免重算和漏算，房屋修缮工程一般可以按照修缮施工的先后顺序来计算;计算顺序通常如下：首先计算拆除工程，第二计算土建，第三计算设备，最后计算装饰。计算时应由底层起逐层向上计算，即先由下向上，再由内向外。
3.5 建立和完善房屋修缮工程量清单计价规范
房屋修缮工程应该也可以建立和完善独立的工程量清单计价规范。例如房屋拆除工程，可按其结构类型以“平方米”或“幢”设置清单项目;房屋维修工程可根据维修对象的不同分为结构性维修和非结构性维修来设置清单项目;至于一些需要小修、大修、翻修的工程，其清单项目的设置可参照其他专业工程量清单计价规范的有关内容。
4 结语
工程造价管理是运用科学技术原理和经济及法律手段，解决工程建设活动中造价的确定与控制、技术与经济、经营与管理等实际问题，从而提高投资效益和经济效益。房屋修缮工程是对原有建筑物的维修养护和局部更新，与新建工程相比，具有工程量小、工地分散、材料种类多、使用量不大、机械化作业程度低的特点。房屋修缮工程的造价管理贯穿于房屋修缮实施的全过程，管理工作得好坏，不仅对业主、物业管理公司和承包商的经济利益产生最直接的影响，对科学确定和有效控制修缮工程投资和实施监督都起着决定性作用。
参考文献：
[1]房屋修缮工程中的相关问题[J].刘志英.民营科技.2013（05）.
（作者单位：河南和厚畅建筑工程有限公司）
关键词：房屋修缮;工程造价管理;办法
1 房屋的损坏原因
房屋建成后其外露部分，如屋面、外墙粉刷、外门窗等项目，直接受到风、霜、雨、雪和冰冻的影响，大气中有害物质与氧化的作用;尤其屋面防水、外墙涂料等受到腐蚀首先损坏，而房屋内部的结构装修在使用中受到磨损、碰撞、潮气、外界震动力的影响和材料的老化致使损坏。各种自然灾害的侵袭，如地震、火灾、水灾的侵袭也是重要因素。再加上人为损坏及建筑的施工质量问题，使房屋使用功能受到不同程度的影响。由于所处自然条件和使用状况不尽相同，损坏的发展是不均衡的。房屋的长期失修，将会促使其结构、装修、设备的加速损坏。因此必须及时对房屋进行必要的保护和维修。
2 房屋维修的分类与标准
2.1 大修工程
大修工程是指牵动或拆除部分主体结构的工程。大修工程一次费用在该建筑物同类结构造价的25%以上。此类工程主要适用于：严重损坏的房屋，但无倒塌危险或有局部有危险而仍要继续使用的房屋，因改善居住条件需局部改造的房屋，需对主体结构进行全面抗震加固的房屋。
2.2 中修工程
中修工程指需牵动或拆换少量主体结构，但保持原房的规模和结构的工程。中修工程一次费用在该建筑物同类结构造价的20%以下。此类工程主要适用于：一般损坏的房屋，如加固部分梁柱、墙体的局部拆砌或加固补强;屋面防水层的重做;室内外墙面装修的大面积修补或重做等。
3 加强房屋修缮工程造价管理办法
3.1合理的房屋修缮设计
据统计，建筑工程设计费一般只相当于建筑工程全寿命费用的1%以下，但正是这少于1%的费用却基本决定了几乎全部随后的费用，由此可见，设计费用的管理对整个工程是何其重要。在现实生活中，由于房屋修缮工程量较小，工程的设计方案往往被忽视，有时甚至没有设计方案，认为损坏的地方修好就可以了。实际上房屋修缮设计方案意义重大，它不仅是指导修缮施工的依据，而且也是确定施工招标标底及与施工单位签订合同的主要参考。由于房屋修缮的目的是为了恢复和改善房屋的使用功能，延长其使用年限，设计方案的构思必须建立在客观环境与原有技术的条件上，不能像新建工程的设计可以自由发挥其主观能动性设计各种类型的房屋，房屋修缮的设计不仅要考虑房屋的原有结构，而且还要考虑与环境、相邻房屋和其他构筑物的关系。所以，房屋修缮设计方案的选择，应从安全、功能、标准等方面综合权衡，确定一个较合理的方案;同时，设计方案必须实现技术与经济相结合，转变落后的设计指导思想，科学地选择经济合理的设计方案;也就是说，技术与经济的双重标准是评审设计方案优劣的唯一试金石。
3.2加强对房屋修缮工程成本的管理
随着时间的推移，修缮工程规模会越来越大，对施工企业而言，要获得较好的经济效益，建立自己企业的房屋修缮定额是非常必要的。企业内部定额与国家地方预算定额相比水平可以不一样，但内容和形式应该是一致的。要建立起反映企业内部生产技术和管理水平的企业定额，就必须加强房屋修缮工程成本的管理。首先要大量收集所需的历史资料和工程数据，作好成本预测工作，确定修缮工程目标成本，并提出降低成本的各项技术措施，确保降低成本的目标实现;其次要作好成本管理和核算工作，施工企业各部门协同作战，技术部门提出优质先进的施工方案，能够缩短工期，节约资源;材料部门加强材料的管理，定期计算材料耗用和节余情况，切实降低修缮定额材料成本;劳动部门则负责组织实施企业劳动定额，提高企业劳动生产率，降低人工成本。最后要加强修缮工程成本的核算工作，施工企业对修缮工程的预算报价和工程的实际耗费支出进行比较，全面分析和了解工程成本的变动情况，找出工程实际成本与报价产生差距的原因所在和影响因素，找出修缮工程成本的变动的规律性，唯有这样，才能对房屋修缮工程的造价进行有效的控制和管理，真正建立起施工企业自己的修缮工程企业定额，为企业赢得市场打下坚实的基础。
3.3精良的造价管理队伍，修缮施工组织得当
良好的房屋修缮工程造价管理工作，需要一支密切配合的精干、高效的隊伍。工程造价工作的管理人员应是既懂工程技术，又懂经济、管理和法律的具有丰富实践经验及良好职业道德的复合性人才。为做好房屋修缮工程造价的管理工作，物业管理公司应该定期发布关于概算、预算编制的各种信息，举办工程概预算培训班，召开编制及管理的学术研究会、经验交流会，提高概预算管理人员的思想和业务素质。力争以最少的投入获得最大的经济效益。另外，房屋修缮工程由于是在旧有建筑物上施工，以手工操作为主，中小型机械为辅，施工场地狭小，连续作业性差，同时存在辅助用工多，二次倒运多等特点，施工组织比较复杂。
3.4 准确核算工程数量
工程数量是编制施工图预算或工程量清单的原始数据，也是组织施工进度和调配施工力量的主要依据，必须准确、科学地进行计算。计算房屋修缮的工程数量时，应当根据房屋修缮工程的特点，以不错、不漏、不重、计算准确、便于组价作为原则，不能死搬硬套。为了避免重算和漏算，房屋修缮工程一般可以按照修缮施工的先后顺序来计算;计算顺序通常如下：首先计算拆除工程，第二计算土建，第三计算设备，最后计算装饰。计算时应由底层起逐层向上计算，即先由下向上，再由内向外。
3.5 建立和完善房屋修缮工程量清单计价规范
房屋修缮工程应该也可以建立和完善独立的工程量清单计价规范。例如房屋拆除工程，可按其结构类型以“平方米”或“幢”设置清单项目;房屋维修工程可根据维修对象的不同分为结构性维修和非结构性维修来设置清单项目;至于一些需要小修、大修、翻修的工程，其清单项目的设置可参照其他专业工程量清单计价规范的有关内容。
4 结语
工程造价管理是运用科学技术原理和经济及法律手段，解决工程建设活动中造价的确定与控制、技术与经济、经营与管理等实际问题，从而提高投资效益和经济效益。房屋修缮工程是对原有建筑物的维修养护和局部更新，与新建工程相比，具有工程量小、工地分散、材料种类多、使用量不大、机械化作业程度低的特点。房屋修缮工程的造价管理贯穿于房屋修缮实施的全过程，管理工作得好坏，不仅对业主、物业管理公司和承包商的经济利益产生最直接的影响，对科学确定和有效控制修缮工程投资和实施监督都起着决定性作用。
参考文献：
[1]房屋修缮工程中的相关问题[J].刘志英.民营科技.2013（05）.
（作者单位：河南和厚畅建筑工程有限公司）