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摘 要：经历了两年的快速上涨后，房地产业的问题也变得越来越突出，房价过高、大套型住房比重过大和投资增长过快等三大突出问题浮出水面，本文对国内房地产价格近几年的发展和变化研究后，找到影响因素和分析影响其发展的经济学原因。
关键词：房地产价格 ；房地产调控；土地供给；刚性需求
一、我国房地产业近年来的发展
中国的房地产市场是当今世界上最大的房地产市场。改革开放以来， 2000年建设部正式宣布住房实物分配在全国已经停止；2002年，开始施行经营性土地使用权招标拍卖挂牌转让制度，从此土地出让走向了一个更公开、公平的市场化道路；2003年，国务院首次正式明确房地产已经成为国民经济的支柱产业，由此开启了房地产价格快速上涨的通道，经历了两年的快速上涨后，房地产业的问题也变得越来越突出，房价过高、大套型住房比重过大和投资增长过快等三大突出问题浮出水面，国家出台稳定房价的八条意见，要求各地大力解决三大突出问题，终于房地产市场在2005年有一个短暂的调整；紧接着 3年的快速上涨，直到2008 年才被全球金融危机暂时打断，2009年全年及
2010年初又开始了以一线城市为代表的新一轮更为疯狂地上涨，而国家也开始了下一轮调控，而这一轮调控下，一线城市是量低而价不跌，而二三四线城市则应声大涨成为了新一轮涨幅的热点，可见房地产业还处于焦灼状态。
二、我国房地产价格上涨的特征分析
2009年以来，我国房地产价格上涨又呈现出了新的特征：
第一，一线城市涨幅放缓，二三线城市成焦点； 一线城市商品房的成交量减少，更多的人对调控政策的效果持观望态度，根据中国房产信息集团汇总的数据显示，2011 年全国4月份新建商品房销售量环比 3月下跌超过 20%。在强大的调控政策之下，据统计，2010年，各大银行共计向样本房地产上市企业发放总额逾 1000亿的银行授信，相比 2009年，下滑 60%，除信贷外，上市大门也基本紧闭，增发、配股等再融资计划基本处于搁置状态，随着一线城市限购令的出台，中西部的二三线城市已然成为更多房企的布局热点，与去年同期相比，2011年1月房价涨幅超过10%的城市有10个，全部为二三线城市。
第二，全国房价难称泡沫，但部分城市房价收入比过高，风险加剧； 房价收入比过高，已然成为不可忽视的现实。中国社科院发布的《中国住房发展报告（2010—2011）》，通过对全国 35个大中城市二类地段（城市一般地段）普通商品住宅集中成交价的对比分析，得出结论认为，中国二三线城市才是房价泡沫指数最高的―危险区，全国35个大中城市平均房价泡沫达 29.5% ，其中，二三线城市的泡沫开始高于一线城市。泡沫指数最高的前 7个城市分别是福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄，这些城市的泡沫成分占实际价格比例在 50%以上。但全国房价收入比，虽略高于合理值却仍处于合理范围之内，而局部地区则远远超过了合理的范围。
第三，局部地区土地交易价格涨幅巨大，带动周边房产价格上涨； 有数据显示，2012年3月一线城市土地出让平均价格
8342 元/平方米，较2001年 3月上涨545.8%。三年内，土地出让价格涨幅巨大，各城市―地王‖频出。房地产价格的上涨在面对地价这个因素上，存在着一种社会心理效应，即预期的自我实现的过程。随着市场经济的发展，房地产业成为支柱产业之一，人们在不同程度上预期它的价格会上涨，而开发商预期有钱可赚，它就会持续买地、囤地作贮备，未来赚钱的资本。土地的需求上升，而供给又不足，所以作为理性人大家可以预计市场走向，土地价格将走强。在未来 2-5年内，价格走强后土地建起来的房子的价格又将以一定价格加成形成楼面价格上，则房价会实现价格预期的自我实现。
三、引起房地产价格上涨的经济学分析
供给方面：（1） 土地供给有限，房地产企业无法按需生产； 土地作为自然资源的一种，数量有限，而土地供应又是房地产供应的基础，是房地产市场供不应求的首要因素。与此同时，土地还存在着闲置、被储备甚至是蓄意囤积的现象，无法转化成为房地产市场的供给，极大地限制了住房量的供应。 根据国土资源部公布的数据，2011 年全国住房用地计划供应 21.80万公顷，与
2010 年全国住房用地供应计划（18.47万公顷）和实际供地量（12.63万公顷）相比，分别增加 18.5%和 72.6%，超过前两年年均 10.17万公顷的实际供地量。对比2004-2008年，土地的平均供地仅 5.465万公顷。过去几年的土地供应量偏紧，土地供应量小于实际住房销售面积，这直接成为房地产价格上涨的主要原因之一。在加大土地供应后，房地产供不应求的现象有望得到改善。（2）闲置土地量巨大以及房地产结构不合理加速了房价上涨；国土部于2010年8月公布的数据显示，截至今年 5月底，全国共上报房地产违法违规用地 3070宗，面积约18.84 万亩。其中，闲置土地2815宗，面積 16.95万亩，分别占比为 91.69%和
90%。据国家统计局数据，2009 年全国房地产开发企业完成土地开发面积 23006万平方米。据此计算，闲置的土地量可供开发半年，换个角度，如果闲置的土地开发完工就可以增加半年的供给量，这对于当年价格来说，无异于是供给冲击，必然会抑制房价上涨的幅度，甚至降低房价。据国土部国土利用管理司廖司长表示，从闲置土地分布来看，东部相对发达地带所占的比例也占据多数，分别占总宗数和面积的 62.24%和 62.46%。而东部正好是房价供需矛盾最为严重以及房价上涨幅度最快的区域，这不完全是一个巧合，所以，闲置土地量巨大已然成为加速房价上涨的一个重要因素。（3）房地产企业通过卖方市场进行垄断性定价； 根据波特五力模型的观点，在房屋买卖的过程中，房企作为供给方，提供的产品占据买房生活成本的较大比例，对买方生活质量非常重要。而个人购房者作为一个毫无市场势力的角色，单个买主不可能成为供方的重要客户，可以说完全没有讨价还价的能力。在这种强弱悬殊的对比下，房地产开发商就可以对市场进行比较自主的垄断性定价。而各个不同区域的房产在区位、设计、周边设施等方面差异性较大，产品的有其不可替代性，所以，在定价时房企只要能基本结合当时的市场环境不太过分，自主垄断定价权非常明显。自然，房地产价格就根据他们的需要进行调整，房价上升的快慢速度基本都在卖方的控制之下，而房价回落是他们不愿意见到的，所以，即使在现今最严厉的房地产调控政策之下，他们仍能成就量低而价不动的现状。
需求方面：（1） 居民收入提高导致住房的有效需求得以释放。随着经济的发展，居民收入水平显著提高，恩格尔系数明显下降，消费结构不断升级，投资能力越来越强。在住房制度改革的推动下，住房的有效需求得以释放，家庭结构的变化和城镇化的推进又扩大了住房需求。这是房价保持上涨态势最显而易见的原因。然而，本文并不认为刚性需求是导致房价上涨不合理幅度的原因。相反，传统理解的刚性需求无力支持高房价持续上涨，不过，却能起到稳定房价不会大幅下跌的作用。在房价快速增长超出绝大多数人支付能力的情况下，刚性需求就演变成了弹性需求。这也就是我们现在调控结果中出现量低价高的原因之一。当房价开始下跌时，每下跌一定数额就会可以吸收在该价格下拥有购买力的人群，此时这部分人的弹性需求又重新转化为了刚性需求，将降价的房源消化掉，从而稳定了房价不出现大幅下跌。在不考虑其他因素影响时，这种刚性需求到弹性需求，弹性需求到刚性需求的转化过程会导致房价变动的趋势曲线是逐步上涨，中间夹杂着小幅下滑或者平稳过渡的形态。（2） 民众缺乏有效投资渠道，房地产成为理性选择。在收入大幅增加的事实下，储蓄转变为投资的渠道却并没有随之扩宽。在08年股市走向下坡路的时候，出于对资产增值保值的要求，从股市撤离的资金需要找到另外的投资门路，此时，面对日益高涨的通货膨胀，购置房产成为了较富裕家庭的理性选择。
参考文献：
[1]国家统计局.《中国统计年鉴》.北京：中国统计出版社，2000-2009
[2]何国钊，曹振良，李晟.中国房地产周期研究[J].经济研究，1996（12）：23-25
[3]梁云芳，高铁梅.中国房地产价格波动区域差异的实证分析[J].经济研究，2007（8）：133-142
[4]李平.对我国房地产泡沫的测度研究[J].统计与决策，2007（24）：82-86
关键词：房地产价格 ；房地产调控；土地供给；刚性需求
一、我国房地产业近年来的发展
中国的房地产市场是当今世界上最大的房地产市场。改革开放以来， 2000年建设部正式宣布住房实物分配在全国已经停止；2002年，开始施行经营性土地使用权招标拍卖挂牌转让制度，从此土地出让走向了一个更公开、公平的市场化道路；2003年，国务院首次正式明确房地产已经成为国民经济的支柱产业，由此开启了房地产价格快速上涨的通道，经历了两年的快速上涨后，房地产业的问题也变得越来越突出，房价过高、大套型住房比重过大和投资增长过快等三大突出问题浮出水面，国家出台稳定房价的八条意见，要求各地大力解决三大突出问题，终于房地产市场在2005年有一个短暂的调整；紧接着 3年的快速上涨，直到2008 年才被全球金融危机暂时打断，2009年全年及
2010年初又开始了以一线城市为代表的新一轮更为疯狂地上涨，而国家也开始了下一轮调控，而这一轮调控下，一线城市是量低而价不跌，而二三四线城市则应声大涨成为了新一轮涨幅的热点，可见房地产业还处于焦灼状态。
二、我国房地产价格上涨的特征分析
2009年以来，我国房地产价格上涨又呈现出了新的特征：
第一，一线城市涨幅放缓，二三线城市成焦点； 一线城市商品房的成交量减少，更多的人对调控政策的效果持观望态度，根据中国房产信息集团汇总的数据显示，2011 年全国4月份新建商品房销售量环比 3月下跌超过 20%。在强大的调控政策之下，据统计，2010年，各大银行共计向样本房地产上市企业发放总额逾 1000亿的银行授信，相比 2009年，下滑 60%，除信贷外，上市大门也基本紧闭，增发、配股等再融资计划基本处于搁置状态，随着一线城市限购令的出台，中西部的二三线城市已然成为更多房企的布局热点，与去年同期相比，2011年1月房价涨幅超过10%的城市有10个，全部为二三线城市。
第二，全国房价难称泡沫，但部分城市房价收入比过高，风险加剧； 房价收入比过高，已然成为不可忽视的现实。中国社科院发布的《中国住房发展报告（2010—2011）》，通过对全国 35个大中城市二类地段（城市一般地段）普通商品住宅集中成交价的对比分析，得出结论认为，中国二三线城市才是房价泡沫指数最高的―危险区，全国35个大中城市平均房价泡沫达 29.5% ，其中，二三线城市的泡沫开始高于一线城市。泡沫指数最高的前 7个城市分别是福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄，这些城市的泡沫成分占实际价格比例在 50%以上。但全国房价收入比，虽略高于合理值却仍处于合理范围之内，而局部地区则远远超过了合理的范围。
第三，局部地区土地交易价格涨幅巨大，带动周边房产价格上涨； 有数据显示，2012年3月一线城市土地出让平均价格
8342 元/平方米，较2001年 3月上涨545.8%。三年内，土地出让价格涨幅巨大，各城市―地王‖频出。房地产价格的上涨在面对地价这个因素上，存在着一种社会心理效应，即预期的自我实现的过程。随着市场经济的发展，房地产业成为支柱产业之一，人们在不同程度上预期它的价格会上涨，而开发商预期有钱可赚，它就会持续买地、囤地作贮备，未来赚钱的资本。土地的需求上升，而供给又不足，所以作为理性人大家可以预计市场走向，土地价格将走强。在未来 2-5年内，价格走强后土地建起来的房子的价格又将以一定价格加成形成楼面价格上，则房价会实现价格预期的自我实现。
三、引起房地产价格上涨的经济学分析
供给方面：（1） 土地供给有限，房地产企业无法按需生产； 土地作为自然资源的一种，数量有限，而土地供应又是房地产供应的基础，是房地产市场供不应求的首要因素。与此同时，土地还存在着闲置、被储备甚至是蓄意囤积的现象，无法转化成为房地产市场的供给，极大地限制了住房量的供应。 根据国土资源部公布的数据，2011 年全国住房用地计划供应 21.80万公顷，与
2010 年全国住房用地供应计划（18.47万公顷）和实际供地量（12.63万公顷）相比，分别增加 18.5%和 72.6%，超过前两年年均 10.17万公顷的实际供地量。对比2004-2008年，土地的平均供地仅 5.465万公顷。过去几年的土地供应量偏紧，土地供应量小于实际住房销售面积，这直接成为房地产价格上涨的主要原因之一。在加大土地供应后，房地产供不应求的现象有望得到改善。（2）闲置土地量巨大以及房地产结构不合理加速了房价上涨；国土部于2010年8月公布的数据显示，截至今年 5月底，全国共上报房地产违法违规用地 3070宗，面积约18.84 万亩。其中，闲置土地2815宗，面積 16.95万亩，分别占比为 91.69%和
90%。据国家统计局数据，2009 年全国房地产开发企业完成土地开发面积 23006万平方米。据此计算，闲置的土地量可供开发半年，换个角度，如果闲置的土地开发完工就可以增加半年的供给量，这对于当年价格来说，无异于是供给冲击，必然会抑制房价上涨的幅度，甚至降低房价。据国土部国土利用管理司廖司长表示，从闲置土地分布来看，东部相对发达地带所占的比例也占据多数，分别占总宗数和面积的 62.24%和 62.46%。而东部正好是房价供需矛盾最为严重以及房价上涨幅度最快的区域，这不完全是一个巧合，所以，闲置土地量巨大已然成为加速房价上涨的一个重要因素。（3）房地产企业通过卖方市场进行垄断性定价； 根据波特五力模型的观点，在房屋买卖的过程中，房企作为供给方，提供的产品占据买房生活成本的较大比例，对买方生活质量非常重要。而个人购房者作为一个毫无市场势力的角色，单个买主不可能成为供方的重要客户，可以说完全没有讨价还价的能力。在这种强弱悬殊的对比下，房地产开发商就可以对市场进行比较自主的垄断性定价。而各个不同区域的房产在区位、设计、周边设施等方面差异性较大，产品的有其不可替代性，所以，在定价时房企只要能基本结合当时的市场环境不太过分，自主垄断定价权非常明显。自然，房地产价格就根据他们的需要进行调整，房价上升的快慢速度基本都在卖方的控制之下，而房价回落是他们不愿意见到的，所以，即使在现今最严厉的房地产调控政策之下，他们仍能成就量低而价不动的现状。
需求方面：（1） 居民收入提高导致住房的有效需求得以释放。随着经济的发展，居民收入水平显著提高，恩格尔系数明显下降，消费结构不断升级，投资能力越来越强。在住房制度改革的推动下，住房的有效需求得以释放，家庭结构的变化和城镇化的推进又扩大了住房需求。这是房价保持上涨态势最显而易见的原因。然而，本文并不认为刚性需求是导致房价上涨不合理幅度的原因。相反，传统理解的刚性需求无力支持高房价持续上涨，不过，却能起到稳定房价不会大幅下跌的作用。在房价快速增长超出绝大多数人支付能力的情况下，刚性需求就演变成了弹性需求。这也就是我们现在调控结果中出现量低价高的原因之一。当房价开始下跌时，每下跌一定数额就会可以吸收在该价格下拥有购买力的人群，此时这部分人的弹性需求又重新转化为了刚性需求，将降价的房源消化掉，从而稳定了房价不出现大幅下跌。在不考虑其他因素影响时，这种刚性需求到弹性需求，弹性需求到刚性需求的转化过程会导致房价变动的趋势曲线是逐步上涨，中间夹杂着小幅下滑或者平稳过渡的形态。（2） 民众缺乏有效投资渠道，房地产成为理性选择。在收入大幅增加的事实下，储蓄转变为投资的渠道却并没有随之扩宽。在08年股市走向下坡路的时候，出于对资产增值保值的要求，从股市撤离的资金需要找到另外的投资门路，此时，面对日益高涨的通货膨胀，购置房产成为了较富裕家庭的理性选择。
参考文献：
[1]国家统计局.《中国统计年鉴》.北京：中国统计出版社，2000-2009
[2]何国钊，曹振良，李晟.中国房地产周期研究[J].经济研究，1996（12）：23-25
[3]梁云芳，高铁梅.中国房地产价格波动区域差异的实证分析[J].经济研究，2007（8）：133-142
[4]李平.对我国房地产泡沫的测度研究[J].统计与决策，2007（24）：82-86