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内容摘要：由养老地产开发的必要性入手，结合养老地产的内涵和特征，分析了我国养老地产发展的现状，并在此基础上探讨适合中国国情的养老地产开发模式。
关键词：养老地产 开发模式 中国国情
1、 养老地产开发的必要性
目前，中国正面临快速老龄化的严峻挑战。据全国老龄办发布的《中国人口老龄化发展趋势百年预测报告》预测：截止到2020年，老年人口将达到2.48亿，占全国总人口的比重是4.8%。老年人口的快速增长使得养老住宅的需求量日益增大。但现阶段，我国养老产业和养老服务的发展还相对滞后，养老住宅的供应难以满足老年人的养老需求。2012年我国老年市场需求为10000亿，能够为老年人提供的产品还不足500亿元。目前中国每千名老年人拥有的养老机构床位数只有11.6张，即只有1.16%的老年人能入住养老机构。
另一方面，近几年在国家住房政策轮番调控的高压下，房地产业正经历着一次大的调整。有专家估计，传统的房地产大概还有15～20年的时间可以开发，这个阶段买房的主力是70后和80后，当90后成长起来时，他们双方父母亲家里都有房子，他们并不需要买房，需求量也就减少了许多。而那时中国已经进入老龄化的高峰期，养老地产或许将成为今后相当长一段时期内房地产行业的主力板块。因此，养老地产的开发与建设不仅是将来，更是现在迫在眉睫的事情。每一个房地产商现在就应该未雨绸缪，待相关的金融政策、土地政策、配套政策基本到位，条件一旦具备，便可抢占市场先机。
2、 养老地产的内涵和特征
养老地产，是一种复合地产，将传统房地产业与养老产业在功能组合与产品形态上渗透和互动，通过资源整合创造出更大的居住价值和商业价值，是“养老+地产”的一种开发模式。
2.1养老地产的内涵
具体来讲，养老地产是指由房地产开发企业或相关社会机构推出的适宜老年人居住、符合老年人生理及心理特点并能够满足老年人社会活动需求，为老年人的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品。它的基本形式有以下几类：老年社区、老年公寓、老年住宅、养老院、托老所等。
2.2养老地产的特征
与传统的房地产业相比，养老地产具有以下特征：一是在选址要综合考虑交通、居住环境、生态条件等各方面因素；二是对住宅的规划设计要求高，如要求无障碍设计、要有紧急呼叫系统等；三是对于配套设施及服务的要求高，资金回收周期长，对于老年人而言，能够便利地在住宅附近“一站式”解决各项需求。这就决定了养老地产的开发资金需求量大、产业链长、各方利益关系复杂，资金回收周期长。
3、 我国目前养老地产开发现状
目前国内很多开发商都在研究养老地产，但由于开发养老地产面临的困难太多，鲜有开发商采取实际行动。现在养老地产在我国的大部分省份还是空白，国内纯粹作为养老地产项目来发展的楼盘屈指可数，目前我国比较常见的养老地产开发模式有以下几种：
1）比例分配
以颐和地产为例，其采取在项目开发过程中配建针对老年人的住宅，并计划未来在国内20多个住宅项目中，都有针对老年人群体的产品；而万科集团的养老地产产品比例分配是：一般住宅产品约占80%，其余20%将开发持有型物业，其中就包括养老型物业。
2）全项目品牌
全项目的养老地产项目品牌比较少，投入运营较好的有北京的太阳城、万科的幸福汇和上海的亲和源。北京太阳城和万科的幸福汇提供租住式公寓、居家式公寓两种形式的居住方式供入住社区老人选择，周边配套医疗服务站、老年学校等设施；；亲和源采用会员制销售模式，入住该社区的老人一次性交会费，通过合同拥有房子的使用权（无买卖权），这些老人可以通过合同实现房屋使用权的转让、继承。
3）品牌合作方式
路劲地产联手日本马森集团转攻中国养老房项目；泰康人寿在北京昌平小汤山温泉乡購置了2000亩地，斥资40亿元，拟建新型健康养老院“泰康之家”；为了进军养老产业，中国人寿内部的组织机构设置、人员配备等已经基本就绪。
总体来看，我国目前的养老地产开发的理念和行动方面均处在起步阶段，对于养老产业的认识也停留在较为片面的层次，开发的养老地产项目呈现出“小而散”的发展状态，且普遍存在商业化程度不高的问题。形成的房地产规模及产业集群也很小，选址规划、户型设计、设施建设及从业人员的服务管理水平等都与真正意义上的老年地产相差很远。加之全项目品牌收费较高，令中低收入的老年群体望尘莫及，在这种背景下，探讨适合我国国情的养老地产开发模式显得尤为重要。
4、 探索适合中国国情的养老地产开发模式
探讨适合我国国情的养老地产开发模式，可以借鉴国外发达国家的养老地产开发经验，譬如法国、瑞典、美国、日本等，但鉴于我国养老问题的特殊性，比如老年人人口基数大且增速快，老年人及其家庭未富先老，传统养老观念和模式的改变困难，养老制度不完善，养老设施满足不了需求等，决定了我们不能简单直接照搬发达国家的养老服务和老年住宅体系。
结合中国国情，笔者认为政策扶持与立法保障是我国养老地产蓬勃发展的基本条件。下文将在政策扶持和立法保障的前提下，提出几项具体对策建议，以期对促进养老地产开发有所启发。
（一）深化融资渠道，扩大社会融资比例
养老地产的特征决定了养老地产开发资金量大，回收周期长，单一的银行贷款无法满足养老地产开发需求。但我国目前尚未形成一套完整的金融信用体系，尤其在投资商与开发商之间存在一定的信任危机。基于此故，必须深化融资渠道，尤其是扩大社会融资的比例。近年以来，国内外各种基金开始陆续进入我国房地产市场，另外在庞大产业规模的引诱下，中国人寿、中国平安、合众人寿等国内大型保险公司也都把投资养老地产作为战略规划的一部分。开发商有必要充分吸收西方发达国家的社会融资经验，在债券融资、信托融资和其他形式的产业投资基金方面要有积极作为。
（二）借鉴“反按揭”的销售模式
城市独生子女父母进入老年或成为高龄老人后，收入减少也许负担不起高额的养老住宅费用，但是他们有自己的旧住房，即所谓的“货币穷人”。如何刺激这部分消费群体消费养老住宅，这个问题可以通过反按揭得到解决。
所谓“反按揭”是指征得老人同意后，由开发商将老年人原有住房进行出租，以租金收入供老人入住养老住宅；或采取置换的方式，将老人原有住房与养老住宅进行等价置换，等老人去世之后，再将原置换的房产这家返还给其法定继承人。例如北京的太阳城就就采取了类似“反按揭”的销售方式。
（三）设计人性户型，鼓励老少同居
在中国传统居住文化“孝义”思想积淀影响下，大部分老年人更愿与子女共同居住或临近居住，以尽享天伦之乐。基于此，房地产商应该大力发展新型“合居型”住宅，即鼓励子女和老人同住或毗邻居住，完善”老少居“型住宅。这种居住模式将会受到更多城市居民家庭尤其是独生子女家庭的欢迎。
根据我国国情，“老少居”户型模式可以采用连体型、同楼居、同区居等多样化的设计，其中老年人的起居空间经专业设计改造，而年轻人的起居室则充分按照年轻人的要求和品位规划布局，以符合普通住宅的规格标准。“老少居”模式的就近居住，使得家庭成员既可以在生活上相互帮助，又可以在经济上相互支撑，从而节约时间和生活成本，促进代际交流与融合。
5、 结语
未来我国养老地产的需求日益广阔，发展潜力巨大，对于房地产开发企业来说，养老地产更是一个潜力巨大的目标市场。良好的养老地产模式的构建需要社会各界的努力，各种资源的统一整合，更离不开政府政策的支持和引导。只要我们认真探索，勇于实践，养老地产必定有美好前景。
关键词：养老地产 开发模式 中国国情
1、 养老地产开发的必要性
目前，中国正面临快速老龄化的严峻挑战。据全国老龄办发布的《中国人口老龄化发展趋势百年预测报告》预测：截止到2020年，老年人口将达到2.48亿，占全国总人口的比重是4.8%。老年人口的快速增长使得养老住宅的需求量日益增大。但现阶段，我国养老产业和养老服务的发展还相对滞后，养老住宅的供应难以满足老年人的养老需求。2012年我国老年市场需求为10000亿，能够为老年人提供的产品还不足500亿元。目前中国每千名老年人拥有的养老机构床位数只有11.6张，即只有1.16%的老年人能入住养老机构。
另一方面，近几年在国家住房政策轮番调控的高压下，房地产业正经历着一次大的调整。有专家估计，传统的房地产大概还有15～20年的时间可以开发，这个阶段买房的主力是70后和80后，当90后成长起来时，他们双方父母亲家里都有房子，他们并不需要买房，需求量也就减少了许多。而那时中国已经进入老龄化的高峰期，养老地产或许将成为今后相当长一段时期内房地产行业的主力板块。因此，养老地产的开发与建设不仅是将来，更是现在迫在眉睫的事情。每一个房地产商现在就应该未雨绸缪，待相关的金融政策、土地政策、配套政策基本到位，条件一旦具备，便可抢占市场先机。
2、 养老地产的内涵和特征
养老地产，是一种复合地产，将传统房地产业与养老产业在功能组合与产品形态上渗透和互动，通过资源整合创造出更大的居住价值和商业价值，是“养老+地产”的一种开发模式。
2.1养老地产的内涵
具体来讲，养老地产是指由房地产开发企业或相关社会机构推出的适宜老年人居住、符合老年人生理及心理特点并能够满足老年人社会活动需求，为老年人的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品。它的基本形式有以下几类：老年社区、老年公寓、老年住宅、养老院、托老所等。
2.2养老地产的特征
与传统的房地产业相比，养老地产具有以下特征：一是在选址要综合考虑交通、居住环境、生态条件等各方面因素；二是对住宅的规划设计要求高，如要求无障碍设计、要有紧急呼叫系统等；三是对于配套设施及服务的要求高，资金回收周期长，对于老年人而言，能够便利地在住宅附近“一站式”解决各项需求。这就决定了养老地产的开发资金需求量大、产业链长、各方利益关系复杂，资金回收周期长。
3、 我国目前养老地产开发现状
目前国内很多开发商都在研究养老地产，但由于开发养老地产面临的困难太多，鲜有开发商采取实际行动。现在养老地产在我国的大部分省份还是空白，国内纯粹作为养老地产项目来发展的楼盘屈指可数，目前我国比较常见的养老地产开发模式有以下几种：
1）比例分配
以颐和地产为例，其采取在项目开发过程中配建针对老年人的住宅，并计划未来在国内20多个住宅项目中，都有针对老年人群体的产品；而万科集团的养老地产产品比例分配是：一般住宅产品约占80%，其余20%将开发持有型物业，其中就包括养老型物业。
2）全项目品牌
全项目的养老地产项目品牌比较少，投入运营较好的有北京的太阳城、万科的幸福汇和上海的亲和源。北京太阳城和万科的幸福汇提供租住式公寓、居家式公寓两种形式的居住方式供入住社区老人选择，周边配套医疗服务站、老年学校等设施；；亲和源采用会员制销售模式，入住该社区的老人一次性交会费，通过合同拥有房子的使用权（无买卖权），这些老人可以通过合同实现房屋使用权的转让、继承。
3）品牌合作方式
路劲地产联手日本马森集团转攻中国养老房项目；泰康人寿在北京昌平小汤山温泉乡購置了2000亩地，斥资40亿元，拟建新型健康养老院“泰康之家”；为了进军养老产业，中国人寿内部的组织机构设置、人员配备等已经基本就绪。
总体来看，我国目前的养老地产开发的理念和行动方面均处在起步阶段，对于养老产业的认识也停留在较为片面的层次，开发的养老地产项目呈现出“小而散”的发展状态，且普遍存在商业化程度不高的问题。形成的房地产规模及产业集群也很小，选址规划、户型设计、设施建设及从业人员的服务管理水平等都与真正意义上的老年地产相差很远。加之全项目品牌收费较高，令中低收入的老年群体望尘莫及，在这种背景下，探讨适合我国国情的养老地产开发模式显得尤为重要。
4、 探索适合中国国情的养老地产开发模式
探讨适合我国国情的养老地产开发模式，可以借鉴国外发达国家的养老地产开发经验，譬如法国、瑞典、美国、日本等，但鉴于我国养老问题的特殊性，比如老年人人口基数大且增速快，老年人及其家庭未富先老，传统养老观念和模式的改变困难，养老制度不完善，养老设施满足不了需求等，决定了我们不能简单直接照搬发达国家的养老服务和老年住宅体系。
结合中国国情，笔者认为政策扶持与立法保障是我国养老地产蓬勃发展的基本条件。下文将在政策扶持和立法保障的前提下，提出几项具体对策建议，以期对促进养老地产开发有所启发。
（一）深化融资渠道，扩大社会融资比例
养老地产的特征决定了养老地产开发资金量大，回收周期长，单一的银行贷款无法满足养老地产开发需求。但我国目前尚未形成一套完整的金融信用体系，尤其在投资商与开发商之间存在一定的信任危机。基于此故，必须深化融资渠道，尤其是扩大社会融资的比例。近年以来，国内外各种基金开始陆续进入我国房地产市场，另外在庞大产业规模的引诱下，中国人寿、中国平安、合众人寿等国内大型保险公司也都把投资养老地产作为战略规划的一部分。开发商有必要充分吸收西方发达国家的社会融资经验，在债券融资、信托融资和其他形式的产业投资基金方面要有积极作为。
（二）借鉴“反按揭”的销售模式
城市独生子女父母进入老年或成为高龄老人后，收入减少也许负担不起高额的养老住宅费用，但是他们有自己的旧住房，即所谓的“货币穷人”。如何刺激这部分消费群体消费养老住宅，这个问题可以通过反按揭得到解决。
所谓“反按揭”是指征得老人同意后，由开发商将老年人原有住房进行出租，以租金收入供老人入住养老住宅；或采取置换的方式，将老人原有住房与养老住宅进行等价置换，等老人去世之后，再将原置换的房产这家返还给其法定继承人。例如北京的太阳城就就采取了类似“反按揭”的销售方式。
（三）设计人性户型，鼓励老少同居
在中国传统居住文化“孝义”思想积淀影响下，大部分老年人更愿与子女共同居住或临近居住，以尽享天伦之乐。基于此，房地产商应该大力发展新型“合居型”住宅，即鼓励子女和老人同住或毗邻居住，完善”老少居“型住宅。这种居住模式将会受到更多城市居民家庭尤其是独生子女家庭的欢迎。
根据我国国情，“老少居”户型模式可以采用连体型、同楼居、同区居等多样化的设计，其中老年人的起居空间经专业设计改造，而年轻人的起居室则充分按照年轻人的要求和品位规划布局，以符合普通住宅的规格标准。“老少居”模式的就近居住，使得家庭成员既可以在生活上相互帮助，又可以在经济上相互支撑，从而节约时间和生活成本，促进代际交流与融合。
5、 结语
未来我国养老地产的需求日益广阔，发展潜力巨大，对于房地产开发企业来说，养老地产更是一个潜力巨大的目标市场。良好的养老地产模式的构建需要社会各界的努力，各种资源的统一整合，更离不开政府政策的支持和引导。只要我们认真探索，勇于实践，养老地产必定有美好前景。