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摘要：廉租房制度作为国家的一项切实解决中低收入家庭住房问题的政策，其建设由于资金问题、投资回报回报率低以及投资回报周期长等问题，一直面临困境和阻碍。本文通过阐述当今廉租房建设融资现状，提出税收抵免杠杆、创新金融工具以及PPP模式等多种方式结合的办法，探讨如何打破廉租房建设的融资困局。
关键词：廉租房建设；融资；税收抵免杠杆；金融工具；PPP模式
1 廉租房建设融资困局
1.1 廉租房建设的必要性
廉租房是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。现行的廉租住房制度，可以界定为政府在住房领域实施社会保障职能，以”发放住房补贴为主，提供实物配租为辅”为保障方式，向低收入的具有城镇常住居民户口家庭提供住房保障的社会保障制度。我国廉租房制度中，主要有租金补贴、实物配租和租金核减三种保障方式。然而，由于城镇化进程加快，原本享受租金补贴的低收入家庭很难在市场上租到合适的房子。因此，实物配租必将成为廉租房的主要保障方式，大规模廉租房建设已是必然。
1.2 当前廉租房建设的主要融资方式
目前我国保障房建设责任主要由政府承担，资金来源渠道狭窄，主要包括财政预算专项资金、贴息贷款、土地出让收益与住房公积金增值收益提取、房产税试点收入以及债券市场融资[1]。
这种单一融资模式，一方面加重了地方政府的财政负担，影响廉租房制度的推广，另一方面也会拖长廉租房的建设周期，影响完工质量。而民间资本作为社会上最具活力的资本力量，吸引其进入廉租房建设，将是拓宽廉租房建设融资途径的最佳选择。
然而，在以福利性、公益性为主要特点且收益较低的廉租房面前，多数房地产企业避之不及。将民间资本引入廉租房建设，需要政府的政策上的创新、引导和支持。运用税收抵免杠杆、创新金融工具和推广PPP模式，将有利于缓解我国廉租房建设主要依靠政府财政的局面。
2 多种方式破解廉租房建设融资困局
2.1 利用税收抵免杠杆撬动社会资本
2.1.1 简介
税收抵免，一般是指在纳税人从某种合乎奖励规定的支出中，以一定比率从其应纳税额中扣除，以减轻其税负。而将其运用于廉租房建设的基本思路是，以税收抵免的方式，引导、鼓励和调动开发商和投资者等市场力量，将本应上缴国家的部分税收用于投资到廉租房的建设中。
2.1.2 具体操作
借鉴政协委员方方在2013年全国政协会议中的提案，税收抵免杠杆政策的具体实施可以有以下几步：1财政部和税务总局根据各个省市自治区的相关社会发展指标，每年给各地一定的税收抵免金额；2各地方主管部门制定出合适的规划方案；3开发商综合考量指定地块情况、规划设计情况和该项目所分得的相应税收抵免额等项目条件，申请参加该地块廉租房项目开发权的竞标[2]。开发商所获得的税收抵免额既可用于抵免公司的应缴税款，也可出售给其他投资者为项目融资
2.1.3 可行性
采取税收抵免杠杆的做法，可以打破以往依赖财政支持的方式，以市场机制撬动对廉租房的大规模投资建设，提高包括土地、资金等社会资源的使用效率。以长期合理稳定的税收抵免回报，吸引有实力的开发商参与到廉租房的建设项目中，为廉租房的建设注入活跃的社会资本。另外，政府相关主管部门决定廉租房建设地块、规划方案的做法，保障了廉租房的选址和质量，可以有效避免贫民窟现象的发生。
2.2 创新金融工具，实现廉租房建设融资的证券化
2.2.1 发行免税债券，挖掘债市潜力
在利用税收抵免杠杆的基础上，可以将地方给开发商分配税收抵免金额后的剩余部分，打造专门为廉租房建设项目融资的附带权益性质的债券产品，以政府信用作為担保，流通于金融债券市场。
发行免税债券实际上提供了更高效，以市场为导向的融资渠道。发行免税债券融资模式，因其成本较间接融资低和项目的收入稳定、安全性高特点，具有很强的现实可操作性。此外，在严格的债券融资监管机制和信息披露制度下，整个廉租房建设体系将在运作效率和透明度上得到提升。
2.2.2 廉租住房投资信托基金
房地产投资信托基金与廉租房建设结合的基本思路在于：通过发行股票或者收益凭证进行项目融资，以廉租房经营过程中持续产生的租金收入用来分红，吸引稳健投资者。REITs能够为只租不售、产权固定的廉租房提供很好的流动性支持。
REITs依照资金投向的不同可以分为三大类，即权益类、抵押类和混合类。而租金恰好是权益类REITs收入的主要来源，这恰好符合我国廉租房的特性。
2.2.3 引入廉租住房建设融资的证券化模式
廉租住房建设融资的证券化，是指鉴于廉租住房租金具有稳定性和连续性，将廉租房开发贷款证券化。房地产证券化可以使廉租房开发更容易获得资金支持，从而拓宽其融资渠道[3]。
2.3 PPP模式
2.3.1 简介
PPP（Public-Private Partnerships），即公私合作伙伴关系，又称公司合作制，是指政府公共部门与私人部门建立起来的一种长期合作关系。根据这项合作伙伴关系，发挥公共部门和私营部门风险共担，收益共享的优势，以提供公共服务。
其典型的结构为：政府部门或地方政府通过政府采购形式与中标单位组成的特殊目的公司签订特许合同由特殊目的公司负责筹资、建设及经营，政府则与提供贷款的金融机构达成一个直接协议，该协议使特殊目的的公司能比较顺利的获得贷款，政府实行监督[4]。
2.3.2 建议
PPP模式因其融资机制创新，管理灵活，权责明确等诸多优势。近年来，国内因为廉租房建设融资困难的现状，对于PPP模式下廉租房项目的应用研究也越来越多。下面就如何在廉租房建设当中借鉴PPP融资模式的使用，提四点建议。
第一，加快转变政府角色。政府需要在该模式中扮演多重角色。既是企业的合作者，同时还需担负起监督、指导职责。这需要政府在廉租房建设融资方式上坚决改革，把握政府介入项目的方式和程度。
第二，建立成熟的PPP应用的法律法规。我国引入PPP模式不久，在立法方面存在许多问题。因此，需要建立一套更完善的管理方法和政策和法规体系， 以规范引导PPP模式的正常运行。
第三，加强复合型人才培养。PPP模式需要各方面的人才才能正常操作。加强人才培养和储备，才能确保项目立项签约及高效率的完成。
第四，科学实施，广泛国内外借鉴经验。国内实施PPP模式下廉租房建设的项目尚少，可以在试点项目有所反馈之后，总结经验教训，从而为全面推广做好准备。
3 结语
面对当前的廉租房建设融资难题，有效地将税收抵免杠杆、创新金融工具以及PPP模式等多种方式结合，有助于改变廉租房建设资金来源渠道狭窄的被动局面，实现民间资本对于廉租房建设的巨大支持，推进廉租房建设市场化。
参考文献
[1] 庞业军.挖潜债市 破解廉租房融资难题[N].中国证券报. 2013-01-25（A17）.
[2] 袁蓉君.用税收抵免杠杆撬动社会资金参与廉租房建设[N].金融时报. 2013-03-07（005）.
[3] 何芳，王宁.我国廉租房建设融资的金融创新研究[J].上海房地，2007（03）：25-27.
[4] 吴文生.PPP融资模式在我国廉租房建设中的应用[J].建筑经济，2009（06）：38-41.
作者简介：诸葛栋（1993-） 男 浙江金华人，北京林业大学经济管理学院，本科生。
关键词：廉租房建设；融资；税收抵免杠杆；金融工具；PPP模式
1 廉租房建设融资困局
1.1 廉租房建设的必要性
廉租房是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。现行的廉租住房制度，可以界定为政府在住房领域实施社会保障职能，以”发放住房补贴为主，提供实物配租为辅”为保障方式，向低收入的具有城镇常住居民户口家庭提供住房保障的社会保障制度。我国廉租房制度中，主要有租金补贴、实物配租和租金核减三种保障方式。然而，由于城镇化进程加快，原本享受租金补贴的低收入家庭很难在市场上租到合适的房子。因此，实物配租必将成为廉租房的主要保障方式，大规模廉租房建设已是必然。
1.2 当前廉租房建设的主要融资方式
目前我国保障房建设责任主要由政府承担，资金来源渠道狭窄，主要包括财政预算专项资金、贴息贷款、土地出让收益与住房公积金增值收益提取、房产税试点收入以及债券市场融资[1]。
这种单一融资模式，一方面加重了地方政府的财政负担，影响廉租房制度的推广，另一方面也会拖长廉租房的建设周期，影响完工质量。而民间资本作为社会上最具活力的资本力量，吸引其进入廉租房建设，将是拓宽廉租房建设融资途径的最佳选择。
然而，在以福利性、公益性为主要特点且收益较低的廉租房面前，多数房地产企业避之不及。将民间资本引入廉租房建设，需要政府的政策上的创新、引导和支持。运用税收抵免杠杆、创新金融工具和推广PPP模式，将有利于缓解我国廉租房建设主要依靠政府财政的局面。
2 多种方式破解廉租房建设融资困局
2.1 利用税收抵免杠杆撬动社会资本
2.1.1 简介
税收抵免，一般是指在纳税人从某种合乎奖励规定的支出中，以一定比率从其应纳税额中扣除，以减轻其税负。而将其运用于廉租房建设的基本思路是，以税收抵免的方式，引导、鼓励和调动开发商和投资者等市场力量，将本应上缴国家的部分税收用于投资到廉租房的建设中。
2.1.2 具体操作
借鉴政协委员方方在2013年全国政协会议中的提案，税收抵免杠杆政策的具体实施可以有以下几步：1财政部和税务总局根据各个省市自治区的相关社会发展指标，每年给各地一定的税收抵免金额；2各地方主管部门制定出合适的规划方案；3开发商综合考量指定地块情况、规划设计情况和该项目所分得的相应税收抵免额等项目条件，申请参加该地块廉租房项目开发权的竞标[2]。开发商所获得的税收抵免额既可用于抵免公司的应缴税款，也可出售给其他投资者为项目融资
2.1.3 可行性
采取税收抵免杠杆的做法，可以打破以往依赖财政支持的方式，以市场机制撬动对廉租房的大规模投资建设，提高包括土地、资金等社会资源的使用效率。以长期合理稳定的税收抵免回报，吸引有实力的开发商参与到廉租房的建设项目中，为廉租房的建设注入活跃的社会资本。另外，政府相关主管部门决定廉租房建设地块、规划方案的做法，保障了廉租房的选址和质量，可以有效避免贫民窟现象的发生。
2.2 创新金融工具，实现廉租房建设融资的证券化
2.2.1 发行免税债券，挖掘债市潜力
在利用税收抵免杠杆的基础上，可以将地方给开发商分配税收抵免金额后的剩余部分，打造专门为廉租房建设项目融资的附带权益性质的债券产品，以政府信用作為担保，流通于金融债券市场。
发行免税债券实际上提供了更高效，以市场为导向的融资渠道。发行免税债券融资模式，因其成本较间接融资低和项目的收入稳定、安全性高特点，具有很强的现实可操作性。此外，在严格的债券融资监管机制和信息披露制度下，整个廉租房建设体系将在运作效率和透明度上得到提升。
2.2.2 廉租住房投资信托基金
房地产投资信托基金与廉租房建设结合的基本思路在于：通过发行股票或者收益凭证进行项目融资，以廉租房经营过程中持续产生的租金收入用来分红，吸引稳健投资者。REITs能够为只租不售、产权固定的廉租房提供很好的流动性支持。
REITs依照资金投向的不同可以分为三大类，即权益类、抵押类和混合类。而租金恰好是权益类REITs收入的主要来源，这恰好符合我国廉租房的特性。
2.2.3 引入廉租住房建设融资的证券化模式
廉租住房建设融资的证券化，是指鉴于廉租住房租金具有稳定性和连续性，将廉租房开发贷款证券化。房地产证券化可以使廉租房开发更容易获得资金支持，从而拓宽其融资渠道[3]。
2.3 PPP模式
2.3.1 简介
PPP（Public-Private Partnerships），即公私合作伙伴关系，又称公司合作制，是指政府公共部门与私人部门建立起来的一种长期合作关系。根据这项合作伙伴关系，发挥公共部门和私营部门风险共担，收益共享的优势，以提供公共服务。
其典型的结构为：政府部门或地方政府通过政府采购形式与中标单位组成的特殊目的公司签订特许合同由特殊目的公司负责筹资、建设及经营，政府则与提供贷款的金融机构达成一个直接协议，该协议使特殊目的的公司能比较顺利的获得贷款，政府实行监督[4]。
2.3.2 建议
PPP模式因其融资机制创新，管理灵活，权责明确等诸多优势。近年来，国内因为廉租房建设融资困难的现状，对于PPP模式下廉租房项目的应用研究也越来越多。下面就如何在廉租房建设当中借鉴PPP融资模式的使用，提四点建议。
第一，加快转变政府角色。政府需要在该模式中扮演多重角色。既是企业的合作者，同时还需担负起监督、指导职责。这需要政府在廉租房建设融资方式上坚决改革，把握政府介入项目的方式和程度。
第二，建立成熟的PPP应用的法律法规。我国引入PPP模式不久，在立法方面存在许多问题。因此，需要建立一套更完善的管理方法和政策和法规体系， 以规范引导PPP模式的正常运行。
第三，加强复合型人才培养。PPP模式需要各方面的人才才能正常操作。加强人才培养和储备，才能确保项目立项签约及高效率的完成。
第四，科学实施，广泛国内外借鉴经验。国内实施PPP模式下廉租房建设的项目尚少，可以在试点项目有所反馈之后，总结经验教训，从而为全面推广做好准备。
3 结语
面对当前的廉租房建设融资难题，有效地将税收抵免杠杆、创新金融工具以及PPP模式等多种方式结合，有助于改变廉租房建设资金来源渠道狭窄的被动局面，实现民间资本对于廉租房建设的巨大支持，推进廉租房建设市场化。
参考文献
[1] 庞业军.挖潜债市 破解廉租房融资难题[N].中国证券报. 2013-01-25（A17）.
[2] 袁蓉君.用税收抵免杠杆撬动社会资金参与廉租房建设[N].金融时报. 2013-03-07（005）.
[3] 何芳，王宁.我国廉租房建设融资的金融创新研究[J].上海房地，2007（03）：25-27.
[4] 吴文生.PPP融资模式在我国廉租房建设中的应用[J].建筑经济，2009（06）：38-41.
作者简介：诸葛栋（1993-） 男 浙江金华人，北京林业大学经济管理学院，本科生。