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摘要：梳理我国园区开发建设的主要形式以及园区工程建设管理的模式，分析园区工程建设管理的主要特点与难点，从而引出在园区工程建设管理中引进项目总控管理，并通过在南京麒麟科创园的项目总控管理实践，在园区工程建设管理中，进行项目总控管理是具有很高价值与意义，值得大力推广应用。
关键词：园区开发；工程建设管理；项目总控管理
1、导语
我国从1984年14个沿海开放城市先后成立的经济技术开发区开始，各类开发园区如雨后春笋般在神州大地遍地开花，至2015年底，全国就拥有520家国家级产业园区，还有不计其数的省级、市级、县级等各种各样开发区。本文所称园区是一种泛称，包括工业园区、经济技术开发区、高新技术产业开发区、特色产业园区、出口加工区、保税区、边境经济合作区等，是指在一个国家或地区，通过政府主导力量干预形成或通过市场机制自发形成的产业集群区域。本文重点是就园区工程建设管理方面如何高效管理进行研究。
2、园区开发建设的主要形式
目前我国园区开发建设主要有政府主导、企业主导、政企合作等三种方式。
2.1政府主导型：是我国大多数产业园区选用的模式。一般是成立产业园区管理委员会作为园区所在地政府的派出机构在园区内行使经济管理权限和部分行政管理权限，包括项目审批、规划定点等。
2.2、企业主导型：是指完全用经济组织方式管理产业园区的一种模式。园区开发公司担负着管理与开发的双重职能，包括园区的规划建设、基础设施建设、招商引资，土地征用、园区管理等方面。
2.3、政园合一型：是综合前两者的功能，既承担产业园区的开发建设任务，也承担地方政府的行政管理职能，在园区实行一套班子、两块牌子。采用这种管理模式的产业园区不同于一般的园区，也不同于一般的行政区。
3、园区工程建设主要管理模式
园区开发建设不管是采用什么方式，目前工程建设主要管理模式有自行管理、项目委托管理与代建管理、EPC工程总承包等。
3.1、业主自行管理模式。
自行管理模式是目前在园区工程建设中主要采取的主要方式，即建设方（园区管委会或园区开发公司，以下统称建设方）组织招投标，分别与设计、监理、施工单位签订合同，承包商在工程监理的监督下按设计与合同要求进行施工，管委会直接参与项目的管理，协调设计、施工、监理关系。
3.2、项目委托管理与代建管理模式。
项目委托管理是指从事工程项目管理的企业受业主委托，按照合同约定，代表业主对工程项目的组织实施进行全过程或若干阶段的管理和服务。工程项目管理企业不直接与该工程项目的总承包企业或勘察、设计、供货、施工等企业签订合同。
项目代建制是指政府通过招标的方式，选择专业化的代建单位，负责项目的投资管理和建设组织实施工作，项目建成后交付使用单位的制度，代建期间，代建单位按照合同约定代行项目建设的投资主体职责。
3.3、EPC工程总承包模式。
EPC（Engineering Procurement Construction）是指公司受业主委托，按照合同约定对工程建设项目的设计、采购、施工、试运行等实行全过程或若干阶段的承包，对其所承包工程的质量、安全、费用和进度进行负责，通常又被称为设计、采购、施工工程总承包。
4、园区工程建设管理的主要特点与难点
4.1、园区工程建设项目类型多、数量多、相互影响多。
建设项目一般涉及房建、市政、园林等类型，不仅项目数量多，而且项目体量大小不一、项目进度不一、各类项目间交叉影响大。
4.2、项目投资类型多样、建设目标多样、建设管理形式多样。
项目投资类型多样，有建设方自筹资金、BT模式及PPP模式等。因此园区管理方、投资方、参建方等关注点不一样，建设目标也就多样，并且项目的管理方式也多样，有自行管理、项目管理、代建管理、委托代管等；施工承包模式也多样，有施工总承包、总分包模式、工程总承包、施工总承包管理等。
4.3、建设管理目标达成难度大。
由于项目多，工期紧，管理人员水平与责任心不足，又由于各项目的特点不同，难度不一，工期要求不一，设计变更多，工程质量通病多，进度管理很多时候流于形式，以及现场管理混乱，安全隐患不能及时整改，因此工程进度与质量、施工安全文明以及投资等管理目标达成难度大。
4.4、参建单位多、管理与技术水平参差不齐，管理协调难度大。
由于项目多、参建单位更多，涉及项目管理、设计、监理、施工、审计等。参建单位的管理与技术水平各异且参差不齐，还存在挂靠等违法现象，因此管理协调难度大。
4.5、园区本身的工程管理团队管理任务重。
项目类型众多，专业种类多，需要的各类专业人才数量要求多，专业素质要求高，最主要是在短时间形成具有较强管理组织协调能力、高效且具有战斗力的团队难，而且由于人员不足，管理任务更重，再加上项目征地拆迁难、报建手续难，难免不分散精力与注意力。
4.6、工程信息脆片化，信息传递不畅，领导决策难。
項目信息多且分散，不同单位的信息各自拥有，造成信息的脆片化；缺乏有效性的信息收集、整理、加工；信息传递不畅，信息还存在失真现象，尤其还可能存在故意隐瞒；更为重要的是缺乏项目整体性与综合性的信息，以及基于此的处理建议与意见；所有这些，造成园区决策者不能全面掌握各方面的有效信息，也就难免决策难，或迟迟不能做出决策，甚至做出与工程实际不符的决策，这是园区工程管理中最大的难点。
5、项目总控的概念及特点
5.1、项目总控的概念。
项目总控（Project Controlling）是以项目管理理论和企业控制论为基础，以现代信息技术为手段，对大型建设工程进行信息的收集、加工和传输，用经过处理的信息流指导和控制项目建设的物质流，支持项目最高决策者策划、协调和控制的管理组织模式。项目总控模式主要是控制建设项目的投资、进度及质量这三大目标，对建设项目的全过程进行动态监督管理，为高层决策者提供有利的决策依据，也为高层管理者提供科学有效的项目管理方法。 5.2项目总控的特点。
（1）项目总控是一种新型建设工程项目管理组织模式，其整体目标是为了实现建设项目的投资目标控制、进度目标控制、质量目标控制等。在项目总控的整个实施过程中，不仅能为业主方的最高决策者提供必要的信息和充分的依据，而且能全面地预测项目潜在的风险因素，从而可使项目决策者有针对性地进行风险管理。
（2）项目总控的核心内容是信息收集、信息处理、编制各种控制报告，即通过信息处理来反映物质流的状况。对项目实施过程中出现的各类信息进行处理，编制进度总控报告、投资总控制报告、质量总控报告等一系列报告。
（3）项目总控的中心工作是对项目建设过程以及各个建设过程之间各界面的总体策划与控制。对每个项目进行建设过程控制，抓住每个重点环节，同时，还要考虑项目的综合性、整体性，做好对每一个建设过程之间界面的控制，处理好各个过程之间的相互影响和关系。
6、南京麒麟科技创新园项目总控管理的实践
6.1项目概况。
南京麒麟科技创新园总规划面积48.1平方公里，目前开发面积11平方公里，园区定位为智慧型、生态型、宜居型园区；已列为国家智慧城市试点和江苏省科技服务示范区；目标建设成为长三角地区的战略性新兴产业发展基地、苏南自主创新示范区的样板区、南京科技创新中心、省级高新技术产业开发区，同时积极争创成为国家级高新技术产业开发区。
6.2项目背景与特点、难点。
我司是正值园区处于拉框架、出形象的建设高峰之时进入的，建设项目涉及房建、市政、有轨电车、园林、国土整治以及市政管养、绿化管养等；以项目类型进行代建管理模式；项目数量多，项目进度与体量大小不一，各类项目交叉影响；设计变更多，建设工期紧，参建单位多。
6.3项目总控管理的工作开展。
6.3.1项目总控管理的工作原则与目标。
在经过一段时间的调研分析后，我们确定了项目总控管理工作原则：以优化组织结构、建章立制为中心；以进度管控为抓手；以督察施工质量、安全文明施工为突破口；以检查施工现场为重点，并有效建立园区建设第三方监管评价模式，及发挥我司雄厚技術力量的前后台咨询服务模式。
6.3.2项目总控管理的主要工作模式。
我们对管委会、总控、代建管理三方的界面进行了梳理，明确三方的权、责、利以及工作界面，建立了以管委会为决策核心、以总控为管理策划及监管评价、以代建管理为执行的建设管理模式。
加强建章立制工作，制定并不断完善园区工程建设管理办法、代建单位管理办法、考核评价办法、工程建设管理工程流程等。
按房建、市政道路、有轨电车、园林、国土整治等不同建设项目种类连续不间断地编制周报、月报、季度报告，以及进度月报与季度建设问题专项分析报告，并在每季度、半年、年终对园区整体建设情况进行总结。
针对园区建设种类与项目多、建设投资方式多种多样、建设进度不一、参建单位多及管理水平参差不齐等情况，通过不断优化与创新，我们制定了一套行之有效的三级监管评价体系：以代建单位对所管理项目及其参建单位的周考核；以总控单位对园区所有项目所有参建单位的月考核并进行月度排名；以园区管委会对园区所有项目所有参建单位的季考核并进行季度排名。
为了更好地监督、检查工程现场中存在问题以及整改，还开发了麒麟科创园工程现场管理APP软件，通过APP的运用，极大的提高了问题整改的效率和整改效果，也提高了工程现场管理的信息化水平。
6.3.3项目总控管理的主要成果。
项目总控管理的主要成果主要有：1）、南京市麒麟科技创新园园区工程建设管理办法；2）、南京市麒麟科技创新园代建单位管理办法；3）、南京市麒麟科技创新园总控监管评价考核办法；4）、南京市麒麟科技创新园工程建设管理流程； 5）、麒麟工程现场信息管理系统APP。
6.3.4项目总控管理取得的实效。
在园区项目总控管理过程中，通过优化园区组织结构、梳理建设管理流程、制定管理制度、加强进度管控、督察施工质量与安全文明施工，取得了管理层级清楚、管理界面明晰、管理流程通畅的效果，并且提高了办事效率，实现了建设进度达到预期、工程质量与施工安全得到有效控制的建设管理目标。
7、结语
通过南京麒麟科创园项目总控管理实践，在我国园区工程建设管理中，进行项目总控管理是具有很高价值与意义，值得大力推广应用。
参考文献：
[1]贾广社《项目总控 --建设工程的新型管理模式》上海同济大学出版社，2003年
关键词：园区开发；工程建设管理；项目总控管理
1、导语
我国从1984年14个沿海开放城市先后成立的经济技术开发区开始，各类开发园区如雨后春笋般在神州大地遍地开花，至2015年底，全国就拥有520家国家级产业园区，还有不计其数的省级、市级、县级等各种各样开发区。本文所称园区是一种泛称，包括工业园区、经济技术开发区、高新技术产业开发区、特色产业园区、出口加工区、保税区、边境经济合作区等，是指在一个国家或地区，通过政府主导力量干预形成或通过市场机制自发形成的产业集群区域。本文重点是就园区工程建设管理方面如何高效管理进行研究。
2、园区开发建设的主要形式
目前我国园区开发建设主要有政府主导、企业主导、政企合作等三种方式。
2.1政府主导型：是我国大多数产业园区选用的模式。一般是成立产业园区管理委员会作为园区所在地政府的派出机构在园区内行使经济管理权限和部分行政管理权限，包括项目审批、规划定点等。
2.2、企业主导型：是指完全用经济组织方式管理产业园区的一种模式。园区开发公司担负着管理与开发的双重职能，包括园区的规划建设、基础设施建设、招商引资，土地征用、园区管理等方面。
2.3、政园合一型：是综合前两者的功能，既承担产业园区的开发建设任务，也承担地方政府的行政管理职能，在园区实行一套班子、两块牌子。采用这种管理模式的产业园区不同于一般的园区，也不同于一般的行政区。
3、园区工程建设主要管理模式
园区开发建设不管是采用什么方式，目前工程建设主要管理模式有自行管理、项目委托管理与代建管理、EPC工程总承包等。
3.1、业主自行管理模式。
自行管理模式是目前在园区工程建设中主要采取的主要方式，即建设方（园区管委会或园区开发公司，以下统称建设方）组织招投标，分别与设计、监理、施工单位签订合同，承包商在工程监理的监督下按设计与合同要求进行施工，管委会直接参与项目的管理，协调设计、施工、监理关系。
3.2、项目委托管理与代建管理模式。
项目委托管理是指从事工程项目管理的企业受业主委托，按照合同约定，代表业主对工程项目的组织实施进行全过程或若干阶段的管理和服务。工程项目管理企业不直接与该工程项目的总承包企业或勘察、设计、供货、施工等企业签订合同。
项目代建制是指政府通过招标的方式，选择专业化的代建单位，负责项目的投资管理和建设组织实施工作，项目建成后交付使用单位的制度，代建期间，代建单位按照合同约定代行项目建设的投资主体职责。
3.3、EPC工程总承包模式。
EPC（Engineering Procurement Construction）是指公司受业主委托，按照合同约定对工程建设项目的设计、采购、施工、试运行等实行全过程或若干阶段的承包，对其所承包工程的质量、安全、费用和进度进行负责，通常又被称为设计、采购、施工工程总承包。
4、园区工程建设管理的主要特点与难点
4.1、园区工程建设项目类型多、数量多、相互影响多。
建设项目一般涉及房建、市政、园林等类型，不仅项目数量多，而且项目体量大小不一、项目进度不一、各类项目间交叉影响大。
4.2、项目投资类型多样、建设目标多样、建设管理形式多样。
项目投资类型多样，有建设方自筹资金、BT模式及PPP模式等。因此园区管理方、投资方、参建方等关注点不一样，建设目标也就多样，并且项目的管理方式也多样，有自行管理、项目管理、代建管理、委托代管等；施工承包模式也多样，有施工总承包、总分包模式、工程总承包、施工总承包管理等。
4.3、建设管理目标达成难度大。
由于项目多，工期紧，管理人员水平与责任心不足，又由于各项目的特点不同，难度不一，工期要求不一，设计变更多，工程质量通病多，进度管理很多时候流于形式，以及现场管理混乱，安全隐患不能及时整改，因此工程进度与质量、施工安全文明以及投资等管理目标达成难度大。
4.4、参建单位多、管理与技术水平参差不齐，管理协调难度大。
由于项目多、参建单位更多，涉及项目管理、设计、监理、施工、审计等。参建单位的管理与技术水平各异且参差不齐，还存在挂靠等违法现象，因此管理协调难度大。
4.5、园区本身的工程管理团队管理任务重。
项目类型众多，专业种类多，需要的各类专业人才数量要求多，专业素质要求高，最主要是在短时间形成具有较强管理组织协调能力、高效且具有战斗力的团队难，而且由于人员不足，管理任务更重，再加上项目征地拆迁难、报建手续难，难免不分散精力与注意力。
4.6、工程信息脆片化，信息传递不畅，领导决策难。
項目信息多且分散，不同单位的信息各自拥有，造成信息的脆片化；缺乏有效性的信息收集、整理、加工；信息传递不畅，信息还存在失真现象，尤其还可能存在故意隐瞒；更为重要的是缺乏项目整体性与综合性的信息，以及基于此的处理建议与意见；所有这些，造成园区决策者不能全面掌握各方面的有效信息，也就难免决策难，或迟迟不能做出决策，甚至做出与工程实际不符的决策，这是园区工程管理中最大的难点。
5、项目总控的概念及特点
5.1、项目总控的概念。
项目总控（Project Controlling）是以项目管理理论和企业控制论为基础，以现代信息技术为手段，对大型建设工程进行信息的收集、加工和传输，用经过处理的信息流指导和控制项目建设的物质流，支持项目最高决策者策划、协调和控制的管理组织模式。项目总控模式主要是控制建设项目的投资、进度及质量这三大目标，对建设项目的全过程进行动态监督管理，为高层决策者提供有利的决策依据，也为高层管理者提供科学有效的项目管理方法。 5.2项目总控的特点。
（1）项目总控是一种新型建设工程项目管理组织模式，其整体目标是为了实现建设项目的投资目标控制、进度目标控制、质量目标控制等。在项目总控的整个实施过程中，不仅能为业主方的最高决策者提供必要的信息和充分的依据，而且能全面地预测项目潜在的风险因素，从而可使项目决策者有针对性地进行风险管理。
（2）项目总控的核心内容是信息收集、信息处理、编制各种控制报告，即通过信息处理来反映物质流的状况。对项目实施过程中出现的各类信息进行处理，编制进度总控报告、投资总控制报告、质量总控报告等一系列报告。
（3）项目总控的中心工作是对项目建设过程以及各个建设过程之间各界面的总体策划与控制。对每个项目进行建设过程控制，抓住每个重点环节，同时，还要考虑项目的综合性、整体性，做好对每一个建设过程之间界面的控制，处理好各个过程之间的相互影响和关系。
6、南京麒麟科技创新园项目总控管理的实践
6.1项目概况。
南京麒麟科技创新园总规划面积48.1平方公里，目前开发面积11平方公里，园区定位为智慧型、生态型、宜居型园区；已列为国家智慧城市试点和江苏省科技服务示范区；目标建设成为长三角地区的战略性新兴产业发展基地、苏南自主创新示范区的样板区、南京科技创新中心、省级高新技术产业开发区，同时积极争创成为国家级高新技术产业开发区。
6.2项目背景与特点、难点。
我司是正值园区处于拉框架、出形象的建设高峰之时进入的，建设项目涉及房建、市政、有轨电车、园林、国土整治以及市政管养、绿化管养等；以项目类型进行代建管理模式；项目数量多，项目进度与体量大小不一，各类项目交叉影响；设计变更多，建设工期紧，参建单位多。
6.3项目总控管理的工作开展。
6.3.1项目总控管理的工作原则与目标。
在经过一段时间的调研分析后，我们确定了项目总控管理工作原则：以优化组织结构、建章立制为中心；以进度管控为抓手；以督察施工质量、安全文明施工为突破口；以检查施工现场为重点，并有效建立园区建设第三方监管评价模式，及发挥我司雄厚技術力量的前后台咨询服务模式。
6.3.2项目总控管理的主要工作模式。
我们对管委会、总控、代建管理三方的界面进行了梳理，明确三方的权、责、利以及工作界面，建立了以管委会为决策核心、以总控为管理策划及监管评价、以代建管理为执行的建设管理模式。
加强建章立制工作，制定并不断完善园区工程建设管理办法、代建单位管理办法、考核评价办法、工程建设管理工程流程等。
按房建、市政道路、有轨电车、园林、国土整治等不同建设项目种类连续不间断地编制周报、月报、季度报告，以及进度月报与季度建设问题专项分析报告，并在每季度、半年、年终对园区整体建设情况进行总结。
针对园区建设种类与项目多、建设投资方式多种多样、建设进度不一、参建单位多及管理水平参差不齐等情况，通过不断优化与创新，我们制定了一套行之有效的三级监管评价体系：以代建单位对所管理项目及其参建单位的周考核；以总控单位对园区所有项目所有参建单位的月考核并进行月度排名；以园区管委会对园区所有项目所有参建单位的季考核并进行季度排名。
为了更好地监督、检查工程现场中存在问题以及整改，还开发了麒麟科创园工程现场管理APP软件，通过APP的运用，极大的提高了问题整改的效率和整改效果，也提高了工程现场管理的信息化水平。
6.3.3项目总控管理的主要成果。
项目总控管理的主要成果主要有：1）、南京市麒麟科技创新园园区工程建设管理办法；2）、南京市麒麟科技创新园代建单位管理办法；3）、南京市麒麟科技创新园总控监管评价考核办法；4）、南京市麒麟科技创新园工程建设管理流程； 5）、麒麟工程现场信息管理系统APP。
6.3.4项目总控管理取得的实效。
在园区项目总控管理过程中，通过优化园区组织结构、梳理建设管理流程、制定管理制度、加强进度管控、督察施工质量与安全文明施工，取得了管理层级清楚、管理界面明晰、管理流程通畅的效果，并且提高了办事效率，实现了建设进度达到预期、工程质量与施工安全得到有效控制的建设管理目标。
7、结语
通过南京麒麟科创园项目总控管理实践，在我国园区工程建设管理中，进行项目总控管理是具有很高价值与意义，值得大力推广应用。
参考文献：
[1]贾广社《项目总控 --建设工程的新型管理模式》上海同济大学出版社，2003年