论文部分内容阅读
摘要：京津冀地区房地产发展以协同发展规划为纲要路线，全面一体化建设协调发展同时，给房地产市场带来机遇挑战，也对房地产行业的健康发展造成了威胁，而招标投标在房地产的实施过程起到关键的引导及控制作用，为提高房地产招标质量，以房地产公司招标管理流程优化为研究对象，深刻认识招标管理流程优化的重要性，招标管理中容易出现的问题分析，对促进房地产公司招标采购工作发展具有重要意义，使京津冀地区房地产协同稳定持续发展。
关键词：京津冀地区房地产发展;房地产招标采购;管理流程优化
一、京津冀地区房地产发展现状
随着京津冀区域经济的快速发展，重点强调实现协同发展;“功能互补、区域联动、轴向焦距、节点支撑”的总体布局思路，面向未来打造新的首都经济圈;京津冀发展目标与规划布局核心——疏散北京非首都功能与城市压力，并带动周边区域发展提速实现一举多得多重战略目标，京津冀产业转移与交通一体化建设，将促使区域人口与城市增容升级，并直接带动区域房地产市场投资与增长空间，2020年京津冀产业联动发展和公共服务共建共享更是进行重大发展，同时房住不抄的地产调控主基调深入人心，因城施策和长效机制，相应城市去库存，稳中发展，在政府调控下，地价房价维持稳定，支撑房地产投资稳中缓降，未来，房地产有望继续成为中国经济增长的有力支撑。
二、中国招标发展现状
自《招标投标法》实施以来，中国房地产项目工程招标制度在不断完善和规范化，招标方式是一种极具竞争性的采购方式，不仅应用于房地产项目体系，也不断应用于其他领域，应用范围不断扩大，招标方式不仅可以为招标方提供更加满足要求的供应商，同时可以降低成本，提供質量，控制进度，还能更好优化资源配置，提高项目整体进度与质量;招标方式主要有公开招标和邀请招标两种形式，目前房地产公司及房地产衍生行业基于《招标投标法》，满足招标人自身发展需要，改革创新，提出切实可行适合自身企业的招标投管理制度，进行不断优化管理，保证企业的长远利益，加强风险管控，规范的招标流程、切实可行的企业招标制度、不断优化的招标管理流程措施，逐渐成为企业发展过程中的重要研究课题。
三、招标管理中容易出现的问题分析
基于京津冀地区房地产发展现状及中国招标发展现状，房地产公司在大政策环境下招标管理中容易出现以下几方面问题：
（一）房地产市场的监管监督力度及明确
京津冀协同一体化，疏散北京市中心人流压力，引起房地产市场向区域周边扩散，如房地产建设处于边界区域，则会存在区域分界管理问题，诸如：保障设施配套不完善，周边发展落后，基本公共服务设施滞后，政府的干预减少及相应政策区域冲突，没能更好的发挥监管作用，进而房地产招标管理过程中，出现一些问题，不能合理的管理规划，包括建筑层高、建筑密度、建筑绿化、建筑配套设施，房地产企业以最大利益为目标，与招标代理机构选择最适合本企业利益的投标单位，进而缺少了地方政府及相关部门的监管，降低了项目质量，使招标投标流于形式。
（二）房地产公司招投标缺乏法律法规意识
在推行《招标投标法》政策实施以来，《招标投标法》不断修订完善，使市场竞争体质不断规范，但就目前房地产企业或招标代理机构中，从事招标行业的人员，对《招标投标法》仍然存在缺乏法律法规的意识，房地产企业与招标代理机构对投标单位带有有色眼镜，使投标方存在不平等;投标单位为拿到项目，进行串标陪标等行为，大大降低了招标的意义及质量，这些行为不仅使招标难以实现公平、公正、公开的意义，也把房地产企业的招标成为徒有形式的工具，进而导致项目的腐败风气，降低项目的质量，为此，需在房地产企业及招标代理机构、投标方中不断强化《招标投标法》的法律法规意识，不仅有利于招标市场的规范化，也可以提高招标质量，优化招标管理流程。
（三）房地产公司招标流程风险管控
对于招标管理流程的优化，必须首先考虑招标流程风险的预测、处理及管控，增强风险防范意识，提高风险控制能力，房地产公司或招标代理机构在进行招标流程中，提前预估可能存在的风险，在招标文件与合同文件中明确;
1、首先，从项目启动，进行供应商调研环节，存在某些供应商参标意愿不强或可能弃标等情况，为保证投标质量，这就要求双向制约，公开招标及邀请招标供应商数量要求不少于三家投标单位（含三家），为防止弃标废标的风险，应尽量选择大于三家的投标单位参与投标，形成高质量竞争，同时增加投标保证金，加强单位参与强制制约，防止非关键因素进行弃标。
2、招标环节中，招标文件至关重要，它是投标单位进行投标的引领文件，也是体现招标方要求的陈述文件，在招标文件中应尽量明确需求事项及要求，防止扯皮事项及风险产生，招标文件应写明招标人对投标人的所有实质性条件和要求，包括招标项目的内容技术要求，对投标人的资格预审要求，投标格式要求，招标文件的澄清，答疑时间，投标的程序及投标保证金，投标截止日期，投标有效期，开标时间地点，投标文件的修改与撤销规定，评标方式，合同条款，踏勘确认函等，防止后续因此产生的扯皮;对于投标保证金的扣除情况法律约束，对于串标的法律制裁，对于合同违约的法律条款等等风险管控，都能大大提高招标质量，使招标管理风险流程管控更加完善。
3、答疑环节，答疑存在两个环节，即招标文件下发后到回标截止日期前与开标后，答疑环节体现对招标文件及投标文件的澄清及答疑作用，主要是对招标文件、投标文件中未说明清楚及冲突的问题进行澄清沟通，对内容不一致或矛盾的地方，进行确认，原则上不改变实质要求，同时招标文件中也应该体现出现冲突情况下，以什么为准的要求，招标过程中，对于答疑文件，需经确认，统一公布于参与项目的投标方，原则上所有答疑均在招标答疑时间截止前提出，投标文件答疑，尽量组织现场答疑，形成纸质文件，作为投标文件组成部分;
4、接收标书及开标环节中，接收标书，首先要有标书接收记录，查验标书是否密封完整，经投标单位签字;开标环节，由于存在开标的不公开、不透明，进而开标环节被房地产公司及相关行业作为关键重点风险防控环节，严格控制按招标文件规定时间进行开标，形成开标记录表并签字确认;开标人员至少为公司两个部门三个人，互相监管，避免开标过程的漏标、换补投标文件的现象，也可以邀请投标单位现场唱标，并委托公证机构现场公证，避免引起法律风险，建立健全公司的招投标管理制度，可以规避客观因素引起的不公平的风险。 5、评标和定标环节存在的风险，主要是评标委员会成员缺乏专业水平，或者某些单位进行腐败行为，对评标委员会成员进行影响，使评标流程不公平，流于形式，评标委员会成员与投标人串通，不仅损害招标人利益，也对其他投标人员不公平;对于这种情况，为保证招标质量;应在以下过程中进行管控：
（1）评标过程，对于评标委员会，不断进行法律法规意识培训，提高专业水平及道德水平，同时也做到评标委员会人员名单保密及随机抽取形式;
（2）中标过程，对于中标候选人，招标人应按照招标文件要求，综合评分结果进行公证确定中标单位。
6、合同环节，中标人确定后，应将投标保证金转换为履约保证金，相应合同条款依据招标文件附件合同订立书面合同，双方不得另行订立违背招标文件内容的其他协议，严格遵循《合同法》要求，防范后续风险，使招标方与投标方在合同履行期间可以进行高质量的配合，使项目有序进行，进而促进招标管理流程的履约过程顺利进行。
四、房地产公司招标管理流程优化措施
（一）前期供应商库的建立
首先招标管理流程的优化离不开投标方的质量与参与意愿，项目质量的提升需要有高质量的投标方，招标方的资格预审要求，是选择投标方高质量的门槛;房地产开发公司可进行供应商库的建立，对于市场调研考察的高质量单位以及合作后履约评估满足需求的单位及相关当地政府企业的口碑单位，可以进行库内引进，也可签订战略合作协议，项目立项后供应商调研便可从库内或者市场口碑单位选择，从而所短时间，提高了招标流程质量。
（二）招标制度建立依据房地产公司自身发展需求
依据《招标投标法》及《工程建设施工招标投标管理办法》等相关法律法规，房地产公司应结合实际公司运营情况，在法律法规制度下，本着公平、公正、平等的竞争原则，建立实用于房地产企业的招标投标管理制度，在公司运营及管理结构上，优化招标管理流程，对于招标方式（公开招标、邀请招标、询比价、直接委托、续签）等选择方式要求进行明确的制度要求，同时房地产企业应形成自有的相关业务领域的招标文件模板库及合同文件模板库，这些模板库内的文件经相关业务部门及招标部门、法务部门不断完善审阅修订，形成的纸质文件，大大提高招标流程质量。
（三）招标过程文件的优化措施
招标的高质量也体现在招标文件中的技术需求及清单，材料清单需进行名称规范，规格型号、强制认证、特种设备、生产许可证等等明确要求，当然清单中要求不能进行垄断，技术要求越明确，清单越详细，投标文件质量越高，评标委员会才能正常评标，避免进行二次答疑澄清，同时也避免排斥投标人的情况，防止影响招标进度。
（四）招标流程的优化措施
招标的流程大致為：招标公告（邀请招标）-投标法方报名（邀请）-资格预审-投标意愿确认-发标-答疑-回标-开标-评标-澄清-中标;不管采用综合评分还是合理低价原则，技术标商务标分开评审大大优化了流程，提高了招标质量，同时也进行了有效的成本控制，技术标评分或技术标的符合性评审，前提是保证质量满足招标方需求的前提下，不合格的单位不能进入商务标开启环节，进入商务标环节的单位，进行价格评审，可以确保选择高质量合理价格的单位，使竞争更加公平，有利于鼓励企业公平竞争，激励企业加强管理，提高生产率，也能提高项目质量、进度，使组织更加合理化，节省成本等;
（五）房地产公司招标过程中的权责利明确
在规范的采购制度条件下，强化各个环节执行力度和要求;外在部分，招标人与投标人、政府机构与投标行业，明确法律法规，协调配合，在合法合规的情况下，推进招标方的工作，使市场经济体制有序进行;内在部分，房地产企业内部各相关部门的职责明确，通过流程优化使各部门职责分明，工作有序，提高工作效率，细化个人工作目标节点及工作要求，按时间节点要求进行绩效考核考评，工作目标实现高度统一，确保招标流程顺利实施。
（六）企业信息化管理
目前中国信息化发展越来越快，5G时代的到来，对于招标管理流程也可结合信息化进行管理，使流程中的信息，数据，业务通过线上线下同时进行，目前我们企业在用的明源系统，大大提高了招标流程时间，同时打通财务用友系统，整体一体化，不仅信息流、数据流、业务流、资金流一目了然，可以实施跟踪，大大节省了时间，同时实现了动态管理、控制、预警、决策。
结束语：
京津冀房地产公司招标管理流程优化措施的推行，首先，需依据《招标投标法》法律法规要求的前提下进行，同时结合京津冀房地产市场的监管监督力度及目标定位，在一体化发展的大环境下，协调可持续发展，合理规划，充分调研，精确定位，充分利用资源差异互补，重视调动区域经济协调发展，三地一体，共同提高，增强竞争力，推进区域协调发展。其次，房地产公司招标管理流程优化，不仅可以减少弃标、招标文件合同文件及供应商库管理规模化、控制风险、提高技术需求及清单质量、明确相关部门的权责等优化措施外，还可以提高工作效率，规范招标市场，推进廉政建设，促进规模经济有序协调发展，经营活动市场规范化，杜绝腐败贪污事件，减少豆腐渣工程，工程事故，促进房地产招标有序进行具有深远意义，也对整个社会经济体制社会价值具有深远意义，是值得深入研究和不断完善的流程优化体系。
参考文献：
[1]京津冀协同发展下房地产行业趋势[J];中国房地产;2019年25期
[2]王玲玉;京津冀房地产业协同发展研究[D];燕山大学;河北省;2017年5月1日
[3]梁志;房地产工程招标管理的优化措施探究[J];住宅与房地产;2015年22期
[4]杨建丽;刍议石油工程物资招标管理中存在的风险及预防[J];东方企业文化;2014年06期
[5]周亚，吴斌，李克强;招投标流程的优化设计[N];北京师范大学学报（自然科学版）;2008-02
[6]祝锡;优化招投标流程管理的举措[DB/OL]
关键词：京津冀地区房地产发展;房地产招标采购;管理流程优化
一、京津冀地区房地产发展现状
随着京津冀区域经济的快速发展，重点强调实现协同发展;“功能互补、区域联动、轴向焦距、节点支撑”的总体布局思路，面向未来打造新的首都经济圈;京津冀发展目标与规划布局核心——疏散北京非首都功能与城市压力，并带动周边区域发展提速实现一举多得多重战略目标，京津冀产业转移与交通一体化建设，将促使区域人口与城市增容升级，并直接带动区域房地产市场投资与增长空间，2020年京津冀产业联动发展和公共服务共建共享更是进行重大发展，同时房住不抄的地产调控主基调深入人心，因城施策和长效机制，相应城市去库存，稳中发展，在政府调控下，地价房价维持稳定，支撑房地产投资稳中缓降，未来，房地产有望继续成为中国经济增长的有力支撑。
二、中国招标发展现状
自《招标投标法》实施以来，中国房地产项目工程招标制度在不断完善和规范化，招标方式是一种极具竞争性的采购方式，不仅应用于房地产项目体系，也不断应用于其他领域，应用范围不断扩大，招标方式不仅可以为招标方提供更加满足要求的供应商，同时可以降低成本，提供質量，控制进度，还能更好优化资源配置，提高项目整体进度与质量;招标方式主要有公开招标和邀请招标两种形式，目前房地产公司及房地产衍生行业基于《招标投标法》，满足招标人自身发展需要，改革创新，提出切实可行适合自身企业的招标投管理制度，进行不断优化管理，保证企业的长远利益，加强风险管控，规范的招标流程、切实可行的企业招标制度、不断优化的招标管理流程措施，逐渐成为企业发展过程中的重要研究课题。
三、招标管理中容易出现的问题分析
基于京津冀地区房地产发展现状及中国招标发展现状，房地产公司在大政策环境下招标管理中容易出现以下几方面问题：
（一）房地产市场的监管监督力度及明确
京津冀协同一体化，疏散北京市中心人流压力，引起房地产市场向区域周边扩散，如房地产建设处于边界区域，则会存在区域分界管理问题，诸如：保障设施配套不完善，周边发展落后，基本公共服务设施滞后，政府的干预减少及相应政策区域冲突，没能更好的发挥监管作用，进而房地产招标管理过程中，出现一些问题，不能合理的管理规划，包括建筑层高、建筑密度、建筑绿化、建筑配套设施，房地产企业以最大利益为目标，与招标代理机构选择最适合本企业利益的投标单位，进而缺少了地方政府及相关部门的监管，降低了项目质量，使招标投标流于形式。
（二）房地产公司招投标缺乏法律法规意识
在推行《招标投标法》政策实施以来，《招标投标法》不断修订完善，使市场竞争体质不断规范，但就目前房地产企业或招标代理机构中，从事招标行业的人员，对《招标投标法》仍然存在缺乏法律法规的意识，房地产企业与招标代理机构对投标单位带有有色眼镜，使投标方存在不平等;投标单位为拿到项目，进行串标陪标等行为，大大降低了招标的意义及质量，这些行为不仅使招标难以实现公平、公正、公开的意义，也把房地产企业的招标成为徒有形式的工具，进而导致项目的腐败风气，降低项目的质量，为此，需在房地产企业及招标代理机构、投标方中不断强化《招标投标法》的法律法规意识，不仅有利于招标市场的规范化，也可以提高招标质量，优化招标管理流程。
（三）房地产公司招标流程风险管控
对于招标管理流程的优化，必须首先考虑招标流程风险的预测、处理及管控，增强风险防范意识，提高风险控制能力，房地产公司或招标代理机构在进行招标流程中，提前预估可能存在的风险，在招标文件与合同文件中明确;
1、首先，从项目启动，进行供应商调研环节，存在某些供应商参标意愿不强或可能弃标等情况，为保证投标质量，这就要求双向制约，公开招标及邀请招标供应商数量要求不少于三家投标单位（含三家），为防止弃标废标的风险，应尽量选择大于三家的投标单位参与投标，形成高质量竞争，同时增加投标保证金，加强单位参与强制制约，防止非关键因素进行弃标。
2、招标环节中，招标文件至关重要，它是投标单位进行投标的引领文件，也是体现招标方要求的陈述文件，在招标文件中应尽量明确需求事项及要求，防止扯皮事项及风险产生，招标文件应写明招标人对投标人的所有实质性条件和要求，包括招标项目的内容技术要求，对投标人的资格预审要求，投标格式要求，招标文件的澄清，答疑时间，投标的程序及投标保证金，投标截止日期，投标有效期，开标时间地点，投标文件的修改与撤销规定，评标方式，合同条款，踏勘确认函等，防止后续因此产生的扯皮;对于投标保证金的扣除情况法律约束，对于串标的法律制裁，对于合同违约的法律条款等等风险管控，都能大大提高招标质量，使招标管理风险流程管控更加完善。
3、答疑环节，答疑存在两个环节，即招标文件下发后到回标截止日期前与开标后，答疑环节体现对招标文件及投标文件的澄清及答疑作用，主要是对招标文件、投标文件中未说明清楚及冲突的问题进行澄清沟通，对内容不一致或矛盾的地方，进行确认，原则上不改变实质要求，同时招标文件中也应该体现出现冲突情况下，以什么为准的要求，招标过程中，对于答疑文件，需经确认，统一公布于参与项目的投标方，原则上所有答疑均在招标答疑时间截止前提出，投标文件答疑，尽量组织现场答疑，形成纸质文件，作为投标文件组成部分;
4、接收标书及开标环节中，接收标书，首先要有标书接收记录，查验标书是否密封完整，经投标单位签字;开标环节，由于存在开标的不公开、不透明，进而开标环节被房地产公司及相关行业作为关键重点风险防控环节，严格控制按招标文件规定时间进行开标，形成开标记录表并签字确认;开标人员至少为公司两个部门三个人，互相监管，避免开标过程的漏标、换补投标文件的现象，也可以邀请投标单位现场唱标，并委托公证机构现场公证，避免引起法律风险，建立健全公司的招投标管理制度，可以规避客观因素引起的不公平的风险。 5、评标和定标环节存在的风险，主要是评标委员会成员缺乏专业水平，或者某些单位进行腐败行为，对评标委员会成员进行影响，使评标流程不公平，流于形式，评标委员会成员与投标人串通，不仅损害招标人利益，也对其他投标人员不公平;对于这种情况，为保证招标质量;应在以下过程中进行管控：
（1）评标过程，对于评标委员会，不断进行法律法规意识培训，提高专业水平及道德水平，同时也做到评标委员会人员名单保密及随机抽取形式;
（2）中标过程，对于中标候选人，招标人应按照招标文件要求，综合评分结果进行公证确定中标单位。
6、合同环节，中标人确定后，应将投标保证金转换为履约保证金，相应合同条款依据招标文件附件合同订立书面合同，双方不得另行订立违背招标文件内容的其他协议，严格遵循《合同法》要求，防范后续风险，使招标方与投标方在合同履行期间可以进行高质量的配合，使项目有序进行，进而促进招标管理流程的履约过程顺利进行。
四、房地产公司招标管理流程优化措施
（一）前期供应商库的建立
首先招标管理流程的优化离不开投标方的质量与参与意愿，项目质量的提升需要有高质量的投标方，招标方的资格预审要求，是选择投标方高质量的门槛;房地产开发公司可进行供应商库的建立，对于市场调研考察的高质量单位以及合作后履约评估满足需求的单位及相关当地政府企业的口碑单位，可以进行库内引进，也可签订战略合作协议，项目立项后供应商调研便可从库内或者市场口碑单位选择，从而所短时间，提高了招标流程质量。
（二）招标制度建立依据房地产公司自身发展需求
依据《招标投标法》及《工程建设施工招标投标管理办法》等相关法律法规，房地产公司应结合实际公司运营情况，在法律法规制度下，本着公平、公正、平等的竞争原则，建立实用于房地产企业的招标投标管理制度，在公司运营及管理结构上，优化招标管理流程，对于招标方式（公开招标、邀请招标、询比价、直接委托、续签）等选择方式要求进行明确的制度要求，同时房地产企业应形成自有的相关业务领域的招标文件模板库及合同文件模板库，这些模板库内的文件经相关业务部门及招标部门、法务部门不断完善审阅修订，形成的纸质文件，大大提高招标流程质量。
（三）招标过程文件的优化措施
招标的高质量也体现在招标文件中的技术需求及清单，材料清单需进行名称规范，规格型号、强制认证、特种设备、生产许可证等等明确要求，当然清单中要求不能进行垄断，技术要求越明确，清单越详细，投标文件质量越高，评标委员会才能正常评标，避免进行二次答疑澄清，同时也避免排斥投标人的情况，防止影响招标进度。
（四）招标流程的优化措施
招标的流程大致為：招标公告（邀请招标）-投标法方报名（邀请）-资格预审-投标意愿确认-发标-答疑-回标-开标-评标-澄清-中标;不管采用综合评分还是合理低价原则，技术标商务标分开评审大大优化了流程，提高了招标质量，同时也进行了有效的成本控制，技术标评分或技术标的符合性评审，前提是保证质量满足招标方需求的前提下，不合格的单位不能进入商务标开启环节，进入商务标环节的单位，进行价格评审，可以确保选择高质量合理价格的单位，使竞争更加公平，有利于鼓励企业公平竞争，激励企业加强管理，提高生产率，也能提高项目质量、进度，使组织更加合理化，节省成本等;
（五）房地产公司招标过程中的权责利明确
在规范的采购制度条件下，强化各个环节执行力度和要求;外在部分，招标人与投标人、政府机构与投标行业，明确法律法规，协调配合，在合法合规的情况下，推进招标方的工作，使市场经济体制有序进行;内在部分，房地产企业内部各相关部门的职责明确，通过流程优化使各部门职责分明，工作有序，提高工作效率，细化个人工作目标节点及工作要求，按时间节点要求进行绩效考核考评，工作目标实现高度统一，确保招标流程顺利实施。
（六）企业信息化管理
目前中国信息化发展越来越快，5G时代的到来，对于招标管理流程也可结合信息化进行管理，使流程中的信息，数据，业务通过线上线下同时进行，目前我们企业在用的明源系统，大大提高了招标流程时间，同时打通财务用友系统，整体一体化，不仅信息流、数据流、业务流、资金流一目了然，可以实施跟踪，大大节省了时间，同时实现了动态管理、控制、预警、决策。
结束语：
京津冀房地产公司招标管理流程优化措施的推行，首先，需依据《招标投标法》法律法规要求的前提下进行，同时结合京津冀房地产市场的监管监督力度及目标定位，在一体化发展的大环境下，协调可持续发展，合理规划，充分调研，精确定位，充分利用资源差异互补，重视调动区域经济协调发展，三地一体，共同提高，增强竞争力，推进区域协调发展。其次，房地产公司招标管理流程优化，不仅可以减少弃标、招标文件合同文件及供应商库管理规模化、控制风险、提高技术需求及清单质量、明确相关部门的权责等优化措施外，还可以提高工作效率，规范招标市场，推进廉政建设，促进规模经济有序协调发展，经营活动市场规范化，杜绝腐败贪污事件，减少豆腐渣工程，工程事故，促进房地产招标有序进行具有深远意义，也对整个社会经济体制社会价值具有深远意义，是值得深入研究和不断完善的流程优化体系。
参考文献：
[1]京津冀协同发展下房地产行业趋势[J];中国房地产;2019年25期
[2]王玲玉;京津冀房地产业协同发展研究[D];燕山大学;河北省;2017年5月1日
[3]梁志;房地产工程招标管理的优化措施探究[J];住宅与房地产;2015年22期
[4]杨建丽;刍议石油工程物资招标管理中存在的风险及预防[J];东方企业文化;2014年06期
[5]周亚，吴斌，李克强;招投标流程的优化设计[N];北京师范大学学报（自然科学版）;2008-02
[6]祝锡;优化招投标流程管理的举措[DB/OL]