当投资的白热化让房地产市场发起了“高 烧”，一连串前所未有的调控在这个市场上便开始频频展开。2008年底二手房营业税减免优惠政策的取消，“国四条”的浮出让地产刺激政策“寿终正寝”。2010年4月，“国十条”与“新国十条”的出现，提出“确保完成2010年建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套的工作任务”，同时，房产税也开始出台。被称为“史上最严厉的调控政策”突然来袭。
　　然而，在业界看来，一系列的调控并未产生明显效果。尤其是保障房建设和房产税的出现，对于抑制房价的投资显得“隔靴搔痒”，力度不够。
　　调控政策：很多空当可钻
　　保障房政策的出现，在投资界看来，其实并不能改变当前房地产市场的格局。
　　“保障房与商品房的两个市场之间没有交集”，上海中原物业顾问有限公司研究咨询部总监宋会雍认为，由于保障房所面对的是中低收入的消费群体，它并不能覆盖到商品房的消费群体，反而会使得那些往下靠不到保障房，往上靠不上商品房的“夹心层”的人群数量会增大，结果仍然无法阻止商品房投资。
　　“甚至有的人利用保障房的制度，变相地进行违规的投资。”也有业内人士如是担忧。就当前而言，保障房建设还未真正形成市场供应，“开工比较多，有的只是打个桩，其供应落实对未来市场影响在短期内并不大。”同策房产咨询股份有限公司研究中心总监张宏伟认为。
　　而从长期的角度来说，香港和新加坡都是很好的案例。早在2008年，香港运输及房屋局局长郑汝桦就表示，未来5年将投入700亿元新建76000个公屋单位（相当于我国的保障房），足以应付11万轮候人士3年的需求。据统计，目前香港约有200多万人住在公共租住屋村，占了香港人口31%，加上购买了居屋的1/6人口，则约有一半市民居透过政府的房屋资助计划实现安居。
　　而在新加坡，8 5 %的人都住在HDB（中央公积金建在新镇内，提供完善配套的“组屋”）。
　　然而，即便如此，“香港和新加坡并未因此而消除商品房屋的高价，这两个地方的房地产私人市场还相当活跃”。基强联行投资管理（中国）有限公司董事长陈基强认为，如果没有长达二三十年的储备，没有足够的量做为福利机制，就无法解决高房价的问题，而保障房的建设，对于房地产格局的变化不大。
　　而在业界眼中，调控政策另一主力的房产增值税，则与限购令有一定的重叠。“都是从第二套开始，没有办法在消费上完全自主释放。同时，只停留在试点层面，并没有对市场真正起到作用。”张宏伟表示。
　　更为重要的，由于税率不高，只有0.4~0.6的点，有购房者开始这样算：一栋500万元的别墅，在一年内只要交7000元的税。其结果是：“交的税和一年的物业费没什么两样。”这对于有实力的房地产投资者来说并不构成影响，无法真正抑制需求。
　　而在当前，房产税还无法真正实施到位。以上海为例，2011年上海共有1650万套房子，但只有7000套房子需要纳税。而根据搜房网在2011年的一项调查显示，50%的人都不赞成并且不主动去交房产税。“房产税对于房子而言微不足道，无法界定价格基准线，交税是房东自己背。”宋会雍道出了弊端所在。
　　即便是房产税全面“落地”，在业内专家看来，对于长期而言效用依然不大。“当房产税全部落实，市场将有足够长的时间转嫁给最终的用户。最终也只是在房价上加了上去。”陈基强如是说。
　　只有进行有效疏导，一方面让一部分人进驻保障房，另一方面则把部分刚性需求转为租赁，房地产市场的投资格局才会真正有所改变。然而，“目前租赁市场的发展不够强大”。
　　以香港为例，那么多人住在公屋里，“付了20年低于市场50%的价格”。陈基强介绍，香港用了20年来调节房地产投资市场，而中国目前才刚刚开始，目前的疏导是远远不够的。
　　
　　“安全性”的投资品种
　　如一位地产商所说的，房价的成本是刚性的，需要集中两到三年前的土地和财务成本，如果要开发商负成本销售将很难。这就意味着，持续高位运行的房地场市场虽然充满泡沫，但要挤掉这个泡沫不是一日之功。虽然房地产市场处于变幻莫测的环境中，但是作为GDP的主要增长力量，只要拥有精准的判断，其投资价值依然巨大。陈基强认为，最具有抗风险和增值的投资品种，“应当满足三个条件：稀有资源，具有盈利能力，在国外有成熟的例子。”
　　基于这一原则，经过多方探访，经业内专家一致认可，本刊为投资者筛选了“资产安全值”最高的房地产投资要点。
　　新的具有成长性的片区。即由政府规划主导，具有着市场积聚效应的片区，这些片区还拥有可能让房价上涨的代表性项目。如上海的佘山板块、嘉定新城、世博板块、迪斯尼板块、大虹桥板块、临港板块。业内人士认为，这种片区一般能够抵消房价整体水位的下降，在后续的追加投资会很多。“一个地段的价值决定房屋的价格，价格就是投资堆积起来，所以有价值提升的空间。”
　　拥有土地的别墅、豪宅。“房子可能会跌价，但是中国的地价从2000年以后每年都在升级，拥有土地资源，就有增值的空间。”陈基强强调，虽然在中国拥有土地使用权的期限才70年，但是“由于有《物权法》的存在，拥有土地的豪宅只会存在一个税收，而不会被收回去。”
　　这类投资，在香港也有可以借鉴的例子。1997年香港房价大跌，等到经济恢复时，当商品房还在苦苦挣扎在低线上，而第一个升值的就是豪宅，这类案例在纽约、伦敦等国际化大都市也经常出现。
　　市中心的豪宅。在最中心市区内稀有的豪宅可以增值保值。比如新天地、浦江两岸这些中心地带，由于有租赁市场，所以不会降价。“但值得注意的是，如果是与周围的豪宅保持着一致性，这种豪宅有着更多的升值空间。”陈基强强调。
　　高端物业。决定高端物业升值空间的，是稀缺的自然资源这一属性。尤其是当前主城核心地段土地日益稀少，其带来的区域发展不断进步，拥有稀缺资源的高端物业的升值速度将加快。“与日渐紧俏的豪宅相配套，高端物业已经成为众多投资者青睐的投资品种。”业内人士称。
　　此外，商办类的物业也是比较好的投资品种，体现在写字楼上尤为明显。“好的地段，具有提升价值的动力，会迎来较好的物业投资。”宋会雍认为，要注意的是养铺的时间要越短越好，因为需要有较好的现金流。
　　正在价格策略调整的项目。不可否认，一些品牌企业的降价动作确实很诱人。如前段时间的保利叶语、万科等，降幅均达10~15%，购买这些房子，将会有好的收益。“从推盘角度来说，这些房子的降价是限时限量，时效性比较强，需要把握时间窗口去买，在进入时的投资成本是最低的，而一旦恢复到正常水平，就有溢价收益。”张宏伟认为。
　　值得注意的是，虽然这些调整相当于均价成交，是为了带来较好的销量，但是由于有市场需求作为支撑，一般不太会出现价格下跌。“因为这类房价目前购房者已经基本认可，既然降价10%可以达到同样的销售效果，那么开发商就不可能降价20%。”
　　此外，就目前一度火爆的房产信托和基金，专家认为，需选择信誉良好的、有品牌的信托公司和房地产基金，这种投资也未尝不可。但是“高回报带来高风险”，业内人士建议投资者须谨慎选择。
　　旅游地产。随着中国精神消费需求的日渐旺盛，旅游地产的投资前景被多数人看好。而当前，中国的旅游地产业处于混乱状态，对于季节性的依赖比较强，依靠旅游旺季赚够一年的钱，还没有一种稳定而持续的人流状态。同时，旅游地产的配套服务也比较差，欺骗现象成风，未形成一种有保障的服务，景观的附加值太低。“旅游需求的旺盛加上目前旅游地产的前期水平，导致了投资前景巨大。”宋会雍如是说。
　　养老地产。在老龄化已经体现压力的情况下，建造具有较高的人文价值的养老生活空间，已经成了长期投资的优质方向。而对于养老地产，目前国内摸索得还不够成熟，“对于提供什么样的服务、保险，对于空气、水、饮食来源等配套处理的思考还不够”。这还需要政府层面作出规划，开发企业服务方面也要做得比较成熟时才能有市场，“在未来3~5年内，将会慢慢热起来”。
　　关注现金流。当然，对于投资者而言，容易让人忽视的是现金流。“买进来产生足够现金流并能够支付给银行的利息，这是最大的原则。”陈基强认为，在投资过程中，保证“净现金正流”是投资的先决条件之一。
　　也因此，在房地产投资的增值保值的投资决策中，也要注意不能盲目地“试水”不该投资的领域。比如：不要购买散卖的写字楼。虽然写字楼散卖时，开发商一般会承诺包租几年，看起来似乎很诱人，但由于楼里的业主众多，“每个人资本成本、策略不一样，将会造成非常非常混乱的局面”。
　　同时，大楼里面的小商业也不能轻易购买。“如果一旦小商业不能正常运营，将断了现金流，给自己造成损失。”