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“用我们行内的话说，不管你的企业有多大，在常州搞开发，是条龙你就得盘着，是只虎你就得卧着。哪怕你是大企业，在常州也显示不出品牌优势，因为你搞不起来。”紫金城开发商张新华（化名）对《民生周刊》记者如此形容常州的楼市。
常州地处长江之南、太湖之滨，与苏州、无锡连成一片，并称“苏锡常都市圈”。常州素以纺织之乡闻名，但近年另一行业——房地产市场更引人注目。库存量大、空置率高、价格洼地，几乎成为贴在常州楼市上的标签。
被称为继鄂尔多斯之后又一“鬼城”的常州，面对央行的房贷新政，将会掀起怎样的波澜？
新政有待观察
7月15日，常州日报头条《常州市已到购房好时机》称，“我市楼市虽然出现了调整，但下降幅度相对较小，市区商品房销量在全省和江浙沪城市中的排名没有发生变化，依然是全省第3、江浙沪第5。业内人士表示，我市房价可下降的空间不大，目前已到了购房的好时机”。
报道甫出，舆论一片哗然。对此，张新华笑着说：“最幸福的应该是常州老百姓，因为房价便宜。”
根据中国指数研究院最新发布的数据，常州楼市9月均价7345元/㎡，而周边城市苏州均价12091元/㎡，无锡均价8199元/㎡。常州房价主要集中在5000到7000元/㎡，占52%，其次是7000到10000元/㎡，占28%。
同策咨询统计数据显示，截至7月底，常州楼市月末存量887.61万平方米，最长去化周期约22个月。不仅是常州，从当月监测的全国各线城市库存总量环比增幅来看，三四线城市高于一线城市和二线城市，但各线城市库存都无下行态势。
房贷新政带来明显的变化是购房者关注点的转移。星河国际的项目经理张学博说：“之前他们的问题是年底房价会不会调整，现在比较关注的是新政具体什么时候会落地，买房门槛是否会降低，贷款利率是否会降低，这些将会给他们带来什么样的实惠和好处。他们还关心，新政出来以后，关注购房的人多了，房价会不会涨上去。”记者在采访过程中遇到的购房者，大多数都表示现在看房是担心房价会因为新政上涨。
新城控股集团有限公司营销经理谢纯认为，房贷新政最大的好处，是给购房者增加信心，提高心理上的预期值。“原来观望的购房者出来了，但是只是出来看看，并不急着出手”。
央行“认贷不认房”的政策，被普遍认为是对改善型买家利好，然而根据常州许多售楼中心反映，大约有70%的看房者和购房者属于首次置业。张新华说：“我们有个习惯，买涨不买跌。新政一出，生怕房价要上涨，刚需购房者就坐不住了。十一期间看房者和购房者几乎都是之前已经有过多次接触的。”
十一期间，紫金城销量3000万元。张新华认为这很可观，比9月销售情况好太多。他认为这与央行新政有很大关系，他看好新政的刺激作用。
星河国际销量6000万元，环比有大幅度提高。但是张学博认为，历年来都是这样，十一期间会有上涨，所以现在还不能单纯说是政策给予的刺激，还有待于观察。常州是三线城市，对政策的敏感度有缓冲期，不像一二线城市那么迅速。在他看来，最近还是属于正常的阶段。
鑫洋置业的顾问朱家利也表示，新政目前对常州二手房市场还没有影响。“我们店面确实有一个客户，一看新政，担心房价上涨，十一过后就定下来。但总体来说没有改变。”
早在7月份曾经有朋友问过张学博是否已经到了该出手的时候，当时他的回答是再等一等。央行新政出台后，又有朋友咨询，他的回答仍然是有待观察。
“新政刚刚出台，现在还是窗口期，不会这么快有最终结论，大家都持观望态度，都没有急于去判断这个政策是不是非常好，现在判断确实过早，很难给出具体的结论性的回答”。
“根据我的经验，应该会有一些促进作用或者帮助，从以往的情况来看，市场的反馈应该会有4到5个月的周期。第一，消费者肯定不会像之前那样去盲从消费。第二，我们房产商对市场的看法也会比较客观。不会一有政策就盲目地涨价，我们也会给出正确的配合。不会有大幅的调整。刺激作用肯定会有，但周期有多长，具体实效有多长，这个还不清楚，还要看。”张学博说。
常州市住房保障和房产管理局一位工作人员表示：“政策出来以后，常州的楼市还是比较平稳的。我们没有限购，政策的作用会相对缓和一点。但是现在不好做评价和判断，因为政策出来的时间比较短，我们还是在关注市场的走向。”
七折？不可能！
贷款利率能否达到基准利率的七折？
“这是购房者最关心的问题。”张学博告诉记者，哪怕是相差0.5的折扣，购房者也会要求换银行做贷款。
虽然四大国有商业银行都针对房贷新政做出表态，但都没有明确执行标准。记者走访了四大国有商业银行的常州支行，目前均没有实施细则通知。“认贷不认房”的政策已经实施，但首套房贷款利率仍是基准利率。
张学博咨询过该政策，银行都不做正面回答。根据他的预测，基准利率的七折很可能达不到。目前只有中国邮政储蓄银行房贷可打九五折，但是有捆绑业务，需要购买理财产品。
他说：“短期之内不会有太大的变化。政策上说，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。各大银行都存在盈收平衡点，存定期的利率比打完七折的利率还要高，对他们来说是亏损的。短期之内大量打折不会存在。”
谢纯也认为不可能存在存贷款倒挂的情况，“不排除有些小银行为了抢市场，可能会达到九五折，或者九折，甚至八五折，但这是极限。我认为折扣可能会集中在八五折到九折之间”。
张新华则更直接：“放贷出去不赚钱，谁会干这个事情？”
中国银行常州支行的工作人员明确告诉记者：“银行不可能打七折，银行的投资成本都达到基准利率的九折。我们现在也在等细则，但是具体什么时候出，还没有通知。”
“暴利时代已经结束”
“常州的房子太多了。”一位出租车司机向记者感慨。她的一位朋友去年刚买完房，价格就降了2000多元。她现在每天都接到好几条楼盘促销活动短信，她说：“我觉得房价不会再涨了。现在常州大部分人手中都有两套房，又都是独身子女，将来两个家庭一合并，就有4套房。以后还有谁买房？” 记者沿着长虹路高架进入武进区，高架桥两边高楼耸立，还有许多楼盘正在施工。曾经有媒体在此“数灯”，称不少小区夜晚亮灯率不到两三成。从南部进入武进区的武宜路，人烟稀少，但售楼处却不少，被常州人称作“售楼一条街”，这里汇集了星河国际、紫金城、四季城、新城吾悦广场、绿地白金汉宫、绿城玉兰广场、华美庭等十多个楼盘，随处可见的是楼盘促销广告：“感恩大放价”、“破成本清盘”、“特惠末班车”等等。
“全国排名前10的开发商，常州入住了9个。开发商在三四线城市的暴力时代已经结束。”张新华说。
3月，雅居乐楼盘的大幅度降价拉开了今年常州房价下降的序幕，各大楼盘价格均有不同程度的下降，降幅在2000元左右。
1月至9月，常州市区商品住宅供应419万平方米，共计成交350万平方米，成交均价6712元/㎡。张新华说：“与往年相比差了30%。今年的整个市场都不好。”
9月，常州市区住宅成交3281套，同比下跌7.7%。
“虽然房贷新政刚出来时，各个楼盘都说要涨价，但到现在也没有多少涨的。”谢纯认为今年常州房价不会再上涨，“因为开发商有指标压力，今年完成情况太不如人意，大部分是40%左右，好的也只有60%。开发商还没有到涨价的时候，只有可能降价幅度会低一点。”
张新华说：“楼市要有翻天覆地的变化，要看地方政府。政府为了赚钱拼命卖地，地卖了以后要造房子，常州人口不多，外地人也不多，外地开发商来了怨声载道。政府只考虑自己，不考虑开发商，再这样恶化下去，外地开发商以后都会撤走的。这地方不赚钱，谁愿意来？”
今年“首降”的雅居乐除楼盘规划失误外，很大一部分原因是开发商散伙，其中一名撤出常州市场。
张新华了解，他的开发商朋友日子都不好过。“银行开发方面的贷款也不放。开发商的压力太大，工程在建，可是房子卖不到钱。开发商现在已经没有利润可言，少亏就是赚。开发商的利润是20%，可现在已经亏了10%。”
大量楼盘背后是土地市场的爆发。2006年常州成交地块仅37幅，到2012年已达169幅，成交金额约334.96亿元。截至2012年7月，常州城投债余额为354亿元。从城投债占财政收入比例看，达到93.40%。而周边城市扬州这一数据为56%。这主要基于发行城投债的融资平台披露的年度报告，融资平台的负债只是地方政府负债的一部分。
根据常州市城市建设（集团）有限公司2013年年度报告，2012和2013年至少募集了16亿元，且已全部用完。
但依靠卖地补偿地方财政，并非可持续之法。据常州市国土资源局统计，2014年1至6月，常州市区共成交经营性用地57幅，总面积165.9万平方米，与2013年同期207.9万平方米的成交总量相比，下降20.2%。成交额为95.6亿元，同比2013年下降21.5%。从2011年至今，常州土地成交量呈下降趋势，今年上半年属四年来最低值。
今年9月，常州土地市场成交面积29.9万平方米，环比8月下跌了21.74%；成交金额25.06亿元，环比下降26.63%。
9月23日，常州市出台《关于促进市区房地产市场平稳健康发展的意见》，要严格控制经营性土地供应，减少土地供应数量。同时，在国有土地房屋征收上，将暂停审批用于国有土地房屋征收的新建安置房项目。通过政策引导，尽量组织现有的商品房作为安置房源。
张新华说：“房价的涨与跌，市场化就行，政府心态要好，政府和银行要支持房地产，让价格回归理性。但现在是政府说了算，政府的税收太多了，开发商只不过是背个黑锅。政府不管开发商赚还是亏，卖了房子就要交税。真正受益的是地方政府。政府又不花一分钱，就是卖地，因为卖地来钱快。”
紫金城在河北有块地，因市场不景气，暂时搁置。“如果市场还是这样下去，项目越多，死得越快。”
常州地处长江之南、太湖之滨，与苏州、无锡连成一片，并称“苏锡常都市圈”。常州素以纺织之乡闻名，但近年另一行业——房地产市场更引人注目。库存量大、空置率高、价格洼地，几乎成为贴在常州楼市上的标签。
被称为继鄂尔多斯之后又一“鬼城”的常州，面对央行的房贷新政，将会掀起怎样的波澜？
新政有待观察
7月15日，常州日报头条《常州市已到购房好时机》称，“我市楼市虽然出现了调整，但下降幅度相对较小，市区商品房销量在全省和江浙沪城市中的排名没有发生变化，依然是全省第3、江浙沪第5。业内人士表示，我市房价可下降的空间不大，目前已到了购房的好时机”。
报道甫出，舆论一片哗然。对此，张新华笑着说：“最幸福的应该是常州老百姓，因为房价便宜。”
根据中国指数研究院最新发布的数据，常州楼市9月均价7345元/㎡，而周边城市苏州均价12091元/㎡，无锡均价8199元/㎡。常州房价主要集中在5000到7000元/㎡，占52%，其次是7000到10000元/㎡，占28%。
同策咨询统计数据显示，截至7月底，常州楼市月末存量887.61万平方米，最长去化周期约22个月。不仅是常州，从当月监测的全国各线城市库存总量环比增幅来看，三四线城市高于一线城市和二线城市，但各线城市库存都无下行态势。
房贷新政带来明显的变化是购房者关注点的转移。星河国际的项目经理张学博说：“之前他们的问题是年底房价会不会调整，现在比较关注的是新政具体什么时候会落地，买房门槛是否会降低，贷款利率是否会降低，这些将会给他们带来什么样的实惠和好处。他们还关心，新政出来以后，关注购房的人多了，房价会不会涨上去。”记者在采访过程中遇到的购房者，大多数都表示现在看房是担心房价会因为新政上涨。
新城控股集团有限公司营销经理谢纯认为，房贷新政最大的好处，是给购房者增加信心，提高心理上的预期值。“原来观望的购房者出来了，但是只是出来看看，并不急着出手”。
央行“认贷不认房”的政策，被普遍认为是对改善型买家利好，然而根据常州许多售楼中心反映，大约有70%的看房者和购房者属于首次置业。张新华说：“我们有个习惯，买涨不买跌。新政一出，生怕房价要上涨，刚需购房者就坐不住了。十一期间看房者和购房者几乎都是之前已经有过多次接触的。”
十一期间，紫金城销量3000万元。张新华认为这很可观，比9月销售情况好太多。他认为这与央行新政有很大关系，他看好新政的刺激作用。
星河国际销量6000万元，环比有大幅度提高。但是张学博认为，历年来都是这样，十一期间会有上涨，所以现在还不能单纯说是政策给予的刺激，还有待于观察。常州是三线城市，对政策的敏感度有缓冲期，不像一二线城市那么迅速。在他看来，最近还是属于正常的阶段。
鑫洋置业的顾问朱家利也表示，新政目前对常州二手房市场还没有影响。“我们店面确实有一个客户，一看新政，担心房价上涨，十一过后就定下来。但总体来说没有改变。”
早在7月份曾经有朋友问过张学博是否已经到了该出手的时候，当时他的回答是再等一等。央行新政出台后，又有朋友咨询，他的回答仍然是有待观察。
“新政刚刚出台，现在还是窗口期，不会这么快有最终结论，大家都持观望态度，都没有急于去判断这个政策是不是非常好，现在判断确实过早，很难给出具体的结论性的回答”。
“根据我的经验，应该会有一些促进作用或者帮助，从以往的情况来看，市场的反馈应该会有4到5个月的周期。第一，消费者肯定不会像之前那样去盲从消费。第二，我们房产商对市场的看法也会比较客观。不会一有政策就盲目地涨价，我们也会给出正确的配合。不会有大幅的调整。刺激作用肯定会有，但周期有多长，具体实效有多长，这个还不清楚，还要看。”张学博说。
常州市住房保障和房产管理局一位工作人员表示：“政策出来以后，常州的楼市还是比较平稳的。我们没有限购，政策的作用会相对缓和一点。但是现在不好做评价和判断，因为政策出来的时间比较短，我们还是在关注市场的走向。”
七折？不可能！
贷款利率能否达到基准利率的七折？
“这是购房者最关心的问题。”张学博告诉记者，哪怕是相差0.5的折扣，购房者也会要求换银行做贷款。
虽然四大国有商业银行都针对房贷新政做出表态，但都没有明确执行标准。记者走访了四大国有商业银行的常州支行，目前均没有实施细则通知。“认贷不认房”的政策已经实施，但首套房贷款利率仍是基准利率。
张学博咨询过该政策，银行都不做正面回答。根据他的预测，基准利率的七折很可能达不到。目前只有中国邮政储蓄银行房贷可打九五折，但是有捆绑业务，需要购买理财产品。
他说：“短期之内不会有太大的变化。政策上说，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。各大银行都存在盈收平衡点，存定期的利率比打完七折的利率还要高，对他们来说是亏损的。短期之内大量打折不会存在。”
谢纯也认为不可能存在存贷款倒挂的情况，“不排除有些小银行为了抢市场，可能会达到九五折，或者九折，甚至八五折，但这是极限。我认为折扣可能会集中在八五折到九折之间”。
张新华则更直接：“放贷出去不赚钱，谁会干这个事情？”
中国银行常州支行的工作人员明确告诉记者：“银行不可能打七折，银行的投资成本都达到基准利率的九折。我们现在也在等细则，但是具体什么时候出，还没有通知。”
“暴利时代已经结束”
“常州的房子太多了。”一位出租车司机向记者感慨。她的一位朋友去年刚买完房，价格就降了2000多元。她现在每天都接到好几条楼盘促销活动短信，她说：“我觉得房价不会再涨了。现在常州大部分人手中都有两套房，又都是独身子女，将来两个家庭一合并，就有4套房。以后还有谁买房？” 记者沿着长虹路高架进入武进区，高架桥两边高楼耸立，还有许多楼盘正在施工。曾经有媒体在此“数灯”，称不少小区夜晚亮灯率不到两三成。从南部进入武进区的武宜路，人烟稀少，但售楼处却不少，被常州人称作“售楼一条街”，这里汇集了星河国际、紫金城、四季城、新城吾悦广场、绿地白金汉宫、绿城玉兰广场、华美庭等十多个楼盘，随处可见的是楼盘促销广告：“感恩大放价”、“破成本清盘”、“特惠末班车”等等。
“全国排名前10的开发商，常州入住了9个。开发商在三四线城市的暴力时代已经结束。”张新华说。
3月，雅居乐楼盘的大幅度降价拉开了今年常州房价下降的序幕，各大楼盘价格均有不同程度的下降，降幅在2000元左右。
1月至9月，常州市区商品住宅供应419万平方米，共计成交350万平方米，成交均价6712元/㎡。张新华说：“与往年相比差了30%。今年的整个市场都不好。”
9月，常州市区住宅成交3281套，同比下跌7.7%。
“虽然房贷新政刚出来时，各个楼盘都说要涨价，但到现在也没有多少涨的。”谢纯认为今年常州房价不会再上涨，“因为开发商有指标压力，今年完成情况太不如人意，大部分是40%左右，好的也只有60%。开发商还没有到涨价的时候，只有可能降价幅度会低一点。”
张新华说：“楼市要有翻天覆地的变化，要看地方政府。政府为了赚钱拼命卖地，地卖了以后要造房子，常州人口不多，外地人也不多，外地开发商来了怨声载道。政府只考虑自己，不考虑开发商，再这样恶化下去，外地开发商以后都会撤走的。这地方不赚钱，谁愿意来？”
今年“首降”的雅居乐除楼盘规划失误外，很大一部分原因是开发商散伙，其中一名撤出常州市场。
张新华了解，他的开发商朋友日子都不好过。“银行开发方面的贷款也不放。开发商的压力太大，工程在建，可是房子卖不到钱。开发商现在已经没有利润可言，少亏就是赚。开发商的利润是20%，可现在已经亏了10%。”
大量楼盘背后是土地市场的爆发。2006年常州成交地块仅37幅，到2012年已达169幅，成交金额约334.96亿元。截至2012年7月，常州城投债余额为354亿元。从城投债占财政收入比例看，达到93.40%。而周边城市扬州这一数据为56%。这主要基于发行城投债的融资平台披露的年度报告，融资平台的负债只是地方政府负债的一部分。
根据常州市城市建设（集团）有限公司2013年年度报告，2012和2013年至少募集了16亿元，且已全部用完。
但依靠卖地补偿地方财政，并非可持续之法。据常州市国土资源局统计，2014年1至6月，常州市区共成交经营性用地57幅，总面积165.9万平方米，与2013年同期207.9万平方米的成交总量相比，下降20.2%。成交额为95.6亿元，同比2013年下降21.5%。从2011年至今，常州土地成交量呈下降趋势，今年上半年属四年来最低值。
今年9月，常州土地市场成交面积29.9万平方米，环比8月下跌了21.74%；成交金额25.06亿元，环比下降26.63%。
9月23日，常州市出台《关于促进市区房地产市场平稳健康发展的意见》，要严格控制经营性土地供应，减少土地供应数量。同时，在国有土地房屋征收上，将暂停审批用于国有土地房屋征收的新建安置房项目。通过政策引导，尽量组织现有的商品房作为安置房源。
张新华说：“房价的涨与跌，市场化就行，政府心态要好，政府和银行要支持房地产，让价格回归理性。但现在是政府说了算，政府的税收太多了，开发商只不过是背个黑锅。政府不管开发商赚还是亏，卖了房子就要交税。真正受益的是地方政府。政府又不花一分钱，就是卖地，因为卖地来钱快。”
紫金城在河北有块地，因市场不景气，暂时搁置。“如果市场还是这样下去，项目越多，死得越快。”