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中图分类号：F293.3 文献标识：A 文章编号：1006-7833(2012)01-062-04
摘 要 房地产业作为关联度高、产业链长、带动性强的产业，既是政府财政的重要收入来源之一，又是拉动经济增长的重要支柱产业，可以说与国民经济发展息息相关。近年来，昆明市房地产市场得到迅速的发展，为推动全社会经济平稳较快发展做出了积极的贡献。但近期由于种种原因，昆明市房地产市场受国家宏观调控影响，特别是今年以来房地产投资快速回落，所以有必要及时对我市房地产市场相关情况进行研究，以便摸清情况、分析问题、评估风险、寻找对策，为领导和政府的决策提供依据和参考。
关键词 房地产 相关行业 价格走势 影响
一、昆明市房地产市场基本情况
（一）近年（2000-2009年）我市房地产市场基本情况分析
1.房地产开发投资
2000年到2009年，昆明房地产开发投资保持较大幅度增长，平均增长19.75%，其中2005年和2009年增長较快，分别增长71.75%、42.48%。数据显示全市房地产市场交易持续活跃、价格平稳，商品房开发投资稳步增长，标志着昆明市房地产业开始进入持续、健康发展的轨道。
2.投资周期分析
房地产开发投资是直接反映房地产经济周期的先行指标，其具体数据的升降直接影响着房地产市场的供给状况和非常大市场的景气程度。从经济学角度看，基本上每个行业都有其运行规律，房地产行业更是有明显的周期。从国家宏观角度来看，一系列的房地产政策对房地产业投资产生一定的影响，昆明市作为省会中心城市，多年来房地产市场发展一直处于稳步上升的趋势。
图1 昆明房地产投资
从上表中可以看出昆明房地产投资呈现出上升和下降的周期性，其中在2000年到2005年处于上升的趋势，但增长率低于4%，2004年增长超过50%，到2005年出现了下降的趋势，之后逐年回升，而增长率也随国家政策有所变化，总体而言昆明房地产市场处于上升时期。
3.竣工面积
2000到2008年，昆明市商品房累计竣工面积为3061.54万平米，平均增长6.14%，其中2002年、2008年增长较快，达67.52%、30.7%，2001年、2003年、2006年呈负增长，从2000年到2008年昆明市房地产竣工面积和销售面积情况中可见：从2000年到2006年，昆明房地产市场供求呈现小幅下降之后缓慢上升势头，2006年以后供需均开始下滑，但供给量下滑程度更强，到2009年供给量与销售量趋于一致。
4. 销售面积
1998年国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设通知》（23号文），停止住房实物分配，逐步实行住房分配的货币化。个人消费者也因此逐步成为住宅房地产市场绝对的消费主体，1999～2007年昆明市住宅销售面积占商品房销售面积的平均比重为93.08％。昆明市房地产业出现了新一轮的持续快速增长，2007年昆明市商品房销售面积为914.88万平方米，是1996年的6.28倍，年均增长17.13％，1998～1999年住宅销售面积的增长率均高于商品房竣工面积的增长率，总体上呈现出较强的需求拉动增长的态势。在经过2000～2001年短暂的市场需求回落，2002～2007年商品房（包括住宅）销售面积基本保持高增长的态势，尤其是2000～2007年，全市建筑业的竣工面积都高于销售面积，但发展趋势基本趋同，昆明市房地产市场供需是平稳上升的，供需保持平衡。
图2 昆明市建筑业竣工面积销售面积比
（二）近年（2000-2009年）昆明市房地产市场与经济社会发展的相关性分析
1.与城市人口的相关性分析。
2000年以来，昆明市城镇人口不断增加，通过充足的劳动力供给和生产性人口结构带来国民经济的高储蓄率、高投资率和低利率，以及相应的消费升级和投资偏好变化，从而直接或间接地影响房地产投资活动和消费需求，包括因人口年龄结构变化直接产生的住房刚性需求，以及人口红利期为购房需求实现提供的经济基础，并与宽松的货币政策结合使住房的改善性需求和投资性需求扩大，从而推动资产价格上升。
图3 人口及房地产销售变化对比图
2000年昆明市城镇非农人口为189.1万人，到2007年为267.3万人，增长了41%，同时，商品房开发投资额平均每年增长16.1%，商品房竣工面积增长15.8%，商品房销售面积平均每年增长42.37%。城镇化的加速使非农人口的持续增加，对城市房地产供给产生了巨大的压力，从2000年到2007年商品房销售面积一直处于高速增长的环节，不仅需要解决新增人口带来的住房困难问题，还必须承担起一部分人改善住房条件的需求。
2.与GDP的相关性分析。
在房地产市场发展过程中，投资是带动经济增长的主导力量，实现经济持续发展的动力在于稳定的消费需求拉动。1996～2008年，昆明市国内生产总值（GDP）平均增长速度基本保持在11.94％左右，而同期的房地产投资尽管受到经济周期波动和国家宏观调控政策影响起伏较大，其平均增长速度为19.75％，远远高于GDP的增长速度，但从昆明市房地产开发投资和GDP的增长率比值为1.65，说明昆明市房地产开发投资增速基本属于正常范围。
2001～2008年昆明市房地产投资拉动的平均贡献率（房地产投资增长量/GDP总值的增长量）为20.7％。可见，昆明市房地产业主要是靠投资拉动为主的粗放型增长模式。
（数据来源：昆明市1997～2008年统计年鉴，昆明市2003～2008年国民经济和社会发展统计公报，部分来自于昆明市房管局交易中心）
可以看出，2004、2005以及2007年昆明市GDP增长率的比值都成正比，另一方面，由于2006年昆明市GDP出现了多年来的高增长态势，因此，相对于高增长的GDP来说，房地产开发投资增速略显较慢。2007年随着全国房地产的升温，房地产的投资增长速度又开始增加。总体来讲，昆明房地产开发投资持续保持较大幅度增长，全市房地产市场交易活跃、价格平稳，商品房销售稳步增长，这些标志着昆明市房地产业开始进入新的发展阶段。即在国家宏观调控政策的影响下，朝着更加理性的空间发展，进一步迈向持续、健康发展的轨道。
3.与固定资产投资的相关性分析。
近年来，昆明市紧紧抓住扩大内需，实施西部大开发，建设现代新昆明等重大发展机遇，加大发展力度，加快建设速度。除2000年全社会固定资产投资和房地产投资增速回落外，1996～2008年昆明市全社会固定资产投资快速增长，平均增长速度为18.14％，而同期的房地产投资平均增速为19.75％，高于固定资产投资增速1.61个百分点，房地产投资占固定投资比例基本保持在20％～30％之间，房地产对投资增长的平均贡献率为25.2％，房地产投资成为投资增长的主导因素。昆明市房地产业，也和全国房地产业一样，受到了经济危机的影响。2008年昆明市完成房地产开发投资259.29亿元，比上年增长13.71％，增速有所减缓。市政府及时根据国家和省出台的相关政策，并加大土地闲置清非力度和出台昆政发（2008）88号《关于促进房地产市场健康发展的实施意见》，稳定和推动房地产开发投资持续增长。
房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重是衡量房地产发展的持久性、稳定性的重要指标，也是反映投资结构合理状况的基础指标。1996～2008年昆明市房地产开发投资占全社会固定资产投资的平均比重为24.85％，总体上处于合理状况（发达国家，此指标的正常范围是20～25％），从房地产投资阶段看，昆明市1999～2001年和2005～2007年的房地产开发投资需求相对比较旺盛。
二、昆明市商品房屋销售价格预测
方法运用：灰色模型的预测方法
灰色系统综合预测是灰色预测的一种，是对多因素组成的系统发展变化的预测，其基本思路为：对关键因素建立GM（1,1）模型对系统进行预测。
GM(1,1)模型
其微分方程为：
方程解为： (k=0,1,2,…….)
对商品房屋销售价格数据做平滑处理，平滑处理某组数据（ｘi，ｙi）， （i＝０，１，２，…，ｎ）时，其目的是要得到一组经平滑处理后的数据（ ）(i=0,1,2…n)，不是把注意力集中在直接求出的拟合多项式的线性参数，而是能得到 i的平滑计算表示式。平滑处理在科学研究中广泛使用，它可以减少统计误差带来的影响,例如寻找峰位、峰值或拐点等工作。这里用五点二次平滑公式对数据进行处理。
若平滑处理数据（ｘi，ｙi）（i＝０，１，２，…，ｎ），则有五点二次平滑公式
由误差结果看出，相对误差绝对值最高为5.9%，平均误差率=平均误差绝对值/实际值的均值=0.2727/2599.48=0.0001%,残差检验合格满足要求。
由GM(1,1)模型预测得出，2011年、2012年、2013年、2014年商品房销售价格分别为6779元、7801元、8977元、10330元。
三、促进我市房地产业健康有序发展的对策和建议
（一）明确政府在房地产业中的作用和管理职能
完善房地产业管理体制的目标，一是维持良好的房地产市场秩序，促进房地产市场持续、健康、平稳的发展；二是促进房地产业整体的创新能力不断提高房地产业产业化水平、社会服务质量和看风险能力。
（二）科学规划与布局，促进房地产业与经济、社会和资源的协调发展
城市作为房地产业、经济、社会发展的载体，而城市建设用地又是房地产业持续发展的首要资源。因此，要实现房地产业与经济发展、社会全面进步、资源可持续的协调发展，就必须坚持以科学发展观为指导，坚持前瞻性、科学性、可行性等原则，立足于土地资源紧张的市情和现阶段解决发展水平，合理规划、科学建设、适度超前，发展节能省地环保型建筑，形成具有特色的住房建设和消费模式。
（三）明确产业发展地位，完善我市房地产产业政策体系
加快发展第三产业是优化城市经济结构，实现经济从“量的扩展”到“质的提高”的战略措施。房地产业是城市经济发展的支柱产业，昆明市拥有优美的自然环境和优越的区位条件，具备了发展房地产的基础。因此，必须根据房地产业的结构特征、产业发展的动态变化以及昆明市的区域特点，制定和完善产业政策，选择合理的房地产业发展模式。
（四）创新产业管理体制，完善昆明房地产业管理体系的框架设计
由于房地产业的产业关联度高、涉及范围较广、利益关系复杂。因此，建立统一的、先进且富有成效的房地产业政府管理综合体系框架，明确市、区两级政府行政主管部门在房地产业管理中的职能，是创新和完善产业管理体制，提高房地产业管理效率，保證房地产业可持续健康发展的必要前提。
参考文献:
[1]中国住宅与房地产信息网.www.realestate.gov.cn.
[2]2002年1-5月份房地产开发投资主要数据.中国房地产报.2002.6.26.
[3]刘江涛.就住房二级市场若干问题采访建设部谢家瑾司长.中国房地产金融.2001(7).
[4]谢家瑾.当前全国房地产市场现状和发展态势分析.浦东房地产.2001(4).
[5]魏雅华.楼市降价“大逃亡会出现吗？”.中国房地产报.2002.7.1.
[6]尹中立.社科院研究员尹中立再谈房地产泡沫界定3大底限.北京晨报.2004.10.28.
[7]朱仁友.房地产泡沫累计支撑力的动态变化及房地产价格的近期走势.广西大学学报.2007(4).
[8]赵文.我国房地产泡沫市场泡沫现象分析.南开经济研究.2003(2):60-79.
[9]张丽英.对房地产泡沫的几点思考.中共宁波市委党校学报.2005.03.24.
[10]陈龙.中国房地产泡沫的历史及现状.经济体制改革,2005(2):35-39.
摘 要 房地产业作为关联度高、产业链长、带动性强的产业，既是政府财政的重要收入来源之一，又是拉动经济增长的重要支柱产业，可以说与国民经济发展息息相关。近年来，昆明市房地产市场得到迅速的发展，为推动全社会经济平稳较快发展做出了积极的贡献。但近期由于种种原因，昆明市房地产市场受国家宏观调控影响，特别是今年以来房地产投资快速回落，所以有必要及时对我市房地产市场相关情况进行研究，以便摸清情况、分析问题、评估风险、寻找对策，为领导和政府的决策提供依据和参考。
关键词 房地产 相关行业 价格走势 影响
一、昆明市房地产市场基本情况
（一）近年（2000-2009年）我市房地产市场基本情况分析
1.房地产开发投资
2000年到2009年，昆明房地产开发投资保持较大幅度增长，平均增长19.75%，其中2005年和2009年增長较快，分别增长71.75%、42.48%。数据显示全市房地产市场交易持续活跃、价格平稳，商品房开发投资稳步增长，标志着昆明市房地产业开始进入持续、健康发展的轨道。
2.投资周期分析
房地产开发投资是直接反映房地产经济周期的先行指标，其具体数据的升降直接影响着房地产市场的供给状况和非常大市场的景气程度。从经济学角度看，基本上每个行业都有其运行规律，房地产行业更是有明显的周期。从国家宏观角度来看，一系列的房地产政策对房地产业投资产生一定的影响，昆明市作为省会中心城市，多年来房地产市场发展一直处于稳步上升的趋势。
图1 昆明房地产投资
从上表中可以看出昆明房地产投资呈现出上升和下降的周期性，其中在2000年到2005年处于上升的趋势，但增长率低于4%，2004年增长超过50%，到2005年出现了下降的趋势，之后逐年回升，而增长率也随国家政策有所变化，总体而言昆明房地产市场处于上升时期。
3.竣工面积
2000到2008年，昆明市商品房累计竣工面积为3061.54万平米，平均增长6.14%，其中2002年、2008年增长较快，达67.52%、30.7%，2001年、2003年、2006年呈负增长，从2000年到2008年昆明市房地产竣工面积和销售面积情况中可见：从2000年到2006年，昆明房地产市场供求呈现小幅下降之后缓慢上升势头，2006年以后供需均开始下滑，但供给量下滑程度更强，到2009年供给量与销售量趋于一致。
4. 销售面积
1998年国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设通知》（23号文），停止住房实物分配，逐步实行住房分配的货币化。个人消费者也因此逐步成为住宅房地产市场绝对的消费主体，1999～2007年昆明市住宅销售面积占商品房销售面积的平均比重为93.08％。昆明市房地产业出现了新一轮的持续快速增长，2007年昆明市商品房销售面积为914.88万平方米，是1996年的6.28倍，年均增长17.13％，1998～1999年住宅销售面积的增长率均高于商品房竣工面积的增长率，总体上呈现出较强的需求拉动增长的态势。在经过2000～2001年短暂的市场需求回落，2002～2007年商品房（包括住宅）销售面积基本保持高增长的态势，尤其是2000～2007年，全市建筑业的竣工面积都高于销售面积，但发展趋势基本趋同，昆明市房地产市场供需是平稳上升的，供需保持平衡。
图2 昆明市建筑业竣工面积销售面积比
（二）近年（2000-2009年）昆明市房地产市场与经济社会发展的相关性分析
1.与城市人口的相关性分析。
2000年以来，昆明市城镇人口不断增加，通过充足的劳动力供给和生产性人口结构带来国民经济的高储蓄率、高投资率和低利率，以及相应的消费升级和投资偏好变化，从而直接或间接地影响房地产投资活动和消费需求，包括因人口年龄结构变化直接产生的住房刚性需求，以及人口红利期为购房需求实现提供的经济基础，并与宽松的货币政策结合使住房的改善性需求和投资性需求扩大，从而推动资产价格上升。
图3 人口及房地产销售变化对比图
2000年昆明市城镇非农人口为189.1万人，到2007年为267.3万人，增长了41%，同时，商品房开发投资额平均每年增长16.1%，商品房竣工面积增长15.8%，商品房销售面积平均每年增长42.37%。城镇化的加速使非农人口的持续增加，对城市房地产供给产生了巨大的压力，从2000年到2007年商品房销售面积一直处于高速增长的环节，不仅需要解决新增人口带来的住房困难问题，还必须承担起一部分人改善住房条件的需求。
2.与GDP的相关性分析。
在房地产市场发展过程中，投资是带动经济增长的主导力量，实现经济持续发展的动力在于稳定的消费需求拉动。1996～2008年，昆明市国内生产总值（GDP）平均增长速度基本保持在11.94％左右，而同期的房地产投资尽管受到经济周期波动和国家宏观调控政策影响起伏较大，其平均增长速度为19.75％，远远高于GDP的增长速度，但从昆明市房地产开发投资和GDP的增长率比值为1.65，说明昆明市房地产开发投资增速基本属于正常范围。
2001～2008年昆明市房地产投资拉动的平均贡献率（房地产投资增长量/GDP总值的增长量）为20.7％。可见，昆明市房地产业主要是靠投资拉动为主的粗放型增长模式。
（数据来源：昆明市1997～2008年统计年鉴，昆明市2003～2008年国民经济和社会发展统计公报，部分来自于昆明市房管局交易中心）
可以看出，2004、2005以及2007年昆明市GDP增长率的比值都成正比，另一方面，由于2006年昆明市GDP出现了多年来的高增长态势，因此，相对于高增长的GDP来说，房地产开发投资增速略显较慢。2007年随着全国房地产的升温，房地产的投资增长速度又开始增加。总体来讲，昆明房地产开发投资持续保持较大幅度增长，全市房地产市场交易活跃、价格平稳，商品房销售稳步增长，这些标志着昆明市房地产业开始进入新的发展阶段。即在国家宏观调控政策的影响下，朝着更加理性的空间发展，进一步迈向持续、健康发展的轨道。
3.与固定资产投资的相关性分析。
近年来，昆明市紧紧抓住扩大内需，实施西部大开发，建设现代新昆明等重大发展机遇，加大发展力度，加快建设速度。除2000年全社会固定资产投资和房地产投资增速回落外，1996～2008年昆明市全社会固定资产投资快速增长，平均增长速度为18.14％，而同期的房地产投资平均增速为19.75％，高于固定资产投资增速1.61个百分点，房地产投资占固定投资比例基本保持在20％～30％之间，房地产对投资增长的平均贡献率为25.2％，房地产投资成为投资增长的主导因素。昆明市房地产业，也和全国房地产业一样，受到了经济危机的影响。2008年昆明市完成房地产开发投资259.29亿元，比上年增长13.71％，增速有所减缓。市政府及时根据国家和省出台的相关政策，并加大土地闲置清非力度和出台昆政发（2008）88号《关于促进房地产市场健康发展的实施意见》，稳定和推动房地产开发投资持续增长。
房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重是衡量房地产发展的持久性、稳定性的重要指标，也是反映投资结构合理状况的基础指标。1996～2008年昆明市房地产开发投资占全社会固定资产投资的平均比重为24.85％，总体上处于合理状况（发达国家，此指标的正常范围是20～25％），从房地产投资阶段看，昆明市1999～2001年和2005～2007年的房地产开发投资需求相对比较旺盛。
二、昆明市商品房屋销售价格预测
方法运用：灰色模型的预测方法
灰色系统综合预测是灰色预测的一种，是对多因素组成的系统发展变化的预测，其基本思路为：对关键因素建立GM（1,1）模型对系统进行预测。
GM(1,1)模型
其微分方程为：
方程解为： (k=0,1,2,…….)
对商品房屋销售价格数据做平滑处理，平滑处理某组数据（ｘi，ｙi）， （i＝０，１，２，…，ｎ）时，其目的是要得到一组经平滑处理后的数据（ ）(i=0,1,2…n)，不是把注意力集中在直接求出的拟合多项式的线性参数，而是能得到 i的平滑计算表示式。平滑处理在科学研究中广泛使用，它可以减少统计误差带来的影响,例如寻找峰位、峰值或拐点等工作。这里用五点二次平滑公式对数据进行处理。
若平滑处理数据（ｘi，ｙi）（i＝０，１，２，…，ｎ），则有五点二次平滑公式
由误差结果看出，相对误差绝对值最高为5.9%，平均误差率=平均误差绝对值/实际值的均值=0.2727/2599.48=0.0001%,残差检验合格满足要求。
由GM(1,1)模型预测得出，2011年、2012年、2013年、2014年商品房销售价格分别为6779元、7801元、8977元、10330元。
三、促进我市房地产业健康有序发展的对策和建议
（一）明确政府在房地产业中的作用和管理职能
完善房地产业管理体制的目标，一是维持良好的房地产市场秩序，促进房地产市场持续、健康、平稳的发展；二是促进房地产业整体的创新能力不断提高房地产业产业化水平、社会服务质量和看风险能力。
（二）科学规划与布局，促进房地产业与经济、社会和资源的协调发展
城市作为房地产业、经济、社会发展的载体，而城市建设用地又是房地产业持续发展的首要资源。因此，要实现房地产业与经济发展、社会全面进步、资源可持续的协调发展，就必须坚持以科学发展观为指导，坚持前瞻性、科学性、可行性等原则，立足于土地资源紧张的市情和现阶段解决发展水平，合理规划、科学建设、适度超前，发展节能省地环保型建筑，形成具有特色的住房建设和消费模式。
（三）明确产业发展地位，完善我市房地产产业政策体系
加快发展第三产业是优化城市经济结构，实现经济从“量的扩展”到“质的提高”的战略措施。房地产业是城市经济发展的支柱产业，昆明市拥有优美的自然环境和优越的区位条件，具备了发展房地产的基础。因此，必须根据房地产业的结构特征、产业发展的动态变化以及昆明市的区域特点，制定和完善产业政策，选择合理的房地产业发展模式。
（四）创新产业管理体制，完善昆明房地产业管理体系的框架设计
由于房地产业的产业关联度高、涉及范围较广、利益关系复杂。因此，建立统一的、先进且富有成效的房地产业政府管理综合体系框架，明确市、区两级政府行政主管部门在房地产业管理中的职能，是创新和完善产业管理体制，提高房地产业管理效率，保證房地产业可持续健康发展的必要前提。
参考文献:
[1]中国住宅与房地产信息网.www.realestate.gov.cn.
[2]2002年1-5月份房地产开发投资主要数据.中国房地产报.2002.6.26.
[3]刘江涛.就住房二级市场若干问题采访建设部谢家瑾司长.中国房地产金融.2001(7).
[4]谢家瑾.当前全国房地产市场现状和发展态势分析.浦东房地产.2001(4).
[5]魏雅华.楼市降价“大逃亡会出现吗？”.中国房地产报.2002.7.1.
[6]尹中立.社科院研究员尹中立再谈房地产泡沫界定3大底限.北京晨报.2004.10.28.
[7]朱仁友.房地产泡沫累计支撑力的动态变化及房地产价格的近期走势.广西大学学报.2007(4).
[8]赵文.我国房地产泡沫市场泡沫现象分析.南开经济研究.2003(2):60-79.
[9]张丽英.对房地产泡沫的几点思考.中共宁波市委党校学报.2005.03.24.
[10]陈龙.中国房地产泡沫的历史及现状.经济体制改革,2005(2):35-39.