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【摘 要】 要提高居民的生活质量，必须确保房地产开发工程的成本控制及管理系统的质量和可靠的安全。本文对房地产开发工程的成本控制及管理措施进行研究。
【关键词】 房地产开发工程；成本控制及管理；措施
近年来，我国的房地产行业获得了很大的发展，同时，房地产行业的发展也是现在人们关注的重点。房地产开发企业在发展过程中对企业的经济效益和工程质量非常重视，工程质量也是人们关注的重点，因此，房地产开发行业在发展过程中要对成本控制进行很好的研究，对管理工作中存在的问题进行分析，这样能够找到更好的解决措施。
一、房地产开发工程的成本控制及管理中的问题
1、资金投资活动对成本影响风险认识不足
自改革开放以来，我国房地产企业经历了快速的发展，在国内生产总值中所占比例越来越高。我国大多数房地产企业特别是中小房地产公司对金融机构的依赖性较强，目前房地产投资用的银行及其他金融机构信贷资金在实际投资中占相当高比重，企业资产负债率很高。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化：土地价格的上涨，预售制度的从严，利率上涨，国六条国八条至最近的国五条的出台，银行对房地产贷款的紧缩政策从而更加重了房地产企业的融资压力，一些房地产公司以高利率在企业间拆借，利息费用对成本的影响就比较大。但房现在地产企业经营管理模式仍较为粗放，特别是中小房地产企业，易受到企业管理者的知识、经验和思想的限制，在此情况下，房地产企业对形势、市场等如果判断不准确，做出了错误的企业发展战略，导致盲目拿地、扩大开发规模，占用巨额资金，使企业缺乏对成本控制的系统把握，忽视影响成本的多重因素，必将给企业带来极大的财务风险。
2、缺乏专业的管理人员或管理人员素质低
所有的经济活动要高效完成都要靠专业人员去做。房地产在我国属新行业，虽然经历近十几年的高速发展，但管理模式粗放，仍在摸索适合中国发展的经营管理道路上，专业管理人士缺乏，对房地产的各项管理水平薄弱，在房地产开发项目资金管理、成本控制等方面技术欠缺。
3、合同管理意识不足，不能及时了解合同的执行进度
房地产企业在项目开发的过程中一般要涉及到大量的合同，而合同当中涉及到的条款一般都比较复杂，所以关于收付款项的计算和审核难度基本上都很大，进而使得很多企业对于这方面的管理过于疏忽，不够严密。在现实实践中，许多开发商与承包商签订的合同文本往往借鉴标准合同文本，合同特殊条款及附加条款不严谨、不准确、不全面，工程造价及相关费用的计取留有较大争议空间。施工单位进场以后常常会找各种理由、想方设法要求增加工程造价。
4、开发商对项目设计不够重视
房地产公司一般均设有工程部或聘请专业的监理公司对项目施工直接监控。他们认为：工程成本主要含在施工阶段的一砖一瓦中，强监控，就可大量节约成本。而对于项目设计，房地产商的通常作法是：将项目委托一家信得过的单位设计，设计合同一般只规定了设计进度、设计收费标准、设计范围、工程技术要求等因素，几乎不对设计单位进行产品成本造价约束。
二、房地产开发工程的成本控制及管理措施
1、完善开发项目进度安排与资金支付
房地产的成本控制与资金管理贯穿于项目实施的整个始终。现在除去土地成本，最大的成本开支就是建安成本，土地成本往往要求在规定时间支出完毕，建安成本就成为项目成本与资金管理的重点控制工作。要从进度与额度两个方面来加以掌握。对于进度，房地产企业应编制项目支出的资金预算并保证其顺畅运行。按照工程进度和合同约定的付款时间以及工程总额控制点的要求等，结合项目开发周期、企业整体资金状况、结构，编制年度资金预算并细化到每月，据以对日常资金支出进行动态控制。对于总额，企业应督促总承包单位制定最佳的施工方案，合理安排施工顺序，按照设计要求和施工规范施工，充分利用现有的资源，确保工程质量，减少施工成本支出，减少工程返工费。使工程成本自始至终处于有效控制之下。工程管理部门及监理工程师对施工过程中出现的技术变更、施工变更进行分析，应尽可能减少变更，对于技术变更和施工变更，要先签单后施工。在整个项目施工阶段，工程部要及时进行成本盘点，控制目标成本与实际成本的差异，财务部门在资金预算的执行过程中要注意合理安排、处理现金支出，保证企业资金正常流转及相对衡。
2、设计招标阶段的成本控制
对于设计成本控制，应执行限额设计，每一个专业、每一个设计人员都有一个投资限额的目标，例如建筑的单位面积含钢量等直接影响单位造价，通过设计招标，择优选择设计单位，签订设计合同时，应增设关于设计变更及修改的费用额度限制等条款；加强设计出图前的审核工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。
3、施工阶段的成本控制
施工过程所需费用不仅在开发过程中占有较大的比例，在整个项目过程中亦是举足轻重。近年来的民工荒导致人工费用上升幅度较大，而受整个国民经济环境的影响，各种材料价格更是与日俱增。因此，施工阶段的成本控制就显得尤为重要。首先，严格管理合同及控制项目变更，作为工程管理人员，要做到事前把关，事中控制，事后严格审核工程变更，计算各项变更对总投资的影响；其次，强化监理机制，加强施工管理选择合适的监理单位，对工程质量、工期和成本进行控制，落实责任制，做好月度工程进度款审核，避免投资失控；最后，开展技术创新，使用新技术、新工艺、新材料等，利用技术进步成果缩短工期、节约成本。
4、竣工阶段的成本控制
重点控制竣工结算的审查，通过结算会议确定结算方法、审计单位、结算期限，明确除正常结算项目之外所发生的特殊问题费用，以及合同没有约定或双方分歧较大项目的结算办法；竣工结算的工程量应根据竣工图、设计变更单和现场签证等进行核算，并按合同规定的计算规则计取工程量。
5、实施资金管理与成本控制的联动
房地产企业的财务、开发、工程、营销等部门要加强沟通与配合，从房地产企业战略目标与项目收益的综合协调出发做好此项工作。对于财务部门而言，要考虑到企业自身运营需要的日常資金，也需要考虑本项目、未来项目所需要的资金。对于同时投资于多个房地产开发项目的企业来讲，由于投入资金较多，资金压力也大，需要通过融资来保证多个项目的开发，又要避免过多占用资金造成资金成本过高。如果对每个项目开发过程的资金收支情况有一个很准确的预计，同时又对本企业的资金运作情况能有一个比较清晰了解，才能制定最佳资金计划方案，把企业资金成本降低到最小。
6、做好房地产专业经营管理人员的聘用及培训
经常对企业人员进行业务培训，使他们不断更新管理理念，掌握最前沿的管理理论及实践，在业务上力求精益求精。要培养创新意识，鼓励员工要不断的实践创新，要引入竞争及奖惩机制，形成优胜劣汰的良性机制，有一种危机感使其立足自身岗位，刻苦钻研业务，不断提高自身的业务素养这样才能使企业的管理水平得到不断的提升。
三、结束语
在房地产炒得沸沸扬扬的今天，对于开发企业来说最理性的事是控制成本。房地产的成本制约着房地产的价格，而房地产的价格关系到老百姓的生活水平，控制开发成本，平抑房价，这对国民经济保持健康和可持续发展都具有现实意义。
参考文献：
[1]李玲玲.房地产工程施工阶段的成本控制策略分析[J].现代经济信息.2009（06）69-78
[2]阮艳超.房地产项目施工阶段的进度控制分析[J].企业科技与发展.2011（15）102-110
[3]陈诗操.房地产工程项目成本控制[J].科技资讯.2010（27）59-70
【关键词】 房地产开发工程；成本控制及管理；措施
近年来，我国的房地产行业获得了很大的发展，同时，房地产行业的发展也是现在人们关注的重点。房地产开发企业在发展过程中对企业的经济效益和工程质量非常重视，工程质量也是人们关注的重点，因此，房地产开发行业在发展过程中要对成本控制进行很好的研究，对管理工作中存在的问题进行分析，这样能够找到更好的解决措施。
一、房地产开发工程的成本控制及管理中的问题
1、资金投资活动对成本影响风险认识不足
自改革开放以来，我国房地产企业经历了快速的发展，在国内生产总值中所占比例越来越高。我国大多数房地产企业特别是中小房地产公司对金融机构的依赖性较强，目前房地产投资用的银行及其他金融机构信贷资金在实际投资中占相当高比重，企业资产负债率很高。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化：土地价格的上涨，预售制度的从严，利率上涨，国六条国八条至最近的国五条的出台，银行对房地产贷款的紧缩政策从而更加重了房地产企业的融资压力，一些房地产公司以高利率在企业间拆借，利息费用对成本的影响就比较大。但房现在地产企业经营管理模式仍较为粗放，特别是中小房地产企业，易受到企业管理者的知识、经验和思想的限制，在此情况下，房地产企业对形势、市场等如果判断不准确，做出了错误的企业发展战略，导致盲目拿地、扩大开发规模，占用巨额资金，使企业缺乏对成本控制的系统把握，忽视影响成本的多重因素，必将给企业带来极大的财务风险。
2、缺乏专业的管理人员或管理人员素质低
所有的经济活动要高效完成都要靠专业人员去做。房地产在我国属新行业，虽然经历近十几年的高速发展，但管理模式粗放，仍在摸索适合中国发展的经营管理道路上，专业管理人士缺乏，对房地产的各项管理水平薄弱，在房地产开发项目资金管理、成本控制等方面技术欠缺。
3、合同管理意识不足，不能及时了解合同的执行进度
房地产企业在项目开发的过程中一般要涉及到大量的合同，而合同当中涉及到的条款一般都比较复杂，所以关于收付款项的计算和审核难度基本上都很大，进而使得很多企业对于这方面的管理过于疏忽，不够严密。在现实实践中，许多开发商与承包商签订的合同文本往往借鉴标准合同文本，合同特殊条款及附加条款不严谨、不准确、不全面，工程造价及相关费用的计取留有较大争议空间。施工单位进场以后常常会找各种理由、想方设法要求增加工程造价。
4、开发商对项目设计不够重视
房地产公司一般均设有工程部或聘请专业的监理公司对项目施工直接监控。他们认为：工程成本主要含在施工阶段的一砖一瓦中，强监控，就可大量节约成本。而对于项目设计，房地产商的通常作法是：将项目委托一家信得过的单位设计，设计合同一般只规定了设计进度、设计收费标准、设计范围、工程技术要求等因素，几乎不对设计单位进行产品成本造价约束。
二、房地产开发工程的成本控制及管理措施
1、完善开发项目进度安排与资金支付
房地产的成本控制与资金管理贯穿于项目实施的整个始终。现在除去土地成本，最大的成本开支就是建安成本，土地成本往往要求在规定时间支出完毕，建安成本就成为项目成本与资金管理的重点控制工作。要从进度与额度两个方面来加以掌握。对于进度，房地产企业应编制项目支出的资金预算并保证其顺畅运行。按照工程进度和合同约定的付款时间以及工程总额控制点的要求等，结合项目开发周期、企业整体资金状况、结构，编制年度资金预算并细化到每月，据以对日常资金支出进行动态控制。对于总额，企业应督促总承包单位制定最佳的施工方案，合理安排施工顺序，按照设计要求和施工规范施工，充分利用现有的资源，确保工程质量，减少施工成本支出，减少工程返工费。使工程成本自始至终处于有效控制之下。工程管理部门及监理工程师对施工过程中出现的技术变更、施工变更进行分析，应尽可能减少变更，对于技术变更和施工变更，要先签单后施工。在整个项目施工阶段，工程部要及时进行成本盘点，控制目标成本与实际成本的差异，财务部门在资金预算的执行过程中要注意合理安排、处理现金支出，保证企业资金正常流转及相对衡。
2、设计招标阶段的成本控制
对于设计成本控制，应执行限额设计，每一个专业、每一个设计人员都有一个投资限额的目标，例如建筑的单位面积含钢量等直接影响单位造价，通过设计招标，择优选择设计单位，签订设计合同时，应增设关于设计变更及修改的费用额度限制等条款；加强设计出图前的审核工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。
3、施工阶段的成本控制
施工过程所需费用不仅在开发过程中占有较大的比例，在整个项目过程中亦是举足轻重。近年来的民工荒导致人工费用上升幅度较大，而受整个国民经济环境的影响，各种材料价格更是与日俱增。因此，施工阶段的成本控制就显得尤为重要。首先，严格管理合同及控制项目变更，作为工程管理人员，要做到事前把关，事中控制，事后严格审核工程变更，计算各项变更对总投资的影响；其次，强化监理机制，加强施工管理选择合适的监理单位，对工程质量、工期和成本进行控制，落实责任制，做好月度工程进度款审核，避免投资失控；最后，开展技术创新，使用新技术、新工艺、新材料等，利用技术进步成果缩短工期、节约成本。
4、竣工阶段的成本控制
重点控制竣工结算的审查，通过结算会议确定结算方法、审计单位、结算期限，明确除正常结算项目之外所发生的特殊问题费用，以及合同没有约定或双方分歧较大项目的结算办法；竣工结算的工程量应根据竣工图、设计变更单和现场签证等进行核算，并按合同规定的计算规则计取工程量。
5、实施资金管理与成本控制的联动
房地产企业的财务、开发、工程、营销等部门要加强沟通与配合，从房地产企业战略目标与项目收益的综合协调出发做好此项工作。对于财务部门而言，要考虑到企业自身运营需要的日常資金，也需要考虑本项目、未来项目所需要的资金。对于同时投资于多个房地产开发项目的企业来讲，由于投入资金较多，资金压力也大，需要通过融资来保证多个项目的开发，又要避免过多占用资金造成资金成本过高。如果对每个项目开发过程的资金收支情况有一个很准确的预计，同时又对本企业的资金运作情况能有一个比较清晰了解，才能制定最佳资金计划方案，把企业资金成本降低到最小。
6、做好房地产专业经营管理人员的聘用及培训
经常对企业人员进行业务培训，使他们不断更新管理理念，掌握最前沿的管理理论及实践，在业务上力求精益求精。要培养创新意识，鼓励员工要不断的实践创新，要引入竞争及奖惩机制，形成优胜劣汰的良性机制，有一种危机感使其立足自身岗位，刻苦钻研业务，不断提高自身的业务素养这样才能使企业的管理水平得到不断的提升。
三、结束语
在房地产炒得沸沸扬扬的今天，对于开发企业来说最理性的事是控制成本。房地产的成本制约着房地产的价格，而房地产的价格关系到老百姓的生活水平，控制开发成本，平抑房价，这对国民经济保持健康和可持续发展都具有现实意义。
参考文献：
[1]李玲玲.房地产工程施工阶段的成本控制策略分析[J].现代经济信息.2009（06）69-78
[2]阮艳超.房地产项目施工阶段的进度控制分析[J].企业科技与发展.2011（15）102-110
[3]陈诗操.房地产工程项目成本控制[J].科技资讯.2010（27）59-70