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摘要:房地产是国民经济的基础产业和支柱产业。探究我国房地产价格和通货膨胀的互动关系,有助于对我国宏观调控政策的理解和把握。本文通过分析房地产价格的变动对消费、投资等方面的影响,进而勾勒出其与通货膨胀的紧密关联。
关键词:房地产 通货膨胀 消费 投资
上世纪末住房体制改革之后,我国房地产业如脱缰之马迅速地发展起来,并且推动着经济持续向前。房地产业的发展,一方面促进经济的繁荣,另一方面也助长了通货膨胀,并造成严重的经济后果。上世纪九十年代日本房地产泡沫的破裂导致日本之后的经济一蹶不振,继而泰国的资产泡沫化又引发了波及范围广泛、影响巨大的东南亚危机。这些危机和经济动荡都可以从房地产价格与通货膨胀的互动关系中找到解释。
因此,研究房地产价格变动的影响,并将其作为通货膨胀的先行指标,进而成为我国针对房地产市场实施宏观调控政策的决策依据,显得尤为重要。
■一、房地产业与国民经济的发展
随着社会的发展,房地产业在国民经济中的作用和地位变得十分重要。房地产业既是国民经济的基础产业,又是支柱产业。
房地产业是国民经济的基础产业。房地产业作为基础性产业是国民经济发展不可缺少的组成部分。它为人们的经济生活提供了最基本的物质和空间条件,为国家的经济建设、技术研究、医疗保健提供了基础保障;很大程度上制约其他产业和部门的发展。
房地产业是国民经济的支柱产业。在国民经济的某个发展阶段,房地产业能对其产业结构和经济发展起到举足轻重的作用。房地产的增加值在国内生产总值(GDP)中占5%以上,其蕴藏着巨大的市场发展空间和增长潜力,也有利于产业结构优化。对房地产业关联的产业包括钢材、水泥、建材、化工、建筑机械等的带动效应也十分明显,同时它又能促进交通业、通讯业、金融业、商业服务业、文化娱乐业等产业的发展。
■二、房地产价格变动与消费的关系
房地产其本身具有双重属性,它既是居民生活的必需性消费品,又具有金融资产的投资价值。因此,房地产价格的波动自然会对居民消费选择产生重要的影响,而这种影响主要又是通过财富效应的渠道来传导给居民的生活消费。
房地产价格的波动影响消费支出的方式主要体现在:
1.房地产价格的上涨,使得所有者实际净财富增加,他们可以通过出售或者出租的形式来实现资本收益,此时对消费的影响体现为正的财富效应,对家庭消费会有促进作用。而对于那些没有出售房产或者进行再融资的房产持有人来说,房价的上涨也会以一种虚拟财富的效应使得消费者心理上实现预期的“富有”,从而增加当期消费。
2.对于租房者来说,房价上涨会带动租房成本上升,对他们的消费有负面的效应;而那些计划购房的消费者,则会减少开支来应对房价的变化。
3.房地产具有金融资产的特征,房价的上涨使得消费者用具有升值能力的房产申请信贷获得更大的流动性,反之,银行会因为风险的考虑而对房产价值进行重估,并要求更多的抵押和信用担保,约束了其流动性。
房地产是居民生活的重要财富,其价格变化对家庭的资产存量有很大的影响,进而会左右家庭的消费决策。就我国实际情况来看,房地产价格的上涨带来的财富效应并没有多大程度上增加我国居民的消费支出。其原因有很多方面,但是不断攀升的房价确实将更多的真实住房需求者排斥在市场之外。2003年以来房价急剧上涨,居民消费支出的增长速度却有明显的下降趋势。这些足以表明高房价阻碍了我国居民的消费需求。
房价的波动虽然具有强烈的财富效应,但是这种效应和居民的消费决策却没有形成稳定的关系,它可能增加或降低居民的消费支出。
■三、房地产价格变动与投资的关系
房地产业是国民经济的重要组成部分,由于其基础性和支柱性的地位,它的发展能够对经济起到巨大的推动作用。
对于一般企业来说,房地产是企业固定资产的重要组成部分,进行生产经营活动的基础。企业最重要的资产持有形式就是它的房地产和各种设备。企业想要扩大生产规模,房地产又是企业重要的贷款担保品。而房价的波动,会影响企业的净资产和担保品价值的变化。
大部分企业的融资渠道主要是依靠银行等金融中介机构,但是由于市场信息不对称等因素,金融机构的贷款意愿往往会因为逆向选择和道德风险而降低。而金融机构出于规避风险的考虑则会影响到企业获取外部融资的能力,或增加其融资成本,进而影响到企业的投资支出的实现。而解决信息不对称的有效办法,就是企业资产净值或者担保品的价值增加。而房价的上涨,增加了企业的资产价值,许多依赖于银行融资的企业便可获得更多的资金,进而加大投资支出,使得总需求扩张,最终导致产出增加。
对于从事房地产开发的企业而言,房地产是其生产的产品。一方面,房价的上涨使得房地产企业的预期利润额增加,其投资需求进一步扩大,从而引起社会固定资产投资量的上升,进而带动社会总需求的变化。另一方面,房价的上涨,会引起房地产经济的扩张,并直接拉动与之相关的众多产业的投资热潮。在这种产业链条的传递过程中,房地产企业和其带动的相关产业的投资需求,以及据此获得的信贷资金支持都将会呈现一种正向反馈的效应,从而刺激投资的进一步扩张。
■四、结论
资产价格特别是房地产价格的变化,的确有助于预测未来的通货膨胀。而国内学者的实证研究,也表明通货膨胀与房地产价格存在着一种稳定而正向的关系。房地产价格的上涨,带动了全社会消费和投资的增长,而凭借其在产业链条中的重要地位,使得上下游的产业都会受到影响而扩大生产规模,而这种价格的上涨在上下游产业链中传递,再到居民生活消费上需要一个过程。
参考文献:
[1]王国军.刘水杏.房地产业对相关产业的带动效应研究.经济研究,2004;8
[2]王维安.贺聪.房地产价格与通货膨胀预期.财经研究,2005;12
[3]崔光灿.我国资产价格影响通货膨胀研究.特区经,2005;3
[4]孔煌.房价波动与宏观经济.当代财经,2006;2
[5]马辉.股票市场、房地产市场对消费行为的影响.吉林大学硕士论文,2006
(责任编辑:刘旭华)
关键词:房地产 通货膨胀 消费 投资
上世纪末住房体制改革之后,我国房地产业如脱缰之马迅速地发展起来,并且推动着经济持续向前。房地产业的发展,一方面促进经济的繁荣,另一方面也助长了通货膨胀,并造成严重的经济后果。上世纪九十年代日本房地产泡沫的破裂导致日本之后的经济一蹶不振,继而泰国的资产泡沫化又引发了波及范围广泛、影响巨大的东南亚危机。这些危机和经济动荡都可以从房地产价格与通货膨胀的互动关系中找到解释。
因此,研究房地产价格变动的影响,并将其作为通货膨胀的先行指标,进而成为我国针对房地产市场实施宏观调控政策的决策依据,显得尤为重要。
■一、房地产业与国民经济的发展
随着社会的发展,房地产业在国民经济中的作用和地位变得十分重要。房地产业既是国民经济的基础产业,又是支柱产业。
房地产业是国民经济的基础产业。房地产业作为基础性产业是国民经济发展不可缺少的组成部分。它为人们的经济生活提供了最基本的物质和空间条件,为国家的经济建设、技术研究、医疗保健提供了基础保障;很大程度上制约其他产业和部门的发展。
房地产业是国民经济的支柱产业。在国民经济的某个发展阶段,房地产业能对其产业结构和经济发展起到举足轻重的作用。房地产的增加值在国内生产总值(GDP)中占5%以上,其蕴藏着巨大的市场发展空间和增长潜力,也有利于产业结构优化。对房地产业关联的产业包括钢材、水泥、建材、化工、建筑机械等的带动效应也十分明显,同时它又能促进交通业、通讯业、金融业、商业服务业、文化娱乐业等产业的发展。
■二、房地产价格变动与消费的关系
房地产其本身具有双重属性,它既是居民生活的必需性消费品,又具有金融资产的投资价值。因此,房地产价格的波动自然会对居民消费选择产生重要的影响,而这种影响主要又是通过财富效应的渠道来传导给居民的生活消费。
房地产价格的波动影响消费支出的方式主要体现在:
1.房地产价格的上涨,使得所有者实际净财富增加,他们可以通过出售或者出租的形式来实现资本收益,此时对消费的影响体现为正的财富效应,对家庭消费会有促进作用。而对于那些没有出售房产或者进行再融资的房产持有人来说,房价的上涨也会以一种虚拟财富的效应使得消费者心理上实现预期的“富有”,从而增加当期消费。
2.对于租房者来说,房价上涨会带动租房成本上升,对他们的消费有负面的效应;而那些计划购房的消费者,则会减少开支来应对房价的变化。
3.房地产具有金融资产的特征,房价的上涨使得消费者用具有升值能力的房产申请信贷获得更大的流动性,反之,银行会因为风险的考虑而对房产价值进行重估,并要求更多的抵押和信用担保,约束了其流动性。
房地产是居民生活的重要财富,其价格变化对家庭的资产存量有很大的影响,进而会左右家庭的消费决策。就我国实际情况来看,房地产价格的上涨带来的财富效应并没有多大程度上增加我国居民的消费支出。其原因有很多方面,但是不断攀升的房价确实将更多的真实住房需求者排斥在市场之外。2003年以来房价急剧上涨,居民消费支出的增长速度却有明显的下降趋势。这些足以表明高房价阻碍了我国居民的消费需求。
房价的波动虽然具有强烈的财富效应,但是这种效应和居民的消费决策却没有形成稳定的关系,它可能增加或降低居民的消费支出。
■三、房地产价格变动与投资的关系
房地产业是国民经济的重要组成部分,由于其基础性和支柱性的地位,它的发展能够对经济起到巨大的推动作用。
对于一般企业来说,房地产是企业固定资产的重要组成部分,进行生产经营活动的基础。企业最重要的资产持有形式就是它的房地产和各种设备。企业想要扩大生产规模,房地产又是企业重要的贷款担保品。而房价的波动,会影响企业的净资产和担保品价值的变化。
大部分企业的融资渠道主要是依靠银行等金融中介机构,但是由于市场信息不对称等因素,金融机构的贷款意愿往往会因为逆向选择和道德风险而降低。而金融机构出于规避风险的考虑则会影响到企业获取外部融资的能力,或增加其融资成本,进而影响到企业的投资支出的实现。而解决信息不对称的有效办法,就是企业资产净值或者担保品的价值增加。而房价的上涨,增加了企业的资产价值,许多依赖于银行融资的企业便可获得更多的资金,进而加大投资支出,使得总需求扩张,最终导致产出增加。
对于从事房地产开发的企业而言,房地产是其生产的产品。一方面,房价的上涨使得房地产企业的预期利润额增加,其投资需求进一步扩大,从而引起社会固定资产投资量的上升,进而带动社会总需求的变化。另一方面,房价的上涨,会引起房地产经济的扩张,并直接拉动与之相关的众多产业的投资热潮。在这种产业链条的传递过程中,房地产企业和其带动的相关产业的投资需求,以及据此获得的信贷资金支持都将会呈现一种正向反馈的效应,从而刺激投资的进一步扩张。
■四、结论
资产价格特别是房地产价格的变化,的确有助于预测未来的通货膨胀。而国内学者的实证研究,也表明通货膨胀与房地产价格存在着一种稳定而正向的关系。房地产价格的上涨,带动了全社会消费和投资的增长,而凭借其在产业链条中的重要地位,使得上下游的产业都会受到影响而扩大生产规模,而这种价格的上涨在上下游产业链中传递,再到居民生活消费上需要一个过程。
参考文献:
[1]王国军.刘水杏.房地产业对相关产业的带动效应研究.经济研究,2004;8
[2]王维安.贺聪.房地产价格与通货膨胀预期.财经研究,2005;12
[3]崔光灿.我国资产价格影响通货膨胀研究.特区经,2005;3
[4]孔煌.房价波动与宏观经济.当代财经,2006;2
[5]马辉.股票市场、房地产市场对消费行为的影响.吉林大学硕士论文,2006
(责任编辑:刘旭华)